מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[D1winner]

שלום חברים,

לפני כשנתיים רכשתי שטח כשהמטרה היה בניה עליו.(היה עליו בית ישן אם זה משנה משהו)

לקחתי משכנתא של מליון ש"ח, עם 2 מסלולים.

קלצ ל 18 שנה בריבית 3.2 (2/3)

פריים + 1 ל 30 שנה.(1/3)

 

מכיוון שהריביות היו יחסית נמוכות, המטרה שלי הייתה כמה שיותר על הצד הבטוח בשביל שהקל"צ יהיה כמה שיותר נמוך, ולכן הפריים ב+ כשהתכנון היה שבשלב של הבניה נקח פריים במינוס, ובסוף התהליך נחזיר את הפלוס.

עכשיו הגיע השלב של הבניה ויש להגדיל את המשכנתא.

אישרו לי להוסיף עוד 1.3M למשכנתא, אחוז מימון סביב 52%.

בטווח הקצר 1-3 שנים יהיה לי כסף להחזיר את המשכנתא הנוספת , לכן כרגע חשוב לי שהריביות יהיו כמה שיותר נמוכות.

המטרה שלי בסוף להישאר עם הקל"צ ועם פריים מינוס 0.5

 

איזה מסלולים אתם ממליצים?

מצורף מה שהציעו לי בבנק, עוד לא ניהלתי יותר מידי התמקחויות.

 

תודה רבה

[Fitch]

מה ההחזר האפשרי לתוספת?

[D1winner]

באופן עקרוני התוספת בבלון, אז מחזיר רק את הרביבית

אם זה מחושב לפי 40% משכורת אז סביב ה 12K

היום כבר מחזירים 6K, אז נשאר מקום לעוד 6

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2018 על ידי D1winner

[TheOne23]

הכנסות במטבע חוץ?

גידורים להשקעות שיש?

מה קובע, ה5 שנים או ה5000 לחודש?

אין הכנסות ממטבע חוץ,

5 שנים הקובע..

[Fitch]

באופן עקרוני התוספת בבלון, אז מחזיר רק את הרביבית

אם זה מחושב לפי 40% משכורת אז סביב ה 12K

היום כבר מחזירים 6K, אז נשאר מקום לעוד 6

 

לא כדאי לך להיות ב40%, לכל היותר 33%... כמה זה יוצא?

[Fitch]

אין הכנסות ממטבע חוץ,

5 שנים הקובע..

 

אוקיי, מה שווי הנכס? כדאי לקחת יותר מ300 ולסגור אחר כך את "המשקל העודף"...

[rafi_vk]

עזרה לחבר במיחזור לא מבין שלקח משכנתא לפני כ 5 שנים - בריביות ותנאים גרועים.

אנא לא לקטול - אני פשוט מנסה לעזור לו והבטחתי לו שאשאל כאן לגבי מיחזור כי אין לי נסיון במיחזור (אני בעצמי לא מזמן לקחתי משכנתא והתייעצתי איתכם)

הפקיד חילק לו את המשכנתא ל 7 מסלולים - פרט לאחד - כולם צמודים / משתנים. כל המסלולים הם ל 25 שנה ! בחלק מן המסלולים נתנו לו את הזכאות של משרד השיכון.

אנסה לתרגם את המסלולים למילים אבל ליתר בטחון העליתי את המסמכים לפי סדר השורות כדלקמן:

 

סה"כ הלוואה 630K שנלקחה ב 2013 - כיום מחזיר כ 2900 בחודש.

1. 58K פריים - 0.5 (מסמך 1)

2. 121.28K צ.מדד,משתנה עוגן (נראה לי 3.31%) כתוב במסמך

3. 85.44K זכאות - הצמדה מלאה(מסמך 3)

4. 65.28K זכאות הצמדה מלאה (מסמך 4)

5. 152.14K קל"צ 5% (מסמך 5)

6. 117K פריים - 0.5 (מסמך 6)

7. 30.8K צמוד מדד משתנה עוגן (3.31% נראה לי) מסמך 7

 

אנא, עיזרו לי לעזור לו. מה הכי מומלץ? אני רואה שבמשתנות כל 5 שנים פספסנו בארבעה חודשים את תחנת היציאה האחרונה.

האם כדאי לפרק הכל ולשלם קנס? איזה תמהיל לבנות לו? הוא יכול לעלות את ההחזר החודשי ל 3400 שקל לחודש.

 

עריכה אחרונה ב-13 לדצמבר, 2018 על ידי rafi_vk

[Fitch]

סה"כ מצבו טוב.

שיחסל את הקבועות צמודות (זכאות) עם הכסף הנוסף (יקצר את המסלולים).

[rafi_vk]

מצבו טוב?

אשמח אם תסביר למה טוב? (הייתי בטוח שזה גרוע מה שנתנו לו)

מה לעשות בדיוק? תפרט בבקשה.

עריכה אחרונה ב-13 לדצמבר, 2018 על ידי rafi_vk

[Fitch]

142K בפריים מינוס 0.5%.

138K קל"צ ב5%.

131K זכאות ב3% צמוד.

128K מ"צ ב2.15% צמוד.

[ישה]

מצב הבנק טוב למדי

 

החוב לאחר סילוק מלא כ 540 אלף שח

 

180K בפריים ל 25 שנה מקווה שיקבל טוב יותר מפריים מינוס 0.5

 

360K בקל"צ ל 14 שנה ריבית כ 3.5%

[rafi_vk]

תגובה ל Fitch:

אני לא מומחה גדול אבל כל ההלוואות שלו צמודות.

בהנחת מדד ממוצע של 2.5% יש לו את הזכאות באיזור ה 5.5%

ואילו מ"צ גם באיזור ה 4.65%

קל"צ 5%

 

בקיצור - רוב הלוואותיו באיזור ה 5 אחוז?!

 

חשבתי שזה גרוע...

 

בקיצור איך ממחזרים?

[rafi_vk]

ישה,

זה נשמע לי פרקטי.

אנא - הסבר לי בקצרה: כיצד באופן מעשי אני עושה איתו את המחזור,

הולכים לבנק ו...

האם הוא יכול למחזר בבנק אחר או שהוא כבול לטפחות?

[ישה]

כמו משכנתא חדשה "כמעט"

 

יקבל הצעות בכל הבנקים , ילך עם הטובה ביותר לבנק "שלו"

 

בכסף שהוא "מקבל" פורעים את המסלולים הקיימים עכשיו.

[Fitch]

אכן, תלכו תקבלו הצעות בבנקים אחרים ואז חזרו לבנק שלו.

 

לדעתי ישה מאוד אופטימי בריביות התמהיל שלו, במיוחד כשלא ידוע שום דבר על הנכס והלווה.