שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Gavrik]

ומה כתוב שם? (לאלו שעוד חוסכים לדירה ואינם מנויים לעיתונאות)

[פינדר]

לפני 7 שעות, ch2856 כתב:

זה נכון, כבר הראו נתונים שחלק נכבד מהאנשים שהם בעלי יותר מדירה אחת הם עובדי מדינה כיום או לשעבר, בעיקר אלו עם הפנסיה התקציבית הנדיבה. מעבר לכך, עובדי הייטק הם עובדי שוק פרטי, לא מבין בכלל מה רוצים מהם. לא שמעתי שמישהו מונע מאדם אפשרות ללמוד ולהתקבל לתחום הזה. כן, לרוב זה מאמץ לא קטן ודורש גם כישרון ויכולות, אבל זה בדיוק ההבדל בין שוק פרטי לציבורי, אתה נמדד על פי יכולות והישגים ולא לפי וותק, הסכמים קיבוציים ולהיות בן של או קרוב של.  

אתם נתפסים על החלק השולי במה שכתבתי.

העיקר הוא שהבורסה האמריקאית עלתה במשך עשור, כי הפד האמריקאי דאג שזה מה שיקרה ועכשיו הוא מתקשה להשתלט על האינפלציה, כי הוא עדיין דואג למחירי המניות.

הבועה הזו הזרימה המון כסף זול. תסתכל מי קונה דירות במליוני שקלים בת"א והסביבה. אלו לא עובדי מדינה.

[יבגניפ]

לפני 6 דקות, פינדר כתב:

הבועה הזו הזרימה המון כסף זול. תסתכל מי קונה דירות במליוני שקלים בת"א והסביבה. אלו לא עובדי מדינה.

יש לי שני חברים מההייטקס שקנו דירות בתל אביב. אחד בן למשפחה של מיליונרים. מקום העבודה שלו לא היה משנה בכלל. אחר זה זוג ששניהם עבדו במקום שהנפיק לפני כמה שנים טובות והם קנו אז והיום בספק אם היו יכולים. אני מניח שיש הייטקיסטים שקנו בת״א, אבל כנראה מדובר באנשים שהם בדרגים יותר גבוהים והרוויחו סכומים יותר גבוהים. או אולי כאלו שהימרו לחלוטין על הנייר.

מה שכן, נראה שרמת גן וגבעתיים הופכות לבירות ההייטקיסטים שאין להם כסף לתא אבל רוצים להשאר קרוב. אבל המחיר שם למטר הוא בערך חצי ממרכז ת״א - צפון ישן.

[פינדר]

לפני 1 דקה, יבגניפ כתב:

מה שכן, נראה שרמת גן וגבעתיים הופכות לבירות ההייטקיסטים

והם לא היו קונים שם, אם לא הכסף שזרם מהבורסה האמריקאית בשנים האחרונות.

אלו שנהנו מהנפקה הם מיעוט. אבל עובדי הייטק מהשורה שהרוויחו מליונים בRSU ממש לא חסר.

[יבגניפ]

הבועה אכן הזרימה המון כסף, עם זה אני מסכים. גם בלי קשר לדירות - השכר בהייטק טס בקצב לא נורמלי בעשור האחרון.

בתחום הדיור האמת אין לי מושג כמה זה השפיע. לדעתי פחות ממה שמרגילים אותנו לחשוב דרך התקשורת אבל אולי אני טועה.

בכל מקרה, מהקצת שאני עוקב, נראה שהמחירים ברמת גן גבעתיים מתחילים להיות גבוהים מדי לרוב המוחלט של האוכלוסיה, כולל הייטקיסטים.

[Potato]

הייטקיסט שעושה 35 בחודש,נשאר נטו 18.

עדיין צריך מאיפשהו להביא הון עצמי של 2 מיליון בשביל למשכן את החיים 30 שנה קדימה לדירה ב4-6 מיליון.

