שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[omricn]

אולי בתיאוריה. בשטח, במיוחד כפי שרואים היום - בעודף שיישאר לך תוכל אולי לקחת משכנתא בעבור מחסן בחדר מחסנים של אותו בניין.

[פינדר]

לפני כשעה, יבגניפ כתב:

הפערים בארץ הם קיצוניים ולפעמים קשה לעכל את זה או בכלל להבין שזה קיים.

מעבר לזה, עליית המחירים המהירה יצרה פערים בין שכבות גיל כמעט זהות.

אם פעם היו הבדלים בין בומרים לדור איקס וכו׳, היום יש פערים גדולים בין בני 35 לבני 30 ובין בני 30 לבני 25, כי מספיק שקנית דירה ב2012 וכבר יצרת פער על מי שקנה ב2015 או ב2018, או מי שמנסה לקנות היום.

[Transporter]

לפני 17 שעות, omricn כתב:

אתה מנוע מלמכור את הדירה לתקופה של 5 שנים. גם אם תשכיר אותה בתקופה הזו ולאחר מכן תמכור, רוב הסיכויים שהשוק כבר יעלה מחירים וכך יצא שלא באמת "תרוויח" כלום. (כלומר, כן תרוויח במספרים, אבל לעומת האינפלציה לא תרוויח כלום כי במחיר המכירה תוכל לרכוש דירה זהה).

 

סליחה לא הבנתי את החישוב..

קניתי דירת 5 חדרים בבאר יעקב ב 1.4, בפועל היא עולה 2

לאחר 5 שנים הדירה בבניין ממול  עלתה ב 30%, וגם הדירה שלי עלתה ב 30%

רק ההבדל שמשה השכן ממול קנה את הדירה שלו ב 2 ואני קניתי ב 1.4

ככה שעדיין אני חסכתי 600 אלף שמשה הוציא מהכיס.

 

משה היה צריך לשים 2 מליון כדי לקנות

אני שמתי רק 1.4

בטח שהרווחתי

 

עריכה אחרונה ב-11 לינואר, 2023 על ידי Transporter

[sperial]

כי לא הבנת את הנקודה. עמרי התייחס ל״רווח״ הנובע מהשינוי במחיר במהלך השנים. ה״רווח״ הזה אינו אמיתי, כי ההפרש שתצטרך לשלם תמורת הדירה החדשה גדל גם הוא.

[יובל .מ.]

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

 

סליחה לא הבנתי את החישוב..

קניתי דירת 5 חדרים בבאר יעקב ב 1.4, בפועל היא עולה 2

לאחר 5 שנים הדירה בבניין ממול  עלתה ב 30%, וגם הדירה שלי עלתה ב 30%

רק ההבדל שמשה השכן ממול קנה את הדירה שלו ב 2 ואני קניתי ב 1.4

ככה שעדיין אני חסכתי 600 אלף שמשה הוציא מהכיס.

 

משה היה צריך לשים 2 מליון כדי לקנות

אני שמתי רק 1.4

בטח שהרווחתי

 

קודם כל קנית דירה ב1.7 אם השווי שלה הוא 2.

טרנספורטר זוכה במחיר למשתכן ב-2022, משה חותם חוזה באותו יום.

משה מקבל דירה ב-2023, טרנספורטר במקרה הטוב ב-2027 (כי אין היתר לאף פרויקט בהגרלה).

משה משלם את המשכנתא שלו כבר מ-2023, טרנספורטר משלם שכירות עד 2027.

נניח שכירות ממוצעת 5 אלף, זה 60 בשנה, זה כפול 4 שנים בינך לבין משה זה 240 אלף שקל.

כל ה"רווח" הצטמצם.

אתה לא מבין שהמטרה העיקרית של התוכנית היא לתת לבן אדם הזדמנות לקנות עם הון עצמי נמוך, אין בה באמת רווח למעט מקרי הזייה כמו שהיה בגליל ים לפני כמה שנים.

 

[yuvalganim]

זה נכון.

בפרויקט מחיר למשתכן שאני זכיתי, אנשים זכו כבר בשנת 2017 (!) ומחכים מאז (הכניסה תהיה בעוד כ-8 חודשים).

לשוק החופשי התחילו למכור רק בשנת 2022.

כלומר יש 5 שנים פער בין השוק החופשי לזוכה שבהן הזוכה צריך לשלם גם שכירות ולמעשה כל הרווח שלו הצטמצם.

צריך להשוות את הזוכה של מחיר למשתכן בשנת 2017 למשה שקנה דירה בשוק החופשי בשנת 2017.

אתה מהר מאוד תגלה שאין שום "רווח" לזוכה של מחיר למשתכן.

ה"רווח" היחיד הוא היכולת לרכוש עם הון עצמי יחסית נמוך.

