מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[mightybear]

מתייעץ עם חכמי הפורום לגבי האפשריות של תרחיש כזה:

• קיים ברשות פלוני נכס על שמו ועליו ישנה משכנתא קיימת בבנק לאומי (שנלקחה לפני כמה שנים בריביות טובות יחסית להיום).
• מתוכננת רכישת דירה חדשה ושמירה על תנאי ההלוואה הקיימת באמצעות גרירה.
• בת הזוג נכנסת כשותפה חדשה לנכס, עם חלק יחסי קטן מהבעלות (כ־20%).
• נרצה לצרף אותה כלווה נוספת ולבחון הגדלת המשכנתא/הלוואה נוספת במסגרת אותה עסקה.

בשורה התחתונה, האם יש חיה כזאת - גרירת משכנתא קיימת שלי והוספה של לווה חדש (נגיד שיש לו חשבון באותו הבנק לצורך העניין) כנגד הנכס החדש כאשר אותו לווה מביא הון עצמי ומעוניין במשנתא על שמו (לצורך העניין הכל מעוגן גם בהסכם ממון בין בני הזוג)?

[ישה]

נתחיל בפשוט  גרירה אפשרית

 

הגדלת המשכנתא על שמך  אפשרית תנאים אחרים כמובן 

 

האם בת הזוג מבקשת משכנתא על 20% חלקה או מעבר לכך

 

לפני הרכישה ממליץ לקבל אישור עקרוני מהבנק לכל התהליך

[mightybear]

תודה ישה על התגובה.
הפער בין הדירות יהיה 600 אלף. המחשבה שבת הזוג תשים כ400 אלף מכספה ועוד 200 משכנתא על הנכס. בפועל ירשם בטאבו באחוזים לפי הסכום שכל אחד מהצדדים שם. השאלה האם על ה200 אלף הללו יהיה ניתן לקבל משכנתא כנגד החלק היחסי שלה בדירה (כ20 אחוז משווי הכנס). שאר הסכום יגיע ממכירת הדירה של פלוני וגלגול המשכנתא לנכס החדש.

[redroze]

לפני 3 דקות, mightybear כתב:

תודה ישה על התגובה.
הפער בין הדירות יהיה 600 אלף. המחשבה שבת הזוג תשים כ400 אלף מכספה ועוד 200 משכנתא על הנכס. בפועל ירשם בטאבו באחוזים לפי הסכום שכל אחד מהצדדים שם. השאלה האם על ה200 אלף הללו יהיה ניתן לקבל משכנתא כנגד החלק היחסי שלה בדירה (כ20 אחוז משווי הכנס). שאר הסכום יגיע ממכירת הדירה של פלוני וגלגול המשכנתא לנכס החדש.

200 אלף זה סכום שהייתי מעדיף לקחת בהלוואה מקרנות פנסיה/השתלמות או מהבנק (או שילוב של ה-2).

נכון, הריבית תהיה פחות טובה מהמשכנתא אבל בסכום כזה זעום זה יתבטא בעלות של מנת שווארמה פעם בחודש 

[sperial]

ייעוץ משפטי לגבי חלוקת הבעלות לקחתם?

[KoF-sHeLeG]

בתאריך 15.11.2025 בשעה 15:02, mightybear כתב:

בפועל ירשם בטאבו באחוזים לפי הסכום שכל אחד מהצדדים שם.

 

שים לב שזה לא יספיק במקרה של גירושים וכדאי לחתום על הסכם ממון, אחרת יכול להיות קשה להוכיח כמה כל אחד הביא מהבית כדי לרכוש את הדירה.

[sperial]

והסכם ממון חייב להיחתם לפני החתונה. אפשר גם אחריה, אבל אז זה יהיה הרבה יותר מורכב. לכן שאלתי על ייעוץ משפטי (ולא הרחבתי).

[mightybear]

נחתם הסכם ממון טרום הנישואין שבו יש הסדרה לנושא של דירה חדשה משותפת.

בזמן החתימה על ההסכם לא ידענו את פרטי העסקה של הדירה החדשה, לכן עשינו זאת כך שעל כל צד ירשם האחוז של התרומה שלו לדירה מתוך עלות הדירה עצמה בטאבו וכן זה יהיה חלקו גם בזמן פרידה.

 

לשאלת הנושא של החוב הנוסף שבת זוג מעוניין לקחת על עצמה, זה עדיין שאלה פתוחה. אנחנו מנסים לבדוק את האפשרויות השונות של הלוואה על חשבון הפנסיה בהשוואה למשכנתא. אני מאמין שגם אם אולי נוכל לחסוך בריביות אם בת הזוג תקח משכנתא בעצמה, אני מאמין שזה מסבך את העסקה מאוד מול הבנק.

[Nemesis]

עם קצת תכנון וקצת מזל, אפשר להגיע גם היום לריביות מעולות:

 

[פריג'י]

מי נתן לך קל"צ 3.3 קיבינימט? 

הזייה. 

4.5 נחשבת ריבית טובה היום. 

 

דפקת להם אחלה פיתוי, אבל מוזר לי שהסכימו לכזה דבר. 

[Nemesis]

לפני 3 דקות, פריג'י כתב:

מי נתן לך קל"צ 3.3 קיבינימט? 

הזייה. 

4.5 נחשבת ריבית טובה היום. 

 

דפקת להם אחלה פיתוי, אבל מוזר לי שהסכימו לכזה דבר. 

