שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

גם אם יצליחו למכור ב"רווח", מה הם השיגו בזה?.

הרי דירה עדיין אין להם והמחירים עלו.

 

ואני חושב שהמחירים ירדו ריאלית.

 

 

עריכה אחרונה ב-19 במאי על ידי Lior_Django

[- XM -]

אם בן אדם הניח 10% ומחירי הדיור עשו 10% הוא עשה 100% על ההון שלו בשנתיים.

אין השקעות כאלו..

או בקיצור - הוא קרוב יותר לדירה שלו מאשר לפני הצעד הזה.

 

לגופו של עניין, יש הרבה אינדיקציות שמחירי הדיור ירדו או יתמתנו, 

מצד שני יש אינדיקציות שהם דווקא יעלו.

אני כבר מזמן הגעתי למסקנה שזה דיון לא רציונלי בעיקרו...

ימים יגידו.

אני מהמר ששלוש שנים מהיום מחירי הדיור יהיו גבוהים ב 15-20%.

[yuvalganim]

אז אתה ספקולנט רציני.

אני לא מכיר שום תנאי במציאות הנוכחי שמצביע על עליית מחירים (גם לא העלאק מחסור בפועלים).

יש היצע גדול, ריבית גבוהה יחסית ומשבר כלכלי ענק שיבוא בוודאות לאחר שהלחימה תסתיים (או במהלכה).

יש יותר מדי גורמים קטסטרופלים אובייקטיביים שיגרמו לכך שיהיה הרבה פחות כסף בשוק.

 

כבר כתבתי פה הרבה על שיטת המדידה של הלמ"ס, אבל מה שקורה שם עם הנדסת הנתונים הוא שערוריה שאין כדוגמתה.

רמת העיוותים (לדעתי במודע) שהם עושים והנדסת התודעה היא פשוט פשע.

זה מאוד דומה לכך שבתקופת הקורונה ש-50% מהמשק היה בכלל בבית בלי עבודה, השכר הממוצע בישראל הכפיל את עצמו. נפלאות הממוצע

[Lior_Django]

איך הוא יותר קרוב, אם המחירים של של כל הדירות עלו?

[- XM -]

לבחור יש 100 אלף ש”ח, דירת חלומותיו עולה מליון ש”ח.

ניגש לבנק כדי לקבל משכנתא לרכישה, אומר לו הבנקאי לך תגייס עוד 150 אלף ש”ח להון עצמי, כדי שתוכל לקבל משכנתא של 75% ולרכוש את הנכס.

הלך הבחור, שם 100 אלף ש”ח, בפרוייקט 90-10, המחירים עלו ב 100 אלף ש”ח, הוא גלגל את הדירה הלאה.

כעת יש לו 200, דירת חלומותיו עולה 1.1 מליון. הון עצמי נדרש לצורך רכישת הדירה 275 אלף ש”ח. הפעם הבנקאי אומר לו, לך תגייס ”רק” 75 אלף ש”ח, ותוכל לרכוש את הנכס.

אז למעשה הוא קרוב יותר.

לפני 6 שעות, yuvalganim כתב:

אז אתה ספקולנט רציני.

אני לא מכיר שום תנאי במציאות הנוכחי שמצביע על עליית מחירים (גם לא העלאק מחסור בפועלים).

יש היצע גדול, ריבית גבוהה יחסית ומשבר כלכלי ענק שיבוא בוודאות לאחר שהלחימה תסתיים (או במהלכה).

יש יותר מדי גורמים קטסטרופלים אובייקטיביים שיגרמו לכך שיהיה הרבה פחות כסף בשוק.

 

כבר כתבתי פה הרבה על שיטת המדידה של הלמ"ס, אבל מה שקורה שם עם הנדסת הנתונים הוא שערוריה שאין כדוגמתה.

רמת העיוותים (לדעתי במודע) שהם עושים והנדסת התודעה היא פשוט פשע.

זה מאוד דומה לכך שבתקופת הקורונה ש-50% מהמשק היה בכלל בבית בלי עבודה, השכר הממוצע בישראל הכפיל את עצמו. נפלאות הממוצע

זה מאוד בעייתי להתווכח איתך, כי אין איזושהיא נקודה שאפשר להצביע עליה שבה אתה תשנה את דעתך ותודה שטעית.

