מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[arco1]

שאלה מחסר מזל כרוני שלא מצליח לזכות.. מוגרל עכשיו פרויקט ברמלה מערב. האם העובדה שזו שכונה חדשה לחלוטין ואפילו בונים עבורה במיוחד כביש עוקף רמלה יכולה להשכיח את התדמית של העיר? בהגרלות הקודמות לא לקחתי את האופציה הזאת ברצינות ולפי כמות הנרשמים בבאר יעקב השכנה, כך נוהגים הרוב ולכן יש סיכוי ריאלי לסדרה ב לזכות שם. אבל אולי אני והם טועים וכדאי? מחיר למטר שם הוא כמעט 10600. התחלתי לבדוק את האופציה הזו בעקבות הבחירות וביטול אפשרי של התכנית אחריהם..

 

מה אומרים?

עריכה אחרונה ב-3 לינואר, 2019 על ידי arco1

[dany]

רמלה לא כזו גרועה,

האיזור נושק לבאר יעקב, יציאה קרובה ל-431,

הייתי שוקל את זה ברצינות.

 

 

Sent from my Redmi Note 5 using Tapatalk

[ChemGuy85]

שאלה מחסר מזל כרוני שלא מצליח לזכות.. מוגרל עכשיו פרויקט ברמלה מערב. האם העובדה שזו שכונה חדשה לחלוטין ואפילו בונים עבורה במיוחד כביש עוקף רמלה יכולה להשכיח את התדמית של העיר? בהגרלות הקודמות לא לקחתי את האופציה הזאת ברצינות ולפי כמות הנרשמים בבאר יעקב השכנה, כך נוהגים הרוב ולכן יש סיכוי ריאלי לסדרה ב לזכות שם. אבל אולי אני והם טועים וכדאי? מחיר למטר שם הוא כמעט 10600. התחלתי לבדוק את האופציה הזו בעקבות הבחירות וביטול אפשרי של התכנית אחריהם..

 

מה אומרים?

 

אתה מקבל דירה מסובסדת בשכונה חדשה קרוב לתל אביב בלי למכור את עצמך לבנק ל-30 שנה וחושב על תדמית של העיר? תפוס את ההזדמנות בשתי ידיים. אתה חושב שבבאר יעקב איפה שדירה עולה פי 2.5 יש תדמית יותר טובה? עזוב שטויות. הרימו שכונה חדשה בלי כלום וזהו. אוכלוסיה ישראלית ממוצעת. קרובי משפחה רכשו דירה בבאר יעקב. אני יכול לספר לך סיפורים שיגרמו לשעירות על הראש שלך להזדקר.

[vadim6385]

אתה מקבל דירה מסובסדת בשכונה חדשה קרוב לתל אביב בלי למכור את עצמך לבנק ל-30 שנה וחושב על תדמית של העיר?

לא ממש הבנתי איפה "לא למכור את עצמך לבנק ל-30 שנה" נכנס במשוואה פה

[A_lex]

כמו בכל עסקת מחיר למשתכן, צריך לבדוק את ההנחה האמיתית מול מחירי השוק.

בדרך כלל מחיר למשתכן באזור המרכז אכן נותן הנחה יפה. השאלה מה ההנחה שניתנת ברמלה (בהתחשב בכל הפרמטרים, כמו הצמדה למדד, תשלומי שכירות בשנים הקרובות לעומת רכישה מיידית או מחיר דירת קבלן במכירה מוקדמת, עיקוב נוסף עקב שינוים רק לאחר איכלוס, וכו').

בזמנו בדקתי עסקה כזו בקרית ביאליק והיא פשוט לא היתה משתלמת בכלל.

לא מזמן בדקתי בשביל חבר עסקה כזו ביבנה. ההנחה לאחר הצמדה למדד היתה עדיין כ-400 אש"ח. גם לאחר התחשבות בשאר הפרמטרים, זו עדיין הנחה של לפחות 200 אש"ח. כלומר עסקה משתלמת, לפחות לאלו שלא במקומות האחרונים בתור לבחירת הדירות.

 

דרך אגב, לגבי האוכלוסיה... מבלי להכליל על תושבי רמלה (טוב, אולי קצת [emoji6] )... בדקת כמה דירות שם שמורות לבני המקום?

