מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[yaniv572]

1. כמה הריבית תשתנה? עדיין נהיה יותר מ 60 אחוז מימון ולהבנתי זו המדרגה המשמעותית. גם בשיחה מול בנק הפועלים עם היועצת היא אמרה לנו שעוד 100k לא ישנו הרבה כי הקפיצה המשמעותית היא מתחת ל 60 אחוז מימון.

2. בהשקעה סולידית ביותר, מה הריבית השנתית? או שאולי בכלל צריך להסתכל על פקדונות בנקאיים למיניהם?

עריכה אחרונה ב-29 לדצמבר, 2018 על ידי yaniv572

[sperial]

יניב - שתי הערות.

 

1. לא לך ולא לאף אחד אחר יש מושג מה יהיו הריביות בעוד שנתיים. יש כרגע איזו מגמה של עלית ריבית מתונה, אבל היא יכולה לחזור ולרדת, לא לזוז או לעלות במידה שלא ניתן לחזות.

 

2. ירידת מחירי הדירות תהיה לטובתך בכל מקרה שבו אתה לא משתנמך. אם זו דירה ראשונה זה ברור, אם זה שדרוג הרי שהדלתא (בהנחה שמדובר במגמה כללית בשוק) תפחת. דווקא עלית מחירים תהיה לרעתך בכל תסריט, אלא אם מדובר במימוש ללא רכישת דירה חלופית.

[redroze]

1. כמה הריבית תשתנה? עדיין נהיה יותר מ 60 אחוז מימון ולהבנתי זו המדרגה המשמעותית. גם בשיחה מול בנק הפועלים עם היועצת היא אמרה לנו שעוד 100k לא ישנו הרבה כי הקפיצה המשמעותית היא מתחת ל 60 אחוז מימון.

2. בהשקעה סולידית ביותר, מה הריבית השנתית? או שאולי בכלל צריך להסתכל על פקדונות בנקאיים למיניהם?

1. לדעתי יהיה שינוי מהסיבה שהיום אתם כל כך על הקשקש שצריך לקחת הלוואות בנוסף למשכנתא והבנק לא אוהב את זה. כשהבנק לא אוהב את זה, הוא מראה את זה בריביות. תפרוש את זה על 30 שנה וזה יוצא הרבה כסף.

2. לצורך העניין, כדי שלא נסיט את הדיון הזה להשקעות, נשתמש בפקדונות בלבד אלא אם כן אג"ח מדינה זה לא קללה עבורך. אני אצמצם לך את האופציות, בנק ירושלים נותן היום את הריביות הגבוהות ביותר ל"אנשים מהרחוב".

[yaniv572]

יניב - שתי הערות.

 

1. לא לך ולא לאף אחד אחר יש מושג מה יהיו הריביות בעוד שנתיים. יש כרגע איזו מגמה של עלית ריבית מתונה, אבל היא יכולה לחזור ולרדת, לא לזוז או לעלות במידה שלא ניתן לחזות.

 

2. ירידת מחירי הדירות תהיה לטובתך בכל מקרה שבו אתה לא משתנמך. אם זו דירה ראשונה זה ברור, אם זה שדרוג הרי שהדלתא (בהנחה שמדובר במגמה כללית בשוק) תפחת. דווקא עלית מחירים תהיה לרעתך בכל תסריט, אלא אם מדובר במימוש ללא רכישת דירה חלופית.

 

1. ברור. הכוונה הייתה כמה היא יכולה להשתנות לטובתי, ברור שאי אפשר לצפות מה יהיה באותה התקופה.

 

2. בירידה קצת איבדתי אותך. הרי ממה שאני מבין אם אני מוכר את הדירה ב 200k פחות, זה 200k מההון העצמי שלי, כי הבנק את הכסף שלו יקבל

 

אלעד,

1. מזרחי פחות אהבו את הסיטואציה וגם בשיחת טלפון שניסיתי לקבל הצעה תמהיל שישה ציין, היועץ (יותר נכון איש מכירות של הבנק) הזכיר ריבית של 5.07 על הקל"צ ובשביל פחות מזה כאילו זה בעיה וצריך לבקש אישור של מנהל תחום או שקר כלשהו (ברור שאם זה יקרה אני אנסה לקבל את ההצעה הכי נמוכה). לעומת זאת פועלים הציעו ריבית שעוד יש מה לדבר עליה, אני פשוט לא זוכר בדיוק מה היה כי אמרו שנקבל קודם אישור עקרוני ורק אחר כך היא תשלח לנו את ההצעה(קיבלנו את האישור אבל לא את ההצעה)

גם לאומי קיבלנו אישור עקרוני ויש לנו עוד פגישה שם.

2. אבדוק בשביל להבין מה הכיוון.

[sperial]

2. אם קנית את הדירה ב-2 מיליון ורוצה להשתדרג לדירה שעולה 3 מיליון ש"ח. אם המחירים ירדו ב-10% תמכור את שלך ב-1800000 ש"ח, אבל הדירה שתקנה תרד ל-2700000 ש"ח, כלומר מהפרש של מיליון ש"ח ההפרש יצטמצם ל-900000 ש"ח. 1000000 ש"ח פחות לאותו שדרוג.

