עליות המחירים בישראל בפעם המי יודע כמה, לדעתכם המחאה החברתית תחזור לעונה שנייה? (ואם כן- מוצלחת)?

[m3x7r3m3]

יש הרבה טענות, כי מישהו מצד אחד לא מבין למה אדם עם 3 דירות בממוצע יותר מסוכן כלכלית מאדם עם דירה אחת, אבל מצד שני חושב שהוא יותר חכם מהרגולטור.

דיסוננס כבד. ודיסוננס כבד מייצר הרבה הסברים על טעויות בסיסיות.

כמו טעות בסיסית שהוא לא יודע בכלל איזה מסמכים הבנק דורש ומקבל, ואז הוא טוען שמידע שנמצא במסמכים האלה בכלל לא מעניין את הבנק.

 

אבל כל זה התחיל מזה שאמרתי שלא הגיוני שכ-ו-ל-ם צריכים הון עצמי מזומן, ולשלם את חלק הדירה מההון העצמי (25%, 30%, 50% כל אחד ורמת המימון שלו), אבל ספציפית איזה משקיע שקונה דירה נוספת, ומחזיק דירה שעדיין ממושכנת, לא צריך הון עצמי בכלל, הוא יכול לקחת הלוואה זולה שמיועדת לדיור שתחשב כהון עצמי, ואז הוא יכול להגיע לרמת מימון של 100% על דירה מסוימת או אפילו על 2.

אני גם טוען שהפרצה הזו, מקלה על מי שיש לו דירה לקנות עוד 2, ולמי שיש לו 2 לקנות עוד 3 וכן הלאה.

ואז למעשה אתה עובד נורא נורא קשה להגיע לדירה הראשונה במימון של 75%, ואז משם אתה בקלות "מתגלגל" הלאה לדירה שנייה, שלישית, רביעית, וחמישית.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

לפני 7 דקות, Gosser1860 כתב:

יש מצב שכל אחד מכם יגיד מה הוא מנסה לטעון? משפט אחד, שניים.

בעצמי כבר התחלתי להתבלבל.

אני אומר שההיגיון הכלכלי אומר שאם אפשר לממן דירה אחת ב- 75% LTV, אפשר לממן כמה שרוצים דירות בשיעור המימון הזה. לכן, לאפשר למשקיעים לקחת מימון של 75% על כל הפורטפוליו שלהם הוא מצב תקין לגמרי.

 

 

ציטוט

המזומן שאתה מביא, אכפת לבנק, הוא דורש לראות איפה הכסף הזה נמצא כדי לאשר אישור עקרוני, ובשיעור מימון מקסימלי (75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה נוספת) הוא גם דורש שאתה תשלם את הכסף הזה קודם, לפני שהוא בכלל מאשר את המשכנתא עצמה.

שוב- למה זה אכפת לבנק?

[m3x7r3m3]

לפני 8 דקות, BarryG כתב:

אני אומר שההיגיון הכלכלי אומר שאם אפשר לממן דירה אחת ב- 75% LTV, אפשר לממן כמה שרוצים דירות בשיעור המימון הזה. לכן, לאפשר למשקיעים לקחת מימון של 75% על כל הפורטפוליו שלהם הוא מצב תקין לגמרי.

 

בהתעלמות ילדותית מכך שהסיכון לדירה אחת, הוא לא הסיכון ל-3 דירות, והוא לא הסיכון ל-10 דירות.

היגיון כלכלי, בוודאי.

 

לפני 8 דקות, BarryG כתב:

שוב- למה זה אכפת לבנק?

 

הייתי מסביר לך למה הבנק דורש שאתה תשלם קודם מההון העצמי שלך כדי לגדר סיכון, אבל לא נראה לי שתבין. דברים הרבה יותר פשוטים לא הבנת קודם.

 

לבנק אגב אכפת בדיוק מאותה סיבה שבשביל לקבל אישור עקרוני, הוא רוצה לראות תדפיסים איפה הכספים נמצאים.

