עליות המחירים בישראל בפעם המי יודע כמה, לדעתכם המחאה החברתית תחזור לעונה שנייה? (ואם כן- מוצלחת)?

[BarryG]

לפני 10 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אליבא דבנק ישראל, לדירה ראשונה לא אכפת מה האקוויטי שלך, זה לא מעניין אף אחד, זה לא רלוונטי.

עובדתית יש הבדל ענק, עצום, בין אקוויטי, לבין כסף נזיל.

לדירה ראשונה אתה צריך כסף נזיל, למה שלדירה שנייה שלישית ועשירית תצטרך רק אקוויטי?!

 

לשם השוואה, אם יש לך תיק מניות ששווה היום 200 אלף שקל, וההיסטוריה שלו היא של עליות. זה לא נחשב כהון עצמי.

כדי שזה יהיה הון עצמי אתה צריך לפדות את תיק המניות שלך ולהשתמש בכסף הזה.

 

לעומת זאת, המשקיע לא היה צריך לפדות את האקוויטי שלו, הוא המשיך להחזיק בדירה הראשונה (ולמעשה להנות מעליית מחירי הנדל"ן גם עליה).

זה לא כסף בכיס, לעומת הדירה הראשונה שהכסף היה חייב להיות בכיס נקודה.

 

נחזור לתיק המניות - זה שווה ערך לכך שאתה תקנה דירה, יספרו את תיק ההשקעות שלך כהון עצמי, אתה תקנה את הדירה וגם תמשיך להחזיק את תיק ההשקעות, שהוא ימשיך לצבור רווחים!

 

אם לא ברור לך מה ההבדל בין שניהם, אז אני מציע להתייעץ עם יועץ משכנתאות. לא יודע אם אפשר להסביר באופן יותר ברור.

שמע איזה קטע, מסתבר שאתה יכול לקנות דירה ולהחזיק את תיק ההשקעות- פשוט קח הלוואה על חשבון קרן ההתשלמות שלך, שהיא תיק השקעות לכל דבר, ותשתמש בזה לממן חלק/כל ההון העצמי שאתה צריך כדי לקנות דירה!

 

מבחינה מימונית, יש נכסים ויש התחייבויות. לנכסים יש סיכונים שונים, יש כאלה שיהיו מוכנים להלוות לך מולם 70%, יש כאלה ש- 50% ויש כאלה שפחות. אם אנחנו יוצאים מההנחה שדירה בישראל היא נכס בסיכון מאוד נמוך, ושהגיוני לנותני חוב לממן לך 70% מהדירה, אז זה לא משנה כמה דירות אתה מחזיק- 1, 2 או 20. מה שחשוב מבחינת מי שנתן לך את ההלוואה הוא שיתרת ההלוואה לא תעבור את ה- 70% משווי הדירות שלך. כל השאר זה הגבלות רגולטוריות שאין בהכרח קשר בינן לבין היגיון מימוני.

[wa11a]

לפני שעה, nev כתב:

הבעיה העיקרית היא שלקבלנים משתלם לבנות מעט וביוקר מאשר הרבה ובזול.

אתה חושב שאם הם היו יכולים הם לא היו בונים? יש מלא קבלנים לא אחד.

[nev]

אז מלא קבלנים יושבים על אדמות ובונים מעט ויקר. לקבלנים קטנים יותר  שהיו שמחים לבנות אין את הגב הכלכלי. לכן כתבתי שהמדינה צריכה לתת מעטפת לקבלנים האלו.

[m3x7r3m3]

לפני שעתיים, BarryG כתב:

שמע איזה קטע, מסתבר שאתה יכול לקנות דירה ולהחזיק את תיק ההשקעות- פשוט קח הלוואה על חשבון קרן ההתשלמות שלך, שהיא תיק השקעות לכל דבר, ותשתמש בזה לממן חלק/כל ההון העצמי שאתה צריך כדי לקנות דירה!

 

שמע איזה קטע, הלוואה זה לא כמו להחזיק את תיק ההשקעות עצמו.

 

זה אומר שאת הסיכון על היחס בין ההלוואה, לכסף המושקע, לוקח על עצמו גוף אחר, לא הבנק משכנתאות.

