מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[rafi_vk]

הבנתי.

עכשיו אני מתחיל יותר להבין.

שאלות טכניות נוספות:

1. כמה יעלה לו למחזר (ראיתי בדף האחרון כתוב באיזור 4700 ש"ח) ?

2. האם הוא צריך שוב להביא 3 תלושי שכר אחרונים? בהנחה שמדובר בבנק שלו?

3. כמה ימים מראש הוא מחויב להודיע לבנק?

 

תודה לכם

[ישה]

כמו שמכנתא חדשה

 

אם יודיע 10 ימים מראש לא ישלם עמלה אי הודעה תראה בכל מסלול כמה זה. יוצא גרושים. 0.1% מיתרת המסלול אבל לא קיים בכל המסלולים.

 

לכן יכול לפרוע בכל עת

 

וראית נכון כ 4700 ש"ח , שאותם אתה לוקח כחלק מן המשכנתא , לכן כתבתי 540K

[yaniv572]

היי חברים

הייתי שמח לקבל את דעתכם ועצתכם בנוגע להצעת משכנתא שקיבלנו.

 

ראשית כמה פרטים:

מחיר הנכס: 1.790.000

הון עצמי:

330 + 90 אלף פיקדון שמשתחרר בחצי שנה הקרובה + 50 אלף קופת גמל מלפני 2008 שניתן למשוך במלואה = 470. זוג ללא ילדים, דירה ראשונה.

יש עוד נגזרות של העסקה, דמי תיווך, עו"ד וכו, מוערך ב 35 אלף שח.

אנחנו מרגישים בנוח עם החזר חודשי של 6k, גג k6.5

זה רחוק, אבל בעוד 5 שנים, קרן ההשתלמות שלי תשתחרר (100-120k)

יש לנו גם תהיות אם למשוך את הקופת גמל, או לקחת הלוואה על חשבונה של 37.5 ל 5 שנים, ריבית 1.85, החזר 650, פשוט מרגיש שזה כבר יותר מדיי הלוואות.

 

ההצעה שקיבלנו מהבנק תלויה בהעברת החשבונות של שנינו לבנק (כרגע מפוצלים).

הם הציעו לנו:

1. הלוואה על סך 75k ריבית p-0.8, ל 15 שנים שתיחשב בהון העצמי, כדי להעלות את ההון העצמי ל 30 אחוז. זה אומר שאנחנו צריכים 462 מההון שלנו.

2. משכנתא על סך 1.253

מסלולים:

ריבית קבועה, צמוד מדד 510k, ל 25 שנים, 4.35

משתנה כל 5, אג"ח צמוד מדד, 433k, ל 30 שנים, 1.81 + 1.9

פריים לא צמודה, 310k ל 30 שנים, 1.75-0.05

החזר חודשי צפוי: 5.8

 

קודם כל נקודת המוצא שלי היא שהבנק מנסה לנקנק אותי, בישיבה עם הבחור בבנק זה הרושם שגם קיבלתי, כשהוא בהתחלה התלהב ממסלול מסויים ואחרי שינוי שביקשנו, פתאום המסלול שרצינו הוא הרבה יותר טוב ובטוח (אז למה לא להציע? כי רוצים לנקנק).

אשמח לשמוע את דעתכם, וגם כדי ללמוד ממנה אם תוכלו לפרט בכמה מילים(קראתי כל מני בלוגים בנושא, אבל עדיין פחות שולט בתחום).

 

כרגע זו ההצעה היחידה שיש לנו, בתהליכים מול עוד 2 בנקים ושוקלים יועץ משכנתאות. אנחנו קצת לחוצים בכסף אז מנסים להגיע להבנות של המשכנתא בצורה עצמאית.

 

תודה רבה

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2018 על ידי yaniv572

[sperial]

לפני שמתחילים לחשב:

 

מה רמת ההכנסה הפנויה, ומה היחס בין ההכנסה נטו להוצאות הקבועות?

 

מה היציבות התעסוקתית?

 

האם יש צפי להתרחבות המשפחה?

 

אני שואל כיון שאתה מדבר על אחוז מימון לא קטן ועל פרעון שוטף גבוה. אבל, כמובן , חוץ מ"תחושת הנוחות" של ההחזר החודשי אין מידע מספרי מבוסס.

[Nemesis]

על פניו לדעתי נראה שאתם צריכים לחסוך הון עצמי נוסף לפני הרכישה.

[yaniv572]

היי, תודה על התגובות המהירות.

