עליות המחירים בישראל בפעם המי יודע כמה, לדעתכם המחאה החברתית תחזור לעונה שנייה? (ואם כן- מוצלחת)?

[Guest Mikelt89]

בסדר אז במקום לקנות נייר טואלט בסופר אשתמש בעלי השיח הקוצני ליד הבית, לא ביג דיל

[m3x7r3m3]

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

זה מתקמפל כי אין פה הטבה, ובטח לא "על חשבון". יש פה היגיון כלכלי שמיושם כלפי מי שיש לו עודף הון עצמי בדירה.

 

זה לא היגיון כלכלי.

אם אתה מחזיק תיק השקעות בשווי 1.4M, כדי לקנות דירות להשקעה, אתה צריך לפדות את כולו, להביא 1.4M כסף מזומן.

אם אתה מחזיק השקעה בצורת דירה, ששווה 1.4M אתה לא צריך לפדות אותו, לא להביא מזומן.

קרא לזה איך שאתה רוצה, זה הטבה. זה עוד הטבה להשקעה בדירות.

ובוודאי שזה על חשבון - כשאתה לא מוגבל בסכום המזומן שאתה צריך זמין כהון עצמי - המשקיע פחות מוגבל מבחינת מחיר שהוא יכול לשלם על דירה למכירה, אז הוא מתחרה מול... משקיעים אחרים (שם הוא באותה סירה איתם - הם לא מוגבלים בדיוק כמוהו), ומול חסר הדירה, שכן מוגבלים, כי הם צריכים את ה-25% מזומן.

 

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

ההיגיון הכלכלי לתת למישהו עם הון עצמי של 1.4 מיליון לקנות 3 דירול שעולות 4.8 מיליון הוא אותו ההיגיון שמאפשר למי שיש לו הון עצמי של 1.4 מיליון לקנות דירה אחת שעולה 4.8 מיליון. העיקרון הזה הוא הסיכון הפיננסי, שנמדד כיחס החוב לבטוחה. אם כבר, ככל שיש יותר דירות ושמרת על יחס LTV מצבך יותר טוב כי קיבלת גם פיזור.

 

אבל בשביל לקנות את הדירה האחת - אתה תצטרך לפדות את הנכס הקיים ולהמיר את ה-1.4M למזומן.

אז אתה בא לספר לי שיותר בטוח לבנק שאתה מחזיק את הדירה הקיימת, המשועבדת, מאשר שאתה תחזיק כסף מזומן בעו"ש?

 

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

לא הראיתי כלום, היה לי בחשבון חצי מההון העצמי הנדרש ובעל פה אמרתי שיש לי את היתרה בתיק השקעות, לא דרשו צילום אפילו.

 

לא חושב שזה תקין לפי הנהלים של בנק ישראל נכון להיום.

ובכל מקרה, כדי לשלם אתה תהיה חייב לפדות את תיק ההשקעות.

 

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

נכון, יש הבדל. בגלל זה כנגד מזומן תקבל 100% מימון, כנגד דירה 75% וכנגד נכס אחר שיעור מימון אחר. ככל שהסיכון גבוה יותר כך תקבל יחס LTV נמוך יותר. כשבנק מוכן להלוות כנגד דירות ב- 75% LTV, זה לא משנה לו כמה דירות תביא כל עוד היחס נשמר.

 

לא נכון, כי הנכס האחר עדיין משועבד!

ועדיין התייחסו אליו כאילו הוא מזומן. זה בדיוק מה שאתה משום מה מסרב להבין.

 

אז מצד אחד אתה מודה שיש הבדל, אבל טוען ששיעור המימון שונה, ובפועל הוא לא היה שונה.

יכלת לקבל 100% מימון על החלק הלא משועבד של הדירה, יחסית למחיר השוק (ולא יחסית לחוב ההתחלתי!)

כלומר ככל שמחירי הדירות בשוק עלו, יכלת לקבל מימון יותר גבוה, בלי שהבאת שקל אחד עלוב.

