שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[A_lex]

[Gosser1860]

לפני 22 דקות, avargel כתב:

חביבי, זה לא מסלול פיתוי

[oryo]

זה כן מסלול פיתוי, פשוט הוא לא השתמש בו כמה שמכונה ברחוב מסלול פיתוי (לפתות לתת תנאים טובים ע"י מסלול זבל, ואז לסגור את זה מיד אח"כ כי המסלול כאמור זבל) ובמקום זה השתמש בתצורה של "מסלול אפטום", תחת ההנחה שיסגור את זה עוד חמש שנים. 

 

קשה לדעת האם זה ישתלם או לא כי חסרים מלא נתונים, בגדול השאלה היא האם ההפסדים ע"פ חמש שנים מהמסלול הזבל יהיו גבוהים יותר מהרווחים ע"פ תקופת ההלוואה הפוטנציאלית לאורך השנים, ייתכן שכן וייתכן שלא. 

 

יש כאן הרבה עניינים של אסטרטגיה ותכן פיננסי. 

 

בנוגע לצמודה - חשוב להבין את הנושא הזה טוב בעת בחירת המסלולים, אני לא הייתי בוחר שום מסלול שנשאר לאורך זמן עם צימוד כי זו חרב פיפיות, מבאס עד כמה אנשים לא מכירים את הנושא ונופלים בו (יש אנשים שלוקחים קצ במקום קלצ בשביל לחסוך. כמה עשיריות אחוזי ריבית... נורא) 

[yuvalganim]

לפני 45 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אבל תמורת זה קיבלתי את המסלול פריים ב-P-0.3 והקל"צ ב-2.96.

עשיתי כמה ניסיונות ונניח 650K בפריים העלה את הריבית ל-P-0.1.

ו-600K בקל"צ העלה כבר ל-3.3% נדמה לי.

 

לא חישבת את זה נכון חבר.

היה עדיף לך לשלם עוד קצת בריבית הפריים או בקלצ ולקחת פחות צמוד.

המסלול הצמוד משקף ריבית של 6-7 אחוז שנתי (בכל שנה) וזה הרבה יותר גבוה מהריבית פריים.

אגב זו מלכודת שהרבה מאוד אנשים נופלים לתוכה, הם רבים על עוד עשירית אחוז של ריבית פריים אבל חוטפים את כל הצינור בצמודה.

אגב בהינתן התחזיות שאני חשוף אליהן, המדד יעלה יותר מ4-5 אחוז שנתי לפחות בטווח הנראה לעין.

זו הלוואת בלון יקרה מאוד. לכן אחזור על מה שאמרתי, אם יש לך אפשרות להחזיר ולסגור את המסלול לפני - תעשה את זה.

[פינדר]

לפני 22 דקות, Gosser1860 כתב:

אני דווקא לא חושב שיש פה מה לריב.

אנחנו לא מכירים את כל השיקולים והנתונים האישיים, ואף אחד מאיתנו לא יודע מה יהיו המדדים\ריביות ב5 שנים הקרובות.

[oryo]

מה שכדאי לעשות זה לבדוק האם ניתן להמיר את "מסלול הפיתוי" שבפועל מיושם כהלוואת בלון, ב... הלוואת בלון אמיתית. 

 

יש כל מיני אפיקי מימון אפשריים שעלולים להיות טובים יותר. נניח הלוואה כנגד קהש. 

 

כמובן שהיה הכי טוב לעשות את זה חמישה ימים אחרי לקיחת המשכנתא, אבל לעתים שווה גם היום.שוב, חסרים מלא פרטים, אבל לנצח מסלול דרעק כשאתה שכיר בהייטקס אמור להיות בר ביצוע 

לפני 2 דקות, פינדר כתב:

אני דווקא לא חושב שיש פה מה לריב.

אתה חדש פה? 

