קראוון כפתרון למצוקת הדיור, עד כמה זה פתרון ריאלי?

[Fitch]

Barry, אולי תוכל על השאלה שלי משרשור המשכנתאות הסמוך:

האם יעכבו את הדרישות ליחס הלימות הון ונראה חזרה ריביות נמוכות? או שכדאי לקחת משכנתא כבר עכשיו על דירה שנכנסים אליה עוד 6 חודשים?

[BarryG]

לא רואה סיבה שיעכבו אותן

[ישה]

ננסה להסביר בעברית

 

לבנק יש הלוואות של 10000 ש"ח והון של 1000 ש"ח היחס ביניהם אחד ל 10 או 10%, ונניח כי ביחס הזה הוא מחוייב על פי הוראות בנק ישראל

 

עכשיו הבנק מכר הלוואות ב 100 ש"ח למגדל

 

המצב אחרי המכירה

 

הלוואות 9900 ש"ח הון 1100 ש"ח, ולכן הוא יכול לתת מחדש הלוואות ב 100 ש"ח ללווים חדשים בריבית של היום שהיא גבוהה מהריבית של ההלוואות שנמכרו למגדל.

 

סיבה למסיבה.

 

כמובן שאם הוא בהלוואות של 10100 ש"ח והון של 900 אז מכירה תביא אותו ליחס הנדרש כי המצב עכשיו הלוואות 10000 הון 1000.

 

התנהל אתמול דיון בוועדת הכספים על התופעה בהם הבנקים למשכנתאות העלו את הריבית ללוים כאשר הריבית של בנק ישראל נותרה ללא שינוי.

 

קישור http://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press040716y.aspx

[ישה]

שכחתה את הנקודה החשובה ביותר.

אזרחים עם משכנתאות (הלוואות לקניית הבית), בנקים ויציבות הבנקים והמחירים.

 

במידה ומחיר הדירות ירד, המשכנתאות אשר האזרחים לקחו יהיו שוות יותר מהנכס.

אנשים יפסיקו לשלם את ההלוואה, והבנקים יתקעו עם דירות בערך נמוך מכסף ההלוואה.

ויש חשש לקריסת הבנקים, ומזה המדינה מפחדת.

בנוסף , הדירות משמשות כנכס כספי למאות אלפי אזרחים רגילים.

לדוגמה יש לדירה ערך והם מתכננים בפנסיה למכור ולעבור למגורים למבוגרים.

ואם מחיר הדירה ירד, יהיה להם קשה לשלם עבור הדיור בבית למבוגרים.

בנוסף יש עסקים אשר הדירה משמשת כערבות להלואות שוטפות לעסק.

כאשר ערך ההלוואה צמוד למחיר הדירה, ושוב בעיה.

לכן לא יהיו הפתעות, הירידה צריכה להיות קטנה, ויותר לכיוון שמירה על יציבות מחירים

ושמירה על הבנקים.

הזוגות הצעירים צריכים לקבל עזרה מהמדינה, ובמקביל לא לקפוץ מעל-הפופיק.

יש מקומות שאפשר לקנות דירה במחירים סבירים.

ואם רוצים לגור במרכז, להתפשר, פעם זוגות קנו דירה השכירו אותה, ומספר שנים

גרו עם ההורים והסבתא .

או קנו דירה רחוק מהמרכז, השכירו שם, ובמחיר של השכירות , הם שכרו דירה קטנה במרכז.

ולפעמים הוסיפו עוד קצת כסף, כי היה הכרח מבחינתם לגור במרכז מבחינת העבודה או הלימודים.

 

 

 

אייל.

החלק העליון של ההודעה שלך הוא מנותק מהמציאות

 

כדי שהלוואה של מישהו תהיה גבוהה מערך הבית שלו , צריכים מחירי הדירות לרדת ב30-50%

 

מי שלקח הלוואה היום, ומחר המחיר ירד ב 30% ערך הלוואתו יהיה זהה לערך הנכס.

 

לאלה שלקחו הלוואה לפני מספר שנים צריכים ירידה יותר גבוהה כדי שמצב כזה יקרה.

