שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Nemesis]

לא הרבה, אבל עם קצת ירידת מחירי הדירות ועליית מחירי שכירות מעל 3 אחוז כבר אפשרי.

אבל העניין הוא שצריך להתייחס לתשואת השכירות בגדול כמעין תשואה ריאלית ולא שקלית.

[netanel1014]

לפני 11 שעות, farkash7 כתב:

+משקיע עם 1-2 מיליון בפקדון מקבל 4% בלי בלבולי מוח, איזה דירה בא"י עם ריביות של היום עושה את זה?

זה רק בפקדון מסריח שנתנו בלי להתאמץ. יש היום בנקים שנותנים בקלות 4.5% וצפונה . בלי למצוא שוכרים , בלי שיפוצים , בלי תיווך ועו"ד ועוד. 

שלא נדבר על שוק ההון ששם זה הרבה יותר

[farkash7]

לא אמרתי שזה הכי טוב שניתן להשיג, ציינתי 4% כי זה באמת משהו שניתן להשיג ללא מאמץ.
לגבי שוק ההון -> יש סיכון. היופי בפקדון שאין סיכון, אפס סיכון, ואפס שוכרים והתעסקות.

 

לפני שעתיים, Nemesis כתב:

לא הרבה, אבל עם קצת ירידת מחירי הדירות ועליית מחירי שכירות מעל 3 אחוז כבר אפשרי.

אבל העניין הוא שצריך להתייחס לתשואת השכירות בגדול כמעין תשואה ריאלית ולא שקלית.

אם מחירי הדירות יורדים קצת קשה לשכנע את אותו משקיע לקנות...

[Nemesis]

לפני 20 דקות, farkash7 כתב:

אם מחירי הדירות יורדים קצת קשה לשכנע את אותו משקיע לקנות...

דווקא ירידת מחירים ושוק חלש יכולה להוות כר פורה למשקיעים מקצועיים. בתנועת מלקחיים של ירידת מחירים מצד אחד ומצד שני עליית מחירי שכירות, זה יכול להחזיר יותר ויותר משקיעים לשוק.

[farkash7]

זו הנקודה שלי, לשכנע משקיעים לקנות בשוק יורד... נו זו בעיה בפני עצמה.
גם אם פתאום זה נהיה כלכלי יותר, השוק יורד... וכל אחוז בדירה של 2 מיל' זה המון כסף...

[Nemesis]

לפני 10 דקות, farkash7 כתב:

זו הנקודה שלי, לשכנע משקיעים לקנות בשוק יורד... נו זו בעיה בפני עצמה.
גם אם פתאום זה נהיה כלכלי יותר, השוק יורד... וכל אחוז בדירה של 2 מיל' זה המון כסף...

 

מי שקונה במחיר מציאה דירות עם בעיות כדי לעשות פליפ, דווקא ימצא עסקאות בשוק הזה. גם משקיע שמתמקד יותר בתשואה לטווח ארוך ללא כוונה למכור, יכול למצוא עסקאות טובות 

[- XM -]

יש לי הרגשה שפרקש לא משקיע בנדל”ן, ונמסיס כן.

לא בקטע רע חלילה, אלא סגנון חשיבה.

כמשקיע בנדל”ן, ירידות עושות תיאבון למשקיעים, לא מבריחים אותם. אבל אולי אני טועה.

 

לגופו של עניין, יש דירות שמכניסות מעל 4%, בפרט מחולקות או איר בי אנד בי וכדו’

גם דירות שעומדות בפני תהליך תמ”א, (אני לא מדבר על סתם חתימות שכנים, כי זה בערך חצי מדינה. אני מדבר על שלבים מתקדמים יותר) התשואה שלהם היא שכירות + עליית מחירי שוק  + עלייה ספציפית בעקבות התמורות המתקבלות, יעברו בקלות את ה 4% שנתי. ובנוסף מה שנמסים כתב, תשואת השכירות היא ריאלית, נכון שב 20 שנה האחרונות העלייה לא הדביקה את קצב עליית מחירי הרכישה, אבל יש סבירות גבוהה שבשנים אלו אנו חוזים בתיקון, (ככל שמחירי הרכישה גבוהים יותר והפכו את רכישת הדירה למשהו רחוק מחלק נכבד מהציבור) ואחוזי התשואה מהשכירות יעלו.

