שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[MZN]

לפני 4 דקות, farkash7 כתב:

"אנחנו רואים שקבלנים מציעים הצעות פחות גבוהות משמעותית במכרזי רשות מקרקעי ישראל. זה לא נקודתי - זו תופעה רחבת היקף. הרבה קבלנים, שמתמודדים על המכרזים, מעריכים שהדירות שהם ימכרו בעוד שנה וחצי-שנתיים יהיו במחירים נמוכים יותר מרמת המחירים כיום. זה בהחלט שינוי שחל לאחרונה, וניתן להבין ממנו שבסופו של דבר זה יבוא לידי ביטוי גם במדד מחירי הדיור".

זה העיקר וזה מה שכתבנו פה לפני כמה עמודים.
כדי לקבל ירידת מחירים צריך שקבלנים יציעו פחות על קרקעות ובנוסף יספיקו לבנות את הדירות באווירת "מחירים יורדים". 1. אף קבלן לא יוריד מחירים על דירה שעלתה לו X מעבר לאותו X.
חלק אחד של זה לדברי מנהל רמ"י כבר קורה.
בשביל החלק השני צריך לחכות מינימום שנתיים...
אם מסיבה כלשהי השוק התהפך וקונים שוב ירוצו לקנות בכל מחיר הקבלנים שקנו את הקרקע בזול יעלו מחירים וישאירו את הרווח בכיס.
2. לא הייתי רץ לשמוח, ועדיין, אם מישהו רוצה להמר זה אולי זמן לשבת על הגדר.

1. אני לא מתיימר להבין שום דבר באיך שהם מנהלים את העסק שלהם, אבל היא עלתה לו x והוא מוכר בx+y. יש הרבה נתח להוריד ב y הזה, מה הבעיה עם זה? הרי נגיד והוא לא זז מהמחיר שלו ולא מוכר, ועוברות שנתיים והוא בונה ביותר זול, למה שמישהו יקנה את הישנה במחיר הישן?

ואם הוא ינסה לתמחר את החדשות במחיר הישן, יבוא קבלן אחר ויתמחר את החדשות במחיר הנמוך יותר בגלל הקרקע, לא?

2. להמר? דווקא נראה לי ההנחה הכי סולידית עכשיו.. להניח שהמחיר יעלה עכשיו (שנה שנתיים) זה ההימור... הרי ממילא עלה עד עכשיו בעשרות אחוזים, ועוד רכיב המימון התייקר גם הוא, לאן עוד נשאר לעלות? נראה לי סולידי להניח שלכל הפחות לא יעלה בתקופה הקרובה. אם יוצאים מנקודת ההנחה הזאת, עדיף לחסוך ולפחות לצמצם את התייקרות רכיב המשכנתא בעסקה.

[BeBest]

בתאריך 13.1.2023 בשעה 21:19, יובל .מ. כתב:

https://fb.watch/i1pUkO_7L6/

כל הכותרות והדיבורים על ההייטק והם מהווים לדברי היזמים רק 15-20 אחוז מהרוכשים.

גם הטענות על גיוסים נמוכים של חברות ההייטק נראות שטויות, פשוט חזרו לרמות נורמליות של לפני משבר הקורונה.

 

השנתיים האחרונות היו חריגות בכל מובן פשוט איכשהו מבחינת אנשים הן הנורמה.

 

ממש לא חזרו לרמות נורמאליות.

החודש (שאנחנו רק באמצע) פוטרו מעל 720 עובדי הייטק בישראל, מחברות מובילות דוגמת Vimeo, Kaltura, Tapyd, Amdocs ועוד.

 ההייטק נכנס לסחרור קטן, לשם השוואה בדצמבר פוטרו באזור 670 עובדים.

[farkash7]

לפני 27 דקות, MZN כתב:

1. אני לא מתיימר להבין שום דבר באיך שהם מנהלים את העסק שלהם, אבל היא עלתה לו x והוא מוכר בx+y. יש הרבה נתח להוריד ב y הזה, מה הבעיה עם זה? הרי נגיד והוא לא זז מהמחיר שלו ולא מוכר, ועוברות שנתיים והוא בונה ביותר זול, למה שמישהו יקנה את הישנה במחיר הישן?

ואם הוא ינסה לתמחר את החדשות במחיר הישן, יבוא קבלן אחר ויתמחר את החדשות במחיר הנמוך יותר בגלל הקרקע, לא?