ואחרי זה הבנק גם אומר לך שבשביל לחתום ולקבל את המשכנתא עצמה אתה גם תצטרך לפדות את כל הכספים האלה וגם לשלם אותם, וכשאנחנו מדברים על אחוזי המימון המקסימליים זה גם לא נתון לשאלה או לדיון בכלל.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

לפני 8 דקות, m3x7r3m3 כתב:

בהתעלמות ילדותית מכך שהסיכון לדירה אחת, הוא לא הסיכון ל-3 דירות, והוא לא הסיכון ל-10 דירות.

היגיון כלכלי, בוודאי.

אני מסכים שיש הבדל בסיכון בין מישהו שמחזיק את הדירה שלו לבין משקיע, אבל מנגד בהשקעה בהרבה דירות יש יתרון של פיזור. בכל מקרה, 75% מימון מאפשר מרווח ביטחון גדול. אני כמובן שמח שעברנו לדבר על היגיון כלכלי, הסיכון שהלווה לא יעמוד בהחזר החוב או ששווי הבטוחה יירד מתחת לרמת החוב, במקום להשתמש בטיועני רגולציה או טיעונים חסרי היגיון.

ציטוט

 

הייתי מסביר לך למה הבנק דורש שאתה תשלם קודם מההון העצמי שלך כדי לגדר סיכון, אבל לא נראה לי שתבין. דברים הרבה יותר פשוטים לא הבנת קודם.

 

לבנק אגב אכפת בדיוק מאותה סיבה שבשביל לקבל אישור עקרוני, הוא רוצה לראות תדפיסים איפה הכספים נמצאים.

ואחרי זה הבנק גם אומר לך שבשביל לחתום ולקבל את המשכנתא עצמה אתה גם תצטרך לפדות את כל הכספים האלה וגם לשלם אותם, וכשאנחנו מדברים על אחוזי המימון המקסימליים זה גם לא נתון לשאלה או לדיון בכלל.

 

אתה מתחמק מהשאלה בפעם השלישית, וברור למה- אין בזה שום היגיון כלכלי, כל עוד הבנק מעריך ששוי הדירה נכון, לא מעניין אותו איך מימנת את חלק ההון העצמי.

[m3x7r3m3]

לפני 26 דקות, BarryG כתב:

אני מסכים שיש הבדל בסיכון בין מישהו שמחזיק את הדירה שלו לבין משקיע, אבל מנגד בהשקעה בהרבה דירות יש יתרון של פיזור. בכל מקרה, 75% מימון מאפשר מרווח ביטחון גדול. אני כמובן שמח שעברנו לדבר על היגיון כלכלי, הסיכון שהלווה לא יעמוד בהחזר החוב או ששווי הבטוחה יירד מתחת לרמת החוב, במקום להשתמש בטיועני רגולציה או טיעונים חסרי היגיון.

 

סלח לי אבל זה דיון ילדותי מאוד, לדעת BarryG רמת מימון של 75% מאפשרת מרווח ביטחון מספק.

כאמור הדעה שלך, ושלי, ושל גוסר (סליחה גוסר) לא רלוונטית, בוודאי כשאין בפנינו את כלל הנתונים.

 

פיזור במקרה של דירות להשכרה זה רע, לא טוב.

זה מגדיל הוצאות נלוות (במקום ביטוח דירה אחד צריך ביטוח אחד לכל דירה, במקום ביטוח חיים למשכנתא אחת צריך ביטוח אחד לכל דירה).

זה מגדיל סיכוי לזמנים שאין תפוסה לדירה, לדירה בבעלות עצמית אין את הבעיה הזו בכלל, בדירה להשכרה זה משהו שהם צריכים לקחת בחשבון.

עכשיו מה קורה אם למשקיע פתאום אין שוכר במשך חודשיים? (רוב חברות הביטוח אגב אומרות שבמצב כזה - אין לך ביטוח דירה), ואם הוא כבר ניצל את ההטבה של פטור מארנונה כשהדירה ריקה (שהרי זו הטבה שמגיעה אחת לכמה שנים רק).