בנק המשכנתאות לוקח ממך כסף (שקיבלת בירושה, מתנה, עבדת, חסכת, או לקחת הלוואה ממקום אחר, מעניין לו את הישבן, הוא רואה כסף ממש, נזיל).

 

השאלה שלי פשוטה - האם אני יכול לבוא לבנק מזרחי טפחות ולהגיד לו "תן לי משכנתא של 2 מיליון, יש לי 500 אלף בקרן השתלמות"? כן או לא? שאלה פשוטה

 

לפני שעתיים, BarryG כתב:

מבחינה מימונית, יש נכסים ויש התחייבויות. לנכסים יש סיכונים שונים, יש כאלה שיהיו מוכנים להלוות לך מולם 70%, יש כאלה ש- 50% ויש כאלה שפחות. אם אנחנו יוצאים מההנחה שדירה בישראל היא נכס בסיכון מאוד נמוך, ושהגיוני לנותני חוב לממן לך 70% מהדירה, אז זה לא משנה כמה דירות אתה מחזיק- 1, 2 או 20. מה שחשוב מבחינת מי שנתן לך את ההלוואה הוא שיתרת ההלוואה לא תעבור את ה- 70% משווי הדירות שלך. כל השאר זה הגבלות רגולטוריות שאין בהכרח קשר בינן לבין היגיון מימוני.

 

לא בשוק המשכנתאות - שם מי שקובע תנאים זה בנק ישראל.

 

מאיפה הקרצת את המספר 70%? דין מי שמחזיק 3 דירות בדימונה זה דין מי שמחזיק 2 דירות במגדלי יו? אותו סיכון?

 

אתה החלטת על דעה, ואתה מנסה לכפות את המציאות כדי שתתאים לדעה שלך, למרות שזה לגמרי לא נכון, המצב הקודם היה פשוט Loophole, ובנק ישראל סגר אותו, זה הכל.

עריכה אחרונה ב-9 לנובמבר, 2021 על ידי m3x7r3m3

[פינדר]

לפני 45 דקות, nev כתב:

אז מלא קבלנים יושבים על אדמות ובונים מעט ויקר. לקבלנים קטנים יותר  שהיו שמחים לבנות אין את הגב הכלכלי. לכן כתבתי שהמדינה צריכה לתת מעטפת לקבלנים האלו.

אני לא מומחה אבל כתבו פה בעבר בעלי מקצוע בתחום, שלקבלנים אין שום אינטרס לשבת על אדמות. קבלן קונה אדמה במימון וכל יום שהוא לא בונה עולה לו כסף.

מעבר לזה אם אני לא טועה, לקבלן עדיף לבנות כמה שיותר יחידות דיור על השטח, כך שלא ברור לי מה זה "מעט ויקר".

[nev]

מעט פרוייקטים במקביל. לא משחררים כמות דירות לשוק במכה.

[stum]

לפני 8 שעות, wa11a כתב:

...

העלאת מס רכישה זה ירייה ברגל. במקום לעודד משקיעים שבסוף ככל שיש יותר משקיעים יש גם יותר דרישה לבניה וגם יותר תחרות על השוכרים מוציאים משקיעים מהשוק. מה שיוריד את הביקוש לדירות חדשות מצד אחד ומצד שני יוריד את ההיצע לשוק השכירות. חרא של מס. שרק יחריף את הבעיה ולא יקל עליה.

..

מחיר הוא איזון בין היצע וביקוש.

 

ההיצע לנדלן הוא נתון. לא עלה משמעותית בשנים האחרונות לא ירד משמעותית גם. הוא די נתון.

בהינתן ש"ניסו" לטפל בהיצע, ולא הצליחו, הגיע הזמן לטפל בביקוש. 

כחברה - מי תעדיף שלא יחזיק בנדל"ן - זוג צעיר ? באדם מבוגר ? משפחה מתקשה ? או משקיע ?

 

רוב המוחלט של האנשים לא רוצים לשכור, הם נאלצים לשכור. 

 

דמי שכירות יורדים מההכנסה החודשית, בניגוד למשכנתא, פה לא מקובל לא הגיוני והרבה יותר קשה להתמנף.

בניגוד למשכנתא - אנשים לא ימשיכו לחיות ב4 חדרים אם זה יעלו 2X המשכורת שלהם.

הם או יצמצמו ל2 חדרים, או אזור אחר או יחזרו להורים.

