מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[garicho]

אפשר להכניס עוד 100~, אבל אז נשאר ללא חסכונות. ההחזר כרגע עומד על 4700, יחסית גבוהה לסכום, ולא בטוח עד כמה עליה של 500 לדוגמא תעזור?

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[Fitch]

זה המצב שלך כיום:

 

[Fitch]

אם תכניס 100K, ההחזר יירד ל3800 והעלות הכוללת תרד ל-206K (במקום 227K עכשיו).

[A_lex]

שאלת הזרמת כסף למשכנתא קיימת - או... איזה מסלול עדיף להקטין, פריים או קל"צ?

 

הנבואה ניתנה לשוטים, אבל אין כמו חוכמת ההמונים.

 

יש 150 אש"ח להזרים למשכנתא שבה יש שני מסלולים:

1. קל"צ בריבית 2.2% עם יתרה של 290 אש"ח לעוד חמש וחצי שנים.

2. פריים בריבית נוכחית 0.95% עם יתרה של 220 אש"ח לעוד 13.5 שנים (שבפועל היתה מקוצרת עם סיום הקל"צ בכל מקרה).

 

מניח שאין קנסות פרעון מוקדם.

יתכן שיהיו סכומים נוספים להזרים בהמשך אך לא בודאות. כך או אחרת אין כוונה להקטין החזר חודשי, כך שכל המשכנתא תחוסל בעוד כ-4.5 שנים.

 

מצד אחד הריבית בקל"צ כרגע גבוהה יותר. מצד שני ריבית הפריים תעלה מתישהו, השאלה מתי ובכמה.

אז לאיזה מסלול עדיף להזרים את הסכום?

[Fitch]

הייתי מזרים לשום מסלול.

[A_lex]

^ אפשר הסבר לזה?

למען הסר ספק, לא מדובר על השקל האחרון ויש חיסכון כל חודש בנוסף.

[Fitch]

יש היום פקדונות שנותנים 1%+מדד לשנה.

זה די כמו הקל"צ שלך.

תחנה שם או תגדיל את החסכון הנוסף כל חודש.

[ישה]

מקטין את הקל"צ ומקצר את הפריים ל 4.9 שנים

 

כך ההחזר נשאר ברמתו הנוכחית.

 

כמובן שאם אתה יודע מה לעשות עם הכסף שלך בתשואה גבוהה מריבית המשכנתא הייתי שוקל גם זאת.

[ישה]

שואל בשביל חבר,

לקח משכנתא של 945K לפני כשנתיים, הדירה עלתה 1.350 (70 אחוז מימון).

גר בדירה כחודשיים, הכנסה נטו של הזוג כ- 17K עם יציבות תעסוקתית וצפי להרחבת המשפחה.

החזר כיום 4500, מברר לגבי מחזור משכנתא.

יתרת המשכנתא 15K + 915K הצמדות ועמלת פרעון מוקדם.

התמהיל היה:

314K פריים (p-0) ל-30 שנה

314K משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-30 שנה בריבית 4.04

317K קבועה צמודה ל-20 שנה בריבית 3.76.

 

ראשית האם כיום (סוף שנה בכל זאת) ניתן לקבל ריביות טובות יותר והאם באמת יש טעם למחזר?

אם כן, איזה תמהיל מומלץ ואילו ריביות יוכל לקבל בהתאם לנתונים?

 

תודה מראש!

 

עברו חלפו שנתיים בהם שילם 108K והקרן ירדה ב 30K ואם ניקח בחשבון את ה הצמדות ועמלת פרעון מוקדם רק ב 15K, וזאת בתקופה שהמדד הוא אפסי.

 

לכן מיחזור שמחיזור עוד הפחתה של ריבית ב 0.1-0.2 זה שולי.

 

יש לטפל בהגדלת ההחזר , זה המשמעותי ביותר

 

החזר של 4500 בהכנסה של 17K זה צחוק מהעבודה, יש לבחון הגדלת החזר של 1000-1500 ש"ח.

 

מה שווי הדירה כיום? מה החלוקה היום בין הסכומים בכל מסלול ומסלול כולל הצמדה ועמלת פרעון מוקדם?

