שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

למה שמישהו ישים 700 אלף שקל הון עצמי רק כדי לקחת משכנתא של 1.5 ששווה היום סביב 11 אלף שקל בחודש החזר.

זה אומר לשים את כל הכסף שלך רק כדי להתאבד כלכלית.

לפי מחשבון משכנתא של מזרחי טפחות דירה של 2.2 עם משכנתא של 1.5 ההחזר ל-30 שנה עומד על 7100.

יקר, אבל לא כמו שעשית מזה.

[yuvalganim]

אני לא יודע מה שמת במחשבון.

המחשבונים של הבנק נותנים הצעות זולות במספר אבל יקרות בפועל, משכנתאות מסוכנות שאחרי עשור אתה תגלה שהקרן שלך לא זזה (ואפילו עלתה) למרות ששילמת כל הזמן.

משכנתא צריכה להיות "יעילה" כלומר ההחזר החודשי צריך להיות מספיק גדול כל חודש כדי לנגוס בקרן על מנת שהסכום בסוף יירד, כשמשלמים מעט אזי משלמים ריביות לנצח.

ב-7000 שקל על 1.5 מיליון לא משיגים משכנתא טובה

 

[יובל .מ.]

אבל כמה עוד תשלם בשביל משכנתא "טובה"?
עוד 1000? 1500?

 

[gadik6]

לפני 40 דקות, farkash7 כתב:

היא לא גרמה לעליית מחירי הדירות. עסקה בדימונה ממש לא משפיעה על עסקה באשדוד (האמת שקשה לי להאמין שמישהו קנה בדימונה, "ביזבז את הזכויות של דירה ראשונה" בשביל הנחה של כמה שקלים כשהוא בכלל רוצה לגור באשדוד), ואם רמ"י היו משווקים את המגרשים של הבניינים של הפרוייקט שלך בשוק הפרטי המחירים היו גבוהים בהרבה ואתה היית ממשיך לגור בשכירות.
היא אפילו גרמה לקפאון במחירי הדירות כי היא שמה אנשים על הגדר. ראינו מה קרה שהתוכנית הופסקה ואנשים קפצו חזרה לשוק...
 

 

היא כן גרמה (או יותר נכון תרמה) לעליית מחירים, הן בצורה ישירה והן בצורה עקיפה.

מעבר לעובדה שהיא מגבילה את כמות הדירות ה"רגילות" בשוק החופשי, מעודדת קבלנים/יזמים לבנייה איטית (ולעתים יוצרת מצב שרובם מתעסקים במחיר למשתכן), ומעודדת אנשים "להשקיע" בדירה על סמך הגרלה (אולי לך קשה להאמין, אבל זה קורה, אנשים שקונים דירה כדי להשכיר אותה, ואז עוד 5 שנים מתכננים למכור אותה ברווח נאה. אפילו כאן בפורום היו סיפורים כאלו), היא בעיקר יוצרת חוסר ודאות, הן בקרב קבלנים והן בקרב הרוכשים (הקיפאון עליו אתה מדבר קרה בגלל אי הודאות, לא כי התכנית באמת שינתה משהו).

 

נעזוב את זה גם שכל הרעיון של זכאות לדירה בהנחה על סמך הגרלה (ללא קשר לכושר השתכרות, מצב כלכלי ועוד) הוא עקום.

 

 

מוזמן להרחיב אופקים:

 

https://hashiloach.org.il/פופוליזם-פתרונות-של-נגזרת-ראשונה/

 

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sj11m0wwbi

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001407380

 

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2023 על ידי gadik6

[farkash7]

 

לפני 6 דקות, gadik6 כתב:

מעבר לעובדה שהיא מגבילה את כמות הדירות ה"רגילות" בשוק החופשי

מה זאת אומרת מגבילה? אם הקרקע הזו הייתה משווקת בשוק החופשי המחיר של הדירות היה 30% יותר.

 

לפני 6 דקות, gadik6 כתב:

אנשים שקונים דירה כדי להשכיר אותה, ואז עוד 5 שנים מתכננים למכור אותה ברווח נאה

במה זה שונה ממי שקונה דירה לא בהגרלה ואחרי 5 שנים מוכר אותה ברווח נאה ומשתדרג לאחת אחרת?

 

לפני 6 דקות, gadik6 כתב:

היא בעיקר יוצרת חוסר ודאות, הן בקרב קבלנים והן בקרב הרוכשים (הקיפאון עליו אתה מדבר קרה בגלל אי הודאות, לא כי התכנית באמת שינתה משהו).

הקיפאון הוא כי אנשים ישבו על הגדר וניסו לזכות. ככה פשוט. זה כנראה אחד האפקטים שהוגה התוכנית כיוון אליהם. לגרום לאנשים לשבת על הגדר ולחכות לדירה בהנחה.
דרך לא רעה לקרר שוק דיור רותח בסביבת ריבית נמוכה עם כלכלה בשיא.

