מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

לא לגמרי פשוט.

1. האם חלוקת הבית אינה מצריכה אישור הרשויות?

2. למה שהבנק יוותר על ביטוח חיים להורים (ומדובר בביטוח יקר מאד).

3. האם הלוואות לשיפוץ אינן יקרות מהלוואות לרכישה?

4. האם אתה באמת רוצה לגור בשכנות צמודה להורים?

[urich]

לא לגמרי פשוט.

1. האם חלוקת הבית אינה מצריכה אישור הרשויות?

2. למה שהבנק יוותר על ביטוח חיים להורים (ומדובר בביטוח יקר מאד).

3. האם הלוואות לשיפוץ אינן יקרות מהלוואות לרכישה?

4. האם אתה באמת רוצה לגור בשכנות צמודה להורים?

1. כמובן בהתאם להיתרים.

2. כי יש שני לווים נוספים יחד עם ההורים ההיענות היא לא על ההורים בלבד (ובהחלט ניצן להציב לבנק כתנאי כמובן בתלות מחיר הביטוח

3. שיפוץ קטן מתומחר ככל מטרה פה מדובר יותר על בנייה עצמית לתוספת קומה

4. לגור צמוד להורים לא משהו שאמליץ עליו מאוד תלוי באנשים.

 

אני אוסיף נעלם למשוואה האם להורים יש משכנתא על הנכס שרצית לשפץ?

 

Sent from my Redmi Note 6 Pro using Tapatalk

[sperial]

בפוסט קודם נכתב שאין משכנתא על בית ההורים.

 

אם מדובר על בניית קומה נוספת צריך להביא בחשבון עיכוב ממושך לצורך קבלת ההיתרים, ואין לדעת כיצד זה ישפיע על העלויות. כמוכן, איני יודע עד כמה מבוססת הערכת מחיר הבניה, אבל הערכה כזו היא בסיס לשינויים , תמיד בכיוון אחד, ולעולם לא קטנים.

 

אם אין ניסיון קודם כדאי לחפש שרשור שרץ כאן, חבר פורום שמתייעץ כבר שנתיים לגבי בניית ביתו החדש.

עריכה אחרונה ב-13 למרץ, 2019 על ידי sperial

[Fitch]

הוצאת היתר? איך אתה יודע מה העלות?

[ישה]

היי לכולם, וישה

קראתי את הפוסט, ואחרי מעבר על תמהילים והמלצות מעוניין בייעוץ לתמהיל ,

אנחנו לפני לקיחת משכנתא,

נכס בשווי 1.73 יש הון עצמי 440 אלף שקל, משכנתא של 1.29 מליון, 75 אחוז מימון .

 

קיימת קרן השתלמות שתבשיל בעוד 4 שנים וערכה הצפוי יהיה כ100 אש״ח.

ההכנסה הולכת לעלות בהמשך לאחר מיצוי משרה\החלפת מקום עבודה של אשתי , אבל נתייחס כרגע למצב הקיים.

קיימת הלוואה בסך 980 שח לחודש ל3 שנים הקרובות(מתכנן לסגור אותה בהמשך השנה לאחר חיסכון בחודשים הקרובים.)

 

קיבלנו הצעה ממזרחי :

משתנה - אג״ח צמוד מדד על סך 213,000 ש״ח ל30 שנה בריבית 3.12

פריים - לתקופה של 30 שנה על סך 429,000 - פריים מינוס 0.65

קל״צ ל251 חודשים (21 שנה פחות חודש) על סך 435,000 שח

משתנה כל 5 שנים - אג״ח לא צמוד על סך 213,000 ש״ח לתקופה של 30 שנה

החזר חודשי התחלתי 6125 שח ,

התוכנית נראית לי יותר מדי מסוכנת ונתונה לשינויים,

אשמח להמלצה לתמהיל בטוח יותר שאוכל לחסוך בו ויישאר יציב יחסית,

כמו כן התכנון בעוד כ5 שנים לסגור חלק מהמשכנתא , סביב 350 אש״ח .

 

אם ניתן להוריד את ההחזר החודשי מעט, יהיה מעולה, או עד 6 אלף ש״ח החזר חודשי +-.

 

 

תודה רבה על העזרה!!

