עליות המחירים בישראל בפעם המי יודע כמה, לדעתכם המחאה החברתית תחזור לעונה שנייה? (ואם כן- מוצלחת)?

[m3x7r3m3]

המיינדסט הזה קיים כאן לפחות ב-50 שנה האחרונות, ואף פעם לא הגענו למצב של דירות רק למאיון העליון, עד שהגיע אולמרט (ואחריו ביבי)

[DareDevil]

לפני 21 דקות, m3x7r3m3 כתב:

לא, אי אפשר, זה תקן, זה לא הגבלה.

 

אם מסירים הגבלות ייבוא, אז (בצדק) יטענו חקלאים שהתחרות אינה שוויונית.

נו ו? אז התחרות לא שיווינית כמו שאנחנו לא יכולים לייצר בעצמנו את האוכל אם 70 אחוז מהתעשייה בנויה על טרקטורים מסין או דלק מאמירויות או עובדים מתאילנד.

 

להתמקצע במה שאנחנו טובים, לייחד את מה שעושה את המדינה שלנו כטובה (מזג אוויר מדברי -מג'הול, זיתים, פרי הדר וחלב), לבצע את זה עם טכנולוגיות חדשות.

 

[wa11a]

לפני כשעה, m3x7r3m3 כתב:

ש היגיון סוציאליסטי (עזוב רגע אם נכון או לא) למצב של העדפה של ייצור מקומי, אין היגיון בכלל למצב של העדפה של ייצור חו"ל.

אין בזה שום היגיון סוציאליסטי. זה פוגע בעיקר בשכבות החלשות. יש בזה היגיון סוציאליסטי רק למי שרואה עקום.

[m3x7r3m3]

נו אז נניח שנאפשר לשופרסל 0% מיסים, אבל ליינות ביתן לא.

נשמע לך הגיוני?

Just now, wa11a כתב:

אין בזה שום היגיון סוציאליסטי. זה פוגע בעיקר בשכבות החלשות. יש בזה היגיון סוציאליסטי רק למי שרואה עקום.

 

מכסי מגן זה לגמרי קונסיסטנטי עם סוציאליזם.

זה שזה לא הגיוני בעיניך, או שיש לזה תופעות לוואי לא רצויות זה לא רלוונטי.

 

אבל זה כן הגיוני שאם אתה סוציאליסט אתה תהיה בעד מכסי מגן והעדפה של תוצרת מקומית.

[SlowRide]

לפני 24 דקות, m3x7r3m3 כתב:

המיינדסט הזה קיים כאן לפחות ב-50 שנה האחרונות, ואף פעם לא הגענו למצב של דירות רק למאיון העליון, עד שהגיע אולמרט (ואחריו ביבי)

זה לא אומר שצריך להישאר עם זה, ככה הגענו למצב הנוכחי.

סתם להוסיף דירות להיצע לא תמיד הולך, כי זה שבנית תילי תילים של דירות באיזה חור ליד כפרים ערביים לא ממש משפיע על מחירי הקניה והשכירות בגוש דן.

תכניות מפגרות של פוליטיקאים כמו מחיר למשתכן רק גורמות לעליה בבביקוש, כי יותר אנשים יכולים להיכנס ל"משחק" וכתוצאה מזה לעליית מחירים. להרוס שיכונים ולבנות באזורי ביקוש לוקח המון זמן, בינתיים המחירים ממשיכים לעלות והאנשים שגרים שם חיים בסרט ומבקשים הרבה כסף על הדירות המסריחות שלהם בגלל פוטנציאל עתידי. מה אפשר לעשות חוץ מלטפל בהיצע? לטפל בביקוש.

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2021 על ידי SlowRide

[m3x7r3m3]

לא כי פעם היה אטרקציה גדולה ללכת לגור בראש העין ליד כפר קאסם.

 

איך זה ש-50 שנה היה המיינדסט הזה, ולא הגענו למצב הזה, ופתאום כן הגענו? משהו קרה, משהו הטריג את זה.

[SlowRide]

מה הטריג את זה?

זה עדיין לא אטרקציה, הכל עלה כי... יותר מדי אנשים רוצים לקנות ואין מספיק.

 

[m3x7r3m3]

לפני 21 דקות, SlowRide כתב:

מה הטריג את זה?

 

התוכנית של אולמרט לגרום לאנשים לגור בפריפריה, ע"י זה שפשוט לא יבנו במרכז.

