מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[redroze]

העיקר לפי הסטטיסטיקה כל הזוכים יצאו ממעגל הביקוש למינימום 5 שנים (3 המתנה + שנתיים בנייה) כאשר בפועל הם משלמים שכירות מדי חודש. רק העניין הזה עלה להם במינימום 250 אלף ש"ח בהשוואה לדירה חדשה מוכנה מקבלן (לא חסרות כאלה בשוק).

אבל עדיף "לזכות" ולקנות ב"הנחה", לנצל את ה"מתנה" שהמדינה נותנת.

[misterb]

שכירות זה לא ׳כסף לפח׳ כמו שהרבה חושבים.

כל עוד משלמים רק שכירות ולא משכנתא בנוסף - השכירות די שקולה לעלות הריבית על המשכנתא או עלות ההון שיכול להנות מתשואה בהשקעות.

וגם כשמתחילים לשלם משכנתא כשמתחילה הבניה - זה במדרגות, לפי ההתקדמות משחררים כסף ובהתאם ההחזר של המשכנתא עולה לאט עד להחזר הסופי.

[redroze]

איפה רשמתי ששכירות זה כסף לפח?

לרוכשי מחיר למתבכיין יש 2 אופציות:

1. לרכוש דירה מוכנה במחיר שוק ולהיכנס עכשיו.

2. לחכות 5 שנים עד להכניסה לדירה שקבלו ב"הנחה" מהמדינה.

 

בלי להיכנס לשאר ההבדלים, הדירה במחיר למשתכן גרמה להם להוציא 250 אלף ש"ח יותר בשכירות (ולא ציינתי את התקופה הקשה של חפיפה בין משכנתא לשכירות).

 

אנשים מסתנוורים מההנחה שמבטיחים להם בלי להבין את החלופות.

אני כמובן מדבר על זוגות שיש להם מספיק הון עצמי לרכוש דירה בשוק. מי שמשתמש בתוכנית כי רק במימון של 90% הוא יכול לרכוש דירה אז אין לו אלטרנטיבה אחרת.

עריכה אחרונה ב-29 לדצמבר, 2019 על ידי redroze

[misterb]

אבל זה לא מדוייק, 250 אלף יותר ממה?

אם היו נכנסים בזמן 0, היו משלמים משכנתא וריבית עליה במשך ה5 שנים האלה, זה לא בחינם.

אם אתה מסכים ששכירות ובעלות לא שונים בהרבה מבחינת עלות חודשית (בלי הנחות עליית ערך נדלן) - אז זה לא משנה אם נכנסו 5 שנים אחרי, מבחינה כלכלית נטו. יש השלכות אחרות אבל לא על זה מדובר.

[redroze]

אתה מדבר על תאוריה ואני מדבר מעשי.

כרגע ישראל ישראלי צריך קורת גג, להלן האופציות שעומדות בפניו:

1. לרכוש דירה במחיר X ולהיכנס לגור מחר. לשלם משכנתא ל-25 שנה מזמן 0. לאחר מכן גרים עוד 5 שנים בדירה כדי להגיע למחזור של 30 שנה כמו בדוגמא הבאה.

2. לשכור דירה במשך 5 שנים כאשר מחכים שהדירה שזכו בה (במחיר X-Y) תהיה מוכנה. לשלם משכנתא 25 שנה מזמן +5 שנים.

 

יכול להיות ש-Y גדול משווי השכירות ששלמו במשך 5 שנים ואז כל ההנחה שקבלו הולכת לפח.

[BarryG]

ומה עם תשואה אלטרנטיבית על ההון?

[misterb]

אני בכלל לא מדבר על ההנחה של מחיר למשתכן. אני אומר פשוט - דיור עולה כסף, אם זה שכירות או ריבית על משכנתא, או עלות ההון שמושכב בדירה.

בהנחה שפלוס מינוס העלויות האלה דומות (והן דומות) - לא משנה אם שילמת שכירות עוד 5 שנים או לא, בזמן הזה גרת בדירה.

