מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[BarryG]

יבגני, ברור לך שיש הבדל בין מכירה להשכרה מבחינת התלות בלקוח לאחר ביצוע העיסקה, נכון?

גם כשחברה שוכרת משרדים היא צריכה להציג את עצמה ולתת ביטחונות.

[יבגניפ]

מה זאת אומרת "לא רק בתל אביב"?

ניסית לשכור מחוץ לתל אביב?

כן.

בסופו של דבר מי שבחר להשקיע את כספו בשוק הנדלן, רוצה לראות רווח מקסימלי. אתה תמכור את הרכב שלך ב10K מתחת למחיר השוק, כי הקונה הוא "מסכן"?

אפילו לא דיברתי על גובה השכירות. זה הדבר האחרון שמפריע לי.

יבגני, ברור לך שיש הבדל בין מכירה להשכרה מבחינת התלות בלקוח לאחר ביצוע העיסקה, נכון?

גם כשחברה שוכרת משרדים היא צריכה להציג את עצמה ולתת ביטחונות.

לגמרי. אין לי בעיה עם שום ערבות כלכלית שבעל הנכס מבקש.

מי שלא רוצה לענות על שאלות כשהוא מעוניין להשכיר דירה:

שלא יענה. זה היופי בשוק חופשי, אף אחד לא מכריח אותך לעשות שום דבר... תמצא את המשכיר שלא רוצה שום דבר ממך חוץ מכסף מזומן - רק אל תתפלא שהתמורה קוהרנטית לדרישות.

אתה לגמרי לא משאיר לרגע מקום לספק שיש ספקטרום בין "מכריחים אותי" לבין "בא לי", אה?

לא "מכריחים" אותי. יש מגוון פרמטרים אחרים בעולם.

 

והפתרון ההגיוני, לדעתי לפחות, הוא לייצר יישובים שהם לא חריש.

עריכה אחרונה ב-7 לינואר, 2019 על ידי יבגניפ

[BarryG]

לגמרי. אין לי בעיה עם שום ערבות כלכלית שבעל הנכס מבקש.

אז לבקש ערבות בגובה שווי הדירה יותר הגיוני מבחינתך מלהתרשם קצת מהשוכר?

[SlowRide]

כן.

 

 

והפתרון ההגיוני, לדעתי לפחות, הוא לייצר יישובים שהם לא חריש.

לייצר יישובים שהם לא חריש דורש הרבה עבודה, השקעה שלא בטוח תחזיר את עצמה בטווח הקרוב וכמובן הרבה קדנציות. הרבה יותר פשוט לעשות הגרלות על דירות בחריש.

ד"א בחריש מתוכננות גם שכונות חדשות במתכונת עירוב שימושים אמיתי ולא עוד עיר שינה ישראלית טיפוסית. מה יצא מזה לפועל? נחיה ונראה.

אבל פיתרון לאיזו בעיה זה? שבת"א יש יותר אנשים שרוצים לשכור דירה מאשר אנשים שיכולים להשכיר?

אם זה לא היה המצב, סביר להניח שגם אתה לא היית מעוניין לגור בת"א.

עריכה אחרונה ב-7 לינואר, 2019 על ידי SlowRide

[iluxxxa]

ובינתיים בקרית ביאליק:

 

סבסוד מהמדינה, מזגן במתנה והנחה של 180 אלף שקל: הדירות שלא מצליחות להימכר במחיר למשתכן

 

יזם של פרויקט מחיר למשתכן בקרית ביאליק הצליח למכור רק 80 מ-230 דירות בשנה וחצי ■ הוא שידרג ביוזמתו את מפרט הדירות, הציע מזגנים בחינם ופנה למשפרי דיור - ועדיין לא מצא רוכש ■ כעת, בעקבות החלטה חדשה, היזם מנסה למשוך קונים באמצעות הנחה נוספת

 

 

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6821978

[arco1]

מהתגובה הראשונה שם עולה שהפרוייקט גובל בבית קברות.. אז לא ממש מפתיע, מי בדיוק ירצה לגור שם.

 

אך זה גם מראה שתנאים של התכנית יכולים להיות כל כך טובים יותר למשתתפים. אולי יש משהו בדברי המאשימים את כחלון בהצלת הקבלנים?

[יבגניפ]

אז לבקש ערבות בגובה שווי הדירה יותר הגיוני מבחינתך מלהתרשם קצת מהשוכר?

אחדד: אין לי בעיה עם ערבויות כפי שקיימות היום, פלוס מינוס. למה הן צריכות להיות בשווי הדירה?