 

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

אני לא יכול לפתוח בנק משלי ולממן עיסקאות כאלה כי בנק ישראל לא מרשה לבנקים לעשות את זה. אבל, יש גופים חוץ בנקאיים, כמו קרדיטו לדוגמה (לא עושה פירסומת) ששמחים לתת הלוואות כאלה, כי ההיגיון הכלכלי פשוט- אתה עומד ביחס ה- LTV שהגדרנו בהתאם לתיאבון הסיכון שלנו? מעולה, קח הלוואה.

 

אז תתמודד עם זה שבנק ישראל קובע 🤣

גילית כרגע שיש הבדל בין הלימודים בתואר ובין מה שקורה בעולם האמיתי?

 

לגבי גופים חוץ בנקאיים - הם ישמחו לממן לך כל מה שתרצה בריבית מתאימה.

מוכן להתערב איתך שלא תקבל ריביות של בנק משכנתאות אצל גוף חוץ בנקאי. נכון או לא?

 

בתאריך 11.11.2021 בשעה 12:11, BarryG כתב:

לגבי הגבלות בנק ישראל, אני חושב שזה לא רע שיש הגבלה על שיעור המימון (בסופו של דבר בנק ישראל אחראי, בין השאר, ליציבות הבנקים), אבל היא צריכה להיות קשורה לסיכון, קח שיחס ה- LTV המקסימאלי צריך להיות אחיד, לא משנה אם זה דירה ראשונה או עשירית.

 

אז אתה חושב שאחוז המימון צריך נניח להיות 75% לכולם, כולל משקיעים?

 

כי הרי ה-LTV האמיתי נגזר ממצב השוק באותה שכונה (ואולי אותו בניין אפילו) שם נמצאת הדירה המשועבדת.

 

 

[tzahico]

לפני 56 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אם אתה מחזיק תיק השקעות בשווי 1.4M, כדי לקנות דירות להשקעה, אתה צריך לפדות את כולו, להביא 1.4M כסף מזומן.

 

מדוע לפדות את כולו?  מספיק 50% ממנו בשביל לקבל משכנתא להשקעה.

[m3x7r3m3]

אבל אתה רוצה לקנות שתי דירות, כל אחת במחיר 1.4M, וכל אחת מהן צריכה 50% הון עצמי.

700K כפול 2 = 1.4M.

 

זה הציטוט שלי מתחילת הדיון:

בתאריך 9.11.2021 בשעה 14:50, m3x7r3m3 כתב:

בא אחד, שקנה ב-2005 דירה במיליון שקל, לקח משכנתא של 90%, הביא מהבית 100 אלף שקל, שאר המשכנתא ל-30 שנה.

עברו להן 10 שנים, מתוך ה-900 אלף הוא שילם 300, יתרת משכנתא 600 אלף, שווי הדירה עלה לשני מיליון שקל.

בכאילו, יש לו בכיס עכשיו 1.4 מיליון שקל, בפועל אין לו שקל בכיס.

עד להוראה האחרונה הוא יכל לקנות 2 דירות להשקעה, במחיר של 1.4 מיליון כל אחת (50% משכנתא, 50% כסף מונופול בכאילו שיש לו).

 

עכשיו אומרים לו בשביל לקבל משכנתא של 700 אלף על דירה של 1.4 להשקעה, את ה-700 אלף אתה צריך כסף ממשי, בכיס, ממש. זה לא נחשב שהדירת מגורים שלך עם משכנתא מסולקת חלקית.

[SlowRide]

באמת אפשר לעשות כזה דבר אם יש לך דירה אחת בבעלותך?

לקנות עוד דירה בלי שום הון עצמי בכלל?

[m3x7r3m3]

עד לפני חודש או חודשיים משהו כזה - כן.

מאז בנק ישראל סגר את הפרצה הזו - ורכישת דירה (כלשהי, גם ראשונה וגם נוספת) מצריכה הון עצמי ביד.