2. להמר? דווקא נראה לי ההנחה הכי סולידית עכשיו.. להניח שהמחיר יעלה עכשיו (שנה שנתיים) זה ההימור... הרי ממילא עלה עד עכשיו בעשרות אחוזים, ועוד רכיב המימון התייקר גם הוא, לאן עוד נשאר לעלות? נראה לי סולידי להניח שלכל הפחות לא יעלה בתקופה הקרובה. אם יוצאים מנקודת ההנחה הזאת, עדיף לחסוך ולפחות לצמצם את התייקרות רכיב המשכנתא בעסקה.

 

יש אנשים שמדברים על ירידות של 20-30%.

במצב הרגיל יזם מרוויח 15% רווח נניח, אז איך יוכל למכור ב-20-30% פחות? לא יוכל.

נכון שבשנתיים האחרונות בגלל שמחירי הדירות עלו בחדות יש סיכוי שהרווח היזמי שלהם גדל בהתאם, עדיין לצפות לירידות כאלה בפרוייקטים בשיווק זה קצת יומרני, כי כמו שאמרת הוא יכול להוריד עד y בלי לפשוט רגל לא יותר.

 

מצד שני אם קבלן עכשיו מראש קונה את הקרקע וכאשר אתה מוסיף את עלות הבניה ואת הרווח היזמי המקובל אתה מגלה שהוא מצפה למכור את הדירות ב-20% פחות זה כבר משהו אחר ובהחלט יכול לקרות. ה-X הוא חדש לגמרי…

 

אני לא חושב שכדאי להמר, אם יש לך כסף ומצאת משהו שמתאים לך תקנה. מצד שני יש הרבה אנשים שישבו שנים על הגדר וחיכו לירידות. רק אמרתי שמה שאמר מנהל רמ״י מעודד ואולי עכשיו יש באמת סיבה לחכות.

עריכה אחרונה ב-15 לינואר, 2023 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

לפני 11 דקות, BeBest כתב:

 

ממש לא חזרו לרמות נורמאליות.

החודש (שאנחנו רק באמצע) פוטרו מעל 720 עובדי הייטק בישראל, מחברות מובילות דוגמת Vimeo, Kaltura, Tapyd, Amdocs ועוד.

 ההייטק נכנס לסחרור קטן, לשם השוואה בדצמבר פוטרו באזור 670 עובדים.

לא דיברתי על פיטורים, דיברתי על גיוסים:

 

פיטורים זה תוצאה של חוסר מזומנים ומשקיעים לוחצים, מה שמתאים לגרף שמראה שכסף חדש לא נכנס לאותן חברות.

רוב הפיטורים מגיעה מחברות שצמחו מהר גדול וגדול מדי (אפילו תאגידים), או שאין להן רווחים. חברה טובה עם מוצר טוב שהתנהלה בחוכמה ולא התלהבה מזיליארד שקל בהטבות לעובדים תהיה בסדר.

[farkash7]

לא רק. פיטורין בהייטק זה גם עניין של אופנה. מפטרים כדי להראות שמפטרים גם אם זה לא יעזור.

לפני שנה חברה נמדדה לפי כמה היא מגייסת וכמה היא שורפת על פיתוח.

היום הלך הרוח בשוק השתנה. פתאום מסתכלים על רווחים. חברות מפטרות כדי להראות שהן ״אחראיות״.

בפועל מה זה משנה לחברה ששורפת 50 מיליון בשנה נניח אם היא פיטרה או לא פיטרה 20 עובדים? זה לא משנה כלום, ברגע שהכסף יגמר היא תיסגר.

זה רק אולי יעזור לה לגייס עוד כסף כי היא ״אחראית״. 

[yuvalganim]

במשפט האחרון שלך נגעת בדיוק בבעיה שנוצרה עכשיו בהייטק.

קשה מאוד לגייס כסף עכשיו, חברות רוצות להראות יעילות כדי שהמשקיעים ישימו את הכסף אצלן.

כשהריבית עולה, למשקיעים יש אפיקים אחרים סולידיים יותר ולכן היקפי הגיוסים מצטמצמים דרמטית.

[BeBest]

לפני 3 שעות, יובל .מ. כתב:

לא דיברתי על פיטורים, דיברתי על גיוסים:

 

מתנצל, חשבתי שהתכוונת לגיוסי עובדים ולא הון.

 

אגב, היום הלמ"ס פרסם את העדכונים שלו למדדים השונים.