לסיכום עזוב את סיפורי הסבתא מבחינתי מה שחשוב זה מבחן התוצאה.
כשהתוכנית עבדה ברצף מעליות מחירים של 5-10% עברנו לקיפאון ואף ירידה קלה.
כשהתוכנית הוקפאה בבוידם חזרנו לעליות מחירים דו ספרתיות.

האזרחים רוצים לראות פעולות אקטיביות של הממשלה אחרת הם התאבדו על השוק.
עד שקרקעות שמשווקות בשוק החופשי יגיעו להבשלה צריך איזה חוסם עורקים שיקרר את השוק, לזה נועדו ההגרלות.

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2023 על ידי farkash7

[daniel.asu]

לפני 33 דקות, yuvalganim כתב:

אבל מי שקנה דירה והוא לא גר בה ישלם מס על הרווח משכירות (בהתאם לחוקים), מי שגר בדירה שלו לא.

זה נגזר מזה שכל המערכת של מיסוי הכנסות משכירות דפוקה מכל הכיוונים. אם אתה רוצה להשתמש בפרמטר מקולקל שהמדינה הציבה כדי להגדיר "משקיע נדלן", למה שלא תשתמש בפרמטרים שהיא הציבה כדי לקבוע למי מגיע דיור מוזל ולמי לא?

 

לפני 26 דקות, yuvalganim כתב:

לדוגמא: אם המחירים בתל אביב יירדו (מסיבה כלשהי) כמובן שגם המחירים במעגלים הרחוקים יותר (ראשלצ וחולון) יירדו וכן הלאה.

זה נובע מזה שאם המחירים בת אביב יירדו ויתאזנו עם המעגלים החיצוניים, מן הסתם הם יחזרו לעלות כי למה שמישהו ייקנה בחולון אם הוא יכול כבר להרשות לעצמו לקנות בת"א? אבל אם המחירים יירדו בראשלצ, למה שהם בהכרח יירדו בת"א? הרי הנדל"ן התל-אביבי נחשב יותר איכותי ופונה לקהל אחר, סביר שיהיה הפרש בין המחירים (וההפרשים לא קטנים בכלל בין ת"א לשכנותיה בגוש דן). מה שאני מנסה לומר זה שאין פה סימטריה ואין פה הכרח, יש כיוונים מסוימים שאם תהיה בהם תנועה - היא תעבור גם למעגלים אחרים, ובכיוונים אחרים לא בהכרח. בנוסף, קצב השינוי במחירים גם הוא לא אחיד בכלל בין מקומות שונים, מן הסתם, וזה גם מעיד על קשר פחות חזק בין המעגלים השונים.

[MZN]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

אני לא יודע מה שמת במחשבון.

המחשבונים של הבנק נותנים הצעות זולות במספר אבל יקרות בפועל, משכנתאות מסוכנות שאחרי עשור אתה תגלה שהקרן שלך לא זזה (ואפילו עלתה) למרות ששילמת כל הזמן.

משכנתא צריכה להיות "יעילה" כלומר ההחזר החודשי צריך להיות מספיק גדול כל חודש כדי לנגוס בקרן על מנת שהסכום בסוף יירד, כשמשלמים מעט אזי משלמים ריביות לנצח.

ב-7000 שקל על 1.5 מיליון לא משיגים משכנתא טובה

 

לא הכי קשור לדיון, אבל עם הון של 800 ומשכנתא של 1.2, מה החזר טוב בעינייך? בשאיפה ל- 20 שנה.

אני כל הזמן מנסה לחשב בעצמי, אבל הדרך הכי קלה וכללית (עבורי מבחינה מתמטית) היא לעשות כמה החזר על שקל ואז להתחיל לחלק ב20 שנה וכמובן 12 חודשים.

הבעיה שאין לי מושג מה אחזיר על כל שקל, ככה שהחישוב שלי דיי באוויר.

 

 

[Jeka88]

יש איזשהו כלל אצבע של תשלום של 500 ש״ח על כל 100K שאתה לוקח, כלומר לפי החישוב הזה על מליון שקל צריך להחזיר 5K בחודש.

 

כמובן שיש ענייני מסלולים למיניהם וכו׳.

[BarryG]

לפני 16 דקות, MZN כתב:

לא הכי קשור לדיון, אבל עם הון של 800 ומשכנתא של 1.2, מה החזר טוב בעינייך? בשאיפה ל- 20 שנה.

אני כל הזמן מנסה לחשב בעצמי, אבל הדרך הכי קלה וכללית (עבורי מבחינה מתמטית) היא לעשות כמה החזר על שקל ואז להתחיל לחלק ב20 שנה וכמובן 12 חודשים.

הבעיה שאין לי מושג מה אחזיר על כל שקל, ככה שהחישוב שלי דיי באוויר.

זה פחות עניין של החזר טוב אלא יותר של עיוות ההחזר על ידי המסלול הצמוד (כי בחישוב החזר מתעלמים מהאינפלציה).

רוצה לדעת כמה הגיוני להחזיר? תחשב לפי 2/3 קל"צ ושליש פריים מינוס 0.6% כשהפריים כמו היום.

[Transporter]

לפני 5 שעות, stum כתב:

לא אמרתי שאתה צריך לוותר, אמרתי שהמדינה, צריכה להגביל את קהל היעד של התוכנית, מהכיוון ההפוך של מה שאתה מכוון בפוסטים שלך.

