שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

אשאל שאלה אחרת.

למה דירה שנמכרת עכשיו על הנייר, שולם עליה רק 10% (היתרה תשולם נניח בעוד 3 שנים) כבר מגולמת במחיר המכירה?

זה בעצם ניפוח פיקטיבי של מחיר שטרם שולם עדיין.

זה מעוות את כל המספרים, היה צריך להחשיב רק דירות שכבר נמסרו או לפחות עם אחוז מסויים של בניה שהסתיימה או לפחות להכיר בהן על פי קצב ההתקדמות (כמו שבנק מלווה עושה לקבלן).

אבל אצל הלמס כל חישוב הממוצע בנוי בצורה כזאת שבאופן מובנה המחיר תמיד עולה למעלה.

מה הייתי מצפה למשל?

-שהמחיר הממוצע יהיה למטר.

-שיעשו אבחנה בין דירות חדשות ודירות ישנות.

-שיעשו אבחנה בין דירות על הנייר לדירות שכבר קיבלו טופס 4

-שיפרסמו את התיקונים שעושים לאחר הפרסום (יש עוד 3 תיקונים לאחר מכן בדיעבד) באותה עוצמה כמו שמפרסמים את הנתון הנוכחי (שהוא חסר בהגדרה).

 

יש עוד הרבה, אבל השורה התחתונה היא - הלמ"ס עובד עלינו.

רק לאחרונה הלמ"ס "גילה" שהוא לא חישב נכון את כמות הישראלים שיורדים מהארץ וגרע כמה מאות אלפי ישראלים מהמצבה, למה? ככה.

 

הבעיה היא שהארגון הזה שנקרא הלמ"ס הוא בעצם סוג של תו תקן וכל השוק הולך אחריו כולל התקשורת, בלי להבין בכלל את גודל הברוך

[asix]

בוקר טוב אליהו. 

אתה יודע שרצו לשים שם מישהו מטעם.....

כבר היום החישובים לא ממש נכונים. תחשוב שרצו ( מאמין שבעתיד יהיה עוד ניסיון) לשים מישהו מטעם במטרה להציג נתונים כמו שהבוס רוצה......

עכשיו לך תתווכח עם הנתונים של הלמ"ס. מצד אחד הוא הגוף הממשלתי שאמור להציג את האמת, מצד שני.....יש בוס שרוצה שיציגו את מה שרוצים להציג...

 

[פינדר]

לפני 50 דקות, yuvalganim כתב:

בעצם ניפוח פיקטיבי של מחיר שטרם שולם עדיין

יש חוזה. שולם מס רכישה לפי המחיר הזה.

אם כבר אז הם לא מגלמים את ההנחה הסמויה בזה שהקבלן סופג את מדד תשומות הבנייה ואת עלות המימון.

אם שולם על דירה כזו מחיר x, אז המחיר הזה משפיע על תמחור דירות יד 2 באותו איזור, כבר היום.

[farkash7]

בדיוק העסקה נחתמה. הקונה קיבל בלון בלי ריבית, מה זה משנה את העובדות?
הוא קנה את הדירה במחיר הנקוב.
אולי ללמ"ס יש אג'נדה אבל גם לך יש אג'נדה לא קטנה.

בדירות חדשות לא תראה ירידת מחירים על הנייר. תקבל הטבות בדמות בלון חינם/מטבח או כל שקר אחר.
כן זה טריק של הקבלנים בשת"פ עם הבנקים (הגופים המלווים), אבל מה אתה רוצה? זה חוקי, זו דרך לעודד קונים שיושבים על הגדר ולא לפגוע במחיר המוצר.
רוצה מציאות? ביד 2 אולי, למוכרים פרטיים לחוצים יש פחות יכולת לדחות את הנורא מכל היום כי הריביות גבוהות מאוד.

[BarryG]

אם זה עוזר לדיון, מכון ג'י סיטי לנדל"ן בינתחומי עושה חישוב של שינוי במחירי דירות בשיטה אחרת, רק על בסיס עסקאות יד2 (בעצם משווה בין עסקה קודמת לעסקה נוכחית של אותה הדירה בדיוק). גם המדד שלהם מציג עליה של כ- 2.4% ברבעון הראשון של השנה, אחרי ירידה של 1.22% ברבעון הרביעי. אז קשה להגיד שהלמ"ס מציג עליה רק בגלל עסקאות בדירות חדשות.

[yuvalganim]

לפני 15 שעות, farkash7 כתב:

בדיוק העסקה נחתמה. הקונה קיבל בלון בלי ריבית, מה זה משנה את העובדות?
הוא קנה את הדירה במחיר הנקוב.
אולי ללמ"ס יש אג'נדה אבל גם לך יש אג'נדה לא קטנה.