שלח לי הודעה פרטית עם מספר אשראי בדיוק יש לי זיכוי מס לתת למשתמשים חדשים בפורום 

 

(כמות הפעמים שראיתי וויכוח על דברים ש"אין מה לריב" עליהם is too damn high. לא בדיוק השתתפת באחד כזה על דיני חוזים? 😅) 

 

[יבגניפ]

לפני 5 שעות, m3x7r3m3 כתב:

אני עשיתי חשבון שאני לא חוסך מספיק כדי להדביק את קצב העלייה בראש העין בשכונות שאני רוצה

אולי בראש העין זה פחות מורגש, אבל לדעתי הבעיה הגדולה זה גם בסוף תחושת אי וודאות מחורבנת, כי בממוצע בסוף כל שנה יכולים לזרוק אותך מהדירה, אל מול הרבה ספקולציות כלכליות.  

[Nemesis]

קיצצו חזק את הכנפיים להלוואות כנגד קה"ש. חלק כבר לא נותנים בכלל, חלק נותנים סכומים נמוכים מאוד.

[Gosser1860]

לפני 4 דקות, פינדר כתב:

אני דווקא לא חושב

הוא כתב שזה מסלול פיתוי. 2 או 3 אנשים אמרו שזה לא פיתוי. אור טוען שזה כן מסלול פיתוי בחלק הראשון (מסלול גרוע) אבל לא בחלק השני (שימוש כהלוואת בלון). ולכן, מהיכרותי עם החבוב, המים במקום.

 

נ.ב.

מה זה לריב? אני פה לצחוקים, לחפירות והמימז.

[יבגניפ]

לפני 6 דקות, oryo כתב:

יש כל מיני אפיקי מימון אפשריים שעלולים להיות טובים יותר. נניח הלוואה כנגד קהש. 

 

רק אציין שספריאל טען לאחרונה שהקופות חסמו את האפשרות הזו בגלל הנפילות בשווקים, וזה גם מתאים למי שחסך כבר מספיק זמן לפני, בין אם בפנסיה לבין אם בקרן השתלמות.

[avargel]

לפני 43 דקות, oryo כתב:

זה כן מסלול פיתוי, פשוט הוא לא השתמש בו כמה שמכונה ברחוב מסלול פיתוי (לפתות לתת תנאים טובים ע"י מסלול זבל, ואז לסגור את זה מיד אח"כ כי המסלול כאמור זבל) ובמקום זה השתמש בתצורה של "מסלול אפטום", תחת ההנחה שיסגור את זה עוד חמש שנים. 

 

 

בדיוק מה שהתכוונתי

מסלול אפטום, זה כן. ואני בכלל לא חולק על ישה בנקודה הזו.

מסלול פיתוי - זה לא

 

כי פיתוי זה רק אם יש לך כבר את הכסף ביד, ואתה בוחר מראש לקחת משכנתא יותר גדולה שאת חלקה אתה כלל לא צריך, מתוך מחשבה לפרוע מיידית את המסלול של המ"צ [מיידית. לא בתחנה. זה כל הרעיון - להימנע מההצמדה].

 

יתירה מכך, אתה מבקש, מיוזמתך, במסלול הזה ריבית גבוהה יותר ממה שהבנק מוכן לתת לך

אתה בעצם מפתה את הבנק להוזיל עבורך את המסלולים האחרים מתוך חשיבה שאת הכסף שלו הוא כבר יעשה עליך במסלול הצמוד, ובום! אין מסלול צמוד, נפרע.

 

אתן דוגמה אישית להמחשה

 

משכנתא של 900K

באישור העקרוני הבנק קשקש את השליש/שליש/שליש הקלאסי שלו

 

ביקשתי 50% פריים, 33% קל"צ, 17% מ"צ

הבנק נתן פריים -0.3, קל"צ 3.15, ומ"צ 1.1

 

ביקשתי להעלות את המ"צ ל4%, ובתמורה להוריד את הקל"צ ל2.25 ואת הפריים למינוס 0.7

הבנק חשב שאני מטומטם, והסכים

 

שבוע לאחר קבלת המשכנתא פרעתי את המ"צ, ונשארתי עם הפריים במינוס 0.7 ועם קל"צ 2.25

 

נשלחה את הבנק מסלולית פיתוי והוא נפל בפח

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי avargel

[פינדר]

לפני 21 דקות, oryo כתב:

כמות הפעמים שראיתי וויכוח על דברים ש"אין מה לריב" עליהם is too damn high. לא בדיוק השתתפת באחד כזה על דיני חוזים?

זהו שדיני חוזים (שאגב לא השתתפתי בדיון), או ציטוטים מויקיפדיה, הם נושאים תיאורטיים שאפשר לחפור בהם לנצח.

