מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[student]

חוות דעת על אפשרות למשכנתא מעין זו:

 

ערך הנכס המבוקש 2.6-2.8 מיליון מקסימום.

המשכנתא המבוקשת 1.17 מיליון (דוגמה לנכס מסויים על הכוונת פחות הכספים הזמינים בוודאות).

 

רק לצורך הדיון נניח שמבחינת ההחזר החודשי לעומת ההכנסות אין שום בעיה אבל מצד שני כרגע לא מעוניינים ביותר מכך בתור סכום התחלתי.

בנוסף נניח שאין שום צפי לקרנות או ירושות לאורך הדרך - הרעיון הוא לבדוק במכוון מצב קיצון שכל ההחזר יבוצע רק מההכנסה השוטפת למרות שבפועל זה לא סביר.

 

מקווה שתשתפו פעולה איתי. אני פשוט מנסה למזער המשתנים של השאלה.

 

מסלול______ שנים__סכום בש"ח____ ריבית____ החזר התחלתי ש"ח

קל"צ...............20.......500,000......... 4.05 .......3043~

פריים..............25.......386,000..........1.55.......1549~ (פריים מינוס 0.25; שליש מהמשכנתא בדיוק)

משתנה+צמודה...25.......284,000..........3.28.......1389~ (משתנה-אג"ח כל 5 שנים)

 

סך הכל החזר חודשי התחלתי: קרוב ל- 6000 ש"ח.

 

זו אחת מההצעות וכדי לפשט השאלה נתמקד בה.

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2019 על ידי student

[ישה]

ראשית תקרא את הודעה 2160 לגבי המסלול המשתנה

 

שנית אחוז המימון שלך 45% או אף פחות , הריביות שאתה מקבל לא מזהירות.

 

לו אני אתה, מעיף את המשתנה מעביר אותה לקל"צ מאריך את הפריים ל 30 שנה ההחזר עולה ב כ 100 ש"ח וישן בשקט.

[student]

קראתי, מעולה.

מעיף המשתנה כליל, ממש מוריד לאפס או רק מצמם ואז לכמה?

 

כלומר קל"צ נשאר 20 שנה ופריים להאריך ל-30שנה

תודה!

[Yondalar]

זכאות לקוחים לשנים ארוכות לכן קשה לצפות מה המדד שיהיה בעוד 10 שנים למשל

 

משתנה צמודה , אם לא פורעים בתחנה הראשונה , אני לא ממליץ לקחת משתי סיבות

 

אחת אין לך מושג מה תהיה קפיצת הריבית בתחנה, ואין לך מושג מה יהיה המדד לטווח ארוך.

 

ובמשכנתא לדירה אתה לא מהמר , אלא מנסה לגדר את הסיכונים שלך למינימום. מספיק שיש לך פריים שעלול לעלות, לכן את השאר מעדיף בגדול בקל"צ אלא אם אתה יודע שסבתך ז"ל הורישה לך סכום נכבד

 

אוקיי, את זה אני מבין.

 

אז אם מתכוונים לפרוע סכום מסוים לאחר מספר שנים, כדאי לבחור זכאות או משתנה צמודה כתלות בריביות שמקבלים עליהן?

כי בד"כ אתה מציע לבטל את הזכאות ולהשאיר את המשתנה, למרות שהריבית בזכאות נמוכה יותר.

עריכה אחרונה ב-6 למרץ, 2019 על ידי Yondalar

[ישה]

קראתי, מעולה.

מעיף המשתנה כליל, ממש מוריד לאפס או רק מצמם ואז לכמה?

 

כלומר קל"צ נשאר 20 שנה ופריים להאריך ל-30שנה

תודה!

 

אם אין לך כספים שאיתם תוכל לפרוע את המשתנה עד לתחנה הראשונה לא לוקח אותה בכלל

[ישה]

אוקיי, את זה אני מבין.

 

אז אם מתכוונים לפרוע סכום מסוים לאחר מספר שנים, כדאי לבחור זכאות או משתנה צמודה כתלות בריביות שמקבלים עליהן?

כי בד"כ אתה מציע לבטל את הזכאות ולהשאיר את המשתנה, למרות שהריבית בזכאות נמוכה יותר.

 

בתחרות בין צמודות בחר את זו עם הריבית הזולה יותר בתנאי שעד 5 שנים תפרע את המסלול הזה.

[Fitch]

סטודנט, הריביות שקיבלת הם גניבה.