יציבות- מהצד שלי(ההכנסה הגבוהה יותר) יש יציבות, לא צופה בעיות + צפי להעלאת השכר בחודשים הקרובים, ב 10-15 אחוזים (ובכלל בשנים הקרובות יהיו קפיצות נוספות)

מהצד שלה - גם כן יציב, לא צפוי שינוי מהותי בשכר.

 

הוצאות קבועות: כרגע יש דברים שוליים כמו ביטוחים במכבי, חשבונות סלולר וכו, לא עובר את ה 300 שח בחודש.

דלק: סדר גודל של 1000 שח לשנינו (שני רכבים)

אחוז ההחזר מהמשכנתא: מהכנסה נטו, 30%.

הוצאות קבועות להכנסה נטו: 7%.

צפי התרחבות: מעריך שבשנתיים הקרובות יהיה שינוי, לקראת סוף התקופה שציינתי.

 

אני אתקן קצת את ההודעה הראשונה שלי, לא עברתי על מה שרשמתי וראיתי שפיספסתי משהו, כניראה בגלל החוסר נוחות בכתיבה מהפלאפון...

הפיקדון הוא 20k שאמורים להשתחרר(רציתי להתעלם מהם בגלל שהם ישמשו להוצאות שוטפות), ה 90 שרשמתי זה מהחסכון החודשי עד למעבר הדירה, כניראה שהוא יהיה גבוהה יותר כי זה תלוי בהוצאות שלנו, אז זה מינימום 90k, כניראה מעט יותר(10-15%).

 

לגבי חיסכון הון עצמי נוסף, כרגע לא מעוניינים כי זה כולל הישארות אצל ההורים למגורים מבחינתנו הגיע הזמן לעבור הלאה.

[Fitch]

יניב אתם קופצים מעל הפופיק.

 

החזר התחלתי למשכנתא כמו שאתם רוצים הוא 7100 שח בחודש.

[yaniv572]

מהחישוב שלנו, הבנק הציע החזר חודשי של 5800 + ההלוואה של 75k ל 15 שנים, החזר בערך של 450 לחודש, קצת רחוק ממה שרשמת פה(ואני מסכים שהחזר של 7100 שח הוא גבוהה וממש לא הייתי רוצה לקחת את זה).

 

לא אשקר, חיפשנו נכסים זולים יותר אבל פחות רצינו להתפשר בנושא של האיזור, לא הצלחנו למצוא משהו עונה לנו על הדרישות.

[Nemesis]

לדעתי אתם עושים טעות ורואים את זה במספרים.

כדי להגיע להון עצמי המינימלי אתם מגרדים כסף קטן מכל מני מקומות.

אתם גם לוקחים הלוואה להשלמת הון עצמי ל-15 שנה שעולה לכם כמעט 450 ש"ח בחודש בהחזר החודשי, כלומר כבר עכשיו אתם בקצה ההחזר האפשרי מבחינתכם.

 

במעבר לדירה חדשה יהיו לכם הוצאות נוספות מעבר למה שפירטתם. יש ארנונה, ועד חשמל ומים והוצאות תחזוקה נוספות.

אתם צופים התרחבות משפחה בשנים הקרובות - ילד עולה בסביבות ה- 4,000 ש"ח בחודש בממוצע.

 

בכדי לאלץ משכנתא גבוהה להחזר חודשי נמוך יחסית, כל המשכנתא שלך במסלולים משתנים ו/או צמודים. קצב ההחזר של החוב נמוך מאוד בשל התקופה הארוכה.

סתם כדי לסבר את האוזן, נניח ולקחתם את המשכנתא הזו ובשנת 2019 המדד עולה ב- 1%. יעד האינפלציה השנתי של בנק ישראל הוא 1-3%, כך ש- 1% זה לא הרבה. אתה מיד חייב לבנק 95 אלף ש"ח נוספים. כלומר שילמת כל השנה אך אתה חייב לבנק כמה עשרות אלפי שקלים יותר מאשר לקחת.

כמובן, כל עלייה של 1% במדד היא גם עלייה של 1% בהחזר החודשי במסלולים הרלוונטיים.

אתם עלולים למצוא את עצמכם בעוד 5 שנים עם החזר משכנתא שהוא מעל 6,500 ש"ח (לפני ההלוואה הנוספת) ואתם עדיין חייבים לבנק פחות או יותר מה שלקחתם.

 

תחסכו עוד שנה לפחות, תורידו מהגב שלכם לפחות את העול הזה של השלמת הון עצמי כך שתוכלו להפנות את ההחזר הנוסף למשכנתא.

[yaniv572]

מבין מה אתה אומר.