המקרה היחיד שבו לא נדרש ההון העצמי ביד הוא "משפר דיור" (או יותר נכון לומר מי שמחליף דירה בדירה אחרת), ואז הוא רק צריך לעמוד בתנאים של המימון עצמו - עד 70% משכנתא מגובה הדירה החדשה, חלוקה למסלולים וכו'.

אבל זה בא עם חובה למכור את הדירה הקיימת.

 

מבחינה מעשית אגב מה שעשה הבנק זה הוציא הלוואה (בתנאי הלוואת דיור) על הנכס הקיים (המשועבד למשכנתא כן?):

ציטוט

על רקע העלייה בשוק הנדל"ן, וביצועי השיא בשוק המשכנתאות, בנק ישראל מנסה להקטין את המינוף של משקי הבית ברכישת דירות. הפיקוח על הבנקים פרסם טיוטת הנחיות, שאוסרת על מתן הלוואה בשעבוד של נכס קיים, כשמטרת ההלוואה היא לשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת. הנחייה זו אם תיכנס לתוקף תהיה רלוונטית בעיקר למשפרי דיור ולמשקיעים.

 

ציטוט

היתרון הוא שמדובר בהלוואה בריבית נמוכה, היות ומשועבד מולה נכס. עם ההלוואה הזו הם רוכשים דירה נוספת. כאמור זו שיטה שרלוונטית בעיקר למשקיעים, אך גם למשפרי דיור, שעד היום יכלו בדרך זו לקבל הלוואה עוד לפני שהשלימו מכירה של הנכס הקיים שלהם.

 

ציטוט

"בנק אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד הבנק ללווה יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת", נכתב במסמך של בנק ישראל.

 

כאן מסתתרת ההתנגדות של המשקיעים, עד עכשיו הם קיבלו הלוואות בריביות נמוכות ונוחות, ועכשיו הם יצטרכו לקבל את ההלוואות הללו בנפרד, ואף אחד לא מבטיח להם בכלל שיאשרו להם הלוואה של 700K (קל וחומר 1.4M) כסוג אשראי כללי.

עריכה אחרונה ב-15 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[SlowRide]

 ברגע שיש פחות משקיעים יש פחות ביקוש לדירות לקניה? לא חושב.

כמה כבר אנשים קונים דירה שניה, רק ל10 אחוז מבעלי הדירות יש יותר מדירה אחת.

[m3x7r3m3]

המחסור כל כך חמור, שהם מחפשים הקלה בביקוש מתחת לכל אבן.

ייתכן שזו אחת התופעות הכי טובות מבחינתם לתוכנית הדיור החדשה, שהיא תגרום לאנשים לשבת על הגדר.

 

אגב אמנם רק ל-10% יש יותר מדירה אחת, אבל לחלק לא קטן מהם 2 דירות להשקעה (לא כולל המגורים) ויותר.

זו בדיוק הסיבה שניסו לטרגט מס דירה שלישית בזמנו.

עריכה אחרונה ב-15 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

לפני 6 שעות, m3x7r3m3 כתב:

זה לא היגיון כלכלי.

אם אתה מחזיק תיק השקעות בשווי 1.4M, כדי לקנות דירות להשקעה, אתה צריך לפדות את כולו, להביא 1.4M כסף מזומן.

אם אתה מחזיק השקעה בצורת דירה, ששווה 1.4M אתה לא צריך לפדות אותו, לא להביא מזומן.

קרא לזה איך שאתה רוצה, זה הטבה. זה עוד הטבה להשקעה בדירות.

ובוודאי שזה על חשבון - כשאתה לא מוגבל בסכום המזומן שאתה צריך זמין כהון עצמי - המשקיע פחות מוגבל מבחינת מחיר שהוא יכול לשלם על דירה למכירה, אז הוא מתחרה מול... משקיעים אחרים (שם הוא באותה סירה איתם - הם לא מוגבלים בדיוק כמוהו), ומול חסר הדירה, שכן מוגבלים, כי הם צריכים את ה-25% מזומן.