אם לפני זה הייתה עליית מחירים מתונה, בגלל שהיה קצת יותר ביקוש מהיצע, פתאום היה הרבה יותר ביקוש מהיצע לתקופה הזו.

כבר כתבתי על זה פעם, אם היה מחסור של 1X ואז 2X ואז 3X, פתאום זה קפץ למחסור של 9X ואז 12X ואז 15X וכו'.

 

ואז ממשלת נתניהו ב-2009 לא תיקנה את זה (כשעוד היה יחסית קל לתקן), ואז התוכנית של לפיד גם עשתה שום דבר בתחום.

 

לפני 21 דקות, SlowRide כתב:

זה עדיין לא אטרקציה, הכל עלה כי... יותר מדי אנשים רוצים לקנות ואין מספיק.

 

עליית המחירים בראש העין לא מסכימה איתך.

מפרסמים עכשיו דירות 4 חדרים בשכונות החדשות ב-2.5 מיליון, לפני שנה וחצי דירות 5 חדרים פה נמכרו ב-1.8.

לפני חצי שנה דירות 5 חדרים נמכרו ב-2.2, עכשיו זה 2.6 ומעלה.

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[SlowRide]

אם בראש העין המחירים עלו לשמיים, בגבעתיים כבר יצאו מהאטמוספירה. ובת"א הגיעו כבר לגלקסיה אחרת. ככה ש"אטרקציה" זה מונח יחסי.

לפני 29 דקות, m3x7r3m3 כתב:

 

התוכנית של אולמרט לגרום לאנשים לגור בפריפריה, ע"י זה שפשוט לא יבנו במרכז.

אם לפני זה הייתה עליית מחירים מתונה, בגלל שהיה קצת יותר ביקוש מהיצע, פתאום היה הרבה יותר ביקוש מהיצע לתקופה הזו

זה באמת מהלך מטומטם במיוחד אבל בהינתן המצב כיום, קשה להאמין שאפשר להדביק את הפערים בפרק זמן סביר וכדי לא להגיע למצבים יותר קיצוניים צריך פתרונות מכיוון אחר.

[m3x7r3m3]

לפני 3 דקות, SlowRide כתב:

אם בראש העין המחירים עלו לשמיים, בגבעתיים כבר יצאו מהאטמוספירה. ובת"א הגיעו כבר לגלקסיה אחרת. ככה ש"אטרקציה" זה מונח יחסי.

 

כבר שמעתי מיותר מבעל מקצוע אחד בתחומי הנדל"ן שמי שבגבעתיים נהיה לו יקר עובר לרמת גן, אלו מרמת גן לפתח תקווה, מפתח תקווה לראש העין.

 

אני לא מכיר את המחירים עד כדי כך בפתח תקווה ורמת גן וגבעתיים, אבל הם טוענים שבראש העין העלייה (באחוזים) יותר גבוהה.

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

זה באמת מהלך מטומטם במיוחד אבל בהינתן המצב כיום, קשה להאמין שאפשר להדביק את הפערים בפרק זמן סביר וכדי לא להגיע למצבים יותר קיצוניים צריך פתרונות מכיוון אחר.

 

על זה נאמר - אבן שטיפש אחד זרק לבאר וכו'

[BarryG]

m3x7r3m3, בוא נתחיל את הדיון שלנו מהתחלה כי הוא קצת התבלגן.

נתחיל מעולם בלי רגולציה שמה ששולט בו זה רק היגיון כלכלי. יש לנו יישות שיודעת לתת הלוואות בכל תחום אם תאבון סיכון מסויים. מה שהיא בוחנת זה היחס בין שווי הבטוחה לגובה ההלוואה, ככל שהבטחה מסוכנת יותר כך היא רוצה יחס LTV נמוך יותר. במצב כזה לא אכפת לה איך מימנת את הנכסים שלך כל עוד ה- LTV נשמר לפי מה שהיא הגדירה. רוצה לקנות דירה ב- 2 מיליון ש"ח? מעולה, היא מוכנה לתת 70%, תביא 30% מהבית. מה זה 30%? לא מעניין אותה, אבל זה צריך להיות שווי שמתחת ל- LTV שהיא הגדירה לעצמה לכל סוג נכס. אם הבאת תיק מניות, ונניח שהיא מוכנה להלוות מולו 50%, אז אתה צריך להביא תיק של 1.2 מיליון. היא משעבדת את התיק ואת הדירה, ואז יש לה שווי בטוחות 3.2 מיליון וחוב של 2 מיליון. היא רואה דירה בשווי 2 מול חוב 1.4 ותיק מניות בשווי 1.2 מול חוב 0.6 מיליון. 

