שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

למשקיעים אולי יש חלק אבל אם אתה רוצה להבין מי אשם תבדוק מי מרוויח הכי הרבה מכל דירה שנמכרת ומי שולטת בקרקעות, מיסים, מכסים, תכנון ובירוקרטיה.
רמז לא מדובר בבנאדם אלה בישות.
הישות הזו יכולה מחר בבוקר לחתוך את המחירים בחצי לצורך העניין: תקצר תהליכי אישור מ-5 שנים לשנתיים, תוריד מכסי יבוא על שלל מרכיבים הכרחיים, תעביר לראשי ערים יכולת לתכנן ולהעלות ארנונה, ותביא חברות בניה בעצמה מחו"ל ותגיד להן לבנות פה 100K יחידות דיור כי הקבלנים פה שקנו קרקעות ביוקר לא יורידו מחירים עד שיפטרו מהן. 

הכשלון של הישות הזו למנוע מהמחירים לעלות הוא עניין של יכולת מצד אחד (אפרופו מגזר ציבורי ובירוקרטיה) ורצון מהצד השני (בדוק כמה כסף היא מרוויחה).
המשקיעים הם כמו מישהו שמנפנף על מנגל מונע בגז, כן זה אולי מגביר את האש אבל גם אם תוריד אותם הוא עדיין יבער.

עריכה אחרונה ב-3 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[sperial]

אתה יודע, לקצר הליכי תכנון זה אומר להגדיל משמעותית את המנגנון (שאני מניח כי שנוא עליך, שהרי מדובר בסקטור ציבורי). אני לא בטוח שיש בארץ מספיק אדריכלים ומהנדסי דרכים וביוב ושאר תשתיות שיוכלו לבצע את העבודה. ואתה ממש, אבל ממש, לא רוצה שכונות שאינן מתוכננות כראוי. יש מספיק בעיות עם השכונות החדשות שנבנו בשנים האחרונות לפי תפיסות מסויימות שכבר לא רלוונטיות, אתה רוצה שאנשים ישקיעו מחשבה בתכנון הבניה העתידית. כל זה מצריך כוח אדם, כסף וזמן (למשל - לערוך מחקרים כדי לאמוד צרכים עתידיים, ולתכנן שילוב של כל השירותים הנדרשים).

 

וכל פעם מחדש אני נהנה לקרוא על "להוריד מיסים" - בלי שום מחשבה על מקורות כספיים אחרים לתפעול המדינה.

 

הדברים האלה הרבה יותר מורכבים ממה שנראה במבט ראשון, אז לא כדאי להסחף אחרי סיסמאות די נבובות.

[avargel]

לפני 10 דקות, sperial כתב:

אתה יודע, לקצר הליכי תכנון זה אומר להגדיל משמעותית את המנגנון

 

לא בהכרח

 

לקצר הליכי תכנון יכול להגיע גם דרך התייעלות אמיתית, בלי קשר להגדלת מצבת כח האדם

 

יש כל כך הרבה הליכי דיגיטציה שניתן להכניס, וויתור על שלבים שונים ברגולציה בעיקר במעברים בין הוועדות המקומיות והמחוזיות, ועוד

[Nemesis]

יש מצב שהמחסור בדירות כבר כ"כ חמור שכבר עדיף פלסטר בדמות, תכנון לא אופטימלי. 

[farkash7]

לפני 18 דקות, sperial כתב:

שאני מניח כי שנוא עליך, שהרי מדובר בסקטור ציבורי

תפסיק להיעלב כי גם אתה עובד ציבור.

מכיר חוק 20-80?

תפטר 80 אחוז מהמגזר הציבורי שהפ לא תפקידי מפתח (אל תדאג רופא זה תפקיד מפתח), ואני מבטיח לך ששום דבר לא השתנה כאן מבחינת השירות לאזרח, להפך אפילו השתפר.

[sperial]

אין בעיה. תפטר אנשים כמוני, ובוא לשלם מחירים של שירות פרטי.

 

מבטיח לך שהעלויות יעלו לך לפחות פי 4, וזה אם אתה בר מזל.

 

@avargel בשביל לקצר הליכים אתה צריך כוח אדם. בשביל לבצע דיגיטציה (ואיני יודע עד כמה היא כן או לא מבוצעת) תצטרך אנשי מחשבים ותוכנה. וגם מהנדסים ואדריכלים שיוכלו לעבד את הנתונים שהם מקבלים ולהוציא מהם תוכניות פעולה. איך שלא תסובב את זה תצטרך להשקיע עוד. אז אני לא טוען שאי אפשר לקצר תהליכים, אבל צריך להיות מוכנים לשלם תמורת זה. וכדי לשלם צריך להעלות מיסים, או לקצץ בשירותים אחרים. אז זה לא שאין שירותים שהייתי שמח לקצץ בהם - ואחרים שהייתי שמח להרחיב - אבל בחברה הישראלית יש הרבה אוכלוסיות, וכל אחת מושכת את השמיכה לכיוון אחר.