 

בשנמוך כמובן שתפסיד את אותו הפרש, אבל אתה בשלב בחיים שבו משתדרגים, לא משתנמכים.

 

עוד הערה - הריביות יכולות להשתנות (לטובה או לרעה) כאשר הבנק יראה את תלושי השכר שלך ושל אשתך.

[yaniv572]

תודה על התגובות.

כרגע ירדנו מהעסקה, הסיבה העיקרית היא שתיכננו על הכנסת שכר בטוחה משנינו ובתחילת השבוע החברה שאשתי עובדת בה הודיעו על צמצומים, לא רצינו להיכנס לפינה כזו מבחינת החוזה ולהיכנס ללחץ כלכלי גדול יותר.

אני מניח שכזה ישוב להיות רלוונטי יהיה לנו הון עצמי גדול יותר כך שנהיה במצב טוב יותר (כמובן שאין לדעת מה יהיו המחירים והריביות)

תודה לכולם על העזרה.

[avargel]

כל הכבוד על משנה החשיבה ועל האחריות.

ברשותך, אשתמש במקרה שלך רק כדוגמה לאחרים:

 

מי ששוקל לקיחת משכנתא אכזרית, כדי "להתקדם בחיים" [כלשונך באחת ההודעות הקודמות], שיראה בבקשה את האבולוציה בעמודים האחרונים, ויגלה איך "הכנסה בטוחה" של 20K וצפי להעלאה משמעותית, הופכת תוך שבוע לעתיד לוט בערפל.

 

 

כאמור, לא מותח עליך ביקורת חלילה בפן האישי, מי אני ומה אני. רק משתמש בדוגמה שלך ללמוד וללמד.

[Nemesis]

תודה על התגובות.

כרגע ירדנו מהעסקה, הסיבה העיקרית היא שתיכננו על הכנסת שכר בטוחה משנינו ובתחילת השבוע החברה שאשתי עובדת בה הודיעו על צמצומים, לא רצינו להיכנס לפינה כזו מבחינת החוזה ולהיכנס ללחץ כלכלי גדול יותר.

אני מניח שכזה ישוב להיות רלוונטי יהיה לנו הון עצמי גדול יותר כך שנהיה במצב טוב יותר (כמובן שאין לדעת מה יהיו המחירים והריביות)

תודה לכולם על העזרה.

יפה. טוב שקצת מהמציאות טפחה על פניכם עכשיו. תמיד צריך להשאיר מרווח נשימה להפתעות של החיים.

 

אני מקווה שכאשר זה ישוב להיות רלוונטי עם הון עצמי גבוה יותר תקחו משהו שפוי, וזה לא יהפוך לפיתוי למתוח עוד יותר את התקציב.

[yaniv572]

כל הכבוד על משנה החשיבה ועל האחריות.

ברשותך, אשתמש במקרה שלך רק כדוגמה לאחרים:

 

מי ששוקל לקיחת משכנתא אכזרית, כדי "להתקדם בחיים" [כלשונך באחת ההודעות הקודמות], שיראה בבקשה את האבולוציה בעמודים האחרונים, ויגלה איך "הכנסה בטוחה" של 20K וצפי להעלאה משמעותית, הופכת תוך שבוע לעתיד לוט בערפל.

 

 

כאמור, לא מותח עליך ביקורת חלילה בפן האישי, מי אני ומה אני. רק משתמש בדוגמה שלך ללמוד וללמד.

 

הלהתקדם החיים היה ביחס לקניית דירה, לוודא דווקא זו.

השכר שלי כמו שציפיתי יעלה מהחודש הבא, אבל עדיין בהחלט צריך להיות מוכן להפתעות בחיים, וזה הלקח שלמדנו.

מה שאני יכול להציע לכל אדם באשר הוא זה באמת לא להתחייב על הון עצמי עתידי ללא המינימום הנדרש.

אם המצב היה שיש לנו את המינימום הנדרש לחוזה, אולי היינו ממשיכים (רק אולי, כי בלי קשר לנושא השכר היו לי ספקות על הדרקוניות שבעסקה). אבל במקרה הזה שאין אפילו את המינימום שצריך, ממש לא כדאי להתחייב.

אני בהחלט שמח שהמציאות הכתה אותנו עכשיו ולא בשלב מאוחר יותר.

 

מה שאני חייב להוסיף זה שאני חושב שהגענו למצב עצוב בכל נושא מחירי הדירות ולצערי אני לא רואה את האור בקצה המנהרה.

[redroze]

מה שאני חייב להוסיף זה שאני חושב שהגענו למצב עצוב בכל נושא מחירי הדירות ולצערי אני לא רואה את האור בקצה המנהרה.

 

למה אתה מקטין?

מאיפה הגיע ההון עצמי של 450 אלף ש"ח?

