שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[DareDevil]

בתאריך 10.6.2024 בשעה 23:58, vxlan כתב:

מכרנו את הדירה היחידה שהיתה ברשותנו, ועברנו לשכירות.
מתלבט אם נכון להישאר בשוק - כלומר לקנות דירה להשקעה נטו ( כי אנחנו מרוצים מהשכירות ונמצאים בחוזה ארוך טווח של 4 שנים), או פשוט לשים את הכסף  בתיק השקעות  (קיים כבר, זה לחיצת כפתור. מדדי מניות רחבים).

 

מצד אחד מעולם לא רכשנו דירה להשקעה, רק דירות למגורים( לא הסתכלנו על זה כהשקעה בכלל..),  וזה היה בסדר מבחינת השקעה ( אחת היתה פלופ, רווח של כ3% שנתי, השנייה יותר טובה,  לכיוון ה 10% שנתי).

אם נלך על דירה להשקעה, כנראה כדאי לקנות במרכז מבחינה עליית ערך, אבל ואללה לא כזה בא לי להתעסק עם דירה במרכז..  נסיעה לשם מחייבת תחבורה ציבורית כי עם רכב אני לא מתקרב, וזה אומר יום שלם שנשרף כל פעם שאצטרך להגיע לשם.

מה גם שכרגע לקחת מינוף כדי למקסם את אפקט הרווח, מרגיש גבולי משהו, הריביות סביב 5%, מבחינתי בנק' הזו המינוף כבר לא כ"כ קוסם.

 

מצד שני להזרים את הכסף לתיק ההשקעות, זה קל ונוח, אך אומר שאני יוצא מחוץ לשוק הנדל"ן לשנים הקרובות. ובואו, הנדלן פה ממשיך לעלות כמו משוגע. ריבית, מלחמה, צונאמי שיטביע את ערי החוף - לא משנה מה  - המחירים רק עולים... 

 

 

מה דעתכם? אשמח לשמוע דעות והצעות, אנחנו בהתלבטות לא פשוטה.

 

 

קונה דירה שהיא במרחק שמבחינתך סביר.

מקום עם פונטציאל להתפתחות וגידול טבעי של אוכלוסיה, אמצעי תחבורה נוחים )לכל הפחות שיש כיוון כלשהוא של התפתחות(

מקומות עבודה, בריאות, חינוך וכו'

משם לעבור על כל השוק )להתמקד ביישוב ולראות איזה שכונה/יישוב נוח לך יותר לעבוד בו(, למצוא את היהלום הלא מלוטש, להבין איזו דירות עם בעיות צנרת או בעיות חשמל או איפה הקבלן עשה את הטעות ועכשיו הדירה היחידה שנותרה ולא תוקנה הבעיה בה וזו הסיבה למה הדירה על המדף כבר חצי שנה ואף אחד לא קונה.

פחות ממליץ עסקאות מורכבות או תכנוניות שמצריכות משאבי זמן וכסף לצורכי תיקון הבעיה.

אם אתה בקטע של הרפתקאות, אז לבחון יישובים בצפון/דרום שמופגזים אם יש לך אורך נשימה ארוך.

כן יש אופציה בקווי עימות שקרובים לגבולות להשכיר לחיילי מילואים אבל לא הייתי מצפה למיליונים לעשות על השכרות להם.

כן אני רואה שיש צורך אבל לא הייתי בונה על רווחיות שיש בהשכרות לחיילי מילואים.

[vxlan]

אנחנו גרים בחיפה, דירות נורמליות בשכונות טובות פה עולות כמעט כמו בלב ר"ג - הבדל של 100-200 אלף ש"ח.

 

לכן נראה לי שאנחנו נלך על דירה בר"ג - למרות המרחק מחיפה, בעקבות מחשבה ששם יש ביקוש של אוכלוסיה חזקה, כך שלא תהיה התעסקות עם שוכרים בעיתיים.

 

 

מישהו יכול לחוות דעה על השכונות הבאות:

נווה מרום, רמות יצחק, תל יהודה ?  בכולן אנחנו מכוונים לדירת יד שנייה עם ממ"ד, או חדשות מקבלן. העיקר עם ממ"ד.. לטעמנו זו טעות לקנות דירה להשכרה בלי הפונקציה הזו כיום.

עריכה אחרונה ב-13 ביוני על ידי vxlan

[DareDevil]

לפני 14 דקות, vxlan כתב:

לטעמנו זו טעות לקנות דירה להשכרה בלי הפונקציה הזו כיום.

שים לב לאופציה להוסיף ממ"ד באישור מהיר. חבל לפספס אופציה כזו.

https://www.kolzchut.org.il/he/מסלול_מהיר_לבניית_ממ"ד_במבנים_נמוכים_(פטור_מהיתר_בנייה)

[- XM -]

זה כמעט לא רלוונטי.

 

אם כבר תמצא בניין של עד 2 קומות ברמת גן, יזמים יעמדו אצלך בתור לפינוי בינוי.