[A_lex]

יש היום פקדונות שנותנים 1%+מדד לשנה.

זה די כמו הקל"צ שלך.

תחנה שם או תגדיל את החסכון הנוסף כל חודש.

דר' גוגל הוביל לחיסכון כזה בבנק ירושלים. הבנק שלי לא מתקרב לזה אפילו (נותן מדד + 0.15%).

אם זה די אותו דבר, אז למה לשים שם ולא לצמצם את המשכנתא?

מה אני מרוויח מזה בעצם? (חוץ מהתעסקות נוספת ).

 

מקטין את הקל"צ ומקצר את הפריים ל 4.9 שנים

 

כך ההחזר נשאר ברמתו הנוכחית.

 

כמובן שאם אתה יודע מה לעשות עם הכסף שלך בתשואה גבוהה מריבית המשכנתא הייתי שוקל גם זאת.

למה לא לקצר את הקל"צ? האם מחייב שינוי ריבית או שסתם כדי לצמצם סיכון של עליית הפריים?

[ישה]

מינימום התעסקות עם הבנק ומצמצם את הסיכון עם הפריים

[MaDxXx]

עברו חלפו שנתיים בהם שילם 108K והקרן ירדה ב 30K ואם ניקח בחשבון את ה הצמדות ועמלת פרעון מוקדם רק ב 15K, וזאת בתקופה שהמדד הוא אפסי.

 

לכן מיחזור שמחיזור עוד הפחתה של ריבית ב 0.1-0.2 זה שולי.

 

יש לטפל בהגדלת ההחזר , זה המשמעותי ביותר

 

החזר של 4500 בהכנסה של 17K זה צחוק מהעבודה, יש לבחון הגדלת החזר של 1000-1500 ש"ח.

 

מה שווי הדירה כיום? מה החלוקה היום בין הסכומים בכל מסלול ומסלול כולל הצמדה ועמלת פרעון מוקדם?

 

 

השווי כיום כ-1.5KK, החלוקה כולל הכל (מה שנשאר בשנים והסכום):

 

303K פריים [(p-0) ל-28 שנים]

315K קבועה צמודה [3.76 ל-18 שנים]

309K משתנה כל 5 לא צמודה [4.04 ל-28 שנים]

 

 

(מבדיקה ראשונית עבור מה שהציעו פה התקבל - שליש פריים ל30 p-0.2, והשאר ל20 קל"צ 4.8, החזר כ5K)

[Fitch]

דר' גוגל הוביל לחיסכון כזה בבנק ירושלים. הבנק שלי לא מתקרב לזה אפילו (נותן מדד + 0.15%).

אם זה די אותו דבר, אז למה לשים שם ולא לצמצם את המשכנתא?

מה אני מרוויח מזה בעצם? (חוץ מהתעסקות נוספת ).

 

אתה מרוויח כי עוד שנה זה יכול להיות 1.5%+מדד ואז זה כבר יותר מהקלצ שלך.

[yaniv572]

יש כבר הצעה?

 

גם בתמהיל שלו לא כדאי לשלב את ההלוואה של ה75K.

 

אין הצעה, כי כל העסקה על סוג של HOLD עד שנחליט מה עושים.

לקחתי לתשומת ליבי את מה שטענתם וניסיתי להציג לאישתי את הנתונים, כמו שאני רואה אותם.

היא כלכלנית, אז במספרים היא טובה ועוד עכשיו בהחלט הנתונים שהצגתי לא היו לטובתי (כל פעם הצליחה בקלות להפריח את זה שאני חושב שלא כלכלי לקנות דירה במצב הזה).

 

אשמח להציג כאן את הטענות ולשמוע מה אני מפספס.

אגב, אנחנו לא במצב של אחד נגד השני, פשוט באמת מנסים להגיע להחלטה הכי נכונה לשנינו עם הסתכלות של 10 שנים קדימה.

 

נתחיל מההתחלה:

מעבר דירה מתוכנן: נובמבר

הון עצמי: 450000

שווי הדירה: 1790000

 

משכנתא של 1,340,000 עם החזר חודשי של 6500 שקלים, מימון של 75% מהבנק, מצב לא אידיאלי.