עכשיו נניח שלא כל ישות שיודעת לתת הלוואות יודעת לתת הלוואה כנגד כל סוג נכס. אין פה ממש הבדל- יש ישות שמוכנה לתת 70% כנגד דירה, וישות שמוכנה לתת 50% נגד תיק מניות. אתה הולך לישות השניה, מביא תיק של 1.2 מיליון, מקבל 600 אלף, הולך ליישות הראשונה ומציג לה את זה כהון עצמי לדירה. מבחינתך אין הבדל ביחס למצב העולם הקודם.

עכשיו תכניס את הרגולציה הישרלאית- בנק ישראל בא ואומר לבנקים, בגלל שעשיתם בלגן בשנות ה- 80, אני אוסר לתת הלוואות כנגד ניירות ערך שנסחרים בבורסה. ראינו שעל זה אפשר להתגבר, אפשר לקחת הלוואות שלא מבנקים כנגד תיקי השקעות כאלה. עוד הוא בא ואומר, אני רוצה להוריד את הביקוש של משקיעים בדירות מהשוק, אז אני אוסר להשתמש בהון עצמי של דירה קיימת למימון דירה חדשה. אז האם יש בזה היגיון כלכלי? שום היגיון. יותר מזה, גם פה יש חברות לא בנקאיות שישמחו לתת לך הלוואה כנגד דירה קיימת, ואתה יכול ללכת עם זה לבנק כהון עצמי למשכנתא על דירה אחרת.

[SlowRide]

בגבעתיים דירות 3 חדרים חדשות מתחילות ב2.7 מליון. בשביל 5 חדרים רגילה, לא פנטהאוז, צריך להגיע למחוזות ה4 מליון (ממה שאני רואה אצל כל מיני מתווכים) אז המצב אצלכם יחסית בסדר. 

הרבה אנשים מבינים שזה לא בשבילם הולכים למקומות כמו ראש העין וזה מעלה את הביקוש שם ואיתו את המחיר.

לפני 6 דקות, m3x7r3m3 כתב:

 

כבר שמעתי מיותר מבעל מקצוע אחד בתחומי הנדל"ן שמי שבגבעתיים נהיה לו יקר עובר לרמת גן, אלו מרמת גן לפתח תקווה, מפתח תקווה לראש העין.

 

אני לא מכיר את המחירים עד כדי כך בפתח תקווה ורמת גן וגבעתיים, אבל הם טוענים שבראש העין העלייה (באחוזים) יותר גבוהה.

 

[m3x7r3m3]

לפני 19 דקות, BarryG כתב:

נתחיל מעולם בלי רגולציה שמה ששולט בו זה רק היגיון כלכלי. יש לנו יישות שיודעת לתת הלוואות בכל תחום אם תאבון סיכון מסויים. מה שהיא בוחנת זה היחס בין שווי הבטוחה לגובה ההלוואה, ככל שהבטחה מסוכנת יותר כך היא רוצה יחס LTV נמוך יותר. במצב כזה לא אכפת לה איך מימנת את הנכסים שלך כל עוד ה- LTV נשמר לפי מה שהיא הגדירה. רוצה לקנות דירה ב- 2 מיליון ש"ח? מעולה, היא מוכנה לתת 70%, תביא 30% מהבית. מה זה 30%? לא מעניין אותה, אבל זה צריך להיות שווי שמתחת ל- LTV שהיא הגדירה לעצמה לכל סוג נכס. אם הבאת תיק מניות, ונניח שהיא מוכנה להלוות מולו 50%, אז אתה צריך להביא תיק של 1.2 מיליון. היא משעבדת את התיק ואת הדירה, ואז יש לה שווי בטוחות 3.2 מיליון וחוב של 2 מיליון. היא רואה דירה בשווי 2 מול חוב 1.4 ותיק מניות בשווי 1.2 מול חוב 0.6 מיליון. 

 

למה? כי זה נוח לך?

המציאות היא עם רגולציה, שהרגולציה קבעה לדירה ראשונה צריך 30% כסף מזומן.