זו גם לא רק "התרשמות קצרה מהשוכר". זה יחסי כוחות ייחודים לחלוטין לשוק הזה.

אבל פיתרון לאיזו בעיה זה? שבת"א יש יותר אנשים שרוצים לשכור דירה מאשר אנשים שיכולים להשכיר?

אם זה לא היה המצב, סביר להניח שגם אתה לא היית מעוניין לגור בת"א.

יש סיבה מאוד פשוטה לכך שיש יותר אנשים שרוצים לשכור מאשר אנשים שיכולים להשכיר בתא: זו העיר המתפקדת היחידה בישראל, שגם נבנתה במרכזה באופן "טבעי", בצורה כזו שבאמת מאפשר נגישות וגישה לכל מקום, וגם מציע הרבה, הרבה, הרבה יותר הזדמנויות תעסוקתיות מערים אחרות.

 

אני לא בגיל שאני צריך את ה"מגניבות". אני לא יוצא למועדונים ומבקר באותם שלושה הפאבים הקבועים וקונה קפה בדיוק בשני בתי קפה.

 

השיקולים של לחיות פה זה לא כי זה איזה סמל סטטוס, כן?

[oryo]

אתה לגמרי לא משאיר לרגע מקום לספק שיש ספקטרום בין "מכריחים אותי" לבין "בא לי", אה?

לא "מכריחים" אותי. יש מגוון פרמטרים אחרים בעולם.

לא הבנתי את ההודעה הזו, אבל גם אתה לא משאיר הרבה מקום לספק בנוגע לבעלי דירות כשאתה כותב

לא הייתי מתייחס למי שגר אצלי כמו שאציל מדיאבלי היה מתייחס לpeasants בחלקת האדמה שלו.

 

הפואנטה היתה: כל בעל דירה זכאי לדרוש מה שבא לו, וכל שוכר זכאי לשים על הדרישות פס. בגלל שהשוק אינו יכול לפעול כקרטל בקונסטלציה הנוכחית, אם בעלי דירה מטפסים על עץ גבוה מדי אז השטיק לא יעבוד להם. אם הדרישות שלהם סבירות יחסית לתמורה שהם מציעים, יהיו מספיק אנשים שיהיו מוכנים לבצע בדיקת רקע (וכו׳).

מה גם שלדרוש ממך סימוכין ליכולת לשלם בזמן, שאין לך עבר בעייתי, שיש לך ערבים (וכו׳ וכו׳) לא נשמע לי כמו דרישות של אצילים, אם כבר - כשאחד המשתתפים טען שזכותו לקבל שירות בלי לספק סימוכין זה עשה לי קונוטציה של מי שאינו חייב בדין וחשבון עקב הצדקה עצמית כלשהי.

 

 

בקיצור: כשיש מחסור ענק בהיצע כנגד עודף ביקושים, אין סיבה רציונלית למשכיר שלא לתעדף שוכר ״איכותי״ ו/או להעלות שכ״ד.

לכן אני טוען שהבעיה המרכזית היא באותו מחסור בהיצע, לא ״כי ככה לימודי בכלכלה א׳״ אלא כי זה הגיוני.

[SlowRide]

מהתגובה הראשונה שם עולה שהפרוייקט גובל בבית קברות.. אז לא ממש מפתיע, מי בדיוק ירצה לגור שם.

 

אך זה גם מראה שתנאים של התכנית יכולים להיות כל כך טובים יותר למשתתפים. אולי יש משהו בדברי המאשימים את כחלון בהצלת הקבלנים?

לא רק גובל בבית קברות, אלא גם לא מחובר לקריית ביאליק הקיימת - בין העיר לפרוייקט עובר כביש חוצה קריות.

אם תרצה ללכת ברגל בקריית ביאליק, תצטרך לצעוד כמה קילומטרים במדרכה ליד כביש ראשי שאין מצידיו כלום חוץ מקברים או על גשר להולכי רגל.

זו תהיה שכונה שבשביל לצאת לזרוק את הזבל צריך להניע את הרכב.

[pooh-bear]

יש סיבה מאוד פשוטה לכך שיש יותר אנשים שרוצים לשכור מאשר אנשים שיכולים להשכיר בתא: זו העיר המתפקדת היחידה בישראל, שגם נבנתה במרכזה באופן "טבעי", בצורה כזו שבאמת מאפשר נגישות וגישה לכל מקום, וגם מציע הרבה, הרבה, הרבה יותר הזדמנויות תעסוקתיות מערים אחרות.