זו הסיבה העיקרית שמחירי הדירות עלו במאות אחוזים בשנים האחרונים בזמן שמחירי השכירות עלו בעשרות בודדות של אחוזים.

 

כל שכן אם תוציא הרבה מאוד אנשים משוק השכירות, ותשים אותם בשוק הרוכשים, ההיצע והביקוש יתאזנו.

אני לא אומר דירה לכל אזרח.

אבל אני גם לא אומר 170 משכורות לדירה בדימונה.

 

איפשהו באמצע.

[Potato]

לפני 7 שעות, DareDevil כתב:

ממה שאני מכיר מדובר באחוז מסוים מהמשכורת שלך. יש מצב שזה 10 שקל בהסתדרות הכללית.

דיברתי על התחאדות הסטודנטים בכלל.

הסתדרות זה אחוז מהמשכורת,יוצא כמה עשרות שח בממוצע.

לפני 7 שעות, DareDevil כתב:

בעיית התיירות כולה עומדת על תכנון ריכוזי גרוע לחלוטין מתחבורה ציבורית ועד להסדרי לינה. 

בשנת 2018 היו אמורים להיות בערך 6 מיליון תיירים (הגיעו בערך 4 מיליון). 

עקרונית זה קטר כלכלי מטורף שהמדינה לא מנצלת בכלל, כאילו בכל שנות השלטון של ביבי, השקיעו בעיקר בהסדרי לינה לתיירים "עשירים". לעומת בנייה של הסדרי לינה "עניים". 

מה זה אומר תיירים עשירים ועניים?

הוסטלים וכו'?

[redroze]

לפני שעה, m3x7r3m3 כתב:

 

 

השאלה שלי פשוטה - האם אני יכול לבוא לבנק מזרחי טפחות ולהגיד לו "תן לי משכנתא של 2 מיליון, יש לי 500 אלף בקרן השתלמות"? כן או לא? שאלה פשוטה

 

השאלה שלי פשוטה - האם אני יכול לבוא לבנק מזרחי טפחות ולהגיד לו "תן לי הלוואה של 2 מיליון לקניית מניות, יש לי בית בשווי 500 אלף ש"ח"? כן או לא? שאלה פשוטה

 

אל תערבב בשר וחלב (למרות שזה לפעמים טעים). בדיוק כמו שניתן למנף דירה, אפשר למנף מניות. כל מינוף בהתאם לחוקי הפורמט שלו. לערבב בין העולמות זה הרבה יותר מורכב ויקר.

[shlomi6280]

בתאריך 4.11.2021 בשעה 08:03, stum כתב:

דיברנו על זה כבר בעבר.

 

תהליכי בירוקרטיה איטיים היו לפני 2008.

ביקוש גבוה לדירות היה גם לפני 2008.

היצע זעום היה גם לפני 2008.

 

מחירי הדיור שעלו במאות אחוזים מאז 2008 קשורים כנראה בעיקר לריבית אפס.

כשזו תעלה - המחירים, סביר להניח או יירדו או יישארו כמו שהם בזמן שהאינפלציה תקטין את הפער.

 

אתה צודק, אך נכון יהיה לומר שמדובר במגוון של סיבות כשהעיקרית היתה עניין הריבית שאגב, מעניין עד מפחיד מאוד לראות מה יהיה כאשר הריבית תעלה ומה זה יעשה לרוכשי הדירות והרכבים. 

 

 

לפני 8 שעות, wa11a כתב:

דווקא זה חרא גדול. העלאת מס רכישה זה ירייה ברגל. במקום לעודד משקיעים שבסוף ככל שיש יותר משקיעים יש גם יותר דרישה לבניה וגם יותר תחרות על השוכרים מוציאים משקיעים מהשוק. מה שיוריד את הביקוש לדירות חדשות מצד אחד ומצד שני יוריד את ההיצע לשוק השכירות. חרא של מס. שרק יחריף את הבעיה ולא יקל עליה.

עם האיסור על איירבנב יוצרים בעיה אחרת. עוד שנה שנתיים שהתיירות תחזור למצב רגיל יגידו שיש בעיה כי אין מספיק בתי מלון לתיירים. הפתרון במקרה הזה צריך להיות פשוט להתייחס אליהם כעסק ולמסות אותם כמו בית מלון.