מדד מחירי דירות חדשות (קבלן) ירד ב0.9%
לא כולל מחיר מטרה/משתכן ירד ב2.4%
המדד הכללי של מחירי הדירות עלה ב0.3%

[yuvalganim]

יש צינון, ברוב האזורים יש אפילו ירידה:

צפון:  מינוס 0.9

מרכז: מינוס 0.6

דרום: מינוס 1.4

דירות מקבלן (חדשות ללא מחיר למשתכן) ירידה של 2.4%.

וזה נתונים של נובמבר כן?

המשך יבוא..

עריכה אחרונה ב-15 לינואר, 2023 על ידי yuvalganim

[Lior_Django]

הריבית עשתה את שלה.

 

הבעיה שיש הרבה משקיעים מהשנים האחרונות ומה הם יעשו שיתחילו לראות שזה לא ריווחי יותר..

[יובל .מ.]

לפני 16 שעות, BeBest כתב:

 

 

מדד מחירי דירות חדשות (קבלן) ירד ב0.9%
לא כולל מחיר מטרה/משתכן ירד ב2.4%
המדד הכללי של מחירי הדירות עלה ב0.3%

אם הכל יורד, מאיפה העלייה?

יד 2?

[avargel]

רק דירות קבלן "ירדו", ותיכף אסביר מדוע הגרשיים, וגם זה לא בכל המחוזות

דירות יד 2 עלו, והעליה שלהם מחקה את הירידה של דירות הקבלן, כל שהמדד הכולל *עדיין* עולה

 

לגבי הירידות האמורות, אני לא זוכר איפה ראיתי את זה אבל לא היתה אף דירה ספציפית שהמחיר שלה ירד, אלא בתוך תמהיל המכירות הכולל נמכרו יותר דירות זולות ופחות יקרות

 

 

אני מעריך שבדוחות הבאים נראה ירידות משמעותיות יותר, לא רק מבחינת התמהיל אלא גם בתוך אותן קטגוריות, וגם ביד 2

 

 

 

 

[Gosser1860]

לפני 15 דקות, avargel כתב:

אלא בתוך תמהיל המכירות הכולל נמכרו יותר דירות זולות ופחות יקרות

זה בדיוק מסוג ההטיות המעצבנות שיש במדד. למה לא להפריד לאחוזונים ואז לקבל אבחנה רלוונטית הרבה יותר..

[yuvalganim]

לפני שעה, יובל .מ. כתב:

אם הכל יורד, מאיפה העלייה?

יד 2?

 

יש אזורים שדווקא עלו, אני הדגשתי את הירידות.

לפני כשעה, avargel כתב:

לגבי הירידות האמורות, אני לא זוכר איפה ראיתי את זה אבל לא היתה אף דירה ספציפית שהמחיר שלה ירד, אלא בתוך תמהיל המכירות הכולל נמכרו יותר דירות זולות ופחות יקרות

יש סיבה שמוכרים יותר דירות זולות, זה בעיקר נובע כי יש פחות כסף בשוק אז הולכים על דירות זולות יותר.

זאת בדיוק הסיבה שמראים ממוצע.

כשהיו עליות אף אחד לא אומר "כי מוכרים דירות יקרות", כי זאת ראייה לא נכונה לדעתי.

[avargel]

לפני 8 דקות, yuvalganim כתב:

כשהיו עליות אף אחד לא אומר "כי מוכרים דירות יקרות", כי זאת ראייה לא נכונה לדעתי.

 

אני אמרתי את זה גם בעליות (-:

וזו בוודאי ראיה נכונה

 

נניח שברבעון א נמכרו רק דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של 1M ש"ח

וברבעון ב נמכרו רק דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.2M, אבל - מחיר ה3 חדרים נותר ללא שינוי

 

האם מחירי הדירות עלו ב20%?

עריכה אחרונה ב-16 לינואר, 2023 על ידי avargel

[yuvalganim]

צריך להבין את הסיבה למה קונים יותר יקר או יותר זול.

ברגע שאנשים קונים יותר דירות יקרות, זה מעלה את כל המחירים למעלה, כי הקבלנים מתמחרים יותר גבוה.

ברגע שהתנועה היא הפוכה והולכים לדירות הזולות (היקרות נשארות על המדף יותר) אז מורידים את המחירים בהתאמה.

 

בסוף כמות המכירות/רכישות היא פונקציה של הכסף הפנוי בשוק, ברגע שכמות הכסף יורדת אז גם המכירות יורדות ולאחר מכן גם המחיר