הצלחתם לחסוך בעבר, תמשיכו לחסוך בעתיד (גם אם פחות עקב התרחבות המשפחה). ברגע שתגיעו ליחס הגיוני יותר בין מחיר דירת החלומות לעומת ההון העצמי תחזרו למשחק.

[yaniv572]

למה אתה מקטין?

מאיפה הגיע ההון עצמי של 450 אלף ש"ח?

הצלחתם לחסוך בעבר, תמשיכו לחסוך בעתיד (גם אם פחות עקב התרחבות המשפחה). ברגע שתגיעו ליחס הגיוני יותר בין מחיר דירת החלומות לעומת ההון העצמי תחזרו למשחק.

 

אני בטוח שאנחנו נסתדר. אני חושב על עצמי שאני בר מזל שמצאתי מקצוע שאני באמת אוהב והשכר בו מתגמל יחסית.

אני מתכוון באופן עקרוני למחירים במדינה, לא יודע מתי הצצתם בלוחות יד2 במרכז, אבל זה מזעזע. יש אזורים שמחיר דירה עלה ב 10 שנים האחרונות במיליון שקלים, נתון מטורף לכל הדעות.

אני לא חושב שהפרש של 300k הוא מספיק בשביל להבדיל בין דירה בת 30 שנים, ללא חניה ובקושי מעלית לבין דירה חדשה (נעזוב רגע את החסרונות בקניה מקבלן). עצוב לראות ששוק שלם נשלט ע"י קבוצה של מתווחים, שלטעמי גם גורמים להעלאת מחירים. הדירה שרצינו לקנות זו הדירה שראינו במודעה ביד 2. המתווך לא עזר לי בכלום בעסקה הזו וכמעט לקח לי את הירח דבש כי הוא הציג לי אותה. מזל שבאמצע עשינו חושבים מחדש.

ואגב, אני לא אומר שהמקצוע מיותר. יש מקרים שבהם באמת אפשר לקבל עזרה אמיתית ממישהו שמבין ומכיר את השטח. אבל השכר קפץ, כמו מחירי הדירות, קפץ באופן הזוי.

עריכה אחרונה ב-3 לינואר, 2019 על ידי yaniv572

[themichman]

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי התמהיל הבא:

מחיר הדירה 1,300,00

נשאר לשלם לא מכיסנו משכנתא של 650 אלף

 

[TABLE]

[TR]

[TD=align: right]סכום

[/TD]

[TD=width: 64][/TD]

[TD=width: 64, align: right]תקופה[/TD]

[TD=width: 64][/TD]

[TD=width: 64, align: right]ריבית[/TD]

[TD=width: 64][/TD]

[TD=width: 64, align: right]מסלול[/TD]

[TD=width: 64][/TD]

[TD=width: 64][/TD]

[/TR]

[TR]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=align: right]217000[/TD]

[TD][/TD]

[TD=align: right]9 שנים[/TD]

[TD][/TD]

[TD=align: right]3.4[/TD]

[TD][/TD]

[TD=colspan: 2, align: right]קבוע לא משתנה[/TD]

[TD][/TD]

[/TR]

[TR]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=align: right]217000[/TD]

[TD][/TD]

[TD=align: right]30 שנה[/TD]

[TD][/TD]

[TD]2.8+צ[/TD]

[TD][/TD]

[TD=colspan: 3, align: right]עוגן אגח משתנה כל 5 שנים[/TD]

[/TR]

[TR]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[/TR]

[TR]

[TD=align: right]216000[/TD]

[TD][/TD]

[TD=align: right]25 שנה[/TD]

[TD][/TD]

[TD]P-0.5[/TD]

[TD][/TD]

[TD=align: right]פריים[/TD]

[TD][/TD]

[TD][/TD]

[/TR]

[/TABLE]

 

הכנסה נטו 15,000

החזר של 4 אלף לחודש במשך 9 שנים, ואז נשארים רק 2 מסלולים.

[Fitch]

אם אין פרעונות מוקדמים (למשתנה) אז זה תמהיל מסוכן מאוד. גם בהצמדה וגם בשינוי הריבית בעוד 5 שנים.

[themichman]

רק המסלול של המתשנה או כל התמהיל ?

 

איזה חלק הוא המסוכן ? העוגן אגח ?

 

פרעונות מוקדמים אם יהיו בתום ה 5 שנים הראשונות לדעתי לא יעלו על 50 אלף.

 

אם רק המסלול של המשתנה בעייתי אשמח לשמוע תחלופות.

עריכה אחרונה ב-13 לינואר, 2019 על ידי themichman

[ישה]

אתה מקבל ריביות לא טובות למרות שאתה ביחס מימון של 50%

 

בדוק אפשרות לעלות את ההחזר החודשי ב 1000 ש"ח לתקופה של 5 שנים אח"כ יירד בערך 300 ש"ח ( פדיון של כ 50-55K של מסלול משתנה - מקורי 60K ל 25 שנה ) עד לסיום המסלול הקל"צי.