מה שהממשלה הזו עושה זה להחליף משקיעים פרטיים בדיור ובמקום זה לסבסד משקיעים גדולים עם הכסף של כולנו כדי שתהיה שכירות מוסדית.

אני די מרוצה מהמהלכים של הממשלה החדשה אבל זה דווקא צעד ממש מחורבן שהם עושים.

ממליץ להאזין לפודקאסט עושים חשבון עם עומר מואב.

עלויות השינוע לא עלו בגלל הדלק. אלא בגלל בעיות שנובעות מהקורונה. מה שגרם ליותר ביקוש לשינוע מהיצע. מחיר שינוע עלה באלפי אחוזים.

לגבי הרווחים של היבואנים, עוד סימפטום שאין מספיק תחרות. הבעיה שכדי לפתוח לתחרות צריך לעשות צעדים שהם נגד מה שחושב הציבור.

 

אתה מחזיק במספר דירות? מסקרן אותי לדעת כי זה מאוד אופייני למשקיעים להתבטא כך בחריפות כנגד הרפורמה הזו שלדעתי היא עושה למשקיעים חיים קלים מדי ואני הייתי מעלה את מס הרכישה אפילו ל- 10%. 

משקיעים בשוק הדיור הוא דבר טוב אך המינון הוא כה גדול שהמשקיעים יוצרים קרטליזצייה של שכירויות וכבר היום אתה יכול לראות כל אחד ששם וילון במחסן של החנות והרי לו דירה להשכרה במחיר מופקע. המצב הזה גורם למשקיעים לקבל כל מחיר שהם דורשים והוא מצב מסוכן שכן לא רק שלזוגות הצעירים לא היה היכולת לרכוש דירה (שזו תופעה שקורית כבר עכשיו), אלא שלא יהיה להם את היכולת לשכור דירה ואז הלחץ בסיר יכפיל, ישלש, ירבע ויחמש את מה שקורה היום.

הביקוש לדיור תמיד היה גבוה ויציאה של משקיעים לא יוריד באופן דרמטי את הביקוש כי הביקוש הוא יותר גבוה ממש שהוא כיום מאחר וחלק גדול מהביקוש הוא רדום. ישנם המון זוגות צעירים, רווקים/ גרושים מעוטי יכולת שלא יכולים לרכוש דירה ולכן אינם נמצאים בתוך משבצת הביקוש לרכישת דירות, דבר היוצר ביקוש יותר גדול בשוק השכירות ועליית מחירים מתמדת מצד המשקיעים. אגב, אחת מהתוצאות הגלויות למצב בשוק השכירויות היא העובדה שיש למשקיעים דרישות הזויות כמו איסור כניסה להריון, גידול חיות מחמד של המשקיעים, ביקורי פתע של המשקיעים, פינוי הדירה למס' שעות בשבוע של השוכר לטובת המשקיע ואפילו לינה אחת ל.. של המשקיע בדירה תוך תקופת השכירות.

ביקוש נמוך לא יוצר את הפריבילגיה הזו למשקיעים וזה דבר שמעיד שהכוח הוא בידיים של המשקיעים ומי שמפסיד אלו בעיקר הזוגות הצעירים. 

 

לפני 7 שעות, wa11a כתב:

+1

יש לי דברים קבועים שמוזמנים מחו״ל (תוספי מזון, ציוד לאופנוע, חלפים לאופנוע או לרכב ועוד המון אפילו ביגוד הרבה ישקאלים מזמינים עכשיו מחול). וזה שהשקל מתחזק לפחות מקל.

 

הזמנות מחו"ל הולכות חזק, בזה אין ספק אבל אתה, כמו זה שציטטת, צריכים להבין שכאמור הכל כאן עניין של ביקוש והיצע ואם כל הרשתות שמפקיעות מחירים, ממשיכות במעשן, כל הקמעונאיות וכל מותגי הביגוד, תוספי המזון ואפילו ציוד היקפי לרכב, ממשיכים להיות יקרים ואפילו מתייקרים לנגד עניינו הרי שזה כי הביקוש למוצרים אלה בארץ הוא כזה שמצדיק עלייה במחירים.