[DareDevil]

לך תדע מה יפול לידי @vxlan  ואילו הזדמנויות יהיו לו.

בכל אופן - המלצה הכי כנה זה לבחור שכונה או שתיים, להתביית עליהן. 

ללמוד אותן לעומק, להכיר את הבניינים והבעיות שיש בכל בניין - ועד, תשתיות, שכנים קוקו לוקו, חניות,בתי ספר, חנויות וכו'.

מתווכים זו לא מילה גסה, תלמד לברור אותם טוב (אחרי שחקרת טוב את השכונה). אלו שיהיו נחמדים אלייך עם יחסי עבודה נאותים וכו'. להתמקח על אחוזים זה אחלה.

טכנולוגיה זה מעולה - פלאג אין מומלץ - https://www.mypricelog.co.il/auth/login

פלאג אין מומלץ - Handz ליד 2

עובדים בכרום.

להשוות בין תפוחים לתפוחים זה חשוב ולהבין את המשמעות של כל מרכיב במוצר שנקרא נדלן.

 

[oryo]

לפני שעה, vxlan כתב:

אנחנו גרים בחיפה, דירות נורמליות בשכונות טובות פה עולות כמעט כמו בלב ר"ג - הבדל של 100-200 אלף ש"ח.

 

לכן נראה לי שאנחנו נלך על דירה בר"ג - למרות המרחק מחיפה, בעקבות מחשבה ששם יש ביקוש של אוכלוסיה חזקה, כך שלא תהיה התעסקות עם שוכרים בעיתיים.

אני לא אוהב לדבר נחרצות בלי שיש לי הקשר מלא, אבל מנסיון עשיר למדי בתחום הנדל״ן + היכרות עם שני השווקים שתיארת אני מעלה לך דגל: סבירות מאוד גבוהה, לדעתי, שאתה לא פועל בצורה אופטימלית. ההמלצה-בשקל שלי היא להתמקד באזור בו אתה גר ולרכוש דירה למגורים, ההמלצה היותר רצינית היא להשקיע כסף (או זמן) ולהבין את התחום הזה יותר או להיוועץ במישהו שמבין בשביל להמנע מטעויות שעולות לא מעט כסף.

 

אם אני מנסה לסכם את זה בטיל: אתה ממיר הטבות מס מפליגות + מוסיף וולטיליות של ניהול נכס ושוכרים, עבור הימור על ביצוע-יתר של שוק. אני חושב שגם אם אתה צודק בהימור שלך (הנחה סבירה אבל debatable), סבירות לא מבוטלת שהפרמיה שתקבל לא תכסה את העלות והסיכון.

 

בהצלחה בכל שתעשו!

עריכה אחרונה ב-13 ביוני על ידי oryo

[vxlan]

אנחנו לא מעוניינים לקנות למגורים, כך שקנייה למגורים לא אופציה.

 

על איזה הטבת מס מפליגה אני מוותר? בקנייה להשקעה (למען דמי שכירות) אני יכול לקזז את דמי השכירות שאני משלם מאלו שאני מקבל, ובמידה ותהיה עליית ערך, אני ארוויח אותה ולא אהיה עם דירה בחיפה...

כאמור אם תהיה עליית ערך בנוסף זה אחלה, אבל אנחנו מכוונים יותר  על השכירות.

 

למה לדעתך זה הימור שדירה בר"ג יותר מבוקשת לשכירות מאשר דירה בחיפה?

 

 

אשמח שתפרט קצת יותר אם בא לך.

 

אגב אנחנו לגמרי בראשיתו של התהליך, וכן נצא לשטח לראות בעיניים ולדבר עם תושבי השכונות שמעניינות אותנו... עוד לפני שנחליט על עיסקה כזו או אחרת.

 

אגב אחרי  שיטוט בקבוצות םייסבוק של האיזור אני בכלל חושב שאולי עדיף ללכת על דירה למשפחה צעירה ו/או שותפים, כי זה באמת הביקוש הגדול ברגת גן אם אני קורא נכון את הפוסטים בקבוצות השונות.

עריכה אחרונה ב-13 ביוני על ידי vxlan

[DareDevil]

לפני 3 שעות, vxlan כתב:

כך שלא תהיה התעסקות עם שוכרים בעיתיים.

שוכרים בעייתים יהיו לך בכל מנעד הנכסים, בין השכונה הכי יוקרתי לשכונה הכי פח אשפה שיש. זה טבעו של האדם.

הייתי גם צופה לבעיות עם דיירים אבל זה כבר בשלב מאוחר יותר אבל כאמור אפשר לפתור את הבעיה הזו עם חוזה נוח ל2 הצדדים.

 

לפני 57 דקות, vxlan כתב:

אנחנו מכוונים יותר על השכירות.

