מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[om2]

לא.

פשוט לפרוע חלק מהמשכנתא

ולבקש שיהיה למסלול הפריים לקיצור התקופה

[Nemesis]

לפני שעתיים, rafi_vk כתב:

שלום,

ברשותי יתרת משכנתא כדלקמן:

1. קל"צ 3.25 % נשאר 120946 ש"ח. סוף זמן ההלוואה דצמבר 2028.החזר חודשי 3263 ש"ח.

2. פריים מינוס 0.7% . נשאר 139919 ש"ח. סוף זמן ההלוואה: דצמבר 2048. החזר חודשי נוכחי: כ-  950 ש"ח (כתלות בתזוזת הפריים).

 

בקרוב ייפדה לי כסף בסביבות 100K וברצוני לסגור הלוואה. היות והפריים יותר יקרה, שאלותיי:

 

1. האם אני יכול לסגור רק חלק מהפריים ולקצר את הזמן כך שאמשיך לשלם את אותו סכום אבל להישאר עם פריים מינוס 7 או אולי לשפר?

2. האם אני יכול לקצר רק חלק מהקלצ או ששם אני חייב לסגור הכל או כלום ?

1. כן. אתה מבצע פירעון חלקי ומבקש לקצר תקופה. התשלום החודשי נשאר כמו שהוא והתקופה מתקצרת.
2. אתה יכול לקצר גם חלק מהקל"צ, אבל למה שתעשה דבר כזה? אתה יכול להרוויח יותר מאשר הריבית שיש לך במסלול בקרן כספית.

[sperial]

לא למחזר. פירעון חלקי, שאר התנאים נשמרים. חשוב לציין שאתה רוצה לקצר מסלול (ולא לצמצם פירעון חודשי).

 

אם אתה יכול לגרד עוד קצת כסף צמצם את ההלוואה ככל יכולתך. החיסכון לאורך שנים עצום.

 

ואל תשכח, נניח שהיום הוא בן 35, בן כמה יהיה ב-2048? שוב, אולי מדובר בסכומים קטנים (לא יודע כמה הוא משלם היום), אבל מצטברים לאורך הרבה מאוד שנים, ועם אפקט ריבית דרריבית.

 

חישוב קטן לגבי מסלול הפריים: בהנחה של הריבית הקיימת (p-0.7) שהיא 5.3% הרי הריבית על פני 23 שנה קרובה ל-230,000 ש״ח. זה החיסכון בפירעון מסלול הפריים, כמובן בהנחה הלא ריאלית שהריבית תשאר קבועה. מצד שני, יתכנו תקופות של ריבית יותר נמוכה ויתכנו דל יותר גבוהה. הטווחי הזמן האלה זה הימור מוחלט.

[rafi_vk]

אני בן 46

[sperial]

אז לפי התוכנית הקיימת ההלוואה תיפרע כשתהיה בן 71. כיוון שהפרמיה עולה עם הגיל מדובר, במצטבר, בסכומים גדולים. בהחלט סיבה נוספת לפרוע את הפריים.

 

אגב, כדאי לבדוק מיקוח על הפרמיה. אני לקחתי משכנתא בגיל 55, מיקוח על הפרמיה הפחית אותה בקרוב ל-50% מההצעה הראשונה (חיסכון של מאות שקלים בחודש על הלוואה קטנה), ופירעון של חלקים מההלוואה צמצם את הפרמיה בצורה מובהקת.

[garicho]

לפני 3 שעות, rafi_vk כתב:

אני בן 46

יש לך שתי אופציות אם החלטת להשתמש בכסף לסגירת חלק מהמשכנתא. 

 

1. להכניס כסף למסלול הקלצ. זה יקצר אותו לכמה חודשים. אחרי שהוא מסתיים להגדיל את החזר מסלול הפריים לגובה ההחזר היום וזה יקצר אותו ל 3-4 שנים.

 

2. להכניס כסף למסלול הפריים ולקצר אותו. לא לגעת בקלצ.

 

בגדול בשתי האופציות אתה מסיים את המשכנתא תוך 3-4 שנים. אני הייתי מכניס לפריים. לא רואה את הריבית יורדת ב-2% בקרוב, וגם אז המסלולים רק יתאזנו. בנוסף, אתה מקטין את רמת הסיכון כי אתה מוריד את רמת התנודתיות.

 

לא יעוץ כלכלי, רק מה שאני הייתי עושה אישית.

[Nemesis]

אצלי כשהמשכנתא קטנה מאוד, בסביבות 100 אלף שח ויתרו על ביטוח.

