מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Shaike.Zam]

תודה רבה.

בסוף החלטנו לסלק את כולה.

 

תודה על העזרה

[DareDevil]

כמה פעמים אפשר למחזר משכנתא עד שהבנקים אומרים חאלס?

[FROGIE]

• אין מגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לבצע מיחזור משכנתא (כפוף לתנאי ההלוואה ולתשלום עמלות).

https://www.kolzchut.org.il/he/מיחזור_משכנתא

[stx]

לפני שעה, DareDevil כתב:

כמה פעמים אפשר למחזר משכנתא עד שהבנקים אומרים חאלס?

אותו מספר פעמים שאפשר לעשות טרייד אין לרכב.

הם לא עושים לך טובה, הם מציעים לך עסקה שמתאימה להם.

[DareDevil]

תודה (: 

[פריג'י]

שלום לממושכנים,

צריך הלוואה לדיור בסך של כ- 300 אלף שקלים, מעדיף לסדר גודל של עד עשר שנים.

אמורה להיות זכאות משרד השיכון על שליש מהסכום, כמובן קבועה צמודת מדד, על 2% ריבית ל- 10 שנים. לא ניתן לקחת את הריבית הזו לפחות מהזמן הזה.

הבנק מציע לקחת בפריים עם הטבה את שני השליש הנותרים, יוצא 5% ריבית נכון להיום, ל- 5 שנים.

כל ירידת ריבית - מתנה מהנגיד.

הריבית תעלה? מזל רע, תרחיש לא מאוד סביר.

האם ההצעה הגיונית? לי מרגיש כמו הימור אבל מצד שני במסלול הזה מתאפשר פרעון מוקדם ללא קנסות של כל הסכום / חלק מהסכום, בכל שלב.

יש כמובן אופציה להפוך חלק מהסכום לקל"צ, בריבית 4.6% או מעט פחות מזה, נגיד ל- 5 שנים על חשבון חלק ממה שבמסלול הפריים. נותן שקט (הכסף יקר אבל לא יתייקר), ללא אפשרות לפרעון מוקדם.

דעתכם המלומדת? ריביות עדיפות שקיבלתם במסלולים אחרים?

בדקנו גם הלוואות על חשבון קרן השתלמות ופנסיה אבל הריביות מעל 3% למסלולים שהם צמודי מדד, או בפריים עם ריבית גבוהה יותר. זה לא יכסה את כל הסכום ולכן לא נצליח להימנע מהמשכנתא (על הוצאותיה הקבועות).

[stx]

בריבית 4.8 ההחזר המקסימלי הוא 3,150 וסה״כ מוחזר לבנק 380k.

בריבית של 3% ההחזר המקסימלי הוא 2,900 שקל וסה״כ מוחזר לבנק 348k.

 

גם אם תרד הריבית, כמה כבר היא תרד? ריבית של פחות מ3% נשמע לי מאוד לא סביר בימינו. גם אינפלציה בשנה של פחות מ1% זה לא סביר בהתחשב במחירים בסופר ובזה שהמדינה הוציאה עכשיו עשרות מיליארדים ותצטרך לממן את זה מאיפה שהוא, כנראה ישר אחרי הבחירות.

 

בקיצור, פוטנציאל הרווח מירידת ריבית הוא לא משמעותי ולכן אישית הייתי לוקח כמה שיותר בקל״צ וישן בשקט, בלי לדאוג ממדד ומהנגיד. כמו בכל הלוואה, צריך שתהיה כרית ביטחון להחזר הלוואה לכמה חודשים טובים.

 

דרך אגב, אם חוק מרפי תופס אותך ומוריד את הריבית לאפס, תוכל להתנחם בעובדה שמחיר הדירה שקנית יעלה הרבה יותר ממה שתשלם אקסטרה על המשכנתה.

עריכה אחרונה ב-13 במאי על ידי stx

[פריג'י]

תודה,

אז אתה מציע לא לקחת את הקבועה-צמודה של הנשמות הטובות במשרד השיכון, למרות שהריבית עצמה נמוכה, בגלל ההצמדה למדד, נכון?

 

הקבועה לא צמודה שהציעו לי 4.6%, הפריים אחרי ההטבה 5.

פריים יכול לרדת או לעלות. אם הפריים ירד בחצי אחוז קיבלנו פחות מהקל"צ בפרומיל, אם איכשהו הפריים יירד באחוז זה כבר רווח נקי.

אם המזל רע והפריים משתולל - זה מסלול שאפשר לפרוע בלי עמלות. (זה אגב גם יתרון של הזכאות).

 

 

אני כמובן לא בונה על תרחיש שיוריד את הפריים ביותר מאחוז וחצי, זה כנראה לא יקרה.

