התייעצות לגבי התנהלות עם דירה ישנה

[Daewoo_Racer]

שלום חברים,

 

ברשות המשפחה דירה באזור המרכז שהיתה שייכת לקרובים שכבר אינם בחיים.

רוב המשפחה בחו"ל ולמשפחתי שבארץ לא היה זמן וחשק להתעסק עם השכרת הדירה וכל הנלווה לכך ולכן הדירה נשארה ריקה המון שנים (סביבות 20 שנה).

הדירה נמצאת בבניין ישן שנבנה בסוף שנות ה50 ולפני כשנתיים התקבל מכתב מהעירייה על היותו מבנה מסוכן שמצריך שיפוץ (על חשבון הדיירים בגלל שאין תוכנית לתמ"א או פינוי בינוי כרגע).

זמן קצר לאחר מכן, דובר על כך שהוועד יחפש מהנדס כדי לקדם תהליך שיפוץ ולקבל הצעות מחיר להתנעת התהליך אך אז הגיעה הקורונה והכל די נעצר.

בינתיים הבניין במצב די רעוע והדירה שברשותנו עדיין עומדת ריקה וחבל לי, אני תוהה מה לעשות כי אני כן רוצה ומוכן לפנות זמן כדי להניב איזשהו רווח מהדירה (להשכיר או לפחות להשתמש בה).

בבניין 3 קומות ו2 כניסות נפרדות, רוב הדיירים בשכירות ואנשים קשיי יום ולכן אני חושב שאולי זה גם יאט את התהליך קבלת החלטות לגבי השיפוץ שצריך לבצע.

 

בדקתי בעירייה וישנם עוד 2 בניינים (אחד מימין ואחד משמאל לבניין שדירתנו בו) שהוכרזו גם מבנים מסוכנים ובנוסף יש מבנה נמוך מהצד העורפי של הבניין שראיתי בתיק המבנה באתר בעירייה שאושרה לו תוכנית פינוי בינוי (לדעתי מתישהו כנראה ירימו בניין שם לאחר שייהרס אבל אין לי מושג מתי ואם זה יצא לפועל).

 

העניין הוא כזה - רוב הדירה במצב באמת סבבה פרט לחדר האמבטיה שם יש נזקים משמעותיים, אולי כתוצאה מנזילות שלא תוקנו מהדירה מעל וגם החוסן המבני של הבניין שנחלש (הרי הוכרז מבנה מסוכן).

הנזקים באים לידי ביטוי בחלקי טיח ובטון שנפלו מהתקרה והקיר ורואים חלקי ברזל זיון חשופים וחלודים (מצורפות תמונות למטה).

 

אז יש לי כמה שאלות שאשמח לקבל תשובה לגביהן או לחלקן ממי שיש לו קצת ניסיון עם דברים כאלה:

1. האם צריך לבקש מהשכן מלמעלה לתקן את הנזילות? מי משלם על התיקון?

2. בכל מקרה צריך שיפוץ רציני באמבטיה אצלנו הרי חלקי התקרה והקיר ממש מתפרקים, האם זה בכלל כדאי לפני שיפוץ הבניין שצריך להתבצע (שלא ידוע מתי זה יצא לפועל בכלל)?

3. האם חלק מהשיפוץ של המבנה המסוכן כולל גם שיפוץ חלקי המבנה בתוך הדירות (הרי זה לא איזה קיר גבס או קיר פנים דירתי, זה תקרה וצד פנימי של קיר חיצוני של הבניין)? 

4. האם יש סיכוי לאשר פינוי בינוי במתחם של 4 המבנים (שלנו, זה מימין, זה משמאל והמבנה העורפי) כאשר 3 מהם מבנים מסוכנים ושהאחרון כבר מאושר?

 

אשמח גם לשמוע כיצד הייתם פועלים.

תודה מראש.