מוצר שאין לו ביקוש אין כדאיות להעלאות ועם כל הנהירה לאתרים בחו"ל גם הביקוש בארץ הוא חזק מספיק, וזאת הבעיה שלנו, הצרכנים שצריכים יותר להשכיל, לנצל את פוטנציאל הכוח שלנו לכיוונינו ולא לתת אותו לרשתות ולהתאגד, כמו הציבור החרדי, שאני משוכנע שהיכולת ההתאגדותית שלו, היא זו שהביאה את רשת שופרסל ליצור אתר סודי ומוזל בעשרות אחוזים מאתר שופרסל.

 

 

לפני 4 שעות, wa11a כתב:

רק תחרות תגלגל הוזלות לצרכן

 

חד משמעית! בינתיים אנחנו צרכנים בתוך שווקים חולים! 

שוק שהוא שייך למספר קטן של שחקנים שמחזיקים קצר את הצרכנים, שוק בו ישנה רמה מפלצתית של ריכוזיות, מונופולים וקרטליזציה הוא שוק חולה, הוא שוק שמסוכן לכיס שלנו וזו הסיבה שהרשתות מרשות לעצמן לתאם מחירים בינם לבין עצמם ולדחוק אותנו לפינה. 

 

מה שאנחנו צריכים לעשות זה להתאגד ולהחרים קמעונאיות קרטליסטיות שכאלה ולהפסיק לקנות מיובאניות שהרעב לרווחים לא יודע שובע. 

 

 

לפני 4 שעות, wa11a כתב:

מה שאתה מציע פה נוסה ע״י ממשלות קודמות והנוכחית והוא דווקא לירות לעצמך ברגל.

1. לשווק קרקעות במחיר מופחת ולחייב את היזמים למכור בזול? מישהו אמר כחלון? מה שאתה בעצם עושה מעבר לזה שבסוף היו דירות זבל רק כדי להתאים למכרז (יחסית לשאר הדירות בשוק) זה בעצם שכל האזרחים יסבסדו רנדומלית מי שקונה דירה במחיר למשתכן. למה כל אזרח במדינה צריך לסבסד את האנשים שקונים דירות?

2. הבעיה היא שהמדינה מתערבת יותר מדי בשכירות (ע״ע מס דירה שניה ושלישית) - מה שגורם להוצאת משקיעים מהשוק ולהיצע נמוך יותר לשוכרים מה שנותן יותר כוח לצד ההיצע מאשר לצד הביקוש ומזה אתה סובל.

 

הדרך היחידה היא פשוט לשווק בכמויות (וגם לבנות תשתיות שהן חסם לבנייה נוספת). אתה רוצה משקיעים בשוק, גם כי הם מספקים מגורים למי שלא קונה דירה, וגם הם מעלים א הביקוש לבניה מה שעל הדרך מעלה את ההיצע בכל השוק גם לקניה וגם לשכירות. אם אתה מוציא משקיעים מהשוק אתה גם תגרום לזה שתהיה פחות בניה כי יהיו פחות רוכשים.

 

 

1. במצב הנוכחי בהחלט אין הצדקה לבצע סבסוד קולקטיבי לטובת כל האזרחים אבל למה שתהיינה דירות זבל? למה שהרווח ירד מצד היזמים ולא מראש לסבסד קרקעות בכל חלקי הארץ כך ולפקח שהיזמים ירוויחו לא פחות ממה שהם היו מרוויחים אם הקרקע לא היתה מסובסדת ובלבד לדאוג שסטנדרט הדירות והמפרטים יהיה זהה גם בבניין עם קרקע מסובסדת? 

ברור שלמה שדיברנו עליו כרגע יש שם מוכר והוא נקרא "מחיר למשתכן" אבל למה לנקוט בצעדי קיצון ולא פשוט להפסיק למכור קרקעות במחירים אסטרונומיים? הרי ברור שהיזם ירכוש בכל מחיר ופשוט יגלגל את ההוצאה לצרכן ולא יפסיד אך חסרות אלטרנטיבות?

אי אפשר למכור קרקעות במחירים מסובסדים ולקבוע מיסים דיפרנציאליים?