לפעמים זה אפילו חסכוני יותר. כי זוג צעיר למשל, שכרגע מספיק לו לגור בדירת 2-3 חדרים בזול, כשיבוא לקנות דירה יקנה דירה גדולה מתוך מחשבה לעתיד (ובצדק),

אבל בשנים שהוא משלם משכנתא על דירה גדולה שהוא לא באמת צריך כרגע - הוא מבזבז כסף בעצם. אם בכל רגע נתון יגור בדירה הכי קטנה שמתאימה לצרכיו, ימקסם את החיסכון מבחינת עלות דיור שלו. אותו דבר מבחינת מיקום, אולי הוא יקנה דירה במקום יקר מתוך מחשבה על חינוך לילדים אבל כרגע יכול לגור באיזור פחות טוב ובזול יותר בלי פגיעה באיכות חיים.

[Ziv]

מעדכן...

בשבוע שעבר התקיים כנס הזוכים.

אז זה לקח קצת פחות מחצי שנה מההודעה הנ"ל ורק שנתיים ושלושה חודשים מאז ההגרלה.

מניח שתוך שנתיים-שלוש יבנה הבניין.

בשלב זה אני מבטל את זכייתי אז כבר לא אקבל עדכונים על ההתקדמות, ולכן כנראה לא אדע מתי יהיה האכלוס בפועל.

 

 

אההה, אז זו ההגרלה שזכית בה במודיעין?

 

בדיוק שני זוגות חברים שלנו, שחיכו בסבלנות שנתיים ושלושה חודשים מאז הזכייה, כי זיהו את הפוטנציאל, בחרו דירות 5 חד' בהנחה.

כמה הנחה? 1,000,000 ש"ח ממחיר השוק. אתה קורא נכון - הנחה של מיליון ש"ח ממחיר השוק.

 

ובינתיים שילמו שכירות, ואפילו ביוקר בת"א. אך זה התאים להם כזוג צעיר (+1). כשהדירה תהיה מוכנה, הילד, אולי אפילו יהיו שניים, יגדלו ויוכלו ליהנות מה-facilities שיש לעיר כמו מודיעין להציע למשפחות.

 

אני רואה פה Win-win situation עבור הזוג הצעיר.

מחיר למשתכן מתאימה למי שיש סבלנות ואורך רוח. מי שצריך הכל כאן ועכשיו - שישלם ביוקר.

[bigbosf]

אההה, אז זו ההגרלה שזכית בה במודיעין?

 

בדיוק שני זוגות חברים שלנו, שחיכו בסבלנות שנתיים ושלושה חודשים מאז הזכייה, כי זיהו את הפוטנציאל, בחרו דירות 5 חד' בהנחה.

כמה הנחה? 1,000,000 ש"ח ממחיר השוק. אתה קורא נכון - הנחה של מיליון ש"ח ממחיר השוק.

 

ובינתיים שילמו שכירות, ואפילו ביוקר בת"א. אך זה התאים להם כזוג צעיר (+1). כשהדירה תהיה מוכנה, הילד, אולי אפילו יהיו שניים, יגדלו ויוכלו ליהנות מה-facilities שיש לעיר כמו מודיעין להציע למשפחות.

 

אני רואה פה Win-win situation עבור הזוג הצעיר.

מחיר למשתכן מתאימה למי שיש סבלנות ואורך רוח. מי שצריך הכל כאן ועכשיו - שישלם ביוקר.

מיליון שח? אפילו בגליל ים לא הציגו כאלו הפרשים.

 

Sent from my LEX820 using Tapatalk

[redroze]

ומה עם תשואה אלטרנטיבית על ההון?

 

למה אתה נתפס לקטנות? אלה חישובים שעושה משקיע, העיקר ש"קניתי מתחת למחיר השוק".

 

מיליון שח? אפילו בגליל ים לא הציגו כאלו הפרשים.

 

Sent from my LEX820 using Tapatalk

 

למה אתה נתפס לקטנות? במחיר למשתכן כל מספר פוגע, העיקר ה"הנחה".

[A_lex]

אההה, אז זו ההגרלה שזכית בה במודיעין?

 

בדיוק שני זוגות חברים שלנו, שחיכו בסבלנות שנתיים ושלושה חודשים מאז הזכייה, כי זיהו את הפוטנציאל, בחרו דירות 5 חד' בהנחה.

כמה הנחה? 1,000,000 ש"ח ממחיר השוק. אתה קורא נכון - הנחה של מיליון ש"ח ממחיר השוק.

 

ובינתיים שילמו שכירות, ואפילו ביוקר בת"א. אך זה התאים להם כזוג צעיר (+1). כשהדירה תהיה מוכנה, הילד, אולי אפילו יהיו שניים, יגדלו ויוכלו ליהנות מה-facilities שיש לעיר כמו מודיעין להציע למשפחות.

