מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[arco1]

^^

 

האם מסלול זכאות עד כדי כך לא מומלץ אפילו שהוא נמוך כחצי אחוז מהשוק?

[ישה]

למסלול הזכאות יתרון גדול שאיו עליו קנס פרעון מוקדם.

 

חסרונו הגדול צמוד למדד.

[Fitch]

מסלול 5 מיותר.

הקלצ יקר כי הבנק לא אוכל את הפתיון.

[arco1]

למסלול הזכאות יתרון גדול שאיו עליו קנס פרעון מוקדם.

 

חסרונו הגדול צמוד למדד.

 

אם אנחנו בענייני המדד.. יש מחשבון שמחשב את יתרת הקרן במסלול צמוד מדד לאחר X שנים של תשלומים? או במסלול כלשהו. לא מצאתי בגוגל פשוט. יש חיה כזו?

 

ומשהו שלא קשור לעניין הזה, אך כן לנושא המשכנתא, ראיתי שבנק הפועלים אימץ את סדרת ההרצאות של oryo.

150 משכורות.

[Fitch]

ככה אוריו קנה את הND...

[Superdror]

מקווה שאני לא חורג ממהות הפוסט...

 

אנחנו רגע לפני לקיחת משכנתא לדירה שנקנתה במסגרת מחיר למשתכן.

שמאות שביצעו שכנים ניתנה על גובה 1.4, אנחנו ניקח כ630K, 45% מימון.

נוכל להחזיר כ110000 שח בעוד כשלוש שנים (ע"ב קרן השתלמות שלי, בשל אישתי לא נוגעים).

מעוניינים בהחזר חודשי של כעד 4300 כולל ביטוחים.

תמהיל שבניתי על סמך ריביות שקיבלתי מבנקים :

 

85600 - זכאות ל10 שנים, ריבית 2.11 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?)

207000 - פריים ל25 שנה, ריבית P-0.5

110000 - משתנה צמודה כל 5 שנים, 30 שנה. ריבית 2.84 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?) -מתכנן להחזיר בעוד כ3 שנים.

227000 - קבועה לא צמודה ל12.9 שנים, ריבית 3.69.

 

אני חשבתי לחלק את הקבועה לשניים, אחד בגובה 1270000 ל12.9 דנים ועוד נתח של כ100000ש"ח ל10 שנים(יוזיל מעט את הריבית, לא?) - שניהם קבועים לא צמודים.

 

תודה רבה

[ישה]

אם אנחנו בענייני המדד.. יש מחשבון שמחשב את יתרת הקרן במסלול צמוד מדד לאחר X שנים של תשלומים? או במסלול כלשהו. לא מצאתי בגוגל פשוט. יש חיה כזו?

 

ומשהו שלא קשור לעניין הזה, אך כן לנושא המשכנתא, ראיתי שבנק הפועלים אימץ את סדרת ההרצאות של oryo.

150 משכורות.

כאן למשל

 

http://www.goleango.com/%D7%9C%D7%95%D7%97%20%D7%A1%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%9F%20%D7%A9%D7%A4%D7%99%D7%A6%D7%A8?keren=600000&months=180&interest=3.5&index=2.5

[redroze]

מקווה שאני לא חורג ממהות הפוסט...

 

אנחנו רגע לפני לקיחת משכנתא לדירה שנקנתה במסגרת מחיר למשתכן.

שמאות שביצעו שכנים ניתנה על גובה 1.4, אנחנו ניקח כ630K, 45% מימון.

נוכל להחזיר כ110000 שח בעוד כשלוש שנים (ע"ב קרן השתלמות שלי, בשל אישתי לא נוגעים).

מעוניינים בהחזר חודשי של כעד 4300 כולל ביטוחים.

תמהיל שבניתי על סמך ריביות שקיבלתי מבנקים :

 

85600 - זכאות ל10 שנים, ריבית 2.11 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?)

207000 - פריים ל25 שנה, ריבית P-0.5

110000 - משתנה צמודה כל 5 שנים, 30 שנה. ריבית 2.84 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?) -מתכנן להחזיר בעוד כ3 שנים.

227000 - קבועה לא צמודה ל12.9 שנים, ריבית 3.69.

 

אני חשבתי לחלק את הקבועה לשניים, אחד בגובה 1270000 ל12.9 דנים ועוד נתח של כ100000ש"ח ל10 שנים(יוזיל מעט את הריבית, לא?) - שניהם קבועים לא צמודים.

 

תודה רבה

 

אני גם חושב שהחלוקה שלך של הקבועה טובה יותר.

לגבי המשתנה כל 5 שנים, אם אתה יכול לפדות עוד 3 שנים אז למה לא לשנות למשתנה כל 3 שנים ואז לפדות בתחנה הראשונה?

בנוסף, אם הסכום שיש לך לפדות הוא 110 אלף ש"ח אז צריך לקחת יותר במסלול הזה (אני מעריך באזור 120-130 אלף ש"ח) כך שעוד 3-5 שנים כשתיפדה אותו היתרה במסלול הזה תהיה 110 אלף ש"ח. מכיוון שסך הקרן משתנה חודש בחודשו.