[arco1]

^

לא ממש ברור לי איך לבדוק, הרי בונים את השכונה מ-0, שזה סוג של יתרון על שאר העיר, כי כאילו אתה גר בנפרד ממנה בגדול.. מצאתי אתמול ברשת מחיר של פריסייל של אחד הקבלנים בשכונה הספציפית הזאת של דירת 4 חדרים ב 1580K ש"ח (וזה לא אומר הרבה, כי לא ראיתי איפה בדיוק זה ממוקם ועוד פרטים). במחיר למשתכן זה 1200-1250K כנראה, בפרוייקט שיש עכשיו לא ידועים המחירים בינתיים. בכל מקרה יש פקטור חשוב של גיל, שאם אני מפספס את התכנית עכשיו, אז אשאר ללא דירה קרוב מדי לפנסיה. אי אפשר לדעת שהמחירים באמת ירדו חזק בעתיד. בדרך כלל עם הנחה בסדר גודל כזה לא הייתי נרשם, אבל עדיין סביר, לא?

 

יש 37 דירות מתוך 149 לבני מקום. עד כמה זה רע?

 

 

אתה מקבל דירה מסובסדת בשכונה חדשה קרוב לתל אביב בלי למכור את עצמך לבנק ל-30 שנה וחושב על תדמית של העיר? תפוס את ההזדמנות בשתי ידיים. אתה חושב שבבאר יעקב איפה שדירה עולה פי 2.5 יש תדמית יותר טובה? עזוב שטויות. הרימו שכונה חדשה בלי כלום וזהו. אוכלוסיה ישראלית ממוצעת. קרובי משפחה רכשו דירה בבאר יעקב. אני יכול לספר לך סיפורים שיגרמו לשעירות על הראש שלך להזדקר.

 

אני אוהב סיפורים כאלה, אפשר גם בפרטי. אגב עדיין אצטרך למכור את עצמי לבנק (בתקוה של-25 שנים, פשוט בלי התכנית בכלל לא ריאלי לרכוש.

אגב 2, לא, לא מקבל - צריך עוד לזכות, עם המזל שלי גם עם סיכויים של כ-40%, נכון לכמות הנרשמים כרגע (נניח בסוף יהיה 35%), מסוגל לא לזכות.

עריכה אחרונה ב-4 לינואר, 2019 על ידי arco1

[A_lex]

המחיר שכתבת זה לפני הצמדה?

אם כן, מרגיש לי כמו הנחה די קטנה ובעיניי לפחות לא מצדיקה את הסיכונים.

 

לגבי המזל שלך - תן למרפי לעשות את שלו...

אני הייתי בסדרה א' ולאחר מעל שנה של הגרלות הרמתי ידיים וקניתי בשוק החופשי. For the kicks המשכתי להרשם. בהגרלה השניה שלאחר הרכישה, "זכיתי" בעיר במרכז וגם במקום גבוה בתור... מרפי המנ...

מצד שני מאז אותה הגרלה עברה עוד שנה וארבע חודשים ובאותו פרויקט לא זז שום דבר. עדיין אין תוכניות דירות ולא הזמינו לבחור.

[arco1]

אכן לפני, אבל עכשיו לא משלמים מדד אם כמו במקרה שלך לא זז כלום כשנה וחצי, אלא רק אחרי קבלת היתר.

 

במקרה הזה תאריך מסירת מגרש הוא 31/03/2020, אני מניח שהדברים יזוזו משם, ראיתי שיש פרוייקט בשכונה שהוגרל בסוף 2017 והזוכים כנראה כבר בחרו דירות, כי ראיתי באתר הקבלן כבר כל התוכניות מוכנות ויש מחירים לכל הדירות. כך שאני מאמין שהעניינים בשכונה יזוזו מהר.

[phpclub]

אני גר בבאר יעקב כ-7 שנים, לא יודע על איזה סיפורים אתה מדבר, השכונה שאני גר בה מלאה בצעירים, יש את הח*רות כמו בכל מקום (גם בראשון היה לנו שכנים מגעילים), אבל סה"כ אנחנו מבודדים מהאיזורים הישנים.

למעט מקומות בילוי אני לא רואה שום הבדל בין המקום שאני גר בו לראשון (כשגרתי עם ההורים).

 

לגבי רמלה, בהינתן המצב היום והעדר אלטרנטיבה, אם זאת שכונה חדשה ומבודדת, ייתכן שהייתי הולך על זה. אולי תבדוק בעירייה את תוכניות הפיתוח לאזור כדי שתדע למה לצפות.

[ChemGuy85]

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5440313,00.html

 

טוב, זה היה צפוי. מחירי השכירות עפו לשמיים בגלל שדחקו את המשקיעים מהשוק.

 

הפכו בעלי נכסים "לאויב העם" והחליטו שצריך לבצע חלוקה מחדש של רכוש (מס על דירה שלישית ומעלה).

 

כחלון גרם נזק שיזכר לשנים רבות.

[יבגניפ]

לא כל כך מצאתי התייחסות בכתבה (אולי רפרפתי מדי?) - מה זה אומר שדחקו את המשקיעים החוצה? נמכרו דירות של משקיעים? הביקוש לדירות להשכרה עלה?