 

אם מורידים בונוסים והנפקות,גם שכר גבוה באופן יחסי לא באמת מספיק לדירה במרכז.

[yuvalganim]

למה להוריד בונוסים והנפקות?

הם אלו שעוזרים להביא את הדאון פיימנט.

את התשלום עצמו של 10,000 בחודש על משכנתא, בהחלט אפשר לעשות כשזוג מביא 40 נטו יחד

[Nemesis]

לפני שעתיים, Gavrik כתב:

ומה כתוב שם? (לאלו שעוד חוסכים לדירה ואינם מנויים לעיתונאות)

 

כתבה חופשית, אין לי מנוי.

בגדול כתוב שהקפיאו את השכר לעובדי המגזר הציבורי בשנתיים האחרונות ותם תוקפה של ההקפאה, ועכישו המגזר הציבורי ידרוש את חלקו, והעלאה משמעותית תגדיל עוד יותר את קצב האינפלציה.

זה לא כתוב אמנם בכתבה, אבל זה מעגל אכזרי של אינפלציה. שכרם של עובדי המגזר הציבורי משפיע על גובה הארנונה מן הסתם. גובה הארנונה הוא מרכיב במדד. שכרם של עובדי המגזר הציבורי צמוד למדד. וכך מסתובב לו גלגל.

הם גם דרשו ב- 2018 הצמדה לשכר הממוצע - אין לי מושג מה קרה עם זה.

 

  

לפני 10 דקות, yuvalganim כתב:

למה להוריד בונוסים והנפקות?

הם אלו שעוזרים להביא את הדאון פיימנט.

את התשלום עצמו של 10,000 בחודש על משכנתא, בהחלט אפשר לעשות כשזוג מביא 40 נטו יחד

 

החזר של  10,000 ש"ח בחודש בקושי מספיק למשכנתא של 2 מיליון ש"ח.

זה ועוד הון עצמי משמעותי של 2 מיליון ש"ח יספיקו אולי לרכוש מיני פנטהאוז בשכונה שלי בפ"ת במחירים של היום.

וכאן מדובר בזוג הייטקיסטים שהצליח מאוד והגיע להון של 2 מיליון ש"ח ושכר של 40,000.

עריכה אחרונה ב-6 ליוני, 2022 על ידי Nemesis

[farkash7]

לפני שעה, פינדר כתב:

והם לא היו קונים שם, אם לא הכסף שזרם מהבורסה האמריקאית בשנים האחרונות.

אלו שנהנו מהנפקה הם מיעוט. אבל עובדי הייטק מהשורה שהרוויחו מליונים בRSU ממש לא חסר.

נגיד את זה ככה. מי שקנה על הנייר וסמך על האופציות שהונפקו לאחרונה אני לא מקנא בו... סיכוי סביר מאוד שהוא אכל אותה חזק כי חלק גדול מהחברות שהונפקו בשנתיים האחרונות בכל מני שיטות מפוקפקות (ספאקים למינהם) איבדו 90% מהשווי שלהן.
מי שקיבל RSU שילם על זה המון מס, אתה יכול להסתכל על זה כחלק מהשכר ולא איזה זכיה בלוטו.
נכון שהעליה בשוק ההון שיפרה את המצב כי על החלק הזה הוא משלם מס רווחי הון, עדיין, הוא שילם המון מס והיה כנראה צריך לעבוד באותו מקום עבודה לפחות 8 שנים בדרגה בכירה+לתפוס את שיא הגל של העליות בשוק ההון כדי באמת להגיע למצב שיש לו איזה מיליון $ בRSU אחרי מיסים.
פחות מזה ואני לא באמת יודע איך הוא קונה דירת 4 חדרים בת"א (אם ניקח מחיר של 50K למטר אז דירת 100 מטר בת"א זה 5 מיליון).