זה לא פשוט עד כדי כך.
הדירה נרכשה לפני שנתיים ותנאי ההלוואה נסגרו לפני שנה, כשהמרווחים של הבנקים היו ברצפה ביחס לריביות העוגן. ההצעה באותו זמן היתה 4.3 אחוז על הקל״צ. מתוך הקל״צ נמשך סכום קטן וכך קובע המרווח מריבית העוגן. בשנה הזו שחלפה, ריבית העוגן ירדה בערך באחוז, ולכן כמעט כל הסכום שוחרר בריבית הזו השבוע. זה לא שהיתה להם ברירה.

אבל יש כאן 2 אסטרטגיות שכדאי לשקול עבור הלווה המתוחכם.
1. הלוואה בריבית שכולה קל״צ בתנאי שהריבית נמוכה משמעותית מהריבית הממוצעת. זה מונע התייקרות ההלוואה במקרה של ריבית עולה מצד אחד, ומצד שני משאיר המון מרווח תמרון למחזור בלי קנס במקרה של ריבית יורדת.
2. במסירות ארוכות, אפשר לנסות לתזמן תקופות של מרווחים נמוכים ביחס לעוגן ולקבע את זה על ידי משיכה קטנה. כשמגיע הזמן להעביר את כל הסכום - אם תנאי ההלוואה הישנה טובים יותר ממה שיש בשוק - מעולה. אם תנאי השוק דווקא בשלב השני טובים יותר, לא נורא, אפשר למחזר את ההלוואה דקה אחרי.

אני באמת לא מצליח להבין למה שלווה טוב שיכול לקבל תנאים טובים, יבחר לקחת חלק גדול או את רוב המשכנתא בריבית משתנה שהיא דומה או יקרה יותר מהקבועה. מילא זה היה זול יותר, אבל זה לא.

[om2]

בזמנו שאני לקחתי משכנתא

המשתנה לא צמודה היתה נמוכה באחוז שלם מהקל"צ

(אחרי 5 שנים זה התהפך)

[יובל .מ.]

לפני 8 שעות, Nemesis כתב:

זה לא פשוט עד כדי כך.
הדירה נרכשה לפני שנתיים ותנאי ההלוואה נסגרו לפני שנה, כשהמרווחים של הבנקים היו ברצפה ביחס לריביות העוגן. ההצעה באותו זמן היתה 4.3 אחוז על הקל״צ. מתוך הקל״צ נמשך סכום קטן וכך קובע המרווח מריבית העוגן. בשנה הזו שחלפה, ריבית העוגן ירדה בערך באחוז, ולכן כמעט כל הסכום שוחרר בריבית הזו השבוע. זה לא שהיתה להם ברירה.

אבל יש כאן 2 אסטרטגיות שכדאי לשקול עבור הלווה המתוחכם.
1. הלוואה בריבית שכולה קל״צ בתנאי שהריבית נמוכה משמעותית מהריבית הממוצעת. זה מונע התייקרות ההלוואה במקרה של ריבית עולה מצד אחד, ומצד שני משאיר המון מרווח תמרון למחזור בלי קנס במקרה של ריבית יורדת.
2. במסירות ארוכות, אפשר לנסות לתזמן תקופות של מרווחים נמוכים ביחס לעוגן ולקבע את זה על ידי משיכה קטנה. כשמגיע הזמן להעביר את כל הסכום - אם תנאי ההלוואה הישנה טובים יותר ממה שיש בשוק - מעולה. אם תנאי השוק דווקא בשלב השני טובים יותר, לא נורא, אפשר למחזר את ההלוואה דקה אחרי.

אני באמת לא מצליח להבין למה שלווה טוב שיכול לקבל תנאים טובים, יבחר לקחת חלק גדול או את רוב המשכנתא בריבית משתנה שהיא דומה או יקרה יותר מהקבועה. מילא זה היה זול יותר, אבל זה לא.

אז ההודעה הראשונה שלך "שקרית", זה לא שהגעת לתנאים האלה היום הגעת אליהם לפני שנתיים בטריק מהסרטים.

זה משהו שלא כל יכול לעשות, בטח לא היום כשהבנקים מעדכנים מרווחים או מתמחרים הורדת ריביות.

מה שכן, מי שחשב על זה - שאפו.

 

עריכה:

היום אם תגיע לבקש הצעה הקל"צ והמל"צ מאוד קרובים מבחינת ריביות.

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2025 על ידי יובל .מ.

[Nemesis]

אבל גם לפני שנה מתי שקובעה ההצעה זה לא משהו שיכלת לקבל מהבנק. קצת תכנון ומזל כפי שכתבתי. 

היום עם עוגנים נמוכים יותר משמעותית, הייתי מנסה לשאוף ל 4 אחוז ומטה בריבית קבועה מי שמושך הכל בריבית קבועה.

[יובל .מ.]

לשאוף זה טוב, אבל לא תקבל את זה היום.

ההצעות היום שמשולבות מל"צ וקל"צ נעות סביב 4.5% אולי קצת למעלה, אין לבנק שום סיבה לתת לך פחות מ4% כשהכל קל"צ.

עריכה:

גם לקיחת הכל או חלק מאוד גדול בקל"צ חושף אותך לקנסות גדולים יותר במקרה שיהיה משתלם למחזר.

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2025 על ידי יובל .מ.