[פריג'י]

כשהמשכנתא קטנה אפשר להכניס את הבנק בתור מוטב על חלק מהסכום של הפוליסה הפרטית ולהימנע מפוליסה נוספת.

עריכה אחרונה ב-9 לאוקטובר, 2025 על ידי פריג'י

[Shay_u]

שלום חברים, רוצה להתייעץ לגבי הסיטואציה שאנחנו נמצאים בה.

אנחנו זוג הייטקיסטים+1 בעלי כושר החזר גבוה.

כיום ברשותנו דירה ששווה כ-2.5 מיליון (2.4 ביום רע) ויתרת משכנתא של 1.3 (700 אלף בפריים+0.5, 620 אלף בקל״צ 3.5)

אנחנו מתעניינים ברכישת דירה אחרת שמחירה הוא כ-3.2 מיליון כלומר אנחנו צריכים איכשהו למצוא מימון של 700 אלף ש״ח נוספים.

אין לנו נזילים (יש, אבל אם כבר נלך על התוכנית המטורללת הזאת אז אנחנו רוצים להשאיר כסף לשיפוץ מינימלי) כלומר שאת כל המימון לעסקה נעשה דרך הלוואות/גלגול על המשכנתא.

הדירה החדשה היא מקבלן כאשר יש הלוואת קבלן 80-20 לשנה, כלומר בשביל לממש את ההטבה הזאת נצטרך לשלם לקבלן כ-640 אלף ש״ח יש מאין.

מה הן אופציות המימון שלנו? הלוואת גישור כדי לממן את הלוואת הקבלן? אנחנו מבינים שנצטרך לגלגל את הסכום על המשכנתא שלנו, כלומר בסופו של יום להישאר עם משכנתא של כ-2 מיליון ש״ח. מישהו יכול בבקשה לתת לנו כיוון ראשוני לגבי מה האופציות העומדות בפנינו?

תודה רבה 

[ישה]

לפני 9 שעות, rafi_vk כתב:

בקרוב ייפדה לי כסף בסביבות 100K וברצוני לסגור הלוואה. היות והפריים יותר יקרה, שאלותיי:

מהיכן נולד הפדיון?

לפני 59 דקות, Shay_u כתב:

כיום ברשותנו דירה ששווה כ-2.5 מיליון (2.4 ביום רע) ויתרת משכנתא של 1.3 (700 אלף בפריים+0.5, 620 אלף בקל״צ 3.5)

נסו להגדיל את המשכנתא הנוכחית למקסימום והלוואת גישור מהבנק ו/או מקה"ש.

 

מתי תהיה הדירה החדשה מוכנה? 

[garicho]

לפני כשעה, Shay_u כתב:

שלום חברים, רוצה להתייעץ לגבי הסיטואציה שאנחנו נמצאים בה.

אנחנו זוג הייטקיסטים+1 בעלי כושר החזר גבוה.

כיום ברשותנו דירה ששווה כ-2.5 מיליון (2.4 ביום רע) ויתרת משכנתא של 1.3 (700 אלף בפריים+0.5, 620 אלף בקל״צ 3.5)

אנחנו מתעניינים ברכישת דירה אחרת שמחירה הוא כ-3.2 מיליון כלומר אנחנו צריכים איכשהו למצוא מימון של 700 אלף ש״ח נוספים.

אין לנו נזילים (יש, אבל אם כבר נלך על התוכנית המטורללת הזאת אז אנחנו רוצים להשאיר כסף לשיפוץ מינימלי) כלומר שאת כל המימון לעסקה נעשה דרך הלוואות/גלגול על המשכנתא.

הדירה החדשה היא מקבלן כאשר יש הלוואת קבלן 80-20 לשנה, כלומר בשביל לממש את ההטבה הזאת נצטרך לשלם לקבלן כ-640 אלף ש״ח יש מאין.

מה הן אופציות המימון שלנו? הלוואת גישור כדי לממן את הלוואת הקבלן? אנחנו מבינים שנצטרך לגלגל את הסכום על המשכנתא שלנו, כלומר בסופו של יום להישאר עם משכנתא של כ-2 מיליון ש״ח. מישהו יכול בבקשה לתת לנו כיוון ראשוני לגבי מה האופציות העומדות בפנינו?

תודה רבה 

 

תשאל את עצמך קודם בשביל מה ההחלפה? אתה מוסיף 700 אלף + כאב ראש לשנתיים (כולל למכור את הדירה הקיימת, לא סיפור כזה פשוט עכשיו בשוק) בשביל מה? 