מימלא זה נשמע כמו משחק שבו מראש מי שאין לו כסף לדירה מפסיד. אלא אם כן מחירי הדיור ירדו באופן משמעותי.

 

אני אוהב לקרוא טקסטים של כלכלנים ממורמרים שמסבירים למה רגולציה יכולה לגרום לנזק. חברי שגרים בבניינים חדשים בת"א מספרים על דירות שעומדות נטושות רוב השנה, כי מי שקנה אותן זה תושבי חוץ שבאים לפה פעם בשנה לשבוע. גם זה משקיעים שהייתי שמח אם המדינה היתה מונעת מהם את הרכישה, לדוגמא.

[XVSTI]

למה?

אדם בוחר לקנות נכס במקום מסוים, גם אם הוא לא גר בו, זו זכותו.

בנוסף, הגבלת קנייה ע"י תושבי חוץ לא באמת תוריד את המחיר של הדירה.

(או תמנע למשל רכישה שלה ע"י אותו אדם בדיוק - בין אם באמצעות איש קש, או התאזרחות בארץ והמשך מגורים בחו"ל).

[יבגניפ]

מה זה "זכותו"?

זכותה של "המדינה" גם למנוע את זה.

אפילו כלכלנים אוהדי שוק חופשי מפורסמים כמו מואב ותלמידיו לא מתנגדים לכל סוג של רגולציה. בכל מקום יש חוקים ויש מה מותר ומה אסור.

ואפשר להתווכח עד מחר האם בכלל רלוונטי לדבר על דיור כמו שמדברים על אייפון חדש.

 

אגב, נדמה לי שהמדינה באמת גם התערבה ברמה כזו או אחרת, עם חסימת עסקאות במזומן.

עריכה אחרונה ב-5 לינואר, 2019 על ידי יבגניפ

[XVSTI]

איך קשור חוק המזומן לעניין הזה?

מוזר שדווקא החוק הזה הוא הבחירה שלך כדוגמה להתערבות רגולטורית נכונה.

עם כמה שאני חושב שההון השחור הוא רע, החוק הזה הוא דוגמה להתערבות רגולטורית עמוקה ופרטנית מדי.

שלא לדבר על הפטרוניות המגוחכת שעולה ממנו.

וזה מאפיין הרבה מאוד רגולצית פה בארץ מחוק המובילאיי (שלשמחתי כוחות השוק ניתבו אותו להגברת ייבוא של מערכות בטיחות מקוריות), דרך מס על דירה שלישית ועד מחיר למשתכן.

כמובן שישראל מלאה בחוקים כאלה, שהמאפיין העיקרי שלהם הוא הגבלה / הכרח במקום עידוד / ניתוב ע"י הפיכת האלטרנטיבה ללא משתלמת (או ע"י ענישה, או ע"י הטבות מס / הורדת מס באפיקים מקבילים).

לגבי "מה זה 'זכותו'" - בדיוק מה שזה נשמע.

בדיוק כמו שאתה או אני יכולים עכשיו לרכוש דירה להשקעה ו/או מנייה אמריקאית, רק כדי להרוויח תשואה מעט יותר גבוהה מהמקובל בארץ, כך יכול לעשות גם משקיע זר.

וזה עניין שלו מה לעשות עם הנכס שלו.

משקיעי נדל"ן הם אנשים שמנסים להשיג תשואה טובה יותר לכספם.

הרי אם לא היה ביקוש לדירות מושכרות, לא היו משקיעים (ולא, מחיר למשתכן לא פותר את זה - לפחות לא באופן גורף).

מחיר למשכן היא פתרון רק לפלח ספציפי של אנשים (זוגות צעירים נניח) שרוצים בעלות על דירה.

מצד שני, חוק מס דירה שלישית פוגע בי, שרואה בבעלות על דירה בבניין כעול שהייתי שמח שמישהו (להלן "משקיע"), יקח ממני, בתמורה לתשלום חודשי.

בדיוק כמו ליסינג.

וכשארצה, תמיד שמורה לי הזכות לקנות את הבית שחלמתי עליו.

עריכה אחרונה ב-5 לינואר, 2019 על ידי XVSTI

[sperial]

טוב, גיגלתי את נושא הגבלות התשלום במזומן. קיימות במרבית האיחוד האירופי, כאשר בחלק מהמדינות המגבלה היא של סכומים קטנים (נניח 1000 אירו) ובחלקן אין הגבלה, אולם מעל סכום מסויים גם חובה לודא את זהות המשלם ולציין אותו, כך שיש עליו בקרה.