אתה מבלבל/מתבלבל, ולמען האמת אני כבר לא יודע איך להסביר כי אני מרגיש שאתה מתעלם ממה שאני רושם. לבנק לא אכפת איך אתה משלם לקבלן- אני אזכיר, המזומן שאתה מביא כרוכש דירה ראשונה הולך לקבלן, לא לבנק. לבנק אכפת רק משיעור ה- LTV שלו, כי בסופו של דבר זה מה שיש לו, הלוואה מול בטוחה (דירה). זה ההיגיון הכלכלי. 

 

ציטוט

 

אבל בשביל לקנות את הדירה האחת - אתה תצטרך לפדות את הנכס הקיים ולהמיר את ה-1.4M למזומן.

או שאתה מבלבל בכוונה או בטעות. אנחנו מדברים על מצב שלמישהו יש 1.4 מיליון ש"ח מזומן. אתה מבין שמבחינת הבנק, וההיגיון הכלכלי, אין הבדל בין לממן עם זה דירה אחת בשווי 4.8 ללממן 3 דירות שהשווי המצרפי שלהן הוא 4.8? בכל מקרה הבנק צריך לתת הלוואה של 3.4 מיליון, בכל מקרה יחס ה- LTV שלו הוא 29%.

 

ציטוט

 

אז אתה בא לספר לי שיותר בטוח לבנק שאתה מחזיק את הדירה הקיימת, המשועבדת, מאשר שאתה תחזיק כסף מזומן בעו"ש?

הבנק לא רואה את הכסף שיש לך בעו"ש כי אתה משלם אותו למוכר הדירה. הבנק רואה את שווי הדירות מול החוב שהוא נתן, זה מה שמעניין אותו. 

ציטוט

 

לא נכון, כי הנכס האחר עדיין משועבד!

ועדיין התייחסו אליו כאילו הוא מזומן. זה בדיוק מה שאתה משום מה מסרב להבין.

 

אתה מסרב להבין שהבנק לא מקבל את המזומן והוא חסר משמעות מבחינתו, כי את המזומן מקבל מוכר הדירה.

ציטוט

 

אז מצד אחד אתה מודה שיש הבדל, אבל טוען ששיעור המימון שונה, ובפועל הוא לא היה שונה.

יכלת לקבל 100% מימון על החלק הלא משועבד של הדירה, יחסית למחיר השוק (ולא יחסית לחוב ההתחלתי!)

כלומר ככל שמחירי הדירות בשוק עלו, יכלת לקבל מימון יותר גבוה, בלי שהבאת שקל אחד עלוב.

 

לא יכולת לקבל 100% מימון, יכולת לקבל מימון שיביא את הדירה הראשונה לשיעור של 75%, בדיוק כמו ההלוואה שיכולת לקחת כשקנית אותה. נכון, ככל שמחירי הדירות עלו יכולת לקבל חוב גבוה יותר, בגלל שיחס ה- LTV לא השתנה. מבחינת הבנק למה שתהיה עם זה בעיה אם הוא מעריך ששווי הבטוחה אכן עלה?

ציטוט

 

אז תתמודד עם זה שבנק ישראל קובע 🤣

גילית כרגע שיש הבדל בין הלימודים בתואר ובין מה שקורה בעולם האמיתי?

 

אתה חמוד, קצת ענווה לא תזיק, בטח כשאין לך מושג עם מי אתה מדבר ומה הניסיון שלו.

ציטוט

 

לגבי גופים חוץ בנקאיים - הם ישמחו לממן לך כל מה שתרצה בריבית מתאימה.

מוכן להתערב איתך שלא תקבל ריביות של בנק משכנתאות אצל גוף חוץ בנקאי. נכון או לא?