 

[DareDevil]

לגבי הנזילות במקלחת, אני ממליץ כבר עכשיו להביא איש מקצוע עם הסכמה לתת דוח על הנזקים שיש ומה המקור שלהם (במידה והאשמה של השכן, מי שמשלם על התיקון צריך להיות השכן למעלה). בנוסף כל שיחה עם האנשים בבניין תקליט בוידאו. 

אתה רוצה להימנע ממשפט אבל הניחוש שלי שזה מה שיהיה אבל המטרה הכללית היא להימנע, כי זה כסף וזמן.

תבדוק אולי מי שנשאר בעלים של הדירה, יוותר על חלקיו, מה שנקרא "להסתלק" מהדירה ללא תמורה. 

במידה ודורשים סכומי כסף, לדעתי לנוחיות העבודה, עדיף לשלם את הפרמיה ולהעביר על שם הבעלים שנמצאים בארץ.

 

ממה שצילמת העבודה תהיה בערך 30 אלף שקל (הערכה גסה וגם די נמוכה, בגלל זה פנה כבר עכשיו לבעל מקצוע שיתן חוות דעת). אבל קודם כל למצות את הכל המאמצים בתיקון הנזקים בדירה דרך הביטוח של השכן.

 

אני אבדוק עם קרובי משפחה שהיו גם בסרט לגבי מי טיפל בחוות דעת לגבי הנזקים

עריכה אחרונה ב-16 למרץ, 2021 על ידי DareDevil

[- XM -]

1. אני לא חושב שהשכן למעלה יצטרך לשלם על כל הנזקים המצטברים גם אם מקור הנזילות ממנו, אם לא הודעתם לו 20 שנה לא היה לו שום דרך לדעת על נזק שהוא גורם, ויש לכם אשמה תורמת.

2.אני דווקא חושב שאתה צריך לכוון לפינוי בינוי, ההכרזה של העירייה על המבנה שהוא מסוכן יכולה לזרז את בעלי הדירות.

העובדה שזה ישחרר אותם מלהוציא כרגע סכום כסף, וזה שרוב הדיירים הם שוכרים ולא בעלים שמתגוררים במקום משחקת לטובתך.

3. היקף העבודות הדרושות לחיזוק, תלוי בחוו''ד מהנדס.

קח בחשבון שכרגע קשה מאוד למכור את הדירה גם בניכוי עלות השיפוץ כי בנקים לא נותנים משכנתא.

[yor2]

אני יעלה עוד כמה נקודות.

א. לבדוק חובות על הדירה. ארנונה, חשמל, מים, ועד בנקים.

ב. אולי הנזק נעשה בבעלים קודמים. 

ג. גם אם תחבר תדירה לחשמל. תצטרך אישור חשמלי מחדש.

[Daewoo_Racer]

תודה על התגובות.

 

לפני 22 שעות, DareDevil כתב:

ממה שצילמת העבודה תהיה בערך 30 אלף שקל (הערכה גסה וגם די נמוכה, בגלל זה פנה כבר עכשיו לבעל מקצוע שיתן חוות דעת). אבל קודם כל למצות את הכל המאמצים בתיקון הנזקים בדירה דרך הביטוח של השכן.

אצטרך לדבר עם בעל הדירה מעל, אני לא בטוח בכלל שיש לו ביטוח דירה.

גם אם כן, קראתי שבבניין שמוכרז מבנה מסוכן אז הביטוח יכול להתנער, ככה שזה יכול להיות בעייתי וכנראה יהיה צורך לשלם באופן פרטי.

האם יש אפשרות להכליל בשיפוץ וחיזוק המבנה שעתיד להתבצע את הנזקים בחדר אמבטיה בדירתנו או שזה צריך להיות מטופל רק ביני לבין השכן מלמעלה?