[Shay_u]

לפני 9 דקות, ישה כתב:

מתי תהיה הדירה החדשה מוכנה? 

 

מוכנה כבר כיום, המפתח ממתין לקונה המאושר. זה מכניס אותנו לפינה מכיוון שאנחנו צריכים למכור את הדירה הנוכחית וזה עשוי לקחת זמן, ובינתיים הקבלן כבר רוצה את התשלום שלו.

האם הבנק עשוי לזרום עם הלוואת הקבלן? כלומר הערת אזהרה על הדירה החדשה והבנק ישלם את ה 20% שדרושים להלוואת הקבלן?

 

  

לפני 1 דקה, garicho כתב:

תשאל את עצמך קודם בשביל מה ההחלפה? אתה מוסיף 700 אלף + כאב ראש לשנתיים (כולל למכור את הדירה הקיימת, לא סיפור כזה פשוט עכשיו בשוק) בשביל מה? 

 

הדירה שהקבלן מוכר ענקית (שישה חדרים מרווחת מאד), בסטנדרט גבוה עם שלוש חניות, וכנראה יירד גם למחיר של 3.1. זו עסקה שלא נשמע שתחזור על עצמה ואנחנו כן רואים צורך בדירה כזו בחמש השנים הקרובות. אנחנו חוששים לפספס הזדמנות טובה רק כדי למצוא את עצמנו עוד חמש שנים כשמחירי הדירות שוב יברחו לנו (לדעתי הדלתא בין מחיר ארבעה חדרים לשישה חדרים תעלה משמעותית מאשר המחיר של דירות ארבעה חדרים)

עריכה אחרונה ב-9 לאוקטובר, 2025 על ידי Shay_u

[Nemesis]

לפני כשעה, פריג'י כתב:

כשהמשכנתא קטנה אפשר להכניס את הבנק בתור מוטב על חלק מהסכום של הפוליסה הפרטית ולהימנע מפוליסה נוספת.

 

אין לי פוליסה בכלל. לא פרטית ולא שום דבר. הם שלחו מכתב שהם מוותרים.

[sperial]

לפני שעה, Nemesis כתב:

אצלי כשהמשכנתא קטנה מאוד, בסביבות 100 אלף שח ויתרו על ביטוח.

 

לפני כשעה, פריג'י כתב:

כשהמשכנתא קטנה אפשר להכניס את הבנק בתור מוטב על חלק מהסכום של הפוליסה הפרטית ולהימנע מפוליסה נוספת.

זה אפשר בכל ביטוח. אצלי היה מדובר בביטוח החיים, כי ביטוח הרכוש בוצע על ידי שיעבוד ערך המשכנתא בפוליסת ביטוח הרכוש (מבנה, תכולה וכל הנספחים) שאני עושה בקביעות.

 

לי ויתרו על הביטוח כשערך המשכנתא ירד ל-30,000 ש״ח. אבל זה היה ב-2014, וכמובן כל בנק ותנאיו.

עריכה אחרונה ב-9 לאוקטובר, 2025 על ידי sperial

[Nemesis]

לפני 13 דקות, Shay_u כתב:

 

מוכנה כבר כיום, המפתח ממתין לקונה המאושר. זה מכניס אותנו לפינה מכיוון שאנחנו צריכים למכור את הדירה הנוכחית וזה עשוי לקחת זמן, ובינתיים הקבלן כבר רוצה את התשלום שלו.

האם הבנק עשוי לזרום עם הלוואת הקבלן? כלומר הערת אזהרה על הדירה החדשה והבנק ישלם את ה 20% שדרושים להלוואת הקבלן?

 

  

 

הדירה שהקבלן מוכר ענקית (שישה חדרים מרווחת מאד), בסטנדרט גבוה עם שלוש חניות, וכנראה יירד גם למחיר של 3.1. זו עסקה שלא נשמע שתחזור על עצמה ואנחנו כן רואים צורך בדירה כזו בחמש השנים הקרובות. אנחנו חוששים לפספס הזדמנות טובה רק כדי למצוא את עצמנו עוד חמש שנים כשמחירי הדירות שוב יברחו לנו (לדעתי הדלתא בין מחיר ארבעה חדרים לשישה חדרים תעלה משמעותית מאשר המחיר של דירות ארבעה חדרים)

 

תנסה להסביר מחדש את כל הפרטים כי לא הבנתי.

הדירה החדשה מוכנה עכשיו. הלוואת קבלן בתנאי 20/80 היא בדרך כלל עד המסירה. תסביר בדיוק את תנאי המימון של הדירה הזו.