מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[om2]

בערך בערך. ריבית תנוע סביב 5-5.5 בממוצע. (לא צמוד) אולי טיפה יותר פחות.

 

 

לקיחת משכנתא לוקח בערך שבועיים אם הכל מתקתק. עם עיכובים לוקח 3-4 שבועות. 

אצלי זה לקח גם 2-3 חודשים. בגלל שהתגלתה תקלה ברישום בטאבו. ועד שהעניין סודר לקח זמן. 

(הייתי תלוי בכמה גורמים שיועילו בטובם להזיז את עצמם )

 

תתחיל מהוצאת אישור עקרוני מהבנק. 

עריכה אחרונה ב-15 לאוגוסט, 2024 על ידי om2

[פינדר]

לפני 5 שעות, FROGIE כתב:

יש לי בחוזה מספיק זמן כדי למכור את הדירה שלי.

לא יודע מה אתה מחשיב כמספיק זמן.

קח בחשבון שכרגע קשה למכור דירות יד 2 וזה עלול לקחת יותר זמן ממה שחשבת.

[avargel]

דירה יחידה 75%

דירה חליפית [דהיינו שנרכשה לפני שמכרת את הראשונה] 70%

 

אי אפשר לענות לך על ריביות. זה תלוי נסיבות.

 

טווח הזמן ללקיחת משכנתא משתנה בין שבועיים לחודשיים, תלוי ביעילות שלך ושל אנשי המקצוע שסביבך כולל הבנק, הסטטוס הרישומי של הדירה הנרכשת, ומורכבות התיק.

 

 

ספריאל התכוון שההלוואה שלו היתה צמודה לפריים. לאו דוקא בגובה הפריים בדיוק. יש לך מרווח של פריים +/- X

[sperial]

ציינתי שהיה מדובר בסביבה אחרת, הפריים היה בסביבות 2.5% וההלואה בריבית צמודה אליו מלמטה. הקל"צ פחות מ-2.4%, אבל היה נוח גם יחסית לתקופה.

כמובן שלא רלוונטי להיום,רציתי לציין רק את אופי ההלוואות, לא התנאים הפרטניים.ץ

[Nemesis]

אפשר לקחת הלוואת גישור בצורה של בלון עד 50 אחוז מהנכס הנמכר. בנוסף אפשר לקחת משכנתא עד 70 אחוז מהנכס החליפי.

הריביות הן בסביבות 5 אחוז לריבית קבועה לא צמודה. חודש זה זמן סביר לסגור את העניין עם אין חגים או משהו מיוחד באמצע התקופה.

 

[FROGIE]

תודה רבה לכולם! עזרתם לי מאוד.

[farkash7]

צריך ייעוץ בלקיחת משכנתא לפלוני אלמוני.
מטרה: רכישת דירה להשקעה בגבעתיים.
שווי הדירה 2.15 מיליון.
הון עצמי 1-1.05 מיליון.
אין דירה בבעלותו.
אין הלוואות.
נטו 25K.
שכירות צפויה 5500 שקלים בחודש.

המטרה - מסלול יחסית סולידי מצד אחד, מצד שני שיאפשר למכור את הדירה בנקודות זמן בלי לשלם קנס גדול, מצד שלישי החזר נמוך עד כמה שאפשר.
חלק מהדרישות מתנגשות, מובן, השאלה מה כדאי לאפטם על חשבון מה.
תקופת זמן שהוא חשב עליה 25 שנה.

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2024 על ידי farkash7

[iAmital]

זה החזר נמוך ביחס למימון הנדרש ל25 שנה, ואני עוד לוקח בחשבון שההון העצמי הוא נטו לדירה והוא אחרי שפלוני הוריד עלויות עו"ד/מיסים/תיווך/כסף שמשאיר בצד/עלויות נוספות אם קיימות.

יהיה נדרש לעלות החזר חודשי או לשלב מסלולים ל30 שנה ו/או צמודי מדד - ואת זה לא אוכל לייעץ על רגל אחת בפורום.

[farkash7]

היי. מה שרשמתי מעט מבלבל.
הוא מכוון להחזר של 7000.

[iAmital]

מעולה, שים לב שבהחזר כזה יוכל לקצר את המשכנתא גם מעבר ל25 שנים מבלי להיות חשוף למסלולים צמודי מדד, או לחלופין להוריד החזר חודשי ולהישאר עם ה25 שנה (מה שכמובן פחות מומלץ. אם ההחזר החודשי מאפשר, רצוי לקצר את חיי המשכנתא כדי להימנע מתשלומי ריבית גבוהים).

[farkash7]

יש יכולת למתוח את זה עוד קצת אם זה התכנס ל-20 שנה ויחסוך המון תשלומי ריבית. נגיד שטווח של 7000-7200 הוא בגדר הנסבל.
השאלה איך משיגים את הריביות הטובות. הוצא כבר אישור עקרוני מהבנק, הריביות שם בררה, למרות שפרופיל הלקוח חיובי מאוד.

עריכה אחרונה ב-5 לספטמבר, 2024 על ידי farkash7

[iAmital]

גילוי נאות - אני מתעסק גם במשכנתאות

ברור לי שברגע שקיבלת אישור עקרוני ראשון הריביות על הפנים זה ישתפר כשתבצע מו"מ מול כמה בנקים, אבל סדר הפעולות הנכון הוא:

1. להיסגר על תמהיל שמותאם ללקוח

2. לבצע מכרז ריביות מול הבנקים על התמהיל המבוקש

 

התמהיל חשוב לא פחות, ואף יותר מהריביות בקצה.

עריכה אחרונה ב-5 לספטמבר, 2024 על ידי iAmital

[farkash7]

התמהיל חשוב מאוד, זו אחת הסיבות שאני מתייעץ כאן 😃 בעבר היו מייעצים כאן איזה תמהיל כדאי לקחת.
הוא היה רוצה גם שתי נקודות יציאה, אחת לאחר 5 שנים ואחת לאחר 10. בטח משפיע על התמהיל.
מבין שזה המקצוע שלך, ולכן אתה לא מייעץ בחינם, יש סיכוי שבסוף הוא יפנה לאיש מקצוע, אבל טוב תמיד לקבל ידע מוקדם.

מהנסיון שלך מה הריביות הטובות שאפשר לקבל היום במסלולים השונים?

[- XM -]

לדעתי שליש קל''צ שליש פריים ושליש מל''צ כל שנתיים וחצי או חמש.

אולי להגדיל מלצ ולהוריד פריים.

במלצ יהיה לך תחנות יציאה בכל זמן עדכון ריבית. מהפריים אפשר לצאת בכל רגע.

יהיה עמלת פירעון מוקדם רק על הקלצ, אבל אתה חייב לקחת שליש בריבית קבועה.

 

בכל מקרה לא לגעת בצמוד.

 

לא יועץ, לא מבין.

[iAmital]

פריים היום יחסית יקר.

ריביות מעולות תקבל סביב ה4.6+ בקל"צ ומל"צ