 

אתם מותחים את החבל , יותר נכון חוט , עד לקצה גבול היכולת על פניו.

 

אם השמאי יעריך את הנכס בפחות מן המחיר שאתם רוכשים אותה , תזדקקו להון עצמי נוסף כי 75% מימון זה המקסימום המותר , על פי הוראות בנק ישראל ובתנאי כי מדובר בדירה יחידה שלכם ראשונה.

 

גם ההחזר החודשי מתוך 17K הוא על הצד הגבוה, התקרה היא40% מן ההכנסה. מהסכום של 17K הבנק מפחית את ההחזר החודשי של 980 ש"ח ואתה כבר מתקרב לתקרה. כמובן שהתקרבות לתקרה משמעה ריביות גבוהות יותר, לכן...

 

האם יש מצב לפרוע את ההלוואה הזו כבר עכשיו כדי שלא תפריע לקבלת ריביות טובה יותר.

 

ועכשיו לגורמים המיטיבים עמכם.

 

עד כמה ה 10K כל שלושה חודשים הם קבועים הן בקבלתם והן בגובהם, והאם ניתן להראות לבנק שהם ניתנים לאורך תקופה כדי לשפר את אחוז ההחזר מן ההכנסה, כי יש לכך השפעה על הריביות המתקבלות.

 

ושאלת השאלות מה מקור ה 350K, ומה מידת הסיכוי כי אכן יגיע.

 

ברגע זה לא הייתי חותם על הרכישה.

[asypeer]

ישה,

אשמח לדעתך המלומדת.

מחיר הדירה הוא 2.488, עד כה שילמנו מהון עצמי + הורים כ-1.0 מיליון. התשלום הבא בסוף מאי.

לקחנו יועצת משכנתא שהביאה לנו הצעה מ-2 בנקים (דיסקונט ולאומי) ונשבעת שזו ההצעה הכי טובה שנוכל לקבל. אני קצת סקפטי.

 

להלן התמהיל:

 

 

462,000 בפריים ריבית 1.2% ל-300 חודש

585,000 קל"צ ריבית 3.65% ל-240 חודש

203,000 מ"צ ריבית 2.62% ל-300 חודש

150,000 ק"צ ריבית 1.5% ל-180 חודש

 

 

כשאני מכניס את הנתונים למחשבון משכנתא (משכנתאמן) יוצא לי בערך 1.3 ש"ח החזר לכל שקל (עם מדד 0.8%)

 

בסימולציה שהיא שלחה אני מקבל החזר גבוה בהרבה של 1.51 לש"ח, אבל ההנחות שהיא הכניסה מאוד פסימיות (לדעתי):

 

תחזית ריבית:

אנו מניחים שריבית בנק ישראל תישאר על 0.25% במהלך ה 6 חודשים הקרובים. ולאחר מכן תעלה בהדרגה ל 3.50% תוך

84 חודשים מהיום. כמו כן אנו מניחים שהריביות לטווח בינוני ( 5 שנים)תעלה ב 2.30% במסלול הצמוד, וב 3.00% במסלול

הלא צמוד, תוך 84 חודשים.

תחזית אינפלציה:

אנו מניחים שסביבת האינפלציה במהלך ה 12 החודשים הקרובים תעמוד על 1.20% . ולאחר מכן תעלה בהדרגה ל 1.80%

תוך 84 חודשים מהיום.

 

 

שאלותי:

1. האם התמהיל הגיוני? מה בנוגע לריביות? (אני עדיין לא משוכנע אם האינטרסים שלי הם בראש מעייניה של היועצת)

2. האם הסימולציה שהיא ביצעה, אל מול המחשבון של משכנתאמן - מאוד פסימית והסיכוי להחזר כזה גבוה הוא נמוך?

 

לשם השוואה - חבר שלי שהוא עובד בנק ונהנה מריביות טובות ממני, כשהזנתי את הנתונים שלו במחשבון של משכנתאמן, יצא בדיוק אותו החזר לשקל (1.3)

ככה שאולי אני סתם חשדן והיא מאוד פסימית?

 

אשמח לתובנות בנושא, תודה רבה !

[ישה]

עזוב אותך מריביות עזוב אותך מניבוי ריביות ומדדים ל 25 שנה הקרובות.