בדירות חדשות לא תראה ירידת מחירים על הנייר. תקבל הטבות בדמות בלון חינם/מטבח או כל שקר אחר.
כן זה טריק של הקבלנים בשת"פ עם הבנקים (הגופים המלווים), אבל מה אתה רוצה? זה חוקי, זו דרך לעודד קונים שיושבים על הגדר ולא לפגוע במחיר המוצר.
רוצה מציאות? ביד 2 אולי, למוכרים פרטיים לחוצים יש פחות יכולת לדחות את הנורא מכל היום כי הריביות גבוהות מאוד.

 

איזו אג'נדה יש לי? לדעת את האמת? אחלה אג'נדה.

מה שהקבלנים עושים זה חוקי ואתה לא תראה אותי אומר על זה מילה רעה, אבל אני לא מבין מה קשורה הטענה הזאת?

אז אם סיימת לנסות להסית את הדיון למקום אחר, בוא נתמקד בעיקר.

העיקר הוא שהמדידה אינה מהימנה נקודה.

איך בכלל אפשר להשוות מחיר ממוצע של דירה על פי החדרים שבה? אתה בכלל מבין את האבסורד? יש דירת 3 חדרים שהיא 50 מטר ויש דירה 3 חדרים 100 מטר, למה שהמחיר שלהן יהיה זהה?

צעד ראשון ונכון יהיה להציג מחיר ממוצע למטר לדירות חדשות ולדירות יד 2. משם נתקדם.

מי שמחביא נתונים הוא מי שרוצה להסתיר את האמת, אני נגד.

[stum]

לא הבנתי.

 

כל עוד המחיר עולה:

- המדינה והרשות המקומית ירויחו יותר ממיסים 

- הבנק מוכר הלוואה גדולה יותר לרוכש ולכן מרוויח יותר על עלות ההלוואה

- הקבלן או המוכר מרוויח יותר (ולעיתים שוכח שהיום הוא המוכר, מחר הוא הקונה)

- העורך דין, משרד התיווך, ירוויחו יותר

 

כווווולללם מרוויחים. חוץ מהקונה. אבל כשיש 67% בעלי דירה.

ורק 31% שוכרים שאינם בעלי דירה. שלא מאוגדים. אין להם ייצוג בממשלה על ידי אף מפלגה. שקופים אמיתיים.

 

באיזה סנריו אתה רואה שמישהו ירצה פה ירידת מחירים ? או אפילו מצג של

יותר מזה, גם אם יתחילו ירידות - יש הרבה מאוד גופים, חזקים מאוד, שיעשו הרבה מאוד כדי שזה לא יקרה.

ואם בנקים יצטרכו לפרוס הלוואות ל40 שנה - יעשו את זה.

ואם בנקים יידרשו לוותר על כמה חודשים ללא החזר - יעשו את זה.

ואם פתאום יהיה חוק חדש שאומר ש20% מכספי הפנסיה מחוייבים ללכת למסלול שבו דרך-לא-דרך הכסף יממן בעלי חוב משכנתא - יעשו את זה.

 

השווי של כל כך הרבה חברות אנשים ומוסדות תלוי בשווי המנופח הזה ש"להפיל" את השוק יידרוש אירוע קטסטרופה.

מצד שני בהינתן ההתפתחות של האירועים שקורים בצפון המדינה זה לא נראה רחוק.

 

[אלפרד חיות]

נחשפתי לכתבה המדהימה הזאת: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/830100

במידה והנתונים נכונים, ורוב עסקאות שמתפרסמות בחוץ של 10/90 עובדות ככה, זה אומר ששוק הנדלן פה הופך להיות שוק אופציות.

קנה דירה במחיר X, אם מחיר הדירה ירד ב-10% שווה לך לא להשלים את העסקה, ולרכוש מחדש בזול יותר (בהתאם למחיר שוק) -  דבר זה יגרור מפולת של דירות נוספות שימכרו מאותה סיבה, אם מחיר הדירה יעלה, הרווחת דירה שקיבעת במחיר בעת שערך הדירה בחוץ עלה.

 

כך או כך, בהנחה שמחיר דירה עומד על 3M (ורוב הדירות נמכרות בפחות בטח בפריפריה) , מחיר האופציה המקסימאלית נע עד 300K, לא מעט אבל לא סוף העולם לאנשים שיש להם קצת הון.

 

 

[stum]

הלוואה להון עצמי גרסאת הקבלן.

שמע - מדהים.

 

[avargel]

לפני 54 דקות, אלפרד חיות כתב:

קנה דירה במחיר X, אם מחיר הדירה ירד ב-10% שווה לך לא להשלים את העסקה, ולרכוש מחדש בזול יותר

 

לא הבנתי מאיפה הבאת את זה

ברגע שהרוכש חתם על החוזה, נגמר

 

אין כזה דבר "לא להשלים את העסקה"

[Lior_Django]

לפני שעתיים, stum כתב:

לא הבנתי.