[garicho]

תראה, זה לא סכום ענק. אישית אני נמנע מהלוואות בהן הקרן גם יכולה להשתנות (קרי - צמודות מדד) כמו מאש. אני הייתי הולך על תמהיל של שליש פריים שני שליש קלצ. אם אתה אוהב סיכון אז הפוך, שני שליש פריים ושליש קל״צ. אולי שווה לקחת קצת יותר בשביל להכניס מסלול פיתוי של משתנה שייסגר אחרי חודש-חודשיים - יכול לעזור ולהוריד את הריביות על המסלולים האחרים.

[stx]

לפני שעתיים, פריג'י כתב:

תודה,

אז אתה מציע

לא מציע כלום - אומר מה אני כנראה הייתי עושה ומסביר למה. וסליחה על הטרחנות.

 

זה באמת לא סכום גדול ולא תקופה ארוכה אז גם הרווח אם הריבית תרד לא משמעותי וגם הסיכון לא איזה משהו פסיכי.

אם אתה שם על השולחן את האפשרות לפירעון מוקדם כאופציה אז זה בכלל אומר שיש לך ספיירים ואתה יכול להרשות לך לקחת מסלול יותר זול בתיאוריה ומקסימום לסגור.

 

ההפרש בין התרחיש הכי טוב (פריים יורד בשתי אחוז ואינפלציה לא עולה על אחוז) לבין קל"צ חוסך משהו כמו 250 שקל לחודש.

אישית,מאחר ואין פה פוטנציאל לרווח, הייתי מעדיף לאפס את הסיכון לגמרי ולא לחשוב על זה בכלל.

 

אם זה אפשרי, אז לקחת הלוואה קצת יותר גדולה עם מסלול פיתוי ולחסל אותו זה רעיון מצוין.

 

 

[פריג'י]

אוקיי, מקבל.

בגדול גם החשיבה שלי (ניסיתי להעביר אותה) היא שכדאי לתפוס את הריבית של 4.6 בקל"צ ולרוץ איתה על רוב הסכום, ובשליש השלישי לשים פריים (או לנסות שליש קל"צ, שליש פריים ושליש ק"צ של משרד השיכון).

 

איזה סוג של מסלול כדאי לנסות להוסיף? אם נגדיל את המשכנתא בשליש, ונכניס מסלול פיתוי, לאיזה הטבת ריביות אפשר לקוות בשארית הסכום לפי התמהיל המוצע (פריים + קל"צ)?

עריכה אחרונה ב-14 במאי על ידי פריג'י

[G. P. Magnus]

לפני 14 דקות, פריג'י כתב:

אוקיי, מקבל.

בגדול גם החשיבה שלי (ניסיתי להעביר אותה) היא שכדאי לתפוס את הריבית של 4.6 בקל"צ ולרוץ איתה על רוב הסכום, ובשליש השלישי לשים פריים (או לנסות שליש קל"צ, שליש פריים ושליש ק"צ של משרד השיכון).

 

איזה סוג של מסלול כדאי לנסות להוסיף? אם נגדיל את המשכנתא בשליש, ונכניס מסלול פיתוי, לאיזה הטבת ריביות אפשר לקוות בשארית הסכום לפי התמהיל המוצע (פריים + קל"צ)?

 

הייתי מתרחק ממסלולים צמודים כמו מאש - החריג היחיד הוא אם זה חלק ממסלול פיתוי שאתה הולך לסגור או שזה סכום קטן יחסית (10% מהמשכנתא) שגם יחסוך לך בריביות במסלולים האחרים. רק אתה יודע איך התזרים העתידי שלך צפוי להיראות. ככל שיש לך פחות גמישות תגדיל את הקל״צ. הרע במיעוטו אחריו זה כנראה מל״צ ואחריהם פריים. 

 

 

[ArikM]

הנבואה ניתנה לשוטים. תמיד יכול להיות יותר גרוע.

תתכנן לפי יכולת ההחזר שלך.

אם ירד, מצויין הרווחת.

אם יעלה, לפחות לקחת את זה בחשבון בתכנון. 

[Nemesis]

יש שני יתרונות במסלול זכאות. ניתן לפרוע ללא קנס, ובנוסף הוספה שלו נותנת קצת הנחה על קנסות פרעון מוקדם במסלולים האחרים.

 

גם במסלול שאינו כלול בזכאות לוקחים לפעמים קבועה צמודה לטווחים לא ארוכים אם צפוי פרעון בטווח לא ארוך כיוון שהפוטנציאל שלו לקנס נמוך יותר.

[feel]

 

מה אומרים ?