 

[Nemesis]

החישוב לא כ"כ פשוט. 

רוכש מחיר למשתכן מקבל דירה חדשה יותר וגם לא משלם את כל ההון העצמי או ריבית על משכנתא בתחילת הדרך, אלא בשלבים. 

[yuvalganim]

משלם בפעימות זה נכון.

אבל ב-8 החודשים האחרונים שלפני הכניסה משלמים כמעט את כל המשכנתא (כי הפעימות שולמו כמעט במלואן למעט אולי 20%) וגם את השכירות.

זה בדיוק המצב שאני נמצא בו עכשיו. אני משלם מעל 10,000 שקל בחודש על דיור (שכירות פלוס משכנתא).

[יובל .מ.]

לפני 8 דקות, Nemesis כתב:

החישוב לא כ"כ פשוט. 

רוכש מחיר למשתכן מקבל דירה חדשה יותר וגם לא משלם את כל ההון העצמי או ריבית על משכנתא בתחילת הדרך, אלא בשלבים. 

אם משה מהדוגמא חתם עם קבלן הוא גם מקבל דירה חדשה.

ובמצב הנוכחי יש מבצעים של 20/80.

[Nemesis]

גם בדירה חדשה מקבלן שלא במחיר למשתכן התנאים דומים לרוב. 

אפילו ברכישת דירה יד שניה, יש תקופה של כמה חודשים בהם שילמת כבר חלק משמעותי והדירה עדיין לא ברשותך. 

 

בגדול על דירה ששווה 2 משח תשלם בסביבות 4500 שכד ואילו משכנתא כמעט כפול. 

 

ב תוכנית מחיר למשתכן היום בה ההנחה מצומצמת אתה יכול לקנות בהון עצמי נמוך יותר ובמחיר קצת יותר נמוך. פעם היה נמוך בהרבה. 

 

בגדול מאפשר לך בקלות רבה יותר לקנות ביטוח נגד בריחת המחירים. 

 

אבל בגדול בתנאי השוק של היום זול בהרבה לשכור דירה מאשר לקנות אותה. הבעיה העיקרית היא חוסר היציבות כי אין תמריצים טובים להשכרה לטווח ארוך. 

[yuvalganim]

https://www.themarker.com/realestate/2023-01-11/ty-article/.premium/00000185-a089-dce6-a5e5-bf8bad790000

 

טוב אז על פי הכלכלנית הראשית לאוצר, מחירי הדיור התחילו לרדת באופן רשמי.

עכשיו השאלה היא איפה כדור השלג הזה יעצור

[avargel]

כדור שלג

עריכה אחרונה ב-11 לינואר, 2023 על ידי avargel

[redroze]

לפני שעתיים, yuvalganim כתב:

https://www.themarker.com/realestate/2023-01-11/ty-article/.premium/00000185-a089-dce6-a5e5-bf8bad790000

 

טוב אז על פי הכלכלנית הראשית לאוצר, מחירי הדיור התחילו לרדת באופן רשמי.

עכשיו השאלה היא איפה כדור השלג הזה יעצור

כשיגיע הקיץ השלג יפשיר והכל יחזור לקדמותו.

 

לפני 10 שעות, yuvalganim כתב:

משלם בפעימות זה נכון.

אבל ב-8 החודשים האחרונים שלפני הכניסה משלמים כמעט את כל המשכנתא (כי הפעימות שולמו כמעט במלואן למעט אולי 20%) וגם את השכירות.

זה בדיוק המצב שאני נמצא בו עכשיו. אני משלם מעל 10,000 שקל בחודש על דיור (שכירות פלוס משכנתא).

מבין ללבך ומחזק אותך. אני אומנם לא רכשתי במחיר למשתכן אבל עקב מצב ביש שנקלעתי אליו, הייתה לי תקופה של 3 חודשים שהיו לי הוצאות דיור של 15,000 ש"ח. משכנתא על דירה חדשה שפורסמה למכירה אבל עדיין ללא טופס 4. משכנתא על דירה חדשה שקניתי שעדיין לא מוכנה ואני בנתיים גר בשכירות. לאויבים שלי אני לא מאחל להיות בסיטואציה הזו.

 

לפני 16 שעות, Transporter כתב:

 

סליחה לא הבנתי את החישוב..

קניתי דירת 5 חדרים בבאר יעקב ב 1.4, בפועל היא עולה 2

לאחר 5 שנים הדירה בבניין ממול  עלתה ב 30%, וגם הדירה שלי עלתה ב 30%

רק ההבדל שמשה השכן ממול קנה את הדירה שלו ב 2 ואני קניתי ב 1.4

ככה שעדיין אני חסכתי 600 אלף שמשה הוציא מהכיס.