אם כך אז מדובר על השקעה לטווח הרחוק ולכן המיקום לא משנה כל כך [כן מבחינת תוצאה סופית, נגיד הולכים לבנות שם עוד 20 שנה מטרו], מה שמשנה זה החזרי המשכנתא ועלות התחלתית (קניית נכס, עו"ד, מתווך, שיפוץ ראשוני, אגרות).

לכן אני "לוחץ" דווקא ללכת על המיקום שקרוב אלייך, ככה כשיש בעיות תוכל לעשות את זה במהלך היום שלך והנוחות תהיה אחלה.

 

 

[פינדר]

לפני 9 שעות, vxlan כתב:

לטעמנו זו טעות לקנות דירה להשכרה בלי הפונקציה הזו כיום

מצד שני, דירה בלי ממד תוכל להניב עליית ערך במקרה של פינוי בינוי.

להערכתי המלחמה הזו תאיץ אישורים של פרויקטים כאלו.

 

לפני 7 שעות, vxlan כתב:

ובמידה ותהיה עליית ערך,

תשמור בתיקיה מסודרת קבלות של הכל. תיווך, שיפוצים, תיקונים וכו'. לצורך התקזזות עם מס שבח במכירה.

[vxlan]

זו דירה יחידה שנחזיק לפחות 5 שנים. לא חושב שמס שבח פה רלוונטי.. אבל בכל מקרה כמובן שאחזיק הכל.

[פינדר]

חוקי המס נוטים להשתנות כעומק הגירעון של המדינה.

[zaf]

לפני 12 שעות, vxlan כתב:

למה לדעתך זה הימור שדירה בר"ג יותר מבוקשת לשכירות מאשר דירה בחיפה?

אתן לך דוגמא מחברים קרובים.

כשהבן הגדול יצא ללימודים בחיפה, החברים (מפתח תקווה) קנו עבורו דירת 3 חדרים בעיר והשכירו חדר לסטודנטים. לא היתה בעיה או ירידה בביקוש על פני כל השנים מאז. הדירה שימשה אחר כך את הבת, שוב חלקה אותה עם שותפה, כך שתמיד העלויות השוטפות כוסו על ידי השכירות. היום עדין מושכרת לסטודנטים . 

דבר דומה עם באר שבע. גם שם נרכשה דירת 3 חדרים בקירבת האוניברסיטה עבור הבת הבכורה, בהמשך נרכשה דירה נוספת גם היא בת 3 חדרים. הדירות מושכרות באופן רצוף מיום רכישתן עד היום.

 

אישית הייתי משקיע בחיפה בקירבת האוניברסיטאות. הביקוש יציב. אפשרות נוספת רמת גן בשכונות הקרובות לבר-אילן , גם שם הביקוש יהיה יציב. 

חיפה ובאר שבע פופולריות יותר עבור כאלו דירות כי מן הסתם לומדים באוניברסיטאות שם אחוז גבוה של תושבים מהמרכז שזקוקים לדיור קרוב. בבר אילן נגישות המיתחם באזור המרכז טובה וכמות הלומדים ממקומת מרוחקים פחותה. אבל תמיד יש ביקוש קשיח למדי למגורים בקירבת הקמפוס. 

 

רעיון נוסף, פחות שיגרתי, אבל שוב מנסיון של חברים, דירת 3 חדרים באילת. הדירה מושכרת קבוע לרשת מלונות עבור העובדים בהם. נכון להיום יש לחברים כבר 3 דירות כאלה. כולן מושכרות לרשתות המלונות. רק ששם יש מתווכת קרובת משפחה שלהם שעוסקת בתפעול השוטף. אגב כך, עובדי המלונות מתחזקים בעצמם. למעט תקלות בודדות ברמת הבניין. 

 

[shimta]

הלמ"ס : 

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ – אפריל 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר – מרץ 2024,  נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%.

 

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/830076

[פינדר]

זה פוסט של סגנית הכלכלן הראשי.

לפי מה שהיא כותבת באפריל היה גידול חד ברכישת דירות חדשות מקבלן (כנראה כל מבצעי ה10-90) אבל שפל במכירת דירות יד שנייה.

זה גם מסתדר לי עם כמה אנקדוטות ששמעתי אישית על מוכרים פרטיים שהדירות שלהם לא נמכרות כבר למעלה משנה.

 

לדעתי מי שמחפש לקנות, זו הזדמנות עכשיו למצוא מוכרים לחוצים בשוק היד 2.

 

https://x.com/Galitbennaim/status/1800978401429229725

[Lior_Django]

קשה לראות כרגע מה יהיו ההשפעות הבטחוניות והכלכליות של המצב הבטחוני.

לפני שעה, shimta כתב:

הלמ"ס : 

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ – אפריל 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר – מרץ 2024,  נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%.

 

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/830076

 

הבעיה היא שזה ממוצע, מה היה גודל הדירות שנמכרו? אלו היו דירות יוקרה ברובן?

עריכה אחרונה ב-14 ביוני על ידי Lior_Django