כי אם כבר החלטנו לממן השקעות לעשירונים 8-9-10 מכספי המיסים לי נראה שאם יש לך 100 א'שקל - צריך לעזור לך יותר מאשר מישהו שיש לו 700 אלף שקל.

 

המדינה צריכה קודם כל להגביל ככה שמי שאין לו כסף לא יוכל להרשם להגרלות שצריך בהן המון כסף

את זה צריך להגביל

אין לך אישור עקרוני? אל תירשם נקודה

הרי אין דרך לעקוף את זה. הבנק לא יתן לך משכנתא ונגמר הסיפור. אין טעם להטריח את המערכת ולעכב את ההליך.

לפני 6 שעות, farkash7 כתב:

 

לא הייתי אומר שאלו שטויות.

דירת 4 חדרים בשכונה נורמלית בחדרה זה מינימום 2 מיליון בימינו.

אם יש לך 600 זה בקושי שליש ואתה צריך לחתום על משכנתא של 1.4.

לחתום על משכנתא של 1.4 בימינו כשאתה מביא רק שליש הון עצמי זה התאבדות אין מילה אחרת… בספק אם הבנק יאשר את זה וגם אם כן יפשטו לך את העור אחרי שיתלשו את הציפורניים עם פלייר.

 

 

 

 

ממה שאני יודע משכנתא נותנים לפי 25%

עם 500-600 אתה קונה ונגמר הסיפור

להגיד ש״זה ממש לא מספיק״ זה דמיוני

[יובל .מ.]

לפני 4 דקות, Transporter כתב:

המדינה צריכה קודם כל להגביל ככה שמי שאין לו כסף לא יוכל להרשם להגרלות שצריך בהן המון כסף

את זה צריך להגביל

אין אפשרות, בכל הגרלה יש גם דירות 3 חדרים וגם 6 חדרים.

תפצל הגרלות ל-2? עשירים ועניים?

 

לפני 19 דקות, Jeka88 כתב:

יש איזשהו כלל אצבע של תשלום של 500 ש״ח על כל 100K שאתה לוקח, כלומר לפי החישוב הזה על מליון שקל צריך להחזיר 5K בחודש.

זה מה שאני גם שמעתי עליו, ושאחרי עליית הריבית זה עלה ל-600 שקל לכל 100K.

 

[BarryG]

לפני 22 דקות, יובל .מ. כתב:

זה מה שאני גם שמעתי עליו, ושאחרי עליית הריבית זה עלה ל-600 שקל לכל 100K.

במקרה של משכנתא אין צורך בכללי אצבע, יש פונקציה מאוד פשוטה באקסל שנקראית PMT. מציבים את שיעור הריבית (נגיד, היום, באזור ה- 5%), מספר שנות ההחזר ואת סכום המשכנתא. התוצאה הינה התשלום החודשי (כמינוס), מחלקים ב- 12 ויש לנו את התשלום החודשי.

עריכה אחרונה ב-8 לינואר, 2023 על ידי BarryG

[om2]

לפני 35 דקות, Jeka88 כתב:

יש איזשהו כלל אצבע של תשלום של 500 ש״ח על כל 100K שאתה לוקח, כלומר לפי החישוב הזה על מליון שקל צריך להחזיר 5K בחודש.

 

כמובן שיש ענייני מסלולים למיניהם וכו׳.

זה היה נכון לפני עלית הריבית.

עכשיו זה יותר בכיוון של 600-700

[farkash7]

לפני 34 דקות, Transporter כתב:

ממה שאני יודע משכנתא נותנים לפי 25%

עם 500-600 אתה קונה ונגמר הסיפור

להגיד ש״זה ממש לא מספיק״ זה דמיוני

 

לא יודע איך זה יעבוד עם הריביות היום.

לא יודע אם הבנק יאשר.

 

[Transporter]

לפני 5 שעות, yuvalganim כתב:

700 הון עצמי זה באמת הרבה, אבל כשמסתכלים על מחירי הדירות והריביות - גם 700 אלף זה פשוט לא מספיק.

למה שמישהו ישים 700 אלף שקל הון עצמי רק כדי לקחת משכנתא של 1.5 ששווה היום סביב 11 אלף שקל בחודש החזר.

זה אומר לשים את כל הכסף שלך רק כדי להתאבד כלכלית.

מבחינת מחיר למשתכן - לצערי זו שיטה שמביאה המון משקיעים, בפרויקט שלי יש 25%-30% משקיעים (גם זוגות צעירים שזוכים הופכים למשקיעים כי הם לא באים לגור)

 

מי שהשיג 700 אלף אין לו בעיה לשלם משכנתאות כאלה

ומה זה ״למה שישים״ ? כי הוא רוצה לקנות דירה ויש לו את היכולת

 

חבר שלי בנה באבן יהודה, הגיע עם 2.5 הון עצמי ולקח עוד 2 משכנתא.

מה רצית, שיבוא עם 4 מליון הון עצמי ויקח 500?