עריכה אחרונה ב-6 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 57 דקות, farkash7 כתב:

מי שקיבל RSU שילם על זה המון מס, אתה יכול להסתכל על זה כחלק מהשכר ולא איזה זכיה בלוטו.
נכון שהעליה בשוק ההון שיפרה את המצב כי על החלק הזה הוא משלם מס רווחי הון, עדיין, הוא שילם המון מס והיה כנראה צריך לעבוד באותו מקום עבודה לפחות 8 שנים בדרגה בכירה+לתפוס את שיא הגל של העליות בשוק ההון כדי באמת להגיע למצב שיש לו איזה מיליון $ בRSU אחרי מיסים.

אני מדבר מידיעה בתור עובד שמקבל RSU, עובד באותה חברה 5 שנים. גם אחרי מיסים הסכומים שכתבתי לא מופרכים (בשקלים לא בדולרים).

אני לא זוג צעיר, בן קרוב ל50, עם דירה ששווה קרוב ל3 מליון.

ואני ממש לא חריג, זו שכבה לא מבוטלת של בני 40-50 שיש להם דירה + RSU ובונוסים שאפשר למנף לדירה להשקעה או לדירת יוקרה.

[Nemesis]

למה אתה קורא שכבה לא מבוטלת?

עשירון עליון לפי הנתונים האחרונים הם הכנסה של 32,000 ומעלה למשק בית.

האנשים שאתה מדבר עליהם הם תת קבוצה, כנראה קטנה, של העשירון העליון.

[garicho]

מביא לכם קצת פרספקטיבה מעבר לים. בפולין התחילו להעלות ריבית מחודשי הסתיו. בקיץ היא עמדה על 0.1% ועכשיו על 5.25%, ונראה שתעלה לפחות לכיוון 8-10%, לפני שתעצר. האינפלציה עומדת עכשיו רשמית על 14% בערך, אבל כל ההערכות מדברות על אינפלציה ריאלית של 20%+. תרגמתי כתבה מפולנית לעברית, אבל מי שרוצה את המקור, מוזמן לקרוא פה:

 

https://next.gazeta.pl/next/7,151003,28540866,czarny-maj-na-rynku-mieszkaniowym-spada-zainteresowanie.html

 

אני יודע שלא ניתן להעתיק את מה שקורה שם אחד לאחד לישראל, אבל עדיין מעניין לקרוא.

 

"מאי השחור" בשוק הדיור בפולין. אנליסטים כותבים על ירידה חדה במכירות.

- מאי שחור היה בשווקי הדיור של הערים הגדולות ביותר - אומרים מומחים מ-GetHome.pl ו-RynekPierwotny.pl. מהניתוח שלהם עולה כי רק 2,447 דירות נמכרו ב-7 הערים הגדולות בפולין, כלומר עד 35 אחוז פחות מאשר באפריל. ולמרות זאת, המחירים למ"ר עלו ב-1 עד אפילו 6 אחוזים.

 

בשנה שעברה, בזמן הזה, ההלוואות לדיור היו הכי זולות אי פעם. יתרה מכך, בשל האינפלציה, השקיעו הפולנים העשירים ביותר בדירות, בתקווה לעלייה בערכן. השנה, לעומת זאת, שונה לחלוטין. הביקוש לדיור יורד בחדות. זאת, בין היתר בשל עלייה בריבית על הלוואות או ההשלכות הכלכליות של המלחמה באוקראינה. מסיבה זו, המכירות במאי 2022 היו ב-49 אחוזים נמוכות יותר מאשר בשנת 2021.

 

לדברי מומחים, מספר גורמים תרמו לשיא העניין הנמוך בדירות. קודם כל, באפריל נכנסה לתוקף המלצת הפיקוח הפיננסי הפולני , שהורידה את כושר האשראי של הרוכשים הפוטנציאליים. לכן, במרץ השנה גדל מספר המוכנים לקחת הלוואה לדיור, באפריל נסגרו העסקאות הללו ובמאי ירד מספר המתעניינים בדיור. 