 

לפני 22 שעות, איצי בר כתב:

אני לא חושב שהשכן למעלה יצטרך לשלם על כל הנזקים המצטברים גם אם מקור הנזילות ממנו, אם לא הודעתם לו 20 שנה לא היה לו שום דרך לדעת על נזק שהוא גורם, ויש לכם אשמה תורמת.

מסכים - אצטרך לדבר עם בעל הדירה שמעל ולהגיע איתו לעמק השווה.

 

לפני 22 שעות, איצי בר כתב:

2.אני דווקא חושב שאתה צריך לכוון לפינוי בינוי, ההכרזה של העירייה על המבנה שהוא מסוכן יכולה לזרז את בעלי הדירות.

בוודאי שהייתי שמח (וגם כל בעלי הדירה) שהבניין ילך לפינוי בינוי והאמת שזו אחת הסיבות שהדירה לא נמכרה עד עכשיו. העניין הוא שהשטח לא מוכרז כתחום פינוי בינוי ע"י העירייה ולכן זה כרגע לא צפוי לקרות לדעתי.

 

לפני 19 שעות, yor2 כתב:

אני יעלה עוד כמה נקודות.

א. לבדוק חובות על הדירה. ארנונה, חשמל, מים, ועד בנקים.

ב. אולי הנזק נעשה בבעלים קודמים. 

על הדירה אין שום חובות ושעבודים, הכל שולם בזמן.

לגבי הנזק, הדירה מאז ומעולם היתה ברשות הקרובים שנפטרו וכאשר גרו בה, הנזק לא היה כזה חמור. ייתכן שהיו קילופי טיח שעם הזמן הלכו והחמירו אבל רוב הנזק נעשה בזמן שהדירה עמדה ריקה.

 

[- XM -]

^

לא בהכרח רלוונטי אם העירייה הכריזה על השטח כמתחם מיועד לפינוי בינוי או לא,

תמ''א 38/1 תקפה בכל הארץ, והשאלה האם משתלם ליזמים להיכנס לסיפור.

הדירה במרכז הארץ? 

[yor2]

לפני 3 שעות, Daewoo_Racer כתב:

הדירה מאז ומעולם היתה ברשות הקרובים שנפטרו וכאשר גרו בה, הנזק לא היה כזה חמור. ייתכן שהיו קילופי טיח שעם הזמן הלכו והחמירו אבל רוב הנזק נעשה בזמן שהדירה עמדה ריקה.

שכתבתי בעלים של הדירה. התכוונתי לדירה מעל. לכן צריך לבדוק מי היו הבעלים ב 20 שנה האחרונות.

[icohen436]

המיכתב מהעיריה על מיבנה מסוכן מתייחס קרוב לוודאי לנזקים שרואים מבחוץ במעטפת הבניין כי לעירייה אין דרך לדעת מה קורה בתוך הדירות. זה שיפוץ מבנה חיצוני שתצטרכו לעשות בנוסף לשיפוץ בתוך הדירה.
נישמע מוזר שמאז שקיבלתם מיכתב מהעיריה עברו שנתיים, בדרך כלל עיריות לוחצות עם מכתבי התראה וקנסות אם השיפוץ לא מתחיל תוך כמה חודשים, ואם לא אז העירייה משפצת על חשבונה וגובה את הכסף. לפי זה אין לכם זמן לפינוי בינוי שרק אישור והיתרים לוקחים שנים, אבל אם העירייה כזו סבלנית אז למה לא.
כל זה בתנאי שהבניין לא הגיע למצב של סכנת חיים.
הנזילה באמבטיה - יכול להיות בגלל השכן מלמעלה או מהקירות החיצוניים (אחריות הוועד), את זה יקבע המומחה שתזמין. בכל מיקרה זה שגרם לנזילה אם יש לו קצת שכל בצדק יטען שיש לך אשם תורם, וזה גם מה שיקבע בית המישפט במיקרה של תביעה.
זו לא בעיה שלך אם למי שגרם את הנזק יש ביטוח.