את אף אחד בסיטואציה הזו לא מעניין שהבנק היה מוכן להלוות לך בלי מזומן אלא על סמך הקרן השתלמות שלך.

אותה רגולציה גם איפשרה לך בתור משקיע להשתמש בשווי הנדל"ן הקיים, כהון עצמי לצורך דירה נוספת, זה הרגולציה איפשרה. לא היית חייב כסף מזומן.

 

עכשיו מפה, חייב לפחות להשוות את התנאים, או שאתה מאפשר לגופים המלווים הון עצמי לדירה ראשונה, שהוא לא רק כסף מזומן, או שלמשקיע זה גם הופך להיות רק כסף מזומן.

 

לפני 19 דקות, BarryG כתב:

עכשיו נניח שלא כל ישות שיודעת לתת הלוואות יודעת לתת הלוואה כנגד כל סוג נכס. אין פה ממש הבדל- יש ישות שמוכנה לתת 70% כנגד דירה, וישות שמוכנה לתת 50% נגד תיק מניות. אתה הולך לישות השניה, מביא תיק של 1.2 מיליון, מקבל 600 אלף, הולך ליישות הראשונה ומציג לה את זה כהון עצמי לדירה. מבחינתך אין הבדל ביחס למצב העולם הקודם.

 

בטח שיש הבדל! ופירטתי אותו קודם, לך תקרא.

 

לפני 19 דקות, BarryG כתב:

עכשיו תכניס את הרגולציה הישרלאית- בנק ישראל בא ואומר לבנקים, בגלל שעשיתם בלגן בשנות ה- 80, אני אוסר לתת הלוואות כנגד ניירות ערך שנסחרים בבורסה. ראינו שעל זה אפשר להתגבר, אפשר לקחת הלוואות שלא מבנקים כנגד תיקי השקעות כאלה. עוד הוא בא ואומר, אני רוצה להוריד את הביקוש של משקיעים בדירות מהשוק, אז אני אוסר להשתמש בהון עצמי של דירה קיימת למימון דירה חדשה. אז האם יש בזה היגיון כלכלי? שום היגיון. יותר מזה, גם פה יש חברות לא בנקאיות שישמחו לתת לך הלוואה כנגד דירה קיימת, ואתה יכול ללכת עם זה לבנק כהון עצמי למשכנתא על דירה אחרת.

 

זה בכלל לא העניין ואני מקבל הרגשה שאתה בורח מהדיון הנכון כי אין לך תשובה.

עזוב היגיון כלכלי, חוסר שוויון מוחלט בין הדרישות לדירה ראשונה ודירה להשקעה.

לאחת אתה חייב כסף מזומן בכיס נקודה, לא בכיס לא תקבל.

לאחת אתה יכול להשתמש באקוויטי שנמצא על העץ, לא כסף מזומן, אפילו לא חייב להיות נזיל.

 

לגיטימי? לא, אפליה? בוודאי

 

אגב אני רוצה לראות איזה בנק יאפשר לך בחופשיות שגוף חוץ בנקאי ירשום הערת אזהרה על הדירה הקיימת (שכמובן לבנק יש הערת אזהרה כבר על הדירה כי יש עליה משכנתא).

 

עכשיו נחזור להיגיון הכלכלי, מה ההיגיון הכלכלי בכך שרוכש דירה ראשונה מחויב ל-25% הון עצמי, משקיע ל-50% על הנכס השני ומעלה, אבל בקומבינה מיוחדת הוא יכול לרדת מתחת ל-50%?

לפני 22 דקות, SlowRide כתב:

בגבעתיים דירות 3 חדרים חדשות מתחילות ב2.7 מליון. בשביל 5 חדרים רגילה, לא פנטהאוז, צריך להגיע למחוזות ה4 מליון (ממה שאני רואה אצל כל מיני מתווכים) אז המצב אצלכם יחסית בסדר. 

הרבה אנשים מבינים שזה לא בשבילם הולכים למקומות כמו ראש העין וזה מעלה את הביקוש שם ואיתו את המחיר.