"מכירת הדירות ירדה בכל הערים שניתחנו, ומהר מאוד! (...) מאי עלול לאכזב את מי שחודש קודם לכן קיוו לייצוב במכירות או אפילו לעלייה קלה במכירות בערים מסוימות" - marketspierwotny.pl 

 

חוסר פרופורציה זה ניתן לראות בצורה הטובה ביותר בדוגמה של לודז', שבה באפריל המכירות עלו ב-160% בהשוואה לחודש הקודם, ואז ירדו שוב ב-42% במאי מתחת לרמת הבסיס של מרץ. המצב דומה בקרקוב ובוורוצלב, שם ירדו המכירות ב-38% וב-40% בהתאמה - זה נובע מהנתונים מRynekpierwotny.pl-

 

שוק דיור - מכירת הדירות בירידה דרסטית. "קבלנים הפעילו את בלם היד"

 

מצד שני, בוורשה ובפוזנן, המכירות ירדו ב-24 וב-32 אחוזים, שזו התוצאה הגרועה ביותר מאז אפריל 2020, כלומר הלוק-דאון הקשור למגיפת הקורונה. 154 דירות נמכרו בפוזנן, בעוד בשנה הקודמת נמכרו בממוצע 426 דירות בחודש. בתקופה המקבילה בשנה הקודמת, המכירות בוורשה עלו ב-54 אחוזים.

 

גם היצע הדירות עשוי לרדת. על פי נתוני הפורטל rynepierwotny.pl נמכרו בחודש מאי 1,852 דירות בכל 7 הערים הגדולות בפולין. זה 46 אחוז פחות מאשר באפריל. המצב הגרוע ביותר הוא בפוזנן, שם יצאו למכירה 88 אחוזים פחות דירות מאשר בחודש שעבר. בוורשה, מדובר בירידה של 26%, ובוורוצלב ב-65%. ברצוננו לציין שבכל הערים שניתחנו, יזמים השיקו למכירה פחות דירות ממה שמכרו בחודש מאי. בוורשה, נראה כאילו הקבלנים הפעילו את בלם היד, מסבירים מומחי GetHome.pl 

 

עם זאת, במספר ערים, היצע הדירות בחודש מאי היה גדול יותר מאשר בשנה הקודמת, למשל בבירה ב-21 אחוז, בקטוביץ ב-32 אחוזים ובלודז' ב-64 אחוזים.  

 

שוק דיור. מחירי הדירות בחודש מאי

 

נתוני BIG DATA המצוטטים באתר marketpierwotny.pl מראים שלמצב זה הייתה השפעה על מחירי הדירות, אם כי לא באופן משמעותי כמו בחודשים הקודמים. העלייה הגדולה ביותר התרחשה בבידגושץ'. המחיר הממוצע למ"ר עלה שם ב-6 אחוזים במהלך החודש - עד 8,304 זלוטי למ"ר. בנוסף, המחירים עלו באחוז אחד לפחות בהשוואה למחירי אפריל ב: לובלין (+1.3 אחוז), ורשה (+1.4 אחוז), ורוצלב (+1.3 אחוז), ז'שוב (+1.7 אחוז) ואולשטין (+ 2.1 אחוזים).

 

מנגד, מחיר ההצעה הממוצע בגדנסק ירד (-1.6%), ונשאר ברמה דומה בפוזנן, לודז', שצ'צ'ין וקרקוב. עדיין נשלם הכי הרבה למ"ר בוורשה (13,480 PLN) ובקרקוב  (PLN 11,923)

בהשוואת הנתונים לשנה הקודמת, נצפתה עלייה דו ספרתית במחירים בכל הערים. ההבדל הגדול ביותר הוא בפוזנן וקטוביץ, שם המחירים עלו ב-24%.

 

[farkash7]

לפני 38 דקות, פינדר כתב:

אני מדבר מידיעה בתור עובד שמקבל RSU

נניח שב-8 שנים עשית 600K$ מRSU שזה יפה מאוד...
נניח גם שתפסת את הבורסה והכפלת את הערך של המניות שלך.
לאחר מס ישאר לך פחות מ750K$.