פה מדובר בהחלטה אישית. מקסימום הוא התבלבל בהגדרה של מסלול פיתוי.

[Gosser1860]

לפני 25 דקות, oryo כתב:

שלח לי הודעה פרטית עם מספר אשראי בדיוק יש לי זיכוי מס לתת למשתמשים חדשים בפורום 

[m3x7r3m3]

לפני 35 דקות, oryo כתב:

זה כן מסלול פיתוי, פשוט הוא לא השתמש בו כמה שמכונה ברחוב מסלול פיתוי (לפתות לתת תנאים טובים ע"י מסלול זבל, ואז לסגור את זה מיד אח"כ כי המסלול כאמור זבל) ובמקום זה השתמש בתצורה של "מסלול אפטום", תחת ההנחה שיסגור את זה עוד חמש שנים. 

 

הייתי עושה את זה אם היה לי 500K נוספים עכשיו

 

לפני 36 דקות, oryo כתב:

קשה לדעת האם זה ישתלם או לא כי חסרים מלא נתונים, בגדול השאלה היא האם ההפסדים ע"פ חמש שנים מהמסלול הזבל יהיו גבוהים יותר מהרווחים ע"פ תקופת ההלוואה הפוטנציאלית לאורך השנים, ייתכן שכן וייתכן שלא. 

 

הרווחים מהמסלולים האחרים?

 

לפני 36 דקות, oryo כתב:

בנוגע לצמודה - חשוב להבין את הנושא הזה טוב בעת בחירת המסלולים, אני לא הייתי בוחר שום מסלול שנשאר לאורך זמן עם צימוד כי זו חרב פיפיות, מבאס עד כמה אנשים לא מכירים את הנושא ונופלים בו (יש אנשים שלוקחים קצ במקום קלצ בשביל לחסוך. כמה עשיריות אחוזי ריבית... נורא) 

 

לא הייתה לי אופציה של משתנה לא צמודה, זה אמור להיות מסלול סטנדרטי?

 

לפני 32 דקות, yuvalganim כתב:

לא חישבת את זה נכון חבר.

היה עדיף לך לשלם עוד קצת בריבית הפריים או בקלצ ולקחת פחות צמוד.

המסלול הצמוד משקף ריבית של 6-7 אחוז שנתי (בכל שנה) וזה הרבה יותר גבוה מהריבית פריים.

אגב זו מלכודת שהרבה מאוד אנשים נופלים לתוכה, הם רבים על עוד עשירית אחוז של ריבית פריים אבל חוטפים את כל הצינור בצמודה.

אגב בהינתן התחזיות שאני חשוף אליהן, המדד יעלה יותר מ4-5 אחוז שנתי לפחות בטווח הנראה לעין.

זו הלוואת בלון יקרה מאוד. לכן אחזור על מה שאמרתי, אם יש לך אפשרות להחזיר ולסגור את המסלול לפני - תעשה את זה.

 

היה וה-500K יהיו זמינים לי לפני ה-5 שנים כמובן, אבל זה לא בטוח שיקרה. ממש לא בטוח.

השאלה אם יהיו לי 250K לפני, האם כדאי לי להחזיר לפני ה-5 שנים את ה-250K האלה או שלא.

אבל אני עוד לא שם.

 

לפני 21 דקות, פינדר כתב:

אנחנו לא מכירים את כל השיקולים והנתונים האישיים, ואף אחד מאיתנו לא יודע מה יהיו המדדים\ריביות ב5 שנים הקרובות.

 

יותר מזה, אני לא ידעתי מה יהיו המדדים של היום, ולקחתי את המשכנתא לפני פחות משנה.

זה מסלול שהוא סוג של הימור, לכן מראש תחמתי אותו ל-500K שזה סכום שאני יודע שיהיה לי בעוד 5 שנים (אולי יהיה לי 550K, אבל לא בטוח).

 

הייתי יכול בתיאוריה לקחת עוד 50K בצמודה המשתנה, ולקנות דירה ב-200K יותר, 2.4 במקום 2.2, אבל אז אם נניח בעוד 5 שנים הקרן מגיעה של המסלול הזה מגיעה ל-600K? כנראה שאין לי את הכסף הזה (כאילו הכל יכול לקרות, אבל זה סבירות נמוכה).