אתה שנים כבר כותב שאוטוטו הבועה מתפוצצת, זה לא קורה וזה לא מפריע לך להמשיך לומר את אותם דברים.

לפני שנתיים אתה כתבת את זה, הבטחת להביא כובע מסוכר אחרי שנה אם המחירים לא ירדו. לפני שנה שאלתי אותך מה קורה, האשמת את כל הלמ”ס ואשתו, אבל כתבת שעוד כמה חודשים גם הלמ”ס כבר לא יכול לשחק עם הנתונים וכולם יראו את הנפילה הגדולה. עברה שנה קיבלת מלחמה בתור שחקן חיזוק להורדת המחירים, המחירים ירדו??

נכון, היה קיפאון חזק, קבלנים נתנו הטבות ומבצעים, אבל כעת הרכישות במגמת עלייה והמבצעים במגמת ירידה. ירידת מחיר בפועל, נאדה.

אני מסכים שהריבית הגבוהה היא משקולת חזקה לירידות מחירים, אבל אני חושב שהאטת הבנייה, המכרזים, התחלות הבנייה, גמר בנייה וכו’, למול גלי העלייה שיהיו אחרי המלחמה, בנוסף לכך שבד”כ אחרי מלחמות יש תנופה כלכלית = עליית מחירים.

אני בניגוד איליך לא מתחבא,  אם הלמ”ס, או ממוצא של כל דירה שתבחר ביד 2 יהיה נמוך יותר בעוד שנתיים מאשר היום, אני אומר בפה מלא, טעיתי.

עריכה אחרונה ב-20 במאי על ידי - XM -

[yuvalganim]

אבל המחירים ריאלית יורדים.

הבעיה היא שהלמ"ס לא נותן ביטוי להנחות המטורפות של הקבלנים ששוות מאות אלפי שקלים.

קבלן אומר לך, בוא תן לי 7% עכשיו, את השאר עוד 4 שנים ואני לא מצמיד לך כלום.

אז ההנחה הזאת, היא בכלל לא מגולמת במדידה. זה אבסורד.

ועכשיו אתה מנסה להסביר לי שטעיתי? אתה לא מבין שכולם עובדים עלינו ועוד מהמקפצה?

בלי קשר למדידה הדפוקה שלהם, תסתכל בשנתיים האחרונות, המחירים ריאלית ירדו (בניכוי אינפלציה), אז איזה כובע לאכול?

 

יש פה כשל שוק מטורף, לא עניין של לשנות דעה או לא, זהו מצב עובדתי שבו מחיר הדירה ברח מהשכר הממוצע (עוד לפני הירידה הריאלית הזאת וגם לאחריה).

הבעיה המרכזית שלי היא, שבישראל כמו בישראל - כולם מחרטטים אותנו כל הזמן בכל תחום, נורא.

 

[D1winner]

יובל אתה יכול להסביר הרבה דברים, את שוק הנדלן בארץ אי אפשר להסביר.

כל עוד לא יהיה כאן משבר כלכלי חריף, אני לא רואה איך המחירים ירדו בטווח זמן קצר בינוני(עד 5 שנים)

דווקא מבחינת השוק עצמו כל מה שעובר עליו עכשיו עוד יותר מעלה את המחירים.

 

 

[ArikM]

לפני שעתיים, D1winner כתב:

יובל אתה יכול להסביר הרבה דברים, את שוק הנדלן בארץ אי אפשר להסביר.

כל עוד לא יהיה כאן משבר כלכלי חריף, אני לא רואה איך המחירים ירדו בטווח זמן קצר בינוני(עד 5 שנים)

דווקא מבחינת השוק עצמו כל מה שעובר עליו עכשיו עוד יותר מעלה את המחירים.

 

 

השוק יכול להעלות כמה שבא לו. כל עוד יש פראיירים שישלמו. 

הבעיה הגדולה מתחילה שאנשים ממציאים "שיטות" להגדלת הון, כמו שרשמו מעליך. 