לא רוצה להיכנס לכם לדיון, אבל להגיד שת"א נבנתה במרכזה באופן "טבעי" לאפשר נגישות, זה בערך כמו להגיד שהעיר העתיקה בירושליים נבנתה באופן "טבעי" למנוע כניסה של רכבים פרטיים כדי לאפשר לתושבים פעילות גופנית ואוויר צח.

נו באמת, ת"א לא תוכננה מראש לעשירית ממה שהיא היום, וזה ניכר בערך בכל אספקט אפשרי. זה שיש בה היום תחבורה ציבורית חצי מתפקדת זה בעיקר בגלל העומס הבלתי אפשרי והטופוגרפיה הנוחה, לא כי מישהו בנה את את שדרות רוטשילד, קינג ג'ורג' או אלנבי (או נווה צדק) כדי לתמוך בכמות האנשים והתחבורה ב-2019.

[יבגניפ]

לא הבנתי את ההודעה הזו,

מה שאתה כותב בסוף. יש מחסור ענק בהיצע, לצד יתרונות ברורים במוגרים במקומות ספציפיים, שמייצרים יחסי כוחות מעוותים לחלוטין בין השוכרים למשכירים. אף אחד לא "מכריח" אף אחד לגור כאן. היתרונות הברורים של החיים במקום הנורמלי היחיד בישראל גורמים למשכירים להתפשר ולפעמים להשפיל את עצמם ממש (ואני באמת מכיר יותר ממקרה אחד של יחסי "אני מפחד להגיד לבעל הדירה שהמזגן לא עובד, שלא יכעס עלי") עבור הזכות לשלם.

ה גם שלדרוש ממך סימוכין ליכולת לשלם בזמן, שאין לך עבר בעייתי, שיש לך ערבים (וכו׳ וכו׳) לא נשמע לי כמו דרישות של אצילים,

עם הדרישות האלו בהחלט אין שום בעיה.

לכן אני טוען שהבעיה המרכזית היא באותו מחסור בהיצע, לא ״כי ככה לימודי בכלכלה א׳״ אלא כי זה הגיוני.

בוודאי, על זה בכלל אין ויכוח.

אבל זו כנראה בעיה לא פתירה, ולכן אני מצפה שהרגולטור יעשה משהו, כמו לחסום airbnb, או לכפות חוזים סטנדרטיים (שזה נדמה לי כבר קיים בחוק, לא?).

לא רוצה להיכנס לכם לדיון,

יכול להיות שנגישות זו לא מילה מתאימה. אבל זו העיר היחידה שעירוב השימושים בה הוא כזה שמאפשר לך גישה כמעט מיידית לכל דבר ומקום שאתה צריך. אפילו עם הפקקים. זו כוונתי.

עריכה אחרונה ב-7 לינואר, 2019 על ידי יבגניפ

[oryo]

אני לא מסכים שהרגולטור צריך לכפות ״חוזים סטנדרטיים״, ודוגמא טובה לכך היא עם אחת הצעות החוק של ה״חברתיים״ במסגרתה הוגדר מפרט תקין לדירה.

על פניו, זה נשמע הגיוני: מי רוצה לגור בדירה עם שירוקלחת!?

אבל בתכלס, אני בטוח שיש כאלו שיעדיפו לשלם 1,000 ש״ח פחות בחודש, ולספוג שירוקלחת (או כל מיני סיפורים הזויים אחרים על דירות פחזבל מצויות), ולא רואה צידוק במניעת השידוך בין הצדדים.

 

בנוגע לairbnb, זה נושא מאוד מעניין. אני לא מרגיש בקיא מספיק בשביל לגבש דעה מוצקה, אבל כן נוטה לכיוון שלך באזורים עם היצע נמוך וביקוש גבוה (כי ״עניי עירך קודמים״). לשם הפיקנטריה אציין שאצלנו יש איסור על airbnb בהרבה שכונות עם hoa (״ועד שכונה״), ובדאונטאון ניתן לבנבב רק דירה בה אתה גר בעצמך.

[BarryG]

חוסר היצע זאת בעיה לא פתירה?

[Spire]

נכון. אבל מספיק שיש עוד מישהו אחד כמוך שהגודל/מקום/עיצוב/מחיר המתאים והוא לא רוצה לשכור ממישהו אחר - ואז הביקוש גדול מההיצע, וזכותי לבחור את הלקוח שלדעתי יענה על צרכיי (כסף, טווח, שמירה על הנכס, ידה ידה ידה) ומישהו ממכם ישאר עם הז' ביד.