 

לפני 22 דקות, oryo כתב:

מה שכדאי לעשות זה לבדוק האם ניתן להמיר את "מסלול הפיתוי" שבפועל מיושם כהלוואת בלון, ב... הלוואת בלון אמיתית. 

 

אופציה מעניינת, מדובר על 500K.

 

לפני 22 דקות, oryo כתב:

יש כל מיני אפיקי מימון אפשריים שעלולים להיות טובים יותר. נניח הלוואה כנגד קהש. 

 

איפה שהקה"ש שלי הייתה סגרו, איפה שהקה"ש של אשתי פשוט לא נתנו כבר שנים הלוואות כנגד הקה"ש.

כרגע בקה"ש יש לנו משהו כמו 60 או 70 אלף.

 

לפני 18 דקות, יבגניפ כתב:

אולי בראש העין זה פחות מורגש, אבל לדעתי הבעיה הגדולה זה גם בסוף תחושת אי וודאות מחורבנת, כי בממוצע בסוף כל שנה יכולים לזרוק אותך מהדירה, אל מול הרבה ספקולציות כלכליות.  

 

לא זרקו אותי אף פעם מדירה, תמיד אני לא הארכתי חוזה.

את הדירה ששכרתי לפני, שכרתי 3 וחצי שנים ב-5300 (בלי עלייה), ולפני שנה בעל הדירה הציע לי חידוש חוזה ב-6000 לשלוש שנים, או חידוש ב-5300 לשנה ואח"כ 6700.

אז אמנם לא זורקים אותך, אבל אי וודאות עד הסוף.

אגב היום דירות דומות מושכרות ב-7000 ומעלה. אני לא הייתי משלם 6700 ולא 7000, ככה שבוודאות בלי לקנות הייתי חייב לעבור.

 

לפני 21 דקות, Gosser1860 כתב:

הוא כתב שזה מסלול פיתוי.

 

ככה "יועצת המשכנתאות" של הבנק קראה לזה 🤷‍♂️.

יש סיבה שכמעט ולא הגבתי בחיים בשרשור המשכנתא. אני לא באמת מבין בתחום הזה, בטח לא עד כדי כך.

יכול להיות שהיא באמת התכוונה למסלול פיתוי כמו שאברג'יל הסביר.

 

לפני 19 דקות, avargel כתב:

מסלול אפטום, זה כן. ואני בכלל לא חולק על ישה בנקודה הזו.

מסלול פיתוי - זה לא

 

סבבה קיבלתי נקרא לזה מסלול אפטום מעכשיו.

 

לפני 20 דקות, avargel כתב:

כי פיתוי זה רק אם יש לך כבר את הכסף ביד, ואתה בוחר מראש לקחת משכנתא יותר גדולה שאת חלקה אתה כלל לא צריך, מתוך מחשבה לפרוע מיידית את המסלול של המ"צ [מיידית. לא בתחנה. זה כל הרעיון - להימנע מההצמדה].

 

יתירה מכך, אתה מבקש, מיוזמתך, במסלול הזה ריבית גבוהה יותר ממה שהבנק מוכן לתת לך

אתה בעצם מפתה את הבנק להוזיל עבורך את המסלולים האחרים מתוך חשיבה שאת הכסף שלו הוא כבר יעשה עליך במסלול הצמוד, ובום! אין מסלול צמוד, נפרע.

 

עכשיו הבנתי.

[yuvalganim]

לפני 35 דקות, m3x7r3m3 כתב:

היה וה-500K יהיו זמינים לי לפני ה-5 שנים כמובן, אבל זה לא בטוח שיקרה. ממש לא בטוח.

השאלה אם יהיו לי 250K לפני, האם כדאי לי להחזיר לפני ה-5 שנים את ה-250K האלה או שלא.

אבל אני עוד לא שם.

צריך לבחון את השוק בעוד שנתיים וחצי ולראות.

התשובה לשאלה הזאת היום היא - ברור שכן.

בעוד שנתיים לך תדע...

למרות שהמסלול הצמוד כנראה תמיד יהיה המסלול הכי יקר במשכנתא ורוב הסיכויים שיהיה עדיף לסגור אותו.