 

לכן לא צריכים להפחיד אותנו מירידת המחירים שתפגע ביציבות הבנקים.

 

בטח אם במקום עליה של 10% לשנה נראה ירידה של 10% לשנה במשך מספר שנים.

[נהג מתחיל]

המממ.. בוא נכנס קצת לספקולציות:

 

תמיד אמרו לנו שבישראל לא יכול להיות משבר דמוי סאבפריים כי הלוואות המשכנתא בארץ אינן נון ריקורס (כלומר אצלנו בניגוד למה שהיה בארה"ב הלווה ערב אישית לתשלום מלוא ההלוואה גם אם השאיר את ביתו [שבשווי נמוך מההלוואה] לבנק).

 

האם יכולת הפירעון הממוצעת, או החציונית (אם יש דבר כזה) של אוכלוסיית הלווים, היא אכן ערובה למניעת משבר במידה ויהיה מיתון או משבר כלכלי פנימי\חיצוני?

[ישה]

נלמד משהו מהגויים

 

שם הגיעו למסקנה שעדיף שהדייר יישאר בביתו , ישלם את הארנונה יתחזק אותו וכו 'וכו' ולא לפנות אותו

 

וכשירווח ימשיך בתשלומיו לבנק.

 

אצלנו במידה ומחר תהיה אבטלה רחבת מימדים עלולים להגיע למצב בו רבים יפסיקו לשלם את התשלומים החודשיים, ונגיד צריכים לפנות אותם.

 

המשפחה צריכה ללכת לגור היכן שהוא בשכירות.

 

אם יימצא כסף לשכירות, שישלם לבנק במקום.

 

שני הצדדים יהיו מרוצים עד יעבור זעם.

 

כמובן שיהיו גם כאלה שילכו לגור חזרה אצל ההורים...

 

הניסיון שלי מראה שצרת רבים מוצאת את פתרונה על ידי הממשלה.

[נהג מתחיל]

כלומר גם הבנקים וגם הציבור יכולים להיות רגועים (יחסית, כמדיניות)?

[A.E.M]

התנהל אתמול דיון בוועדת הכספים על התופעה בהם הבנקים למשכנתאות העלו את הריבית ללוים כאשר הריבית של בנק ישראל נותרה ללא שינוי.

 

קישור http://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press040716y.aspx

 

מבלי להכנס לביזיון הגדול בסיפור הזה, זה יכול אולי להצביע על אחד משני דברים:

1. הבנקים מעלים יחד את המחיר, פשוט כי הם יכולים.

2. מישהו שם מפחד מתפוח האדמה הלוהט הזה והוא מנסה לצנן את השוק כדי לכסות את התחת של עצמו, על ידי העלאת הריבית. במזרחי טפחות לא נותנים הלוואה בריבית פריים על יותר מ- 25% מגובה המשכנתא. משהו שם מפחיד מישהו מאוד. זו ספוקלציה שלי בלבד...

[Spire]

ננסה להסביר בעברית

 

לבנק יש הלוואות של 10000 ש"ח והון של 1000 ש"ח היחס ביניהם אחד ל 10 או 10%, ונניח כי ביחס הזה הוא מחוייב על פי הוראות בנק ישראל

 

עכשיו הבנק מכר הלוואות ב 100 ש"ח למגדל

 

המצב אחרי המכירה

 

הלוואות 9900 ש"ח הון 1100 ש"ח, ולכן הוא יכול לתת מחדש הלוואות ב 100 ש"ח ללווים חדשים בריבית של היום שהיא גבוהה מהריבית של ההלוואות שנמכרו למגדל.

 

סיבה למסיבה.

 

כמובן שאם הוא בהלוואות של 10100 ש"ח והון של 900 אז מכירה תביא אותו ליחס הנדרש כי המצב עכשיו הלוואות 10000 הון 1000.

 

התנהל אתמול דיון בוועדת הכספים על התופעה בהם הבנקים למשכנתאות העלו את הריבית ללוים כאשר הריבית של בנק ישראל נותרה ללא שינוי.