 

האם השארתם בצד כסף לאבזור הדירה?

[ישה]

מסלול 5 מיותר.

הקלצ יקר כי הבנק לא אוכל את הפתיון.

 

לא חושב שהבנק חשב כאן על מסלול פתיון , אלא זו דרכו להביע את דעתו למימון דיור למשתכן , שכן אחוז המימון גבוה מאוד לעלות הדירה הנרכשת.

 

השמאות פחות מעניינת את הבנק.

[ישה]

מקווה שאני לא חורג ממהות הפוסט...

 

אנחנו רגע לפני לקיחת משכנתא לדירה שנקנתה במסגרת מחיר למשתכן.

שמאות שביצעו שכנים ניתנה על גובה 1.4, אנחנו ניקח כ630K, 45% מימון.

נוכל להחזיר כ110000 שח בעוד כשלוש שנים (ע"ב קרן השתלמות שלי, בשל אישתי לא נוגעים).

מעוניינים בהחזר חודשי של כעד 4300 כולל ביטוחים.

תמהיל שבניתי על סמך ריביות שקיבלתי מבנקים :

 

85600 - זכאות ל10 שנים, ריבית 2.11 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?)

207000 - פריים ל25 שנה, ריבית P-0.5

110000 - משתנה צמודה כל 5 שנים, 30 שנה. ריבית 2.84 (ניתן להחזיר בכל עת ללא קנס?) -מתכנן להחזיר בעוד כ3 שנים.

227000 - קבועה לא צמודה ל12.9 שנים, ריבית 3.69.

 

אני חשבתי לחלק את הקבועה לשניים, אחד בגובה 1270000 ל12.9 דנים ועוד נתח של כ100000ש"ח ל10 שנים(יוזיל מעט את הריבית, לא?) - שניהם קבועים לא צמודים.

 

תודה רבה

ההחזר הוא קצת פחות מ 3900 לא יודע כמה עלות הביטוח אבל לדעתי ביחד זה יהיה פחות מ 4300 שבו אתם מעוניינים. האם ה 4300 זה הסכום האופטימלי מבחינתכם? כי גובה ההחזר חשוב יותר מכל הישג של 0.1 בריבית.

 

לא אוהב פרעון קה"ש לטובת משכנתא, מעדיף שבעוד 5 שנים ייפרע המסלול על ידי לקיחת הלוואה מקה"ש. כך אתה ניהנה מנזילות על ההפקדות השוטפות + תשואה טובה יותר מהקה"ש לעומת הריבית על ההלוואה.

 

והארה ל שושן אדום בהינתן מדד של 1.5% היתרה בעוד 3 שנים תהיה 107500 ש"ח. בעוד 5 שנים היתרה תהיה 105000.

115000 יביא אותו אחרי 5 שנים ל 110000ש"ח.

הבנק לא נוהג לתת משתנה כל 3 שנים לכן האופציה היא תחנה לפרעון אחרי 5 שנים. רק בתחנה אין קנס פרעון מוקדם.

 

את הזכאות לא אוהב בגלל ההצמדה אבל , אם החלטתם ללכת על המסלול הזה הייתי מאריך אותו ל 20 שנה ומקצר את הקל"צ בהתאם או מעיף אותו ולוקח אותו בקל"צ.

 

הלוואת הזכאות יתרונה כאמור ניתן לפרוע אותה בכל עת ללא קנס פרעון מוקדם.

[Fitch]

לא חושב שהבנק חשב כאן על מסלול פתיון , אלא זו דרכו להביע את דעתו למימון דיור למשתכן , שכן אחוז המימון גבוה מאוד לעלות הדירה הנרכשת.

 

מתוך 960 אלף רק 170 במסלולים רווחיים לבנק. זה מתבטא במסלולים אחרים.

לא קשור למשתכן או לא. יש משכנתאות מעולות גם במשתכן.

[Yondalar]

באופן כללי, למה מסלול הזכאות פחות טוב ממסלול משתנה צמודה כל 5, במידה ומקבלים בו ריבית יותר טובה?

[Fitch]

טוב למי? ללווה?

זה די אותו דבר, רק שהבנק מעדיף מצ כי הוא רואה בו "רווח" גדול יותר.

[Yondalar]

כן ללווה.

לא הבנתי למה ממליצים לוותר על מסלול הזכאות ולהשאיר את מסלול המשתנה צמודה.

[ישה]

זכאות לקוחים לשנים ארוכות לכן קשה לצפות מה המדד שיהיה בעוד 10 שנים למשל

 

משתנה צמודה , אם לא פורעים בתחנה הראשונה , אני לא ממליץ לקחת משתי סיבות

 

אחת אין לך מושג מה תהיה קפיצת הריבית בתחנה, ואין לך מושג מה יהיה המדד לטווח ארוך.

 

ובמשכנתא לדירה אתה לא מהמר , אלא מנסה לגדר את הסיכונים שלך למינימום. מספיק שיש לך פריים שעלול לעלות, לכן את השאר מעדיף בגדול בקל"צ אלא אם אתה יודע שסבתך ז"ל הורישה לך סכום נכבד

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2019 על ידי ישה