 

העלה החזר בקטנה ל-6300, אמור לשפר.

[student]

סטודנט, הריביות שקיבלת הם גניבה.

העלה החזר בקטנה ל-6300, אמור לשפר.

 

תודה פיץ'!

אלו ריביות יותר הגיוניות להחזר 6300?

האם לקחת הסיכון ולוותר לחלוטין על המשתנה?

עריכה אחרונה ב-7 למרץ, 2019 על ידי student

[Fitch]

זה לא לקחת סיכון, זה לוותר על סיכון ולשלם על ביטוח.

 

ריביות ב6300 - כ-0.2% פחות.

[gal_bo]

היי לכולם, וישה

קראתי את הפוסט, ואחרי מעבר על תמהילים והמלצות מעוניין בייעוץ לתמהיל ,

אנחנו לפני לקיחת משכנתא,

נכס בשווי 1.73 יש הון עצמי 440 אלף שקל, משכנתא של 1.29 מליון, 75 אחוז מימון .

 

קיימת קרן השתלמות שתבשיל בעוד 4 שנים וערכה הצפוי יהיה כ100 אש״ח.

ההכנסה הולכת לעלות בהמשך לאחר מיצוי משרה\החלפת מקום עבודה של אשתי , אבל נתייחס כרגע למצב הקיים.

קיימת הלוואה בסך 980 שח לחודש ל3 שנים הקרובות(מתכנן לסגור אותה בהמשך השנה לאחר חיסכון בחודשים הקרובים.)

 

קיבלנו הצעה ממזרחי :

משתנה - אג״ח צמוד מדד על סך 213,000 ש״ח ל30 שנה בריבית 3.12

פריים - לתקופה של 30 שנה על סך 429,000 - פריים מינוס 0.65

קל״צ ל251 חודשים (21 שנה פחות חודש) על סך 435,000 שח

משתנה כל 5 שנים - אג״ח לא צמוד על סך 213,000 ש״ח לתקופה של 30 שנה

החזר חודשי התחלתי 6125 שח ,

התוכנית נראית לי יותר מדי מסוכנת ונתונה לשינויים,

אשמח להמלצה לתמהיל בטוח יותר שאוכל לחסוך בו ויישאר יציב יחסית,

כמו כן התכנון בעוד כ5 שנים לסגור חלק מהמשכנתא , סביב 350 אש״ח .

 

אם ניתן להוריד את ההחזר החודשי מעט, יהיה מעולה, או עד 6 אלף ש״ח החזר חודשי +-.

 

 

תודה רבה על העזרה!!

[redroze]

היי לכולם, וישה

קראתי את הפוסט, ואחרי מעבר על תמהילים והמלצות מעוניין בייעוץ לתמהיל ,

אנחנו לפני לקיחת משכנתא,

נכס בשווי 1.73 יש הון עצמי 440 אלף שקל, משכנתא של 1.29 מליון, 75 אחוז מימון .

 

קיימת קרן השתלמות שתבשיל בעוד 4 שנים וערכה הצפוי יהיה כ100 אש״ח.

ההכנסה הולכת לעלות בהמשך לאחר מיצוי משרה\החלפת מקום עבודה של אשתי , אבל נתייחס כרגע למצב הקיים.

קיימת הלוואה בסך 980 שח לחודש ל3 שנים הקרובות(מתכנן לסגור אותה בהמשך השנה לאחר חיסכון בחודשים הקרובים.)

 

קיבלנו הצעה ממזרחי :

משתנה - אג״ח צמוד מדד על סך 213,000 ש״ח ל30 שנה בריבית 3.12

פריים - לתקופה של 30 שנה על סך 429,000 - פריים מינוס 0.65

קל״צ ל251 חודשים (21 שנה פחות חודש) על סך 435,000 שח

משתנה כל 5 שנים - אג״ח לא צמוד על סך 213,000 ש״ח לתקופה של 30 שנה

החזר חודשי התחלתי 6125 שח ,

התוכנית נראית לי יותר מדי מסוכנת ונתונה לשינויים,

אשמח להמלצה לתמהיל בטוח יותר שאוכל לחסוך בו ויישאר יציב יחסית,

כמו כן התכנון בעוד כ5 שנים לסגור חלק מהמשכנתא , סביב 350 אש״ח .

 

אם ניתן להוריד את ההחזר החודשי מעט, יהיה מעולה, או עד 6 אלף ש״ח החזר חודשי +-.