[farkash7]

לפני 11 דקות, sperial כתב:

אין בעיה. תפטר אנשים כמוני, ובוא לשלם מחירים של שירות פרטי.

אני מבין שלא רק שלרופאים יש כתב מזעזע הם גם לא יודעים לקרוא.

 

אנשי מחשוב דווקא יש לא מעט וגם משקיעים בזה לא מעט כסף, רק שעובדי המגזר הציבורי רוצים תוספת כי הם עברו מווינדוס xp ל7 או שהם מתנגדים להפוך שירותים לדיגטליים כי אז במקום לעבוד שעתיים ביום הם יצטרכו לעבוד שעתיים בשבוע.

 

בקיצור אתה לא מחובר למציאות.

[Gavrik]

@sperial יש לי קרוב משפחה שעובד בהוצאה לפועל, עו"ד תואר שלישי שעוסק בענייני רכש ומרוויח בערך כמו מתכנת במגזר בפרטי.

הדברים שהוא עושה זה לנסוע בין סניף לסניף כל היום ולחתום על מסמכים לא יותר מכך. 

לעשות אוטומציה לעבודה שהוא מבצע יעלה לך מקסימום חודש של עלות מפתח וזה אני מדבר על פתרון a-z מושלם שעבר כמה איטרציות.

פתרון חרטא (פלסטר) יעשה לך פרילנסר ב100 דולר.

 

אבל זה בסדר אני יודע מאיזה מקום אתה מדבר, אנשים שעובדים בסביבה לא יצרנית נהפכים ל"עיוורים" לבזבוז משאבים והבעיות האלו, קשה לשמור על נקודת מבט צלולה כאשר כל סביבת העבודה שלך משכנעת אותך בנרטיב מסויים וזה לא קורה רק במגזר הציבורי אלא גם במגזר הפרטי. ראינו כבר לא פעם איך סטארטאפים קטנים הכחידו חברות גדולות עם תקציבי ענק ואלפי עובדים כי הן טובעות בבירוקרטיה של עצמן.

הבעיה שהמגזר הציבורי היא חברה שאין לה תחרות ויש לה קהל יעד שבוי ולכן אין גם שום סיבה להתייעל ולנסות מה שמגביר את האפקטים האלו.

עריכה אחרונה ב-3 ליוני, 2022 על ידי Gavrik

[avargel]

@sperial תעבור על דו"ח המבקר בנושא ותראה כמה מתוך זה זה תקנים חסרים או צורך בהגדלת כח אדם וכמה זה פשוט טמטום או חוסר אכפתיות או שחיתות של העוסקים במלאכה, על פי רוב גם וגם וגם

 

 

709002397_2021-Shilton-302-Rishuy(1).pdf

[farkash7]

הוא נמצא במערכת ציבורית שיש בה מחסור תמידי בכוח אדם, מי שיש עובד קשה ומתוגמל בצורה לא חריגה בכלל (יש שיגידו סבירה -).
הוא לא מצליח להבין שהמערכת שהוא נמצא בה היא היוצא מהכלל.

[yuvalganim]

לפני 19 שעות, avargel כתב:

 

לא הבנתי את פשר המירמור

 

אנשים עבדו קשה ורכשו נכסים במיטב כספם אחרי ששילמו מס כדת וכדין

 

אנשים עובדים קשה באותה מידה עכשיו כמו לפני עשור.

רק שלפני עשור דירה הייתה 100 משכורות והיום 200 משכורות.

אז תסביר לי מה הקשר בין זה שעבדו קשה.

גם אני עובד קשה (תאמין לי מאוד קשה) אז מה? עדיין לי יותר קשה פי 2 לקנות דירה מהמקביל שלי לפני עשור.

יש פה כשל שוק, אני מציע לך להוציא את ה"עובדים קשה" מהמשוואה, כולם עובדים קשה.

[sperial]

@avargel @farkash7 כתבתי פוסט ארוך שנמחק לי תוך עריכה. אז אאמלק את מה שהתכוונתי לכתוב, אחרי שרפרפתי על הדוח שציטטתם:

 

1. כוח אדם - המבקר מדבר לא רק על מספר המידענים ומספר בודקי הבקשות. מתברר כי הוועדות מתקשות  לגייס כוח אדם בעל הכשרה מספקת, מתקשה לשמר אותו, ההכשרות הנדרשות נערכות באיחור. אז גם אם יש באיזה מקום יותר עובדים ממה שהתקן דורש איכותם לא מספקת, ויש צורך בהשקעה בגיוסם, הכשרתם ושימורם.