במצב שכזה היזם, בפיקוח של המדינה, יגבה מחיר שפוי יותר של דירה מזוגות צעירים, רווקים וגרושים מעוטי יכולת, קצת יותר מס ממשפרי דיור ויותר מס ממשקיעים ובכך המדינה אמנם תרוויח פחות על כל שטח שהיא מוכרת ליזמים אך מנגד תכניס עוד כסף לקופה דווקא מצד המשקיעים ולא, הגדלת מס הרכישה מ-5% ל-8% לא ממש יביא לשינוי המיוחל והמשקיעים פשוט יגלגלו את העלייה במס בדמות שכירות גבוהה יותר ובעת מכירת הדירה, דבר שידחוף את המחירים להמשיך ולעלות. 

2. אין כל סיבה להגדיל את כמות המשקיעים ויתרה מכך, צריך להוריד דרסטית את כמות המשקיעים ולכוון את היזמים לפתח ולטפח את שוק השכירות לטווח הארוך ובכך אתה מפחית משמעותית את כמות המשקיעים אך לא פוגע בביקוש בשוק השכירויות ואפילו תורם ליציבות בשוק השכירות ולאי הפקעת מחירים ודרישות הזויות מצד המשקיעים, לוודאות גדולה יותר מצד השוכרים בכל הקשור להעלאות מפוקחות יותר של מחירי השכירות לאורך השנים הן מצד השוכר והן מצד המשכיר וגם לירידה במחירי הדיור וכן, אין ספק שירידה מתונה במחירי הדיור לא יביא לשום אסון שום קטסטרופה אם ההתייקרות שעלתה השנה, תרד בחזרה וקצת יותר מכך.

[DareDevil]

לפני כשעה, Potato כתב:

דיברתי על התחאדות הסטודנטים בכלל.

הסתדרות זה אחוז מהמשכורת,יוצא כמה עשרות שח בממוצע.

התאחדות הסטודנטים אכן מדובר על 10 שקל. 

לפני כשעה, Potato כתב:

מה זה אומר תיירים עשירים ועניים?

הוסטלים וכו'?

כן, הוסטלים, מלונות 1,2,3 כוכבים.

 

במקום לעשות אזורי קמפינג וגלמפינג (שזה בעצם קמפינג אבל עם יותר אבזורים וכדומה), דחפו שיעשו רק גלמפינג. 

[SlowRide]

לפני שעתיים, stum כתב:

רוב המוחלט של האנשים לא רוצים לשכור, הם נאלצים לשכור. 

זה בערך כמו לומר שרוב המוחלט היו מעדיפים לנסוע במרצדס אבל הם נאלצים להסתפק בקיה. בגדול אלו החיים...
אני חושב שהבעיה היא עלות הדיור, לא עלות הדירות. המרדף אחרי החלום של "בעלות על דירה לכל פועל" מנפח את מחירי הדיור לקונים ולשוכרים ומבטל אופציות שפויות יותר כמו שכירות ארוכת טווח.
בתכלס אין מחסור בדירות, עובדה: אין הרבה הומלסים. מה שאין זה ביטחון ושקט נפשי כי בלי משכנתא ענקית אתה חי מחוזה לחוזה.

עריכה אחרונה ב-9 לנובמבר, 2021 על ידי SlowRide

[DareDevil]

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

בתכלס אין מחסור בדירות, עובדה: אין הרבה הומלסים. מה שאין זה ביטחון ושקט נפשי כי בלי משכנתא ענקית אתה חי מחוזה לחוזה.

שקט נפשי ובטחון יקרו כאשר נגיע לשלום בין שכנינו ובינינו. עד אז נמשיך לרוץ כמו עכברים..

[vadim6385]

לפני 12 דקות, DareDevil כתב:

שקט נפשי ובטחון יקרו כאשר נגיע לשלום בין שכנינו ובינינו. עד אז נמשיך לרוץ כמו עכברים..

אנחנו כבר חיים בתקופה הכי שקטה ורגועה בהיסטוריה.

 

במקום להנות מזה, רק מחפשים להתקטנן ולמצוא שטות חדשה להיפגע ממנה.

[DareDevil]

לפני 2 דקות, vadim6385 כתב:

אנחנו כבר חיים בתקופה הכי שקטה ורגועה בהיסטוריה.

 

במקום להנות מזה, רק מחפשים להתקטנן ולמצוא שטות חדשה להיפגע ממנה.

היסטוריה עולמית ומה עם מקומית?

שכחת את מלחמת הכוכבים מלפני כמה חודשים?