[Daewoo_Racer]

בתאריך 17.3.2021 בשעה 19:44, איצי בר כתב:

^

לא בהכרח רלוונטי אם העירייה הכריזה על השטח כמתחם מיועד לפינוי בינוי או לא,

תמ''א 38/1 תקפה בכל הארץ, והשאלה האם משתלם ליזמים להיכנס לסיפור.

הדירה במרכז הארץ? 

כן, הוועד מזה שנים מנסה לקדם פינוי בינוי אך כמו שציינתי בינתיים לצערי אין עם זה שום התקדמות.

 

לפני 22 שעות, yor2 כתב:

שכתבתי בעלים של הדירה. התכוונתי לדירה מעל. לכן צריך לבדוק מי היו הבעלים ב 20 שנה האחרונות.

מצטער, לא הבנתי את זה ככה.

לדעתי זה לא רלוונטי מי הבעלים הקודמים שהיו מעלינו, אני צריך לפנות לבעלים הנוכחיים כי אם יש להם נזילות זו אחריותם למנוע אותן. 

 

לפני 20 שעות, icohen436 כתב:

המיכתב מהעיריה על מיבנה מסוכן מתייחס קרוב לוודאי לנזקים שרואים מבחוץ במעטפת הבניין כי לעירייה אין דרך לדעת מה קורה בתוך הדירות. זה שיפוץ מבנה חיצוני שתצטרכו לעשות בנוסף לשיפוץ בתוך הדירה.
נישמע מוזר שמאז שקיבלתם מיכתב מהעיריה עברו שנתיים, בדרך כלל עיריות לוחצות עם מכתבי התראה וקנסות אם השיפוץ לא מתחיל תוך כמה חודשים, ואם לא אז העירייה משפצת על חשבונה וגובה את הכסף. לפי זה אין לכם זמן לפינוי בינוי שרק אישור והיתרים לוקחים שנים, אבל אם העירייה כזו סבלנית אז למה לא.
כל זה בתנאי שהבניין לא הגיע למצב של סכנת חיים.
הנזילה באמבטיה - יכול להיות בגלל השכן מלמעלה או מהקירות החיצוניים (אחריות הוועד), את זה יקבע המומחה שתזמין. בכל מיקרה זה שגרם לנזילה אם יש לו קצת שכל בצדק יטען שיש לך אשם תורם, וזה גם מה שיקבע בית המישפט במיקרה של תביעה.
זו לא בעיה שלך אם למי שגרם את הנזק יש ביטוח.

לדעתי לעירייה כן יש דרך לדעת מה קורה בדירות אם מישהו התלונן לה על כשל מבני בתוך הדירה שלו (בלוקי בטון שנפלו, יסודות ברזל חלודים וכו').

משהו שאני לא מבין כל כך - יש המון בניינים שהוכרזו כמבנים מסוכנים ועדיין אנשים גרים שם ומנהלים שגרת חיים (אין לי מושג מה המצב של הדירות של שכנים בבניין), אם הייתה סכנת חיים ממשית הרי לא היו מאפשרים זאת והיו מפנים אותם מהבניין. מצד שני, לפי המצב באמבטיה אצלינו, לא הייתי רוצה שפתאום יפול בלוק בטון כשמישהו שם.

 

איזה בעל מקצוע מתאים לתיקון הנזק - שיפוצניק רגיל או אינסטלטור?

יש מישהו מקצועי שאתם ממליצים מאיזור המרכז (ראשל"צ - חולון - בת ים)?

אשמח גם לטיפים לגבי דברים שצריך לדעת לפני שיפוץ שכזה.

 

תודה

עריכה אחרונה ב-18 למרץ, 2021 על ידי Daewoo_Racer

[- XM -]

יש 5 דרגות של מבנה מסוכן, ברמות הנמוכות של ההגדרה אנשים ממשיכים לגור שנים.