 

כמובן, המימון של גופים חוץ בנקאיים יקר משל הבנקים (פקדונות) והם לא יכולים לתת את אותה הריבית. למזלם יש רגולציה שמגבילה את הבנקים כך שהם יכולים לעשות עיסקאות כאלה בסיכון דומה למשכנתא רגילה.

 

ציטוט

אז אתה חושב שאחוז המימון צריך נניח להיות 75% לכולם, כולל משקיעים?

כי הרי ה-LTV האמיתי נגזר ממצב השוק באותה שכונה (ואולי אותו בניין אפילו) שם נמצאת הדירה המשועבדת.

ברגע שהגדרת שתאבון הסיכון שלך הוא לממן 75% משווי דירות, אין סיבה להתייחס שונה למשקיעים.

 

 

[m3x7r3m3]

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

אתה מבלבל/מתבלבל, ולמען האמת אני כבר לא יודע איך להסביר כי אני מרגיש שאתה מתעלם ממה שאני רושם. לבנק לא אכפת איך אתה משלם לקבלן- אני אזכיר, המזומן שאתה מביא כרוכש דירה ראשונה הולך לקבלן, לא לבנק. לבנק אכפת רק משיעור ה- LTV שלו, כי בסופו של דבר זה מה שיש לו, הלוואה מול בטוחה (דירה). זה ההיגיון הכלכלי. 

 

אתה מתבלבל, או לא יודע.

המזומן שאתה מביא, אכפת לבנק, הוא דורש לראות איפה הכסף הזה נמצא כדי לאשר אישור עקרוני, ובשיעור מימון מקסימלי (75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה נוספת) הוא גם דורש שאתה תשלם את הכסף הזה קודם, לפני שהוא בכלל מאשר את המשכנתא עצמה.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

או שאתה מבלבל בכוונה או בטעות. אנחנו מדברים על מצב שלמישהו יש 1.4 מיליון ש"ח מזומן. אתה מבין שמבחינת הבנק, וההיגיון הכלכלי, אין הבדל בין לממן עם זה דירה אחת בשווי 4.8 ללממן 3 דירות שהשווי המצרפי שלהן הוא 4.8? בכל מקרה הבנק צריך לתת הלוואה של 3.4 מיליון, בכל מקרה יחס ה- LTV שלו הוא 29%.

 

אני לא מבלבל, אין לו 1.4M במזומן - זו בדיוק הנקודה.

ויותר מזה, מבחינת התנאים של בנק ישראל - אם יש לו 1.4M במזומן הוא כן יכול לקנות דירה אחת בשווי 4.8M (בתנאי שעומד בשאר תנאי המשכנתא), אבל לא 3 דירות בשווי מצרפי של 4.8M.

מה שהוא יוכל לעשות עם 1.4M זה לקבל מימון מקסימלי 75% על דירה ראשונה, ועד 50% על דירה שנייה ושלישית. אז אם אנחנו משווים תפוחים לתפוחים, נניח ומכר את הדירה שלו, שילם את יתרת המשכנתא ונשאר עם 1.4M במזומן, הוא יכול להשתמש בכסף הזה לקנות דירה אחת בשווי 4.8M (אולי, אם הוא מרוויח מספיק), או דירה אחת בשווי 2M שקל ובשבילה הוא יצטרך להוציא 500K, נשאר לו עוד 900K בכיס, בשביל שתי דירות עד 50% מימון הוא יצטרך להתפשר על שתי דירות שכל אחת שווה 900K (כאשר במצב הקודם הוא גם לא היה חייב למכור את הדירה שלו, וגם קנה 2 דירות בשווי של 1.4M כל אחת!).

סה"כ במקום 4.8M, הוא יצטרך להסתפק בדירות בשווי מצרפי של 3.8M, מיליון שקל שלמים פחות.

ולכן נראה לי שאתה מבלבל בכוונה או בטעות. אתה הבנת את זה ברוך?