ובכל זאת, האפשרויות:

1. משכנתא כמו שאנחנו רוצים היום עם הסיכונים שלה.

2. לגור בשכירות: משמע, להוציא 5k על שכירות ולחכות שנה, שנתיים. מי יודע מה יקרה למחירים. פחות אוהבים את הרעיון של לגור בשכירות.

3. להמשיך לגור אצל ההורים, שזו אפשרות לא רלוונטית. כבר שנה עושים את זה כזוג, בני 28 והגיע הזמן להתקדם.

[garicho]

כל זמן שגרים אצל ההורים - זהב. מחשבים את ההוצאות שלא צריך להוציא כי גרים אצלם ושמים אותם בצד כל חודש. במקרה שלך זה לפחות 10K לחודש (משכנתא + הלוואות + חשבונות). חסכון של 120k לשנה רק על זה. אם אפשר לחסוך עוד? בכלל נהדר...

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[yaniv572]

לא הבנתי אם הכוונה היא לרכוש את הנכס, להמשיך לגור אצל ההורים ולחסוך 10k, לאחר כמה חודשים(נניח שנה) לסגור איתם חלק מהמשכנתא.

אני צודק?

[Nemesis]

מבין מה אתה אומר.

ובכל זאת, האפשרויות:

1. משכנתא כמו שאנחנו רוצים היום עם הסיכונים שלה.

2. לגור בשכירות: משמע, להוציא 5k על שכירות ולחכות שנה, שנתיים. מי יודע מה יקרה למחירים. פחות אוהבים את הרעיון של לגור בשכירות.

3. להמשיך לגור אצל ההורים, שזו אפשרות לא רלוונטית. כבר שנה עושים את זה כזוג, בני 28 והגיע הזמן להתקדם.

 

1. סיכונים גבוהים מאוד עם אפשרות ריאלית לנפילה כואבת.

2. לא חייבים לשכור ב- 5,000. לשנה - שנתיים אפשר גם בפחות ולסגור מהר את אותם ה- 75,000.

3. גם אם זה עולה לכם 150,000 ש"ח ומביא לסיכון לא טריוויאלי לנפילה כואבת?

 

המשכנתא כפי שציינת (בלי ההלוואה) תעלה לך 2.15 מיליון ש"ח עם הנחת הצמדה של 1% לשנה בלבד בלי שינוי ריביות. עליה לא גדולה בריביות תביא אותך קרוב ל- 2.5 מיליון ש"ח.

 

אם אתה חוסך את אותם 75,000 ש"ח תוכל להחזיר יותר כסף מלכתחילה, לקצץ במספר השנים ולהחזיר לבנק בסביבות 150,000 ש"ח פחות.

[yaniv572]

האם לא קיים תמהיל טוב יותר ופחות מסוכן?

כל תמהיל שנסתכל עליו יוביל למצב הזה?

 

אני מניח שבשנה עם הוצאות בית (בין אם זה שכירות או משכנתא) נוכל לחסוך 5k בחודש מינימום לפחות בשנתיים הקרובות. האם לא כדאי להסתכל יותר בכיוון של צמצום המשכנתא בעתיד הקרוב תוך כדי הלקיחה שלה?

שנינו לא נהנתנים, במצב הנוכחי, בממוצע אנחנו מוציאים 3.5k ביחד (חודשים טיפה יותר עמוסים וכאלה שפחות), וזה גם ימשיך ככה ( נניח עוד 5k הוצאות שוטפות, שניראה לי שעיגלתי ללמעלה, עם עוד 6 של המשכנתא + הוצאות קיימות הגענו ל 14k ונשאר לנו עדיין סכום של כסף לא מבוטל).

[Nemesis]

תמהיל טוב יותר ופחות מסוכן יכלול מסלולים קצרים יותר של 20-25 שנה ומסה גדולה של ריבית קבועה לא צמודה. אבל זה יוביל אתכם להחזר חודשי של 6,500 - 7,100 כפי שרשם Fitch.

 

אם אתה אומר שנשאר לכם כל חודש סכום כסף גדול ופנוי, מדוע לא לקחת החזר חודשי גדול יותר?

אם זה עניין של אחוז מהשכר - ואם אתה יכול כל חודש לחסוך 1,500 - 2,000 ש"ח נוספים - לאחר שלקחת בחשבון שילד עולה 4,000 ש"ח בחודש בממוצע, וכאשר אתה גר בדירה משלך יש לך עוד הרבה הוצאות נוספות (ריהוט, מוצרי חשמל, ארנונה, ועד, מים, חשמל, גז, אוכל) - זה קצת משנה את התמונה.