זה עובד פעם אחת, אולי פעמיים. מה יקרה ביום שאותו מסכן נכנס לעסקת 10 90 בלי יכולת לצאת ממנה. אתם יוצאים מנק' הנחה שתמיד יהיה מי שיקנה.

הריבית לא הולכת לרדת בקרוב, האינפלציה עולה, הגירעון של הממשלה רק גדל, וסוכנויות הדירוג לא עוזרות...

לא רואה כאן happy end. 

שכל אחד ישים את הכסף שלו איפה שהוא רוצה.

[D1winner]

לפני 8 שעות, ArikM כתב:

השוק יכול להעלות כמה שבא לו. כל עוד יש פראיירים שישלמו. 

הבעיה הגדולה מתחילה שאנשים ממציאים "שיטות" להגדלת הון, כמו שרשמו מעליך. 

זה עובד פעם אחת, אולי פעמיים. מה יקרה ביום שאותו מסכן נכנס לעסקת 10 90 בלי יכולת לצאת ממנה. אתם יוצאים מנק' הנחה שתמיד יהיה מי שיקנה.

הריבית לא הולכת לרדת בקרוב, האינפלציה עולה, הגירעון של הממשלה רק גדל, וסוכנויות הדירוג לא עוזרות...

לא רואה כאן happy end. 

שכל אחד ישים את הכסף שלו איפה שהוא רוצה.

אם יש אנשים מספיק חסרי אחריות לקנות דירה ללא אישור עקרוני על משכנתא, ואם זה בכמויות גדולות, אז זה כן יכול להוביל לירידה, אבל לא לקריסה המיוחלת

[יובל .מ.]

 המחירים יירדו רק אם נגיע לקריסה טוטאלית של השוק התעסוקתי הישראלי מה שילווה באנשים שיורדים מבניינים לא דרך המעלית, או אם תהיה רעידת אדמה בעוצמה 7 שתפיל הכל ותגרום לבנייה מחדש מהירה כמו בשנות ה-50.

זהו. 

כולם עובדים על האזרחים בעיניים.

[BeBest]

לפני 14 שעות, - XM - כתב:

לבחור יש 100 אלף ש”ח, דירת חלומותיו עולה מליון ש”ח.

ניגש לבנק כדי לקבל משכנתא לרכישה, אומר לו הבנקאי לך תגייס עוד 150 אלף ש”ח להון עצמי, כדי שתוכל לקבל משכנתא של 75% ולרכוש את הנכס.

הלך הבחור, שם 100 אלף ש”ח, בפרוייקט 90-10, המחירים עלו ב 100 אלף ש”ח, הוא גלגל את הדירה הלאה.

כעת יש לו 200, דירת חלומותיו עולה 1.1 מליון. הון עצמי נדרש לצורך רכישת הדירה 275 אלף ש”ח. הפעם הבנקאי אומר לו, לך תגייס ”רק” 75 אלף ש”ח, ותוכל לרכוש את הנכס.

אז למעשה הוא קרוב יותר.

זה מאוד בעייתי להתווכח איתך, כי אין איזושהיא נקודה שאפשר להצביע עליה שבה אתה תשנה את דעתך ותודה שטעית.

אתה שנים כבר כותב שאוטוטו הבועה מתפוצצת, זה לא קורה וזה לא מפריע לך להמשיך לומר את אותם דברים.

לפני שנתיים אתה כתבת את זה, הבטחת להביא כובע מסוכר אחרי שנה אם המחירים לא ירדו. לפני שנה שאלתי אותך מה קורה, האשמת את כל הלמ”ס ואשתו, אבל כתבת שעוד כמה חודשים גם הלמ”ס כבר לא יכול לשחק עם הנתונים וכולם יראו את הנפילה הגדולה. עברה שנה קיבלת מלחמה בתור שחקן חיזוק להורדת המחירים, המחירים ירדו??

נכון, היה קיפאון חזק, קבלנים נתנו הטבות ומבצעים, אבל כעת הרכישות במגמת עלייה והמבצעים במגמת ירידה. ירידת מחיר בפועל, נאדה.