עכשיו זה סכום יפה מאוד, ועדיין הוא לא יספיק לך לדירת 4 חדרים 100 מטר בת"א אלה אם תחתום על משכנתא של 2.5 מיליון שקל.

עריכה אחרונה ב-6 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 15 דקות, farkash7 כתב:

נניח שב-8 שנים עשית 600K$ מRSU שזה יפה מאוד...
נניח גם שתפסת את הבורסה והכפלת את הערך של המניות שלך.
לאחר מס ישאר לך פחות מ750K$.

עכשיו זה סכום יפה מאוד, ועדיין הוא לא יספיק לך לדירת 4 חדרים 100 מטר בת"א אלה אם תחתום על משכנתא של 2.5 מיליון שקל.

אצל אנשים בגילי, אתה צריך להוסיף לזה דירה קיימת שכל\רוב המשכנתא שלה כבר שולמה.

 

לפני 31 דקות, Nemesis כתב:

האנשים שאתה מדבר עליהם הם תת קבוצה, כנראה קטנה, של העשירון העליון.

אני לא דה מארקר, ואני לא טוען שהאחראים הבלעדיים לעליות המחירים הם "ההייטקיסטים החזירים".

אני רק אומר שזו עוד קבוצה שמושכת את המחירים כלפי מעלה.

[m3x7r3m3]

בתאריך 2.6.2022 בשעה 22:40, Nemesis כתב:

בכל אופן, אם חוזרים לנושא הקודם, אם מחיר השכירות יעלה אצלי בשנה הבאה ב 25% אני קונה שני אוהלים ועובר לגור אצל @m3x7r3m3 במרפסת. 

 

אין בעיה, אני אפילו אפנה לך מקום במחסן כתר

 

אתה בנוי לגור בראש העין?

 

בתאריך 2.6.2022 בשעה 23:23, Gosser1860 כתב:

אז רק לוודא. פלוני עבד ועמל כל חייו ושילם מס הכנסה, בט"ל ומס בריאות. אגר וחסך, השקיע במניות (ושילם מס רווחי הון בעת מימוש), רכש דירה (מס רכישה ומס שבח במכירה) וכן הלאה. עתה פלוני מת ומעביר את כלל הנכסים שלו ליורשיו החוקיים. עתה על היורשים לשלם שוב מס (מס ירושה). 

 

הבנתי נכון? אם כן, למה צריך לשלם מס כפול?

 

אני לא מי יודע מה מבין בזה, אבל בד"כ כשמדברים על מס ירושה - הוא מעל סכום מסוים של הון/נכסים שעוברים שהנפטר מוריש.

 

בתאריך 3.6.2022 בשעה 14:13, yuvalganim כתב:

גם אני עובד קשה (תאמין לי מאוד קשה) אז מה? עדיין לי יותר קשה פי 2 לקנות דירה מהמקביל שלי לפני עשור.

 

פי 5, שכחת את אחוז ההון העצמי הנדרש שעלה מ-10% ל-25%, כלומר פי 2.5.

אז אתה צריך לצבור פי 2.5 מסכום שהוא פי 2 בעצמו, שזה יוצא פי 5 סה"כ.

 

לפני כשעה, פינדר כתב:

אני לא זוג צעיר, בן קרוב ל50, עם דירה ששווה קרוב ל3 מליון.

ואני ממש לא חריג, זו שכבה לא מבוטלת של בני 40-50 שיש להם דירה + RSU ובונוסים שאפשר למנף לדירה להשקעה או לדירת יוקרה.

 

דווקא עליכם לא מדובר, תן לי לנחש, גם את הדירה הראשונה שלך קנית לפני 2008, וההון העצמי הנדרש כשלקחת את המשכנתא הראשונה היה 10%...