 

בסדר זה יחסי 🤣

עריכה אחרונה ב-10 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[יבגניפ]

העליה עד כמה שאני יודע גם בתל אביב היא יותר מתונה, אם בכלל, כי מלכתחילה המחירים במרכז העיר הם כבר איזה 50,000 - 60,000 למטר. רק בשביל הפרופורציה, ברמת גן באזורים שקרובים לגבעתיים המחירים הם בין 30000 ל-35000 למטר, וליד הפארק זה כנראה אפילו יותר יקר (לא בטוח למה אבל זה כבר דיון אחר). כמובן בכל אחת מהערים ראשי העיר גם מתנגדים לפינוי בינוי, לפחות בביניינים בודדים, כי זה לא משתלם להם כלכלית, ובשביל הפרופורציה, אני מכיר אישית דוגמאות לכמה פרויקטי פינוי בינוי שמהיום שהקבלן התחיל את התהליך ועד לסיום הבניה בערך לקח 8 שנים. 

 

איך שזה נראה כרגע, בטבעת הצמודה יחסית למרכז תל אביב, עם חיבור סביר בתחבורה ציבורית בעתיד הנראה לעין - בעיקר גבעתיים ורמת גן - המחירים רק ימשיכו לעלות. למרות שאני בספק שזה אי פעם יגיע לסכומים הלא הגיוניים של הצפון הישן.

 

 

 

[BarryG]

לפני כשעה, m3x7r3m3 כתב:

 

למה? כי זה נוח לך?

המציאות היא עם רגולציה, שהרגולציה קבעה לדירה ראשונה צריך 30% כסף מזומן.

את אף אחד בסיטואציה הזו לא מעניין שהבנק היה מוכן להלוות לך בלי מזומן אלא על סמך הקרן השתלמות שלך.

אותה רגולציה גם איפשרה לך בתור משקיע להשתמש בשווי הנדל"ן הקיים, כהון עצמי לצורך דירה נוספת, זה הרגולציה איפשרה. לא היית חייב כסף מזומן.

 

עכשיו מפה, חייב לפחות להשוות את התנאים, או שאתה מאפשר לגופים המלווים הון עצמי לדירה ראשונה, שהוא לא רק כסף מזומן, או שלמשקיע זה גם הופך להיות רק כסף מזומן.

 

 

בטח שיש הבדל! ופירטתי אותו קודם, לך תקרא.

 

 

זה בכלל לא העניין ואני מקבל הרגשה שאתה בורח מהדיון הנכון כי אין לך תשובה.

עזוב היגיון כלכלי, חוסר שוויון מוחלט בין הדרישות לדירה ראשונה ודירה להשקעה.

לאחת אתה חייב כסף מזומן בכיס נקודה, לא בכיס לא תקבל.

לאחת אתה יכול להשתמש באקוויטי שנמצא על העץ, לא כסף מזומן, אפילו לא חייב להיות נזיל.

 

לגיטימי? לא, אפליה? בוודאי

 

אגב אני רוצה לראות איזה בנק יאפשר לך בחופשיות שגוף חוץ בנקאי ירשום הערת אזהרה על הדירה הקיימת (שכמובן לבנק יש הערת אזהרה כבר על הדירה כי יש עליה משכנתא).

 

עכשיו נחזור להיגיון הכלכלי, מה ההיגיון הכלכלי בכך שרוכש דירה ראשונה מחויב ל-25% הון עצמי, משקיע ל-50% על הנכס השני ומעלה, אבל בקומבינה מיוחדת הוא יכול לרדת מתחת ל-50%?

 

בסדר זה יחסי 🤣

אני חושב שאנחנו לא מנהלים את אותו הדיון בכלל... אני לא מצליח להבין את הטענה שלך. מצד אחד אתה אומר לעזוב היגיון כלכלי, מצד שני מבקש היגיון רגולטורי כלשהו כשברור שהרגולציה מעוותת... 

הרגולציה אגב לא קבעה שלדירה ראשונה צריך 30% מזומן, אלא שהבנק יכול להעמיד עד 70% כחוב. את הרגולציה לא מעניין כמה ואיך שילמת לקבלן (כראיה, במחיר למשתכן נותנים להביא פחות הון עצמי כל עוד הבנק לא עובר את ה- 70% מימון). אני לא מבין למה נתפסת לעניין הכסף מזומן, כאילו שזה הנכס היחיד שקיים.

מבחינת מימון על ידי גופים חוץ בנקאיים, אין בעיה להחליף את המשכנתא הקיימת במימון מגוף כזה, אז לא צריך לרשום הערות אזהרה לשני גופים. תקבל את אותו האפקט של מימון לדירה השניה על ידי מינוף הראשונה.