 

זו ראיה מאוד צרה. כמו שמולך עומדים שני שוכרים, מול כל שוכר עומדים שני משכירים. וכמו שכבר אמרתי, המצב הנפוץ יותר הוא דירה שעומדת ללא שוכרים, ולא שוכר שגר ברחוב עד שהוא מוצא דירה. כלומר יש יותר היצע מביקוש.

*לא מדבר על תל אביב. לא יודע מה קורה שם.

 

 

מצטער, ההקבלה שלך לדעתי הזויה לחלוטין.

איך אפשר להשוות אדם פרטי שמשכיר דירה אחת לכל עסק אחר?

 

בוא נתחיל בכך שב-99% מהעסקים האחרים אתה רוכש מוצר ולא שוכר אותו. וגם שם, לא בדיוק נחמדים כמו שאתה טוען.

ב-99% מהמקרים אתה קודם כל משלם ולאחר מכן אתה מקבל את המוצר.

מדוע שלא ישלחו לך את המוצר ואתה תשלח להם צ'ק לאחר מכן?

 

נראה לי שהמציאו את זה, קוראים לזה "אשראי".

 

 

בוא נדבר עכשיו על השכרה של שירותים אחרים.

אתה שוכר רכב.

אתה לרוב משלם מראש את עלות ההשכרה וחוסמים לך במסגרת של כרטיס האשראי את סכום ההשתתפות העצמית.

למה? ואם אין לי כרטיס אשראי? אני רוצה לקחת את הרכב, להחזיר אותו ולשלם לאחר מכן בהמחאה / מזומן. מה פתאום נכנסים לי בציציות ומשריינים מסגרת באשראי שלי?

 

תשלם במזומן, תפקיד את גובה ההשתתפות העצמית במזומן, ותוכל לשכור כל מכונית שבא לך.

ההקבלה - כשאני חותם על חוזה שכירות, אני נותן למשכיר צ'ק בטחון בגובה של הרבה יותר מאשר השתתפות עצמית.

 

בנוסף לכך, יש הבדל עצום בין הנזק שיגרם לאדם שמשכיר את דירתו היחידה ויחריב אותה או לא יפנה אותה שוכר, לבין חברת השכרת רכב שלה עשרות אלפי רכבים, ששילמת לה מראש את עלות ההשכרה והיא שריינה עוד סכום השתתפות עצמית בכרטיס האשראי שלך ויש לה עורך דין על הפיירול.

 

לשניהם יש (או לפחות, חייב להיות על-פי חוק) ביטוח. עורך דין על הפיירול לא בדיוק מתערב בתביעות של פגוש שרוט. יש חוזה (כמו עם דירה), עם תנאים (כמו בדירה), יש ביטוח (כמו על דירה) ובמקרה של נזק משלמים השתתפות עצמית (כמו גם בדירה).

לגבי פינוי, שיהיה ברור - אני ממש לא בעד לתת לכל אחד לשכור, בדיוק כמו שמסעדה יכולה לבחור שלא לשרת אדם כזה או אחר. כן צריך להיפגש, ולדבר ולאמוד את הבנאדם שעומד מולך - בדיוק כמו שאתה עושה כשאתה קונה אוטו או כל דבר אחר. אני יוצא נגד דרישות הזויות של משכירים ואמירות כמו "אני אבקש מה בא לי, ואתם קפצו", ובסך הכל מנסה להגיד שהגישה הזו בסופו של דבר פוגעת רק בהם עצמם ופשוט הופכת את התהליך ממשהו מרגש וכיפי, ומטלה נוראית וסבל אטומי.

 

דוגמא נוספת - מה פתאום הבנק מתנהג בצורה כזו חוצפנית כאשר הוא נותן לי משכנתא? אני צריך להוכיח לו שאני ראוי לקבל משכנתא ולהגיד לו תודה על כך שבזכותו יש לי קורת גג?

הוא מתחקר אותי על מצב משפחתי, ילדי, בן/בת זוגי, מבקש לראות תלושי שכר, מקומות עבודה ודפי חשבון.

אני מצפה ממקום שאני משלם לו כסף שיתן לי שירות טוב ולא יעשה לי טובה.

 

טוק אבאוט השוואה הזויה... אתה בא למקום ומבקש שיתנו לך כסף. ממש, אשכרה כסף. והם בודקים שאתה יכול להחזיר? חצופים כאלה... בניגוד מוחלט - למשכיר אתה *משלם* כסף.