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

הבנק לא רואה את הכסף שיש לך בעו"ש כי אתה משלם אותו למוכר הדירה. הבנק רואה את שווי הדירות מול החוב שהוא נתן, זה מה שמעניין אותו. 

 

אתה צוחק או שאתה באמת לא מודע לזה?

לא רק זה אלא הבנק דורש גם את החוזה וגם נותן לך מסמכים שתחתום עם המוכר, ועם אישור העו"ד של המוכר, שהוא קיבל ממך X כסף ואיך.

ולא רק זה אלא הבנק גם דורש ממך את התצהיר ששניכם ממלאים לרשות המיסים.

 

נראה לי שאתה יודע רק איך עובד השוק מול קבלן ואין לך מושג ירוק מה קורה מעבר לזה.

אגב גם מול קבלן, הבנק מקבל את כל הנתונים האלה, פשוט לא ממך בהכרח.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

אתה מסרב להבין שהבנק לא מקבל את המזומן והוא חסר משמעות מבחינתו, כי את המזומן מקבל מוכר הדירה.

 

אתה שוב טועה. אמנם הבנק לא מקבל את המזומן, אבל הוא בהחלט בעל משמעות מבחינתו, זה התנאים של בנק ישראל.

ובנק ישראל גם דורש מהבנק משכנתאות להוכיח שמי שאושרה לו משכנתא אכן שילם את הכסף המזומן מהכיס שלו.

 

למעט במקרה הפרטי של המשקיעים שם הבנק עצמו הלווה למשקיע כסף כדי שישמש הון עצמי, כדי לעקוף את מגבלת ה-50%, ואז הלווה למשקיע את ה-50% כמשכנתא.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

לא יכולת לקבל 100% מימון, יכולת לקבל מימון שיביא את הדירה הראשונה לשיעור של 75%, בדיוק כמו ההלוואה שיכולת לקחת כשקנית אותה. נכון, ככל שמחירי הדירות עלו יכולת לקבל חוב גבוה יותר, בגלל שיחס ה- LTV לא השתנה. מבחינת הבנק למה שתהיה עם זה בעיה אם הוא מעריך ששווי הבטוחה אכן עלה?

 

לא נכון, את ההלוואה לצורך ההון העצמי השני אף אחד לא בדק שהגעת רק ל-75%, לא הבנקים (שהיה להם אינטרס לתת את ההלוואות הללו כדי שהמשקיע ייקח דרכן גם את המשכנתא).

רק בדקו שאת המשכנתא השנייה והשלישית, לא עברת את ה-50%.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

אתה חמוד, קצת ענווה לא תזיק, בטח כשאין לך מושג עם מי אתה מדבר ומה הניסיון שלו.

 

בוא, הייתה ענווה כל עוד לא חשפת שאין לך מושג מה קורה.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

כמובן, המימון של גופים חוץ בנקאיים יקר משל הבנקים (פקדונות) והם לא יכולים לתת את אותה הריבית. למזלם יש רגולציה שמגבילה את הבנקים כך שהם יכולים לעשות עיסקאות כאלה בסיכון דומה למשכנתא רגילה.

 

אז עכשיו הגענו לנקודה למה המשקיעים בוכים עכשיו, אין יותר Loophole של הלוואה לצרכי דיור, בתנאים של הלוואה לצרכי דיור, על נכס ממושכן, כתחליף למזומן.

עכשיו אם הם רוצים הם צריכים ללכת למכור את הדירה, לסגור את המשכנתא המקורית, ואז להישאר בתנאי מימון נמוכים בהרבה (מזכיר, הבחור מלמעלה יכל להגיע רק ל-3.8M כשלפני כמה חודשים יכל להגיע ל-4.8M), ואז לקבל ריביות לתנאי דיור.