 

לדוגמה בראש העין לפני 4 שנים, משקיעים שקנו בשכונה B חיפשו שוכרים בטירוף, בעלי מקצוע שאלו אותנו למה אנחנו עוברים לגור בשכונת רפאים, מחירי השכירות היו כנראה בין הנמוכים באיזור המרכז, בטח דרומית לנתניה וצפונית לרחובות.

הייתה משקיעה אחת שנתקעה עם דירת פנטהאוס ענקית, הציעה לנו לשלם את גובה ההוצאות שלה (החזר משכנתא, ביטוחים וכו') כלומר 0% רווח, רק לא להתקע עם דירה ריקה. היה לה טיימר, שבועיים לאחר מכן נגמרת לה ההטבה של פטור מארנונה לדירה ריקה, המזל הגדול שלה הוא שהיא הייתה משקיעה סולידית, יחסית, בית פרטי למגורים בלי משכנתא בכלל, דירה להשכרה בפתח תקווה מושכרת ומשכנתא חלקית (לקחה 50% נשאר לה בערך 30%), והפנטהאוס הזה בראש העין, עם משכנתא 50%.

 

סיפור אחר, דופלקס בפתח תקווה, בעל הדירה נתן למישהו אחר מהבניין לנהל בשבילו את כל ההשכרה והכל, נתקע עם שוכרים שגם עשו נזקים בדירה (לטענת ה"מנהל" ב-100K, לא יודע כמה נכון) וגם שיחקו עם התשלומים, חודשיים כן, חודש לא, וכו'. כשאנחנו הגענו לראות את הדירה, היא עמדה ריקה כבר 4 חודשים, וזה אחרי שבעל הדירה לא קיבל תשלום על עוד 3 או 4 חודשים (כלומר לא היה לו הכנסות עליה 7-8 חודשים).

 

רוצה עוד סיפורים? יש לי מלא.

עכשיו לא הגעתי לסיפורים הממש פיקנטיים של חריש וצור יצחק.

עכשיו אני לא יודע איזה דירות להשקעה אתה מדמיין שאפשר לקנות ב-1.4M, אבל זה אפילו לא בראש העין.

 

עכשיו קח במקום הראשונה משקיע אחר, אבל בלי הטווח ביטחון הזה, אחרי כמה חודשים או שנה הוא קורס, לא מצליח לשלם משכנתאות וארנונה על כל הדירות שלו. וכשהוא קורס, כל הפורטפוליו שלו קורס אחד אחרי השני. והדבר האחרון שהבנק רוצה, זה לממש את הדירה, זה בשבילם עבודה, הוצאות, לפעמים אפילו טענות משפטיות וערעורים וכו', בזמן הזה הם לא מקבלים כסף על ההלוואה שלהם.

 

ככה שככל שיש לך יותר דירות להשכרה, אתה מגדיל את הסיכוי לדירה ריקה, אתה מגדיל את הסיכוי לשוכר בעייתי, וזה אומר שככל שיש לך יותר דירות להשכרה אתה מגדיל את הסיכון שלך בתור לווה.

 

לפני 26 דקות, BarryG כתב:

אתה מתחמק מהשאלה בפעם השלישית, וברור למה- אין בזה שום היגיון כלכלי, כל עוד הבנק מעריך ששוי הדירה נכון, לא מעניין אותו איך מימנת את חלק ההון העצמי.

 

לא נכון, אתה פשוט לא מכיר כדי להבין שאתה טועה.

זה אגב לא בא במקום הערכת שווי הדירה (מקבלן זה עובד קצת אחרת, מיד 2 הם דורשים שמאי שמקובל עליהם שיעריך את הדירה), בנוסף לזה, הם עדיין דורשים לראות את ההון העצמי, ובשביל לקבל את המשכנתא גם שתשלם את ההון העצמי.

 

אם אתה רוצה לממן את ההון העצמי שלך בעזרת הלוואה - תפאדל, אבל זו לא תהיה הלוואה בנקאית לדיור, לא לדירה ראשונה, לא למשפר דיור, ועכשיו גם לא למשקיעים.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

אני ממשיך לספור התחמקויות, הפעם התחמקות רביעית. במה שרשמת עכשיו כתבת שהוא דורש, שוב לא הסברת למה.