[farkash7]

לא הייתי קורא לעצמי משקיע נדל"ן. אולי זורק עצמות פה ושם.
בגדול אני חושב שהשקעה בנדל"ן היא השקעה גרועה.
יותר בפירוט - לקנות סתם דירה להשכיר אותה ולקוות שהערך ימשיך לעלות כמו שהיה בימי ריבית 0 העליזים -> השקעה גרועה.

לעשות ניתוח לשוק, להבין שיש פוטנציאל עליית ערך משמעותי ולקנות -> יכול להיות אחלה השקעה, אבל דורש יכולות שאין לכל אחד או איש מקצוע שאתה מאמין בו מאוד, גם לא פשוט.
לקנות דירה ישנה, לשפץ ולמכור, מה שנקרא פליפ יכול להיות אחלה השקעה, אבל בשביל זה צריך יכולות שאין לכולם.
לקנות דירה לפני תמ"א כפי שתיארת ברוב רובם של המקרים זה כבר מגולם במחיר, וגם שם יש סיכון... אתה עלול למצוא את עצמך משלם מאות אלפי שקלים מעל שווי הדירה כי אמור להיות תמ"א בעוד 7-5 שנים ואז אין תמ"א... לכן דירה כזו הייתי רוכש רק אם מחירה קרוב מאוד למחיר השוק.
 

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2025 על ידי farkash7

[SlowRide]

בכל סוג של השקעה צריך לעשות ניתוח כלשהו.

זה נכון שהרבה יותר קל להתקשר לבנק ולסגור כסף בפקדון. נניח יש לך מליון שקל. שמת בפיקדון 4% שנתי ל10 שנים, יהיה לך בערך 1.4 מליון, תשלם מס על הרווח יהיה לך בערך 1.3?

אבל נגיד קנית בזה דירה קטנה (בלי הלוואה) ושמת שם דייר שמשלם לך 2500 שקל בחודש. נניח שלא העלת לו את דמי השכירות במשך כל התקופה.

הרווחת מהשכרה 300 אלף שקל ברוטו, נגיד שליש יוצא על אחזקה (הגזמה קשה ברוב המקרים), הרווחת 200 אלף שקל נטו ויש לך דירה שעולה 1.3 מליון בערך אחרי 10 שנים, תלוי באזור, יכול להיות אפילו יותר.

אמנם עשית הרבה יותר משיחה לבנק אבל גם הרווחת יותר. יש מי שזה מתאים לו, יש מי שלא.

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2025 על ידי SlowRide

[- XM -]

לא הכנסת ריבית דריבית בחישוב של הבנק, זה יצא הרבה יותר.

לא הכנסת מינוף בנדל”ן שהוא הרבה יותר הגיוני ופחות מסוכן, למול מינוף בשוק ההון.

הויכוחים על נדלן או שוק ההון, לא נגמרים. אני חושב שזה לא צריך להיות או או, אלא גם וגם.

 

לפני 54 דקות, farkash7 כתב:

לקנות דירה לפני תמ"א כפי שתיארת ברוב רובם של המקרים זה כבר מגולם במחיר, וגם שם יש סיכון... אתה עלול למצוא את עצמך משלם מאות אלפי שקלים מעל שווי הדירה כי אמור להיות תמ"א בעוד 7-5 שנים ואז אין תמ"א... לכן דירה כזו הייתי רוכש רק אם מחירה קרוב מאוד למחיר השוק.

 

כלל ברזל - לא משלמים אקסטרה על דירות שעומדות בתהליך תמ”א, אין וודאות שזה יקרה עד שזה לא קורה. הדירה צריכה להיות שווה את המחיר גם בלי התמ”א, התמ”א זה בונוס.