 

 

תודה רבה על העזרה!!

אין ארוחות חינם, יש 2 דרכים להוריד החזר חודשי:

1. לפרוס לתקופה ארוכה יותר (לרוב יעלה את אחוזי הריבית).

2. לקחת מסלולים צמודים שיורידו את ההחזר בתחילת הדרך אבל יעלו ביוקר בטווח הרחוק.

 

זו נבלה וזו טרפה, במה אתה בוחר?

[gal_bo]

אין ארוחות חינם, יש 2 דרכים להוריד החזר חודשי:

1. לפרוס לתקופה ארוכה יותר (לרוב יעלה את אחוזי הריבית).

2. לקחת מסלולים צמודים שיורידו את ההחזר בתחילת הדרך אבל יעלו ביוקר בטווח הרחוק.

 

זו נבלה וזו טרפה, במה אתה בוחר?

 

מסכים,

ומה לגבי אופן המסלולים ? בהנחה שאסגור בעוד 5 שנים חלק מהמשתנה או כולה?

ואיך הריביות?

אם ערך הדירה גבוה יותר מהמחיר שנסגר, זה משנה את אחוז המימון? ייתכן והריביות יפחתו לאחר הערכת שמאי? איך עובד התהליך הזה?

האם כשמגיע שמאי , הריביות חתומות?

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[Nemesis]

השמאי לא יעריך את הדירה ביותר ממה ששילמו עליה. החריג היחיד שאני מכיר הוא מחיר למשתכן.

כאשר השמאי יגיע, כבר פתחת תיק.

עקרונית אפשר לדון בריביות גם אחרי שהשמאי היה, אבל המוטיבציה שלהם לעשות זאת אחרי ששילמת דמי פתיחת תיק ושמאות כנראה קטנה.

 

לא יודע כמה בטוחים אותם 10,000 ש"ח כל שלושה חודשים וסגירה של 350 אלף תוך 5 שנים.

 

אם הם לא מאוד בטוחים, במקומך היית שוקל לא לבצע את העסקה.

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[tomy669]

אלה הנתונים שמצאתי מיום החתימה על המשכנתה.

מקווה שיעזור להבין את הריביות ולי יעזור לשפר.

תודה לכולם.

בהמשך להודעה הזו, מעוניין להתייעץ עם חכמי המשכנתאות וההשקעות.

עומדות בפני 2 אפשרויות שאיני יודע מה חכם ומשתלם יותר לעשות ואשמח לעזרה שלכם.

ברשותי דירה בשווי כ1.5k עם נתוני המשכנתא וההלוואות הנ"ל שלהבנתי לא רעים כלל נכון להיום.

עומדת בפני האפשרות למכור את הנכס שלי, לקבל את ההון העצמי שעומד על כ600k ולהשקיע את כולו בשיפוץ על בית הורי שהשווי שלו עומד על 2.4k לפני שיפוץ (שאין עליו משכנתא ויש קונים פוטנציאלים) לבצע תוספת קומה ולפצל את הבית ל2 כאשר חצי שלי למגורים וחצי להורים למגורים. העניין הוא שאז אני בעצם "מפסיד" נכס ומשקיע הכל בבית אחד שאיני יודע עד כמה זה נכון לעשות.

והאפשרות השניה היא להישאר בבית הקיים, ההורים ימכרו את הנכס שלהם וירכשו דירה יותר קטנה + שיפוץ ריענון וכנראה לא ישאר עודף מ2.4k והדירה תהיה יותר קטנה.

מה לדעתכם כדאי ונכון יותר לעשות?

[urich]

יש אפשרות שלישית, אתה יכול להשאיר את הדירה הקיימת להשכיר אותה בינתיים ולקחת יחד עם ההורים משכנתא לבנייה של התוספת קומה. ככה ישאר לך נכס להשקעה (תלוי מאוד בתשואה שתוכל לקבל על הנכס בשכירות ומגמת המחירים באזור.)

ההורים יכולים להיות לווים יחד איתך (הם ישארו בעלי הנכס) וילד כולכם תשלמו משכנתא (לא יודע מה גיל ההורים אבל ניתן במצב כזה לוותר על ביטוחי חיים עבורם).

המשכנתא הקיימת בסדר אבל מרכיב המשתנה לא אידאלי...

 

 

Sent from my Redmi Note 6 Pro using Tapatalk