 

אני רואה פה Win-win situation עבור הזוג הצעיר.

מחיר למשתכן מתאימה למי שיש סבלנות ואורך רוח. מי שצריך הכל כאן ועכשיו - שישלם ביוקר.

לא מודיעין אלא רשל"צ. ההנחה שם היא משמעותית מאוד אבל בטח לא מיליון.

"זכיתי" כבר לאחר שקניתי דירה בשוק החופשי, כי לך תדע מתי ובמה תזכה. ברור שאם הייתי זוכה מוקדם יותר, במרכז, במקום גבוה בהגרלה, הייתי יושב ומחכה לממש את ההטבה... אבל אף אחד לא מבטיח שום דבר מהנ"ל.

כמות הדירות שהוגרלו בהרצליה, מודיעין, רשל"צ, ורעננה הייתה די קטנה (אלו בעיניי הערים שניתנה בהם הנחה משמעותית). ביבנה ההנחה הייתה אמיתית אך לא גדולה (100-200K תלוי במה זכית). בשאר הערים לא בטוח שיש הנחה אמיתית בכלל.

יש לי חבר שהתחיל להשתתף בהגרלות בערך באותו זמן כמוני. עד כה מבין המקומות הרלוונטיים זכה רק ביבנה ולא במקום גבוה. עקב ההטבה הלא גדולה החליט לוותר על קניית דירה שלא מתאימה לצרכיו (נשארו רק 6 חדרים כשהגיע תורו). אני גר כבר מעל שנתיים בדירה שלי. הוא עדיין ממתין לזכיה בהגרלה משתלמת (מה שאומר שרחוק לפחות עוד 5 שנים מדירה משלו).

עריכה אחרונה ב-30 לדצמבר, 2019 על ידי A_lex

[natco]

אם בכל רגע נתון יגור בדירה הכי קטנה שמתאימה לצרכיו, ימקסם את החיסכון מבחינת עלות דיור שלו.

 

צחקתי בקול.

כשמר ישראלי יבין את ההגיון הפשוט הצרוף שגלום במשפט שכתבת, כנראה יסתובב פה איזה טיפוס מוזר על חמור לבן.

 

יודע מה, עזוב את מר ישראלי. כשראש העיר, מר ישראלוביץ', או יו"ר ועדת התכנון ישראלוב יבינו זאת, ויכריחו את הקבלן בהוראות התב"ע/יתמרצו אותו במס מופחת/תוספת זכויות בניה (כמו שבס כחולן) לתכנן דירות קטנות, אז כנראה שכבר תהיה פה בעית דיור רצינית לכל אלו שיגיעו מתחיית המתים.

[Ziv]

מיליון שח? אפילו בגליל ים לא הציגו כאלו הפרשים.

 

Sent from my LEX820 using Tapatalk

 

אני מכיר אנשים שזכו בגליל ים בפרויקט של שבירו ובחרו בפנטהאוז-דופלקס, שהרוויחו על הנייר גם יותר ממיליון.

 

לצורך העניין, המחירים במודיעין בהגרלה של אוק' 17 עמדו על 10-11 אש"ח/מ"ר, כפי שניתן לראות באתר ההגרלות.

המחיר הממוצע במודיעין למ"ר לפי אתר מדלן הוא 19 אש"ח/מ"ר.

עבור דירת 5 חד' בגודל של 120 מ"ר הרי שחסכת מיליון ש"ח.

 

הזוגות המדוברים רכשו דירות במחירים של 1.35 ו-1.5 מ'.

[BarryG]

ביבנה ההנחה הייתה אמיתית אך לא גדולה (100-200K תלוי במה זכית).

ההנחה ביבנה יותר גדולה, סביבות 300-400 אלף בשמרנות. מחיר למ"ר (האמיתי, לא זה שמפורסם ולא כולל חניות, מחסן ומרפסות) סביבות 11.5 אלף למ"ר, עיסקאות בשוק החופשי בשכונה הירוקה הסמוכה בין 15 ל- 19 אלף למ"ר.

[Benor]

יש איזה אתר שמרכז פרוייקטים חדשים מקבלן+מחירים בכלל הארץ?

לאו דווקא ממחיר למשתכן.

טרם נתקלתי במאגר מידע מסודר.