 

משה היה צריך לשים 2 מליון כדי לקנות

אני שמתי רק 1.4

בטח שהרווחתי

 

הכל נכון אבל זו הסתכלות במיקרו.

במאקרו אתה מופסד. כי הוילה שאתה רוצה לקנות עולה ביום שמימשת את הדירה של מחיר למשתכן 3.5 מיליון במקום 2.5 מיליון שהיא עלתה לפני 5-7 שנים.

הייתי "שם" ב-2016, נראה לך שדפקת את המערכת אבל המערכת דופקת אותך.

זו אחלה דרך להגדיל את ההון העצמי. אבל מבחינה פיננסית הרווח שלך זעום, אם בכלל יש לך רווח.

[avic78]

במחיר למשתכן צריך הרבה מזל, אני זכיתי בראש העין,הייתי מקום 2200 בהגרלה!! 

קיבלתי הודעת זכייה באמצע 2018, לאחר חודש כבר חתמתי חוזה, טופס 4 קיבלתי באפריל 2020

וכמובן שהמחיר ששילמתי הוא בדיחה למחירים של היום 

ואני מכיר עוד כאלו שהתהליך לקח להם די מהר 

[maxcher]

פורסמו הנתונים לחודש נובמבר (עכשיו ינואר, כן?)

עיקרים 
בחודש נובמבר נרכשו 8.7 אלף דירות )כולל בסבסוד ממשלתי(, ירידה של %57 בהשוואה לנובמבר 2021. נציין כי ירידה חדה זו מוסברת בחלקה על רקע רמה גבוהה במיוחד של עסקאות בנובמבר אשתקד, כאשר משקיעים הזדרזו לסגור עסקאות טרם העלאת מס הרכישה. עם זאת, עדיין רמת העסקאות בחודש נובמבר האחרון הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות והנמוכה ביותר בעשר השנים האחרונות.

 בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 2.7 אלף דירות, ירידה של %58 בהשוואה לנובמבר 2021 והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי מאז פרוץ מגפת הקורונה )ללא חודשי חגים(.

 רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.1 אלף דירות, ירידה בשיעור חריג של %80 בהשוואה לנובמבר 2021 ,זאת בין היתר על רקע רמה גבוהה של רכישות משקיעים בנובמבר 2021 ,טרם העלאת מס הרכישה. עם זאת עדיין מדובר ברמה נמוכה של רכישות משקיעים )נמוכה ב-%42 בהשוואה לנובמבר 2020 .)כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על %8.16 .נמוך בעשרים נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון.

 מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-7.1 אלף דירות, ירידה חדה של %54 בהשוואה לנובמבר 2021 ,אם כי שיעור ירידה מעט פחות חד מזה שנרשם במכירת דירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כארבע מאות דירות.

 מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב-9.2 אלף דירות, ירידה של %56 בהשוואה לנובמבר 2021 . בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-3.2 אלף דירות, ירידה של %57 בהשוואה לנובמבר 2021.

 בפלח השוק של דירות יד שניה הסתכם מספר העסקאות ב-9.4 אלף, ירידה של %58 בהשוואה לנובמבר 2021 .זוהי הרמה הנמוכה ביותר בפלח השוק של דירות יד שניה בחודשי נובמבר מאז שנת 2003 ,אשר עמדה בצל האינתיפאדה השניה. דהיינו, החולשה בפלח השוק של דירות יד שניה עמוקה מזו שבפלח השוק של הדירות החדשות, זאת בין היתר על רקע מבצעי מכירות שעורכים הקבלנים. באזורים המאפיינים ברמות מחירים גבוהות יותר, הירידה במספר העסקאות עמוקה יותר והיא בולטת במיוחד באזורי ת"א והמרכז.

 רכישות "דירה ראשונה" )מרביתם זוגות צעירים( בחודש נובמבר הסתכמו ב-9.3 אלף דירות, ירידה של %34 בהשוואה לנובמבר 2021 ,שיעור הירידה המתון ביותר מבין כל הסגמנטים. בניכוי מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך עסקאות זה על 3.3 אלף, ירידה של %31 בהשוואה לנובמבר 2021.

 

 בניתוח רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי, באזור רחובות, מהבולטים ביותר ברכישות הזוגות הצעירים בחודש נובמבר )בין היתר על רקע מבצעי מכירות של קבלנים באזור( נמצא כי בניגוד לניתוחים קודמים שערכנו בקרב סגמנט זה, מחירי הדירות שנרכשו בחודש נובמבר היו נמוכים במעט )%1.2 )מאלו שרכש סגמנט זה בחודש מרץ האחרון, טרם תחילת העלאות ריבית בנק ישראל.

 

 נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים אף הם על רמה נמוכה יחסית של עסקאות.

עריכה אחרונה ב-12 לינואר, 2023 על ידי maxcher