מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

זה נכון רק למקרה שבו הוא מוכר את דירתו לפני רכישת הדירה החדשה וזה אכן אמור להפחית מן המחיר כ 100K בחישוב גס  לכן כתבתי סגירה ב 3 מיליון 

[Nemesis]

אני בכל מקרה הייתי קצת מסדר את הדירה ומפרסם אותה כדי לראות לאיזה כיוון נושבת הרוח.

[phpclub]

מחר יש לי פגישה ליועץ משכנתא ראשוני בבנק.

טרם רכישה, להבין מול מה אני עומד.

אשמח להמלצה על תמהיל עבור סכום של 700,000 ושל 500,000 (2 אופציות). כמו כן למי שמכיר - לאיזה ריביות לכוון ?

החזר חודשי כ 5000 שח פלוס מינוס.

 

תודה.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2025 על ידי phpclub

[Nemesis]

בשביל להציע תמהיל צריך להבין על מה מדובר. תקופת החזר מבוקשת והאם יש כוונה להחזיר כסף בתחנות או באופן שוטף.

 

זה לא נפוץ היום, אבל אני העדפתי לקחת הכל בקלץ, דחפתי לריבית נמוכה כאשר הכל בקלץ ל 14 שנה. ריבית נמוכה משמעותית מ 4.5 אחוז.

החיסרון הוא שעלולים להיות קנסות אם לא תהיה על זה.

[פינדר]

לפני כשעה, phpclub כתב:

ליועץ משכנתא ראשוני בבנק

אני לא מומחה ולא מייעץ כלום, רק מזכיר לך שאתה לא פוגש יועץ של הבנק, אלא סוכן מכירות, שמרוויח מזה שידחוף לך משכנתא שטובה לבנק.

[phpclub]

לפני 17 דקות, פינדר כתב:

אני לא מומחה ולא מייעץ כלום, רק מזכיר לך שאתה לא פוגש יועץ של הבנק, אלא סוכן מכירות, שמרוויח מזה שידחוף לך משכנתא שטובה לבנק.

זוכר, הולך לשמוע את הריביות שהם מציעים ולשאול שאלות שרלוונטיות לסיטואציה האישית שלי.

לפני 53 דקות, Nemesis כתב:

בשביל להציע תמהיל צריך להבין על מה מדובר. תקופת החזר מבוקשת והאם יש כוונה להחזיר כסף בתחנות או באופן שוטף.

 

זה לא נפוץ היום, אבל אני העדפתי לקחת הכל בקלץ, דחפתי לריבית נמוכה כאשר הכל בקלץ ל 14 שנה. ריבית נמוכה משמעותית מ 4.5 אחוז.

החיסרון הוא שעלולים להיות קנסות אם לא תהיה על זה.

תודה, מה הכוונה בקנסות אם לא אהיה "על זה"? 

[Nemesis]

אם הריבית במשק יורדת ברמה כזו שהיא נמוכה מהריבית שקיבלת, ותרצה לפרוע את ההלוואה, יחול עליך קנס בגובה הפרש הריביות כפול הסכום כפול מספר השנים. ככל שעובר הזמן יש הנחה על גובה הקנס.

 

אבל איפה הדברים יכולים לעבוד לטובתך?

כל חודש מתפרסמת טבלת ריבית משכנתא ממוצעת לפי תקופה.

אז אם נניח וקיבלת ריבית משכנתא של 4.8 אחוז והריבית הממוצעת היא 4.8 אחוז, אז כל ירידה הכי קטנה בריבית הממוצעת אתה חשוף כמובן לקנס.

 

אבל נניח ואתה מקבל ריבית של 4.35 אחוז והריבית הממוצעת היא כרגע 4.9 אחוז. אז הריבית הממוצעת צריכה לרדת די הרבה כדי שתהיה חשוף לקנס. לרוב היא לא תירד כל כך בחדות בבת אחת. אז אם מתחילה תנועת ריבית כלפי מטה, יש מספיק זמן לבצע מיחזור של ההלוואה לפני שאתה מגיע למקום בו חל עליך קנס משמעותי. ואז אתה יכול למחזר אולי לריבית קבועה לא צמודה נמוכה יותר, או ריבית משתנה כלשהי אם אתה חושב שהתנועה כלפי מטה תמשיך במהירות. אבל כמובן אתה צריך להיות על זה, ולא לישון.

 

רוב האנשים שאני רואה לוקחים חלק משמעותי בריבית משתנה לא צמודה כל שנתיים או חמש שנים, כי מייעצים להם שהריבית אוטוטו יורדת והריבית היום גבוהה מאוד. אבל אנשים שוכחים שהריבית אולי קצת גבוהה רק אם מבחינתם ההיסטוריה התחילה לפני 20 שנה. היסטורית הריבית לא כל כך גבוהה, ובינתיים לא יורדת כל כך מהר.

 

בהשקפה שלי, אני לקוח טוב ויכול לקבל ריבית נמוכה משמעותית מהריבית הממוצעת. אני מעדיף לגדר את עצמי מעליות ריבית, כי מי יודע מה יקרה עוד עשור, ולהשאיר לעצמי טווח לרדוף אחרי הריבית בתנועה כלפי מטה במקרה הצורך.

 

מצד שני יש הרבה אנשים שלא מתאים להם להיות על זה.

לפני שנתיים עזרתי לגיסי לקחת הלוואה. הריביות היו גבוהות יותר מהיום, לא רחוק מתחילת המלחמה.