[farkash7]

לפני 29 דקות, SlowRide כתב:

1.4 מליון, תשלם מס על הרווח יהיה לך בערך 1.3?

יהיה לך יותר קרוב ל1.5 מיליון והמס נמוך בהרבה ממה שתיארת.
גם על מכירת דירה שניה יש מס...
האם 100K ב-10 שנים שווים את ההתעסקות הזו? קטונתי.

בל נשכח גם שדירה היא לא נכס סחיר, קרן כספית למשל אתה יכול להוציא מהרגע להרגע.
בקיצור, אני לא רואה יתרון ברכישה של סתם דירה ולשם השכרה+עליית ערך.

 

  

לפני 11 דקות, - XM - כתב:

לא הכנסת מינוף בנדל”ן שהוא הרבה יותר הגיוני ופחות מסוכן, למול מינוף בשוק ההון.

אני רואה בזה ערך אם ממנפים, או עושים עסקאות כמו שתיארתי קודם שהן מסובכות יותר, אבל להשתמש ביום במינוף כדי לקנות דירה להשקעה זה לא כדאי... אולי כשהריבית תירד כן, כרגע ממש לא.
לגבי שוק ההון לא דיברתי על שוק ההון, דיברתי על פקדון/קרן כספית שיש בהן סיכון 0 ואחלה של ריבית, כשפקדון/קרן כספית לא יהיו רלוונטיים אנחנו מדברים על תנאי שוק אחרים, כרגע זה המצב, ובגלל זה כרגע אני לא רואה יתרון בקניה של "סתם" דירה להשקעה.
 

לפני 11 דקות, - XM - כתב:

כלל ברזל - לא משלמים אקסטרה על דירות שעומדות בתהליך תמ”א, אין וודאות שזה יקרה עד שזה לא קורה. הדירה צריכה להיות שווה את המחיר גם בלי התמ”א, התמ”א זה בונוס.

יפה, זה מוציא בערך 99% מהדירות שהן באמת לפני תמ"א מהמשחק, מנסיון.

עריכה אחרונה ב-21 לאוקטובר, 2025 על ידי farkash7

[Daniel.K]

המדינה לא יודעת כמה דירות יש לה, והציבור מהמר על העסקה הגדולה בחייו :

 

https://finance.walla.co.il/item/3788626

[yor2]

נתקלתי בזה. לא הבנתי למה הבת צריכה לשלם 50,000 שקל בשנה לאמא.

רק אם האמא. לקחה תמשכנה על שמה.

הדירה נקנתה שנתיים לפני. תומרת ב 2023.

"לפני 21 שנה התחלתי להפקיד 200 שקל בחודש. לפני כחודש קניתי לבתי דירה"

[sperial]

לא ראיתי שהיא משלמת לאימה 50 אש״ח בשנה, אבל השאלה לגבי המשכנתא נכונה: איזה בנק ילווה 700 אש״ח למלצרית בת 21, רווקה וללא פוטנציאל להגדלת ההשתכרות? מן הסתם איזו קומבינה של אימא מקושרת. אני גם סקרן לראות את תנאי המשכנתא.

 

אני נהגתי אחרת: מימנתי לבנים שלי לימודים בריאלי ובטכניון/אוניברסיטה. וכאשר יכולתי גם חסכתי ככל יכולתי. וגם חינכתי אותם לחסוך. התוצאה - עם סיוע שלי שני הגדולים עובדים כמהנדסים עם הכנסות סבירות עד מצויינות ורכשו דירות עם משכנתאות סבירות. הדאגה שלי היא הצעיר, שכן הצד החזק שלו הור מד״ר ומד״ח (מדעי הרוח ומדעי החברה), לא ברור לי פוטנציאל ההשתכרות שלו.

[ישה]

מדעי הרוח וחברה  

 

חבר כנסת