או לחילופין לא למכור את הדירה, לא לסגור את המשכנתא, אבל לקחת את ההלוואה בריבית גבוהה, לקבל מזומן, ואז לקנות דירות עם משכנתא של עד 50% מהבנק (בתנאי מימון טובים), וה-50% הנוספים מהגוף החוץ בנקאי בתנאי מימון לא טובים, אבל לשמור על הדירה המקורית.

 

לפני 14 שעות, BarryG כתב:

ברגע שהגדרת שתאבון הסיכון שלך הוא לממן 75% משווי דירות, אין סיבה להתייחס שונה למשקיעים.

 

זה לא נכון, הלוואה למשכנתא למשקיע תמיד תהיה מסוכנת יותר מהלוואה למשכנתא לדירת מגורים.

מספיק שנציין שיש יותר גורמים מעורבים, יותר חלקים נעים, זמנים שהדירה ריקה, הוצאות כפולות (למשל ארנונה של שתי דירות או שלוש דירות), הוצאות של תהליך ההשכרה עצמו, פוטנציאל לנזקים, ואפילו ביטוחים כפולים (ביטוח חיים למשכנתא עבור כל משכנתא, ביטוח מבנה עבור כל דירה).

מעבר לזה יש את הסיכון של משקיע שנופל בעסקה אחת, ומפיל בשרשרת כמה משכנתאות.

 

יש היגיון כלכלי בחסם מימון נמוך יותר עבור משקיע.

 

אבל זה בכלל מחוץ לעניין הדיון, אם אתה חושב שה-LTV צריך להיות קו אחיד של 75% לכולם, תמיד, אז תפנה לנגיד בנק ישראל, בהצלחה בזה 🤣

[BarryG]

אתה שוב מערבב טיעוני רגולציה לתוך הדיון ("אסור לעשן סמים כי זה לא חוקי"). אתה לא יכול לטעון שהיה loophole ברגולציה, וכשמישהו טוען שההיגיון הכלכלי תקף להגיד לו "אבל תראה, הנה הרגולציה!". רוב הטיעונים שלך פה הם "לפי התנאים של בנק ישראל...". רוצה להשתמש בטיועני רגולציה? אין בעיה, תסביר למה הם הגיוניים כלכלית. אז בוא תסביר למה הבנק דורש לראות מזומן? אני מזכיר, אתה לא יכול להגיד "כי זאת הרגולציה". 

[m3x7r3m3]

90% מההודעה הקודמת זה הסברים איפה ובמה אתה טועה בהנחות שלך.

 

הבעייתיות במצב הקודם לא הייתה רגולטורית, אלא שהרגולציה לא סגרה את זה.

שהרי הרגולציה הכתיבה עד 50% מימון במשכנתא למה שנקרא דירה נוספת, היא רק לא סגרה את המימון הבנקאי לא-משכנתאי לדיור (רק ההגדרה הזו בעצמה מראה כמה זה loophole).

 

אני רק מזכיר, לפני השינוי, אותו אחד מהדוגמה שלנו יכל על בסיס דירה קיימת ממושכנת, כשיש לו על העץ 1.4M שקל, להתמנף ל-3 דירות בשווי מצרפי של 4.8M שקל, כולל שמירה על הדירה הקיימת שלו.

אחרי השינוי אותו אחד מהדוגמה שלנו יכול לבחור:

1. למכור את הדירה, להחזיק 1.4M במזומן, ועל בסיס זה לקנות, כמי שקונה דירה חלופית הוא יכול לקבל עד 70% מימון, ולכן יכול לקנות דירה בודדת עד מחיר של 4.66M.