 

קישור http://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press040716y.aspx

 

הלימות הון , כמה כסף הבנק צריך להחזיק לכל 100 שקל שהוא מלווה

בפירוט ניתן לקרוא ברשת http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.1975190

 

גידור סיכון - להקטין את הסיכון על פעולה פיננסית (הלוואה , מחירי סחורות , שערי מטבע וכד' )

https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%92%D7%99%D7%93%D7%95%D7%A8

 

תודה רבה על ההסבר!

החכמתי.

[wa11a]

 

התנהל אתמול דיון בוועדת הכספים על התופעה בהם הבנקים למשכנתאות העלו את הריבית ללוים כאשר הריבית של בנק ישראל נותרה ללא שינוי.

 

קישור http://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press040716y.aspx

 

לא מאמין למה שאני קורא. אלי כהן קורא לחקיקה שתחייב את הבנקים בריבית מסויימת ? ואם ככה הם שיקללו את הסיכון ? מי הוא בכלל ?

[BarryG]

ישה ההסבר שלך לא מדויק, כשהבנק מכר 100 ש"ח הלוואות הוא קיבל בגינן תמורה בערך בשווי שלהן, לכן ההון כמעט ולא השתנה (הרי במאזן הבנק אותן ההלוואות הן נכסים) . אחרי המכירה יש פחות נכסי סיכון ולכן שיעור הלימות ההון עלה.

[A.E.M]

לא מאמין למה שאני קורא. אלי כהן קורא לחקיקה שתחייב את הבנקים בריבית מסויימת ? ואם ככה הם שיקללו את הסיכון ? מי הוא בכלל ?

 

זה רק צד אחד של המטבע. מה לגבי העובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה ביותר מאחוז בתקופה של רבעון? מה לגבי העובדה שהם קרטל שעושה מה שבא לו? מי הם בכלל?

[wa11a]

הם לא קרטל ויש ביניהם תחרות. הם מתמחרים את הסיכון שונה ואל תשכח שהריבית שהם מקבלים באג"ח גם עלתה באותה תקופה בגלל הציפיות לעליית ריבית.

ובשורה התחתונה: הם פשוט לא חייבים לתת לך כסף, משכנתא זה לא זכות יסוד.

[A.E.M]

הם לא קרטל ויש ביניהם תחרות. הם מתמחרים את הסיכון שונה ואל תשכח שהריבית שהם מקבלים באג"ח גם עלתה באותה תקופה בגלל הציפיות לעליית ריבית.

ובשורה התחתונה: הם פשוט לא חייבים לתת לך כסף, משכנתא זה לא זכות יסוד.

 

אני לא מתרשם שיש בינהם באמת תחרות. הייתה תקופה קצרה שבה היה צפי לעליית ריבית. הצפי הזה נמוג. הריבית הגבוהה נותרה על כנה. שלא יבלבלו את השכל ויסתתרו מאחורי מילים כמו "תמחור סיכון" וחישובים "מסובכים". זה שוק מעונב.

 

אמנם הם לא חייבים לתת לי כסף וזו לא זכות יסוד אבל יש נקודה חשובה נוספת- אני *חייב* להיות לקוח בנק. אין לי ברירה אמיתית. לא בשנת 2016 ומערכת היחסים הזו מאוד מאוד לא סימטרית, ולכן הם לא יכולים לעשות מה שבא להם רק בגלל שמשכנתא היא לא זכות יסוד. אין כאן יחסי ספק-לקוח במובן הפשוט.

[ישה]

ישה ההסבר שלך לא מדויק, כשהבנק מכר 100 ש"ח הלוואות הוא קיבל בגינן תמורה בערך בשווי שלהן, לכן ההון כמעט ולא השתנה (הרי במאזן הבנק אותן ההלוואות הן נכסים) . אחרי המכירה יש פחות נכסי סיכון ולכן שיעור הלימות ההון עלה.

מבחינה חשבונאית הצדק ברובו איתך ( כי הבנק סביר שהרוויח במכירה )

 

לצורך ההסבר לשאלה ההסבר היה בסדר.