למה הבנק דורש לראות מזומן בעת לקיחת משכנתא?

 

עריכה: אני מתעלם בכוונה מהדברים שרשמת לגבי סיכון, זה דיון טוב, אבל אני רוצה להתמקד בסלע המחלוקת. אפשר לפתוח דיון אחר לגבי סיכון של דירות להשכרה ואיך גורמים מממנים אמורים לראות את זה.

 

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי BarryG

[m3x7r3m3]

להגיד לך שאתה טועה זו לא התחמקות, זה להגיד לך שאתה טועה.

אם היית קורא את "המגילות", אולי לפחות היית מבין שהצגתי לפחות 2-3 טעויות שלך.

כמו שאמרתי קודם הדיסוננס חזק.

 

אתה בכוונה מתעלם מכל מה שלא נוח לטיעונים שלך.

 

כאמור:

לפני כשעה, m3x7r3m3 כתב:

הייתי מסביר לך למה הבנק דורש שאתה תשלם קודם מההון העצמי שלך כדי לגדר סיכון, אבל לא נראה לי שתבין. דברים הרבה יותר פשוטים לא הבנת קודם.

 

לבנק אגב אכפת בדיוק מאותה סיבה שבשביל לקבל אישור עקרוני, הוא רוצה לראות תדפיסים איפה הכספים נמצאים.

ואחרי זה הבנק גם אומר לך שבשביל לחתום ולקבל את המשכנתא עצמה אתה גם תצטרך לפדות את כל הכספים האלה וגם לשלם אותם, וכשאנחנו מדברים על אחוזי המימון המקסימליים זה גם לא נתון לשאלה או לדיון בכלל.

 

אגב לא ברור לך מה ההיגיון הכלכלי בזה?

נניח מה ההיגיון הכלכלי בכך שהלוואה מהקרן השתלמות אתה יכול לקבל עד X אחוזים לקרן נזילה אבל Y אחוזים לקרן לא נזילה ברור לך?

או ההיגיון הכלכלי של הערת אזהרה לנכס משועבד, ברור לך או שלא?

 

שאלה קצרה אבל חשובה, אני טוען שבמצב אופטימלי LTV מתחשב לא רק בהאם זו דירה למגורים (מה נקרא בשפה העממית "ראשונה") או חלופית (מה נקרא "משפר דיור") או נוספת (מה נקרא "משקיע"), אלא גם באיזו עיר ושכונה הדירה נמצאת, סוג הדירה, היציבות הכלכלית של הלווים ועוד כל מיני פרמטרים, אתה טוען אחרת? כי מקודם רצית LTV Flat Rate 75%.

 

אבל מצד שני אפילו אתה מכיר בזה שפלאט רייט זה לא נכון:

  

לפני 47 דקות, BarryG כתב:

אני מסכים שיש הבדל בסיכון בין מישהו שמחזיק את הדירה שלו לבין משקיע

 

 

אגב דיסוננס:

לפני כשעה, BarryG כתב:

אני אומר שההיגיון הכלכלי אומר שאם אפשר לממן דירה אחת ב- 75% LTV, אפשר לממן כמה שרוצים דירות בשיעור המימון הזה. לכן, לאפשר למשקיעים לקחת מימון של 75% על כל הפורטפוליו שלהם הוא מצב תקין לגמרי.

 

אז מצד אחד אם אפשר לממן דירה אחת ב-75%, אז אפשר גם כמה שרוצים, אבל מצד שני, יש הבדל בסיכון.

משהו פה לא מתקמפל, או שאתה מבין שטעית?

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

לפני 23 דקות, m3x7r3m3 כתב:

להגיד לך שאתה טועה זו לא התחמקות, זה להגיד לך שאתה טועה.

זה התחמקות, שאלתי למה. התחמקות חמישית, אגב. נקבל תשובה?