 

כל עוד המחיר עולה:

- המדינה והרשות המקומית ירויחו יותר ממיסים 

- הבנק מוכר הלוואה גדולה יותר לרוכש ולכן מרוויח יותר על עלות ההלוואה

- הקבלן או המוכר מרוויח יותר (ולעיתים שוכח שהיום הוא המוכר, מחר הוא הקונה)

- העורך דין, משרד התיווך, ירוויחו יותר

 

כווווולללם מרוויחים. חוץ מהקונה. אבל כשיש 67% בעלי דירה.

ורק 31% שוכרים שאינם בעלי דירה. שלא מאוגדים. אין להם ייצוג בממשלה על ידי אף מפלגה. שקופים אמיתיים.

 

באיזה סנריו אתה רואה שמישהו ירצה פה ירידת מחירים ? או אפילו מצג של

יותר מזה, גם אם יתחילו ירידות - יש הרבה מאוד גופים, חזקים מאוד, שיעשו הרבה מאוד כדי שזה לא יקרה.

ואם בנקים יצטרכו לפרוס הלוואות ל40 שנה - יעשו את זה.

ואם בנקים יידרשו לוותר על כמה חודשים ללא החזר - יעשו את זה.

ואם פתאום יהיה חוק חדש שאומר ש20% מכספי הפנסיה מחוייבים ללכת למסלול שבו דרך-לא-דרך הכסף יממן בעלי חוב משכנתא - יעשו את זה.

 

השווי של כל כך הרבה חברות אנשים ומוסדות תלוי בשווי המנופח הזה ש"להפיל" את השוק יידרוש אירוע קטסטרופה.

מצד שני בהינתן ההתפתחות של האירועים שקורים בצפון המדינה זה לא נראה רחוק.

 

 

בשלב מסוים ייגמר הכסף לרוכשים הפוטנציאלים.

יש שיאמרו שאנחנו כבר שם.

 

ואם אנשים "יתאבדו" על משכנתאות, יישאר להם פחות לשאר הצרכים שלהם..

[אלפרד חיות]

לפני שעתיים, avargel כתב:

 

לא הבנתי מאיפה הבאת את זה

ברגע שהרוכש חתם על החוזה, נגמר

 

אין כזה דבר "לא להשלים את העסקה"

בדרך כלל בחוזים של רכישה מקבלן, מוסיפים תנאי, שאם הרוכש מתחרט, הוא מאבד 10% מהמקדמה שהוא שם.

[netanel1014]

לפני 4 שעות, אלפרד חיות כתב:

נחשפתי לכתבה המדהימה הזאת: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/830100

במידה והנתונים נכונים, ורוב עסקאות שמתפרסמות בחוץ של 10/90 עובדות ככה, זה אומר ששוק הנדלן פה הופך להיות שוק אופציות.

קנה דירה במחיר X, אם מחיר הדירה ירד ב-10% שווה לך לא להשלים את העסקה, ולרכוש מחדש בזול יותר (בהתאם למחיר שוק) -  דבר זה יגרור מפולת של דירות נוספות שימכרו מאותה סיבה, אם מחיר הדירה יעלה, הרווחת דירה שקיבעת במחיר בעת שערך הדירה בחוץ עלה.

 

כך או כך, בהנחה שמחיר דירה עומד על 3M (ורוב הדירות נמכרות בפחות בטח בפריפריה) , מחיר האופציה המקסימאלית נע עד 300K, לא מעט אבל לא סוף העולם לאנשים שיש להם קצת הון.

 

 

על מה אתה מדבר.. מי יתן לך לא לסגור את העסקה? 

אנשים קונים דירה לא רק בגלל המחיר. יש הרבה מאוד פרמטרים כמו מיקום , גודל הדירה וכו' מעבר לחוזה שהם חתומים.

וגם את החוזה לא סתם סוגרים לכל מי שרוצה. יש ערבים ועוד המון דברים. אנשים יגיעו למצב שתיהיה להם משכנתא ל40 שנה ואפילו ל50 ואת החוב הילדים ירשו . הבועה הזאת מורכבת מככ הרבה עסקנים וחברות חזקות שכבר בלתי אפשרי לפוצץ אותה. 

 

[avargel]

לפני 50 דקות, אלפרד חיות כתב:

בדרך כלל בחוזים של רכישה מקבלן, מוסיפים תנאי, שאם הרוכש מתחרט, הוא מאבד 10% מהמקדמה שהוא שם.

 

נער הייתי גם זקנתי

רכשתי גם מכרתי

 

לא מכיר כזה סעיף, אף לא בחוזה אחד

[Ziv]

ברוב החוזים מקבלן שרני ראיתי מצויין שעלות הפרת חוזה היא 100 אש"ח. 

זו גם סוג של "הבטחה" לקונה לכך שהקבלן בטוח בעצמו שמחירי הדירות בפרויקט שלו יעלו ככל שיתקרב למועד האכלוס, ולכן אין לו בעיה לקנות אותך בחזרה ולמכור ביוקר לאחר מכן.