דווקא הצלחנו להוציא תנאים טובים, בערך 0.4 אחוז מתחת לריבית הממוצעת לאותה תקופה. לקחנו בערך שני שליש קבועה לא צמודה והשאר משתנה לא צמודה כל חמש שנים לפי צפי הפרעון המוקדם שלו לעשור הקרוב.

 

לפני כמה חודשים הרמתי לו דגל שהריבית הממוצעת מתקרבת לריבית שלו, ושכדאי לו לנסות למחזר את ההלוואה כדי לשפר תנאים כל עוד הוא לא במחוזות הקנס. אבל כמובן הוא לא עשה עם זה כלום בתירוצים שונים. חבל, אבל זה הטבע האנושי.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2025 על ידי Nemesis

[om2]

לפני שעה, פינדר כתב:

אני לא מומחה ולא מייעץ כלום, רק מזכיר לך שאתה לא פוגש יועץ של הבנק, אלא סוכן מכירות, שמרוויח מזה שידחוף לך משכנתא שטובה לבנק.

לגמרי.

שלקחתי משכנתא עשיתי משא ומתן שכמו בשוק בנתניה.

 

כולל כל השטיקים וטריקים שאפשר.

 

[phpclub]

לפני שעה, om2 כתב:

כולל כל השטיקים וטריקים שאפשר.

 

אשמח לפירוט. זוכר שבזמנו דיברו על מסלול פיתוי.

[om2]

מסלולי פיתוי.

 

הצעות משופרות של בנקים אחרים. (נתנו לי נגיד ריבית 4. אמרתי שנתנו לי ריבית 3.8) כך חוזר חלילה כך שבסוף ירד כמעט אחוז שלם מההצעה הראשונית.

 

לחץ רגשי על היועצת בבנק שתנסה עוד טיפה להוריד כי אנחנו זוג צעיר וחוסכים שקל לשקל

 

 

לחץ שכלי על היועצת שכדאי לה להוריד טיפה ואסגור אצלה וזה ירשם לה שמכרה מאשר שגעתי לה את המוח חודש ובסוף לא סגרתי אצלה.

 

אמירה ליועצת שאם יסגר לנו טוב אמליץ לעוד כמה חברים לנסות לסגור דווקא מולה

 

 

בסוף זה עבד.

קיבלנו ריביות טובות ממהמוצע לזוגות במצב שלנו. 

[ישה]

זה לא מסלול פיתוי

 

אלה רעיונות טובים  כיצד לשפר את הריבית.

 

הסבר על מסלול הפיתוי אחה"צ

[om2]

כתבתי שהיו גם מסלולי פיתוי בהצעה שלי.

 

כל שורה מהווה רעיון אחר שאין קשר לקודמו.

 

את כולם עשיתי. 

 

מניח שהוא יודע מה זה מסלולי פיתוי.

על רגל אחת. 

מסלול שאתה לוקח חלק מהמשכנתא (שאתה יודע שאתה יכול לסגור בהמשך) בריבית גבוהה יותר כך שהוא מאפשר לבנק להוזיל לך מסלולים אחרים.

כך שתפרע את המסלול פיתוי. ישארו לך משכנתא עם מסלולים זולים.

[sperial]

לפני שעתיים, om2 כתב:

כתבתי שהיו גם מסלולי פיתוי בהצעה שלי.

 

כל שורה מהווה רעיון אחר שאין קשר לקודמו.

 

את כולם עשיתי. 

 

מניח שהוא יודע מה זה מסלולי פיתוי.

על רגל אחת. 

מסלול שאתה לוקח חלק מהמשכנתא (שאתה יודע שאתה יכול לסגור בהמשך בתוך זמן קצר ) בריבית גבוהה יותר כך שהוא מאפשר לבנק להוזיל לך מסלולים אחרים.

כך שתפרע את המסלול פיתוי. ישארו לך משכנתא עם מסלולים זולים.

השלמתי לך. בעצם, לקחת חלק מההלוואה בתנאים גרועים אבל לפרוע אותה בהקדם כך שהמחיר האבסולוטי קטן.

[ישה]

בתאריך 7.7.2022 בשעה 18:20, ישה כתב:

מסלול פיתוי זה מסלול ריבית צמודה משתנה ל25-  30 שנה וכל זה כדי לפתות את הבנק ולתת לי תנאים טובים יותר במסלולים האחרים שאיתם אני רוצה להישאר לאורך זמן

 

אבל בבסיסו  זה משהו שאני לוקח  ב 16 לחודש אחרי המדד ומחזיר עד ה 30 לחודש כדי לא ליפול במדד חודשי אחד אפילו.

 

הפחות מועדף זה משהו שיש לי תוכנית מגירה איך לפרוע אותו בהקדם ובוודאי שעד לתחנה הראשונה לשינוי הריבית.

 

לאור אי הבהירות לא הייתי מעדיף את האופציה השניה היום

בבקשה

 

כמובן המסלול נלקח מבלי שמגיע לאחוז מימון רצוי מתחת ל 30% ולא יותר מ 45% שיחייב את הבנק להרע תנאים 

לפני 8 שעות, om2 כתב:

כתבתי שהיו גם מסלולי פיתוי בהצעה שלי.

טעות בהבנת הנקרא שלי

 

ולא ציינת כי היופי שלך השפיע גם על הבנקאית 🤑

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2025 על ידי ישה

[om2]

מי יודע 🤪