2. למכור את הדירה, להחזיק 1.4M במזומן, ועל בסיס זה לקנות, דירה חלופית, ועוד דירות נוספות, בשביל לקנות דירה ב-2M כמו זו שמכר, הוא יצטרך להשתמש ב-600K מההון הקיים מה שמשאיר לו דירה בשווי 2M ממושכנת למקסימום (ולכן הוא צריך את ה-600K ביד ולשלם קודם אותם), ועוד 800K מזומן, על בסיסו הוא יכול לקנות דירה נוספת, או דירות נוספות, בשווי כללי של עד 1.6M שקל בלבד, שכן לא משנה כמה דירות, כולן יכולות להיות במימון של עד 50% בלבד. מה שמשאיר אותו שוב עם אחוז מימון מקסימלי ולכן חייב לשלם את הכסף המזומן מההון העצמי שלו, קודם. שווי מצרפי של דירות זה 2M ועוד 1.6M סה"כ 3.6M.

3. לא למכור את הדירה, לקחת הלוואה חוץ בנקאית בכמה סכום שייתנו לו, ולהשתמש בו כהון עצמי לקניית דירות. אם ייתנו לו 1.4M חוץ בנקאי, הוא יכול לקנות דירות נוספות בשווי מצרפי של 2.8M סה"כ, ואז הוא יגיע ל-4.8M אבל ישלם גם משכנתאות וגם הלוואה חוץ בנקאית בריבית גבוהה בהרבה.

 

עכשיו להיגיון הכלכלי:

1. מינימום סיכון, מינוף גבוה (אבל בגבולות המותר, 70%), וריבית נמוכה (בתנאי שהוא עומד בשאר תנאי המשכנתא כמו הכנסה פנויה), דירה אחת.

2. סיכון בינוני, מינוף בינוני, ריבית בינונית, 2-3 דירות, אבל אחוז המימון הממוצע הוא בערך 61%.

3. סיכון גבוה, מינוף גבוה (למעשה גבוה ממה שמותר לו בתור משפר דיור, 71%), ריבית גבוהה.

 

זה מה יש, אלה ה-3 פרמטרים, ואין משהו שמגיע בחינם, סיכון גבוה ומינוף גבוה (גבוה מהמותר) יביא לך ריבית גבוהה, סיכון נמוך עם מינוף גבוה יביא לך ריבית נמוכה, סיכון בינוני יביא לך ריבית בינונית.

 

אתה מוזמן להמשיך להתווכח, אבל אתה טועה, כי הנחות הבסיס שלך מנותקות מהמציאות (למשל שהשקעה ב-3 דירות זה סיכון נמוך מאשר דירה אחת, למשל שאתה לא חייב להשתמש בהון העצמי שלך כשאתה במימון המקסימלי וכו').

תעשה עם עצמך חושבים, תראה איפה טעית, ותחזור.

 

אגב לפעמים, רק לפעמים, הרגולטור עושה דברים נכונים, צריך לבחון כל החלטה בפני עצמה לפי העובדות והנתונים.

זה לפעמים כיף להיות דון קישוט נגד הרגולטורים, אבל כשהטיעון שלך הוא שה-LTV צריך להיות Flat rate לכולם, זה קצת זלזול באינטלגנציה.

בעולם מושלם ה-LTV היה נגזר מהנכס הממושכן ומהלווה

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[BarryG]

שוב מגילה... שאלתי שאלה קצרה, אפשר לקבל עליה תשובה?

כדי לחסוך לך את הגלילה למעלה: "למה הבנק דורש לראות מזומן בעת לקיחת משכנתא?" אני מזכיר, אתה לא יכול להגיד "כי זאת הרגולציה". 

[m3x7r3m3]

השאלה שלך בכלל לא נכונה.

 

בעת לקיחת משכנתא הבנק לא דורש לראות מזומן, הוא דורש לראות שכבר שילמת את המזומן 🤣

בזמן לקיחת המשכנתא כבר אין מזומן, המזומן הלך, שולם.

עכשיו אתה מבין למה אני אומר שאתה לא מבין איך זה עובד בכלל?

והמגילה היא כדי להסביר, למי שלא מבין איך זה עובד. מה לעשות.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[Gosser1860]

יש מצב שכל אחד מכם יגיד מה הוא מנסה לטעון? משפט אחד, שניים.

בעצמי כבר התחלתי להתבלבל.