 

אני אומר:

נלך לגור בשכירות, נמצא דירה ב 4000-4500 (יחידות דיור בבתים פרטיים כרגע מחוץ לתחום). הישארות אצל ההורים גם כן לא באה בחשבון. לתקופה של שניים -> שכר דירה משוער: 100,000 ש"ח. חסכון משוער: 150K.

אז נגיע לקנות דירה ששווה אותו סכום (1.8M), משכנתא של 1200000, תמהיל אופטימי של: שליש פריים ל 30 שנים, 660K קל"צ ל 17 שנים, ריבית 4 ו 140K משתנה צמודה ל 15 שנים.

או היום, בתמהיל של שליש פריים ל 30 שנים, 760K קל"צ ל 23 שנים, ריבית 4.5, 150K משתנה כל 5, צמודה ל 30 שנים

בשניהם מוערך החזר של 6500 ש"ח בחודש.

 

 

בהתבוננות עוד 10 שנים (נניח ששם נמכור את הבית), בהנחה שערך הנכס נשאר זהה (עליה כמובן לטובה, ירידה פחות).

בתמהיל הראשון, נישאר עם קרן של 700K, כלומר "נשאר" לנו 1,100,000

בתמהיל השני, נישאר עם קרן של 961K, כלומר "נשאר" לנו 840K. אבל נקודת המוצא בשנתיים שכירות הייתה שנחסוך לפחות 6000 שקלים כל חודש, אז נניח שנוריד משם את ה 2000 ש"ח בגלל ההפרשים, בשנתיים הקרובות נחסוך גם כן 100K.

אז ההפרש בניהם הוא 260K, נוריד את ה 100K שכירות + 100K חסכון, על פי אותה שיטה, ויוצא שההפרש הוא 60K. לא טוען שזה לא כסף, אבל האם מראה שבאופן מובהק כדאי לחפש דירה זולה יותר באזור שאנחנו פחות אוהבים? זה כבר תלוי בעיני המתבונן. לחודש זה 500 ש"ח, שיכול להיות שכרגע מנקודת מבט של זוג ללא ילדים, זה ניראה משהו שאפשר לספוג אותו. או לחלופין להגיד שנישאר בבית ההורים עוד 3 חודשים לאחר הקניה ובערך נסגור את רוב ההפרש הזה.

 

מה שברור זה שבמצב הראשון הריביות נמוכות יותר, ההלוואה תיגמר מוקדם יותר, אבל אני לא מצליח לראות משהו במספרים שמראה באופן מובהק שהאפשרות הראשונה עדיפה.

האפשרות השניה "תתן" לנו לגור בבית שאנחנו אוהבים, בסביבה שנראית לנו, ועדיין אנחנו רואים את עצמנו מתחילים לחסוך כסף בשנים האלו.

אני מניח שאם יהיו חסכונות נאים שנוכל לסגור איתם חלק מהמשכנתא אבל עדיין להישאר עם כסף "ליום סגריר" נסגור אותה לאט לאט.

 

אני מוציא מהמשוואה ירידה\עליה חדה של מחירי הדירות, לא ניראה לי שמישהו יכול לנבא.

 

מישהו יכול לפקוח את עיני?

 

תודה ושבוע טוב

 

עריכה:

כשאני מסתכל שוב על הנתונים, אולי החישובים שלי לגבי החסכונות לא הכי מדוייקים

בהנחה שעוד שנה המשפחה תתרחב, החישוב כניראה לא נכון.

יכול להיות גם שאני צריך להסתכל על כל התקופה ולא רק 10 שנים.

בתרחיש אופטימי אני כן רואה שננסה כל שנה לסגור ב 20k את המשכנתא, בהנחה ונישאר עם עוד חסכונות.

אני גם רוצה להאמין שהשכר של שנינו יגדל בשנים הקרובות ככה שישארו עוד רזרבות

עריכה אחרונה ב-29 לדצמבר, 2018 על ידי yaniv572

[redroze]

לא לקחת בחשבון פער בריביות בין המשכנתאות. לא לקחת בחשבון השקעה אלטרנטיבית של ה-450 אלף ש"ח בשנתיים הקרובות.