 

ציטוט

שאלה קצרה אבל חשובה, אני טוען שבמצב אופטימלי LTV מתחשב לא רק בהאם זו דירה למגורים (מה נקרא בשפה העממית "ראשונה") או חלופית (מה נקרא "משפר דיור") או נוספת (מה נקרא "משקיע"), אלא גם באיזו עיר ושכונה הדירה נמצאת, סוג הדירה, היציבות הכלכלית של הלווים ועוד כל מיני פרמטרים, אתה טוען אחרת? כי מקודם רצית LTV Flat Rate 75%.

מסכים, כנראה הייתי צריך להסביר את עצמי יותר טוב לגבי ה- פלאט רייט (הכוונה שלי הייתה לעסקאות ממוצעות).

[sperial]

הערת אגב: בעבר, בגלל אי הבנת החומר, רכשתי דירה לפני שמכרתי את הקודמת. הבנק אפשר לי לשלם את התשלום הראשון באמצעות המשכנתא, אם כי זה הצריך איזו התרוצצות בען בץהבנק המלווה לבען הבנק בו התנהל חשבון הליווי של הבניה.

[David32]

לפני שעה, Gosser1860 כתב:

יש מצב שכל אחד מכם יגיד מה הוא מנסה לטעון? משפט אחד, שניים.

בעצמי כבר התחלתי להתבלבל.

 

 

אני לומד ליישם את זה:

ציטוט

הִקְשִׁיב בִּצְחוֹק עֲלֵי-שְׂפָתַיִם

לְלֶנְסקִי: לַהַט שִׂיחָתוֹ,

וְהֶגְיוֹנוֹ רוֹפֵף עֲדַיִן

וּבְרַק הָאֵשׁ בְּמַבָּטוֹ–

אוֹתוֹ בְּחִדּוּשָׁם הִפְלִיאוּ;

אֲבָל עָמַל עֲצֹר בְּפִיהוּ

אֶת הַמִּלָּה הָאַכְזָרִית,

וּבְתוֹךְ לִבּוֹ אָמַר: לַשְׁבִּית

אָשְׁרוֹ בִּן-רֶגַע אַךְ אִוֶּלֶת;

גַּם בִּלְעָדַי יָבֹא יוֹמוֹ;

יְחִי כָעֵת לְפִי תֻמּוֹ,

יִבְטַח עוֹד בִּשְׁלֵמוּת הַחֶלֶד;

נִסְלַח לַנֹּעַר הַנִּלְהָב

אֵשׁ עֲלוּמָיו, הֲזָיוֹתָיו.

ספוילר

He smiled at Lensky's conversation.
Indeed the poet's fervent speech,
His gaze of constant inspiration,
His mind, still vacillant in reach—
All these were new and unexpected,
And so, for once, Eugene elected
To keep his wicked tongue in check,
And thought: What foolishness to wreck
The young man's blissful, brief infection;
Its time will pass without my knife,
So let him meanwhile live his life
Believing in the world's perfection;
Let's grant to fevered youthful days
Their youthful ravings and their blaze.

 

[יבגניפ]

אני חושב שיש בנקים שמאפשרים לא לשלם את כל ההון העצמי או בכלל לפני שלוקחים משכנתא.

לא שזה משנה, כי אני לא מבין על מה אתם מתווכחים. סתם התגעגעתי 

[SlowRide]

נדמה לי שנותנים לך שנה וחצי משהו כזה. 

לפחות למי שיש דירה והוא רוצה למכור אותה כדי לשלם הון ראשוני.

[sperial]

מישהו כאן מבלבל בין שני דברים:

 

תשלום ראשון על ידי המשכנתא - עשיתי זאת לפני הרבה שנים, כאשר היתה לי במקביל גם משכנתא על דירה אחרת (נמכרה כעבור מספר שבועות והמשכנתא נפרעה). היתה פרוצדורה לא פשוטה, אבל הצילה אותי מתשלום פיצויי הפרת חוזה רכישה. לא יודע האם הדבר אפשרי בנוהל הנוכחי - מצריך בדיקה פרטנית, שכן יתכן שלקיום המשכנתא הקודמת היה חלק בעניין. אני באמת לא זוכר את הפרטים.