 

נתחיל ביסודות

 

האם ההחזר החודשי הזה הוא ההחזר האופטימאלי?

 

האם אתה הולך לפרוע את המסלול הצמודה המשתנה בתחנה הראשונה?

[asypeer]

ההחזר החודשי הצפוי הוא סביב 7500₪, יכולים לעמוד בו (סביב 25% מההכנסה נטו)

כמובן שהייתי מעדיף שיהיה פחות אבל זה מה יש..

לגבי פרעון, אני מניח שנוכל לפרוע את ה203,000. לא עדיף לפרוע קודם את הפריים? זה משהו שאני צריך להתנות בחוזה המשכנתא?

תודה!

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[ישה]

מאיזה מקור אתה הולך לפרוע את ה 203 אלף ש"ח לאחר חמש שנים?

 

ההחזר החודשי כרגע לפי המחשב שלי הוא 7075 ש"ח "בלבד".

 

אם ההכנסות שלכם ממקורות קבועים ובטוחים הייתי מעלה את ההחזר לאיזור ה 30%?

[BarryG]

לדעתי ההנחות שלה יותר ריאליות מפסימיות. כל הכבוד לה, ממה שאני ראיתי הרוב נוטים לאופטימיות שמסתמכת על ההיסטוריה הקצרה מאוד.

[ישה]

^^^

 

מה חשוב התחזיות שלה אם התמהיל שהיא מציעה הוא לא טוב, בטח אם התחזית הפסימית שלה תתממש

[asypeer]

הי,

על איזה תמהיל אתה ממליץ כאלטרנטיבה ?

לגבי ההחזר של ה203,000:

ק״הש או חיסכון מצטבר.

מעדיף לא להעלות את גובה ההחזר עקב התרחבות התא המשפחתי ממש בקרוב, הדירה תהיה מוכנה רק בעוד שנה ועד אז אנחנו בשכירות + מתכננים שיפוץ ב100-200 א״ש עקב הסטנדרט שנקבל במחיר למשתכן.

תודה

 

 

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[ישה]

המלצתי לא נוגעים בקה"ש מקסימום לוקחים ממנה הלוואה כל עוד התשואה של הקה"ש גבוהה מהריבית של ההלוואה עליה.

 

כתבת או קה"ש או חיסכון מצטבר , חיסכון מצטבר פירושו לשים בצד כל חודש כ 3000 ש"ח?

 

מה לוח התשלומים שנותרו לקבלן. האם על הקדמת תשלום מקבלים הנחה או אנחה, או רק משוחררים מהצמדה למדד. מה הביטחונות שהקבלן נותן על התשלומים?

 

מקור הכסף לשיפוץ?

 

ניתן להתגבר על תשלום שכ"ד + פרעון המשכנתא על ידי גרייס חלקי קרי פורעים רק את הריבית לתקופה שעד לכניסה לדירה או הגדלת ההלוואה עד 60%.

[BarryG]

^^^

 

מה חשוב התחזיות שלה אם התמהיל שהיא מציעה הוא לא טוב, בטח אם התחזית הפסימית שלה תתממש

שאלה לגבי התחזיות שלה לגיטימית בלי קשר לתמהיל כי היא יכולה לשמש לבחינה של תמהיל אחר. לא אמרתי אם התמהיל עצמו טוב או לא.

[asypeer]

1. מקבלים ערבות על כל תשלום (מינוס המעמ)

2. יש בנק מלווה (לאומי)

3. הקבלן הוא יחסית גדול (שבירו)

 

אם מקדימים חוסכים את מדד תשומות הבניה, אנחה.

 

לגבי חיסכון, משתדלים. יש הורים שעוזרים כשאפשר. אני משאיר 100 א״ש בצד ליום סגריר, חצי מזה נזיל (מניות שמימשתי, השאר מושקע בקרנות)

קצת מלחיץ אותי לשים *הכל* במשכנתא ולהישאר בלי כסף זמין אם חס וחלילה מחר קורה משהו.

 

לגבי קה״ש - יכול להיות שממנה ימומן השיפוץ. אחרי הלידה נראה מה יכולות החיסכון שלנו, משתדלים לחסוך כמה שניתן עד אז ועדיין לחיות ברמה טובה.

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-17 לאפריל, 2019 על ידי asypeer