אתה צריך שיפוצניק, אינסטלטור יתקן את הנזילה אך לא יפתור את הנזקים הקיימים.

[איציק נ.]

עצתי לך:

לפני שאתה בכלל חושב להשקיע אגורה בדירה, או דקה נוספת מיותרת, תתייעץ עם קונסטרוקטור שיבוא לתת חוות דעת (בתשלום).

 

ברזל זיון שכבר פוצץ את הבטון בקורות וגם בתקרה - והגיע למצב שבו כבר רואים פסים בתקרה ובטון שנפל מקורות הרוחב התומכות - זה לא משחק ילדים. 

בהנחה ואתה רוצה להשכיר את הדירה ולקבל עליה תשואה, היא תצטרך לעבור אוברול כללי (קח בחשבון שזה בקלות יגיע לסכומים שבין 100 ל 200 אלף שח אם מדובר בדירה קטנה) לפני שבכלל מישהו יחשוב לגור בה. אינסטלציה, חדר אמבטיה, מטבח, ריצוף, דלתות חלונות וכד'. אם מדובר בבניין משנות ה 50 סביר להניח שיש בו חלונות עץ רקובים והצנרת של הדירה זה לא משהו שהיית רוצה לשתות ממנה או להתקלח ממנה.

איציק

[Daewoo_Racer]

לפני 18 שעות, איצי בר כתב:

אתה צריך שיפוצניק, אינסטלטור יתקן את הנזילה אך לא יפתור את הנזקים הקיימים.

השאלה האם שפיצוניק ידע לתת מענה הולם לבעיות האינסטלציה או שצריך גם אינסטלטור וגם שיפוצניק?

 

לפני 12 שעות, איציק נ. כתב:

לפני שאתה בכלל חושב להשקיע אגורה בדירה, או דקה נוספת מיותרת, תתייעץ עם קונסטרוקטור שיבוא לתת חוות דעת (בתשלום).

 

ברזל זיון שכבר פוצץ את הבטון בקורות וגם בתקרה - והגיע למצב שבו כבר רואים פסים בתקרה ובטון שנפל מקורות הרוחב התומכות - זה לא משחק ילדים. 

יש אמת בדבריך, החשש הכי גדול שלי זה להתחיל איזשהו תהליך תיקון ולגלות שזה כמו לשים פלסטר לשבר.

קונסטרוקטור אתה מתכוון מהנדס בנייה? יש מישהו מומלץ באיזור המרכז?

 

לפני 12 שעות, איציק נ. כתב:

בהנחה ואתה רוצה להשכיר את הדירה ולקבל עליה תשואה, היא תצטרך לעבור אוברול כללי (קח בחשבון שזה בקלות יגיע לסכומים שבין 100 ל 200 אלף שח אם מדובר בדירה קטנה) לפני שבכלל מישהו יחשוב לגור בה. אינסטלציה, חדר אמבטיה, מטבח, ריצוף, דלתות חלונות וכד'. אם מדובר בבניין משנות ה 50 סביר להניח שיש בו חלונות עץ רקובים והצנרת של הדירה זה לא משהו שהיית רוצה לשתות ממנה או להתקלח ממנה.

לא בטוח עדיין לגבי השכרה או מגורים של מישהו מהמשפחה, אבל לפני שאני מתחיל שיפוצים מסיביים כמו שציינת, אני רוצה לתקן את הדברים הכי דחופים שזה הנזק בקיר ותקרת האמבטיה, לאחר מכן אינסטלציה ומטבח או שכדאי על הדרך לעשות ביחד?

אני חושש שאם אני אשפץ את הדירה פנימית ואז לאחר זמן מה יתחילו בשיפוץ החיצוני עלולים להיווצר נזקים פנימיים כתוצאה מקדיחות וזעזועים לבניין - החשש מוצדק?

 

עריכה אחרונה ב-19 למרץ, 2021 על ידי Daewoo_Racer