 

השנה וחצי  שהזכיר @SlowRide היא לעניין מס רכישה, אם הדירה הקודמת לא נמכרת תוך 18 חודשים היא נחשבת לדירה שניה ואז יש לשלם מס רכישה מלא.

[m3x7r3m3]

לפני 4 דקות, יבגניפ כתב:

אני חושב שיש בנקים שמאפשרים לא לשלם את כל ההון העצמי או בכלל לפני שלוקחים משכנתא.

לא שזה משנה, כי אני לא מבין על מה אתם מתווכחים. סתם התגעגעתי 

 

לא במימון מקסימלי, אם אתה לא במימון מקסימלי אז אפשרי ברוב הבנקים או אפילו כולם.

במימון מקסימלי אף פעם לא, באף בנק.

 

לפני 40 דקות, BarryG כתב:

זה התחמקות, שאלתי למה. התחמקות חמישית, אגב. נקבל תשובה?

 

התשובה נמצאת בדיוק בטקסט שהסכמת:

לפני 40 דקות, BarryG כתב:

מסכים, כנראה הייתי צריך להסביר את עצמי יותר טוב לגבי ה- פלאט רייט (הכוונה שלי הייתה לעסקאות ממוצעות).

 

שהרי ברור לך שלא כל העסקאות נולדו שוות.

אז בינתיים יש הבחנה בין עסקאות לפי רמת הסיכון שלהן בחלוקה ממוצעת לדירה ראשונה, משפרי דיור, ומשקיעים. או במילים שלהם דירת מגורים, חלופית, או נוספת.

 

עכשיו שברור לך שיש הבדל בסיכון ביניהן - למה אתה שואף לפלאט רייט של 75%? זה הפוך ממה שאתה צריך לשאוף, אתה צריך לשאוף ל-Breakdown של ה-LTV כמה שיותר, ולא לאחד כמה שיותר.

 

אז עכשיו שזה ברור, אמור להיות ברור לך גם למה הבנק רוצה לראות את הכסף שלך, לפני שהוא נותן לך כסף שלו - זה גידור סיכונים, אם קורה משהו, קורה משהו לכסף שלך ולא של הבנק. זה לא היה ברור עד עכשיו?

 

לפני 7 דקות, sperial כתב:

תשלום ראשון על ידי המשכנתא - עשיתי זאת לפני הרבה שנים, כאשר היתה לי במקביל גם משכנתא על דירה אחרת (נמכרה כעבור מספר שבועות והמשכנתא נפרעה). היתה פרוצדורה לא פשוטה, אבל הצילה אותי מתשלום פיצויי הפרת חוזה רכישה. לא יודע האם הדבר אפשרי בנוהל הנוכחי - מצריך בדיקה פרטנית, שכן יתכן שלקיום המשכנתא הקודמת היה חלק בעניין. אני באמת לא זוכר את הפרטים.

 

לא בתנאי מימון מקסימליים, אם אתה עם משכנתא ורוצה דירה חליפית ("משפר דיור") והמשכנתא החדשה תהיה ב-70% מימון, אתה תצטרך לקחת הלוואת גישור.

במימון נמוך יותר למשפרי דיור הם אולי יאפשרו לך בכל מיני תנאים. במימון מלא לא יאפשרו בשום תנאי.

 

לפני 10 דקות, sperial כתב:

השנה וחצי  שהזכיר @SlowRide היא לעניין מס רכישה, אם הדירה הקודמת לא נמכרת תוך 18 חודשים היא נחשבת לדירה שניה ואז יש לשלם מס רכישה מלא.

 

לא רק, לעניין דירה שנייה יש גם את אחוז המימון (70% מול 50%).

[sperial]

@m3x7r3m3כאמור זה היה לפני הרבה שנים, אאל"ט המשכנתא בסדר גודל 35-40% (אבל אל תסמוך על הזכרון בעניין זה, עברו יותר מדי שנים) וכל שוק הדיור ושוק המשכנתאות היו שונים מאלה של היום.  וכאמור, הפרוצדורה לא היתה טריוויאלית, אבל דפקה כמו שעון שויצרי.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי sperial