אני מסכים שהריבית הגבוהה היא משקולת חזקה לירידות מחירים, אבל אני חושב שהאטת הבנייה, המכרזים, התחלות הבנייה, גמר בנייה וכו’, למול גלי העלייה שיהיו אחרי המלחמה, בנוסף לכך שבד”כ אחרי מלחמות יש תנופה כלכלית = עליית מחירים.

אני בניגוד איליך לא מתחבא,  אם הלמ”ס, או ממוצא של כל דירה שתבחר ביד 2 יהיה נמוך יותר בעוד שנתיים מאשר היום, אני אומר בפה מלא, טעיתי.

 

שכחת בחישוב שלך 25% מס שבח ועלויות נוספות כמו שכר טרחה לעורך דין, מתווך וכו'.

בתאוריה הכל מאוד קל, בפועל לך תמכור בדיוק בקבלת טופס 4 כדי לא לקחת משכנתא / הלוואת ביניים אחרת.

להזכירך שמבחינת החוק החדש המוכר הוא גם האחראי על טיב הדירה שנמסרת לרוכש הבא.

לטעמי יותר מידי סיכון בשביל רווח של 75K בפוטנציאל.

 

אגב, המבצעים ממש לא ירדו. רק היום ראיתי מבצע בקריית אונו, שלמו עכשיו 200K ואת היתרה באכלוס + שכר טרחת עורך דין על הקבלן.

 

[- XM -]

הרבה חברות מציעות היום שכ”ט עו”ד עליהם, תיווך אין כשאתה הולך ישירות לחברה.

מס רווח הון אכן יש, אפשר לפרוס את הרווח ע”פ התקופה ולשלם פחות אם אתה לא מגיע לחבות המס בגלל נקודות זיכוי וכאלה..

אבל זה לא העניין, אני לא ממליץ לאנשים לעשות דברים כאלה מכל מיני סיבות.  רק מישהו שאל מה אלה שעושים את זה מרוויחים הרי גם בהנחה והמחיר יעלה, הכל יעלה במקביל? על זה כתבתי שלפעמים אתה כן מרוויח מצעד כזה אם אכן המחירים עלו, אפילו שהמחיר של הדירה שאתה מעוניין לקנות גם כן עלה.

[farkash7]

לפני 3 שעות, BeBest כתב:

לטעמי יותר מידי סיכון בשביל רווח של 75K בפוטנציאל.

זה אפילו לא 75K כי על 100K ב-3 שנים אתה תקבל 12K ריבית.

אנחנו מדברים פה על רווח של 70K ב-3 שנים שעבורו אתה צריך להצליח למכור את הדירה תוך פרק זמן קצר, להיות אחראי על טיב הדירה ותיקונים.
הסיכון? לא תצליח למכור בזמן -> תצטרך לקחת משכנתא על מיליון שקל כמעט.

נשמע לי כמו דרך ממש דבילית להרוויח 70K שקלים, כבר עדיף להיות לוליין בצומת בימי שבת במשך 3 שנים.
אם אתה קונה דירה כזו ובונה על זה שבעוד 3 שנים היא תהיה שווה 1.3-1.4 זה כבר משהו אחר.

עריכה אחרונה ב-21 במאי על ידי farkash7

[BeBest]

על 100K בשוק ההון אפשר לעשות יותר מ12K ריבית בתקופה של 3 שנים.

ה-S&P500 מייצר תשואה של 10% לשנה בממוצע, זה 133K לפני 25% על הרווח שמייצר לך בסוף ~25K נטו רווח ב3 שנים.

 

כשאתה קונה דירה בתנאים של 10-90 כדי לגלגל אותה הלאה, יכול להיות שכמוך עשו את זה עוד עשרות. ואם כולם ינסו למכור את אותה הדירה באותו פרק זמן (של קבלת טופס 4) זה גם תחרות בין המוכרים, מי שלחוץ יותר גם ימכור בהפסד ריאלי.

 

בקיצור, זו לא דרך להתעשרות או להגדלת ההון.

[farkash7]

אבל בורסה זה ספקולטיבי ונדל"ן זה לא 😂
נו תזרום עם התזה הזו, עדיין לעשות כזה מעשה לוליינות כדי להרוויח 70K כבר עדיף להיות לוליין בצומת.