 

דווקא במקומות היותר "מפוקחים" כמו למשל גרמניה הקושי לשכור דירה הרבה יותר גדול והיחס הרבה פחות אנושי.

יש חברה שמחזיקה את כל הבניין, פוגש אותך המתווך יחד עם 100 אחרים, אתה רואה את הדירה 5 דקות, ממלא טפסים ומתפלל אחר כך במשך חודש שתמצא ראוי כדי לשכור את הדירה. אין לך עם מי לדבר, להתחנן, להסביר או לבקש.

 

זה הכל.

 

צודק במאה אחוז, לכן ציינתי שאני מתייחס לא ספציפית לישראל, אלא לתחום בכלל. אגב, לא יודע לגבי גרמניה, אבל בקנדה היו יכולים לסרב לך על בסיס כל מה שבא להם, אבל מבחינת דרישות זה היה קבוע - צ'ק בטחון בגובה חודש, ושאלון אישי על עבודה והכנסה. אף אחד לא ביקש ממני להחתים את ההורים שלי על עירבון בגובה שכ"ד של שנה או דברים הזויים אחרים.

 

 

 

 

 

בעלי הדירות (רובם כמובן יש יוצאים מן הכלל), רוצים לדאוג ככל הניתן שיקבלו את דמי השכירות בצורה מסודרת, שלא יצטרכו להתעסק עם החלפת שוכרים כל חודשיים וכי לא יזיקו לנכס שלהם.

 

נכון, והאינטרס המובהק של השוכרים הוא לא להחליף בית כל שנה ומחיר דומה למחיר השוק.

לכן אמרתי - "תעזור לי לעזור לך" ודיברתי על הדדיות ולא "תביא ת'מפתח וקח ת'כסף ועוף לי מהעיניים". שכירת/השכרת דירה היא עסקה כמו כל עסקה אחרת, ואני חושב שהיה הרבה יותר נעים ונחמד לכולם אם כולם היו מתנהגים בהגינות ולא היו עושים דברים שהם לא רוצים שיעשו להם. סיפורי זוועה יש משני הצדדים, אני פשוט לא מבין למה בגלל 0.01% של שוכרים חרא, 99.99% מהמשכירים נוקטים בטקטיקות של חקירות מוסד, זו לפחות התחושה שהתקבלה אצלי בזמנו.

 

 

 

בגדול, נמסיס כבר ענה על הכל באריכות אז אין הרבה מה להוסיף.

 

מי שלא רוצה לענות על שאלות כשהוא מעוניין להשכיר דירה: שלא יענה. זה היופי בשוק חופשי, אף אחד לא מכריח אותך לעשות שום דבר... תמצא את המשכיר שלא רוצה שום דבר ממך חוץ מכסף מזומן - רק אל תתפלא שהתמורה קוהרנטית לדרישות.

 

אני בספק גדול (ענק, עצום) שאותם אנשים שמלינים על חוצפתם של בעלי הדירות לחקור את השוכרים טרם החתימה, היו מחתימים שוכר בלי לבצע זאת בעצמם. צריך להיות די מטומטם בשביל לעשות כזה דבר, ואף אחד מהמתדיינים כאן כרגע לא עונה על תנאי הסף הזה.

 

לא מתאים לך טיעונים כל כך דיכוטומיים ודמגוגיים. כאילו מה, אלא שתי האופציות היחידות? אינקוויזיציה או shut up and take my money?

[יבגניפ]

חוסר היצע זאת בעיה לא פתירה?

באזורי הביקוש בישראל?

פה ספציפית יש בעיות של תשתיות, תכנון ולפני הכל - בת״א ספציפית ישנה מגבלה על בניה לגובה, מה שמבטיח שלנצח ההיצע ישאר מוגבל עד כדי קבוע. כך שרעיונית זה יכול להיות פתיר, מעשית לא.

 

אבל סתם מתוך סקרנות: אין לדעתך בעולם הגדול בכלל שום דבר שבו ההיצע הוא סופי, ולא משנה מה הסיבה?

כי הרעיון הבסיסי שישנם משאבים או ״מוצרים״ (כשם קוד גנרי לחלוטין לכל מה שסוחרים בו) שהם סופיים, לא מגיעים מתוך תהליך ״יצירה״ אלא חלוקה כלשהי - כוחנית פחות או יותר, ודורשים אולי התייחסות נפרדת, זה לא רעיון מקורי שלי מן הסתם.