 

2. כשלון מחפיר של הפרטה - אותם "מכוני בדיקה" שהיו אמורים להפריט לפחות חלק מהתהליכים נכשלו.

 

3. תלונות מרות של הוועדות על כך שמגישי הבקשות אינם עושים את עבודתם נאמנה. מובן שהטיפול בבקשה שאינה מוגשת נכון מתארך.

 

4. בעיית מערכות המידע - אבל כאן מדובר בבעיה מוכרת, זו של מערכות הנבנות "מלמטה למעלה", כאשר מערכת המידע הארצית נבנתה כאשר לכל וועדה היתה מערכת מקומית, ויצירת הממשק ביניהן דורש מאמץ לא קטן.

 

@yuvalganim גם הטענה שלך חלקית. נכון שהיום מחיר הדירה מהקבלן (או המוכר) גבוה מאשר לפני 10 או 20 שנה, מצד שני הרבית שתשלם על המשכנתא הרבה יותר נמוכה (נכון להיום, המגמה לא מבשרת טובות, אבל יש צפי שיקוזז על ידי ירידה במחיר הדירה). אז אם אתה בא עם 100% הון עצמי מצבך היום הרבה פחות טוב מאשר לפני עשור או שניים. אם אתה מממן חלק גדול ממחיר הדירה באמצעות הלוואה התחשיב הרבה יותר מורכב, כנראה שההפרש במחיר הסופי יותר קטן. וזה בלי להביא בחשבון שינויים עצומים במבנה ההכנסות וההוצאות של משק הבית.

עריכה אחרונה ב-3 ליוני, 2022 על ידי sperial

[borsood]

לפני 3 שעות, davemustaine87 כתב:

 מי שחושב שאין למשקיעים קשר (ישיר או עקיף) לעליית מחירי הנדלן בישראל,  שיביא לי את פטריות ההזיה שהוא לוקח.

בבקשה

 

אתה יכול להאשים את ה"משקיעים", את "עובדי המדינה החזירים", את פלוטו שנמצא בנסיגה בגדי.

 

האמת היא פשוטה: אין בניה מספקת שתדביק את הריבוי הטבעי העצום שיש פה במדינה.

יש יותר משפחות חדשות מדירות חדשות.

 

[adi89]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

 

אנשים עובדים קשה באותה מידה עכשיו כמו לפני עשור.

רק שלפני עשור דירה הייתה 100 משכורות והיום 200 משכורות.

אז תסביר לי מה הקשר בין זה שעבדו קשה.

גם אני עובד קשה (תאמין לי מאוד קשה) אז מה? עדיין לי יותר קשה פי 2 לקנות דירה מהמקביל שלי לפני עשור.

יש פה כשל שוק, אני מציע לך להוציא את ה"עובדים קשה" מהמשוואה, כולם עובדים קשה.

 

מה היה גודל האוכלוסיה לפני עשור? (או, כמה מתחרים היו לך ברכישת דירה?)

[yuvalganim]

לפני שעה, sperial כתב:

@yuvalganim גם הטענה שלך חלקית. נכון שהיום מחיר הדירה מהקבלן (או המוכר) גבוה מאשר לפני 10 או 20 שנה, מצד שני הרבית שתשלם על המשכנתא הרבה יותר נמוכה (נכון להיום, המגמה לא מבשרת טובות, אבל יש צפי שיקוזז על ידי ירידה במחיר הדירה). אז אם אתה בא עם 100% הון עצמי מצבך היום הרבה פחות טוב מאשר לפני עשור או שניים. אם אתה מממן חלק גדול ממחיר הדירה באמצעות הלוואה התחשיב הרבה יותר מורכב, כנראה שההפרש במחיר הסופי יותר קטן. וזה בלי להביא בחשבון שינויים עצומים במבנה ההכנסות וההוצאות של משק הבית.

 

הטענה שלי ממש לא חלקית.

היום יותר קשה לקנות דירה מאשר לפני עשור. 

אז היה 100 משכורות היום 200.

גם במונחי הון עצמי וגם במונחי החזר חודשי.

אם אז היה קשה, היום זה על סף הבלתי אפשרי, גם בריבית נמוכה.

אגב הריבית כבר לא נמוכה - מוזמן ללכת לבדוק.

לפני 40 דקות, adi89 כתב:

 

מה היה גודל האוכלוסיה לפני עשור? (או, כמה מתחרים היו לך ברכישת דירה?)

 מה זה רלבנטי?