שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[m3x7r3m3]

נניח ובעוד שנתיים הקרן עלתה ב-30K, אני שילמתי 24K - בערך 1000 שקל החזר כל חודש שיורד מהקרן ועוד איזה 900 שיורד מהריבית בשנתיים האלו).

אז במקום 500K הקרן היא 506K כן?

עכשיו אם אני משלם 250K מתוכה נשאר 256K, ההצמדה עובדת על ה-256K נכון?

[יבגניפ]

לפני 54 דקות, m3x7r3m3 כתב:

אגב היום דירות דומות מושכרות ב-7000 ומעלה. אני לא הייתי משלם 6700 ולא 7000, ככה שבוודאות בלי לקנות הייתי חייב לעבור.

 

כן זה גם חלק מהעניין. ובסוף אני לא יודע להגיד מה הכי בטוח ונכון כלכלית, ואני לא יודע אם מישהו יודע להגיד, אבל ביום יום כנראה יש לכל אחד סכום שהוא מוכן ויכול לשלם על מגורים באזור שהוא רוצה ויכול. והשכירות עלתה כל כך בשנים האחרונות, שזה כבר עצוב מדי גם לשלם את זה וגם להשאר בלי נכס ביד בסוף.

 

(ושוב, אם מישהו רוצה להוכיח שכלכלית שעדיף לגור בשכירות ואת ההון העצמי להמשיך להשקיע - אני לא הולך להתווכח על זה)

 

[farkash7]

כתבתי את זה בעבר.

יש מעט מאוד אנשים שהם לא מולטי מיליונרים שיצליחו להשקיע במשך שנים סכומים כבדים בשוק ההון בהצלחה במקום לקנות בית.

 

זה לא פשוט כמו שזה נשמע, ולא משנה כמה בלוגים של מחבקת חתולים תקרא בסוף זה פחד אלוהים ויש מצב שתגמור עם התקף לב.

 

מצד שני לשרת חוב משכנתא ולקנות בית למגורים עם הבנק זה הרבה יותר פשוט פסיכולוגית לרוב האנשים (או לפחות היה).

 

 

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[yuvalganim]

לפני 28 דקות, m3x7r3m3 כתב:

נניח ובעוד שנתיים הקרן עלתה ב-30K, אני שילמתי 24K - בערך 1000 שקל החזר כל חודש שיורד מהקרן ועוד איזה 900 שיורד מהריבית בשנתיים האלו).

אז במקום 500K הקרן היא 506K כן?

עכשיו אם אני משלם 250K מתוכה נשאר 256K, ההצמדה עובדת על ה-256K נכון?

 

כן.

כשהמסלול הוא צמוד, זה ההצמדה היא על כל היתרה.

כשהמסלול אינו צמוד (למשל הפריים) אז החישוב הוא פר תשלום ואז כל התזרים הוא שונה.

לכן תמיד מסלולים צמודים הם יקרים יותר, הרבה אנשים נופלים בפח הזה ולא מבינים שזה ממש יקר.

[m3x7r3m3]

לפני 2 דקות, yuvalganim כתב:

כן.

כשהמסלול הוא צמוד, זה ההצמדה היא על כל היתרה.

כשהמסלול אינו צמוד (למשל הפריים) אז החישוב הוא פר תשלום ואז כל התזרים הוא שונה.

לכן תמיד מסלולים צמודים הם יקרים יותר, הרבה אנשים נופלים בפח הזה ולא מבינים שזה ממש יקר.

 

אוקיי אז אם יהיה לי חלק מהכסף מוקדם יותר אני אפרע חלקית את המסלול הזה (ובטח אשלם איזה סכום של עמלת פרעון מוקדם? גם אם זה חלקי?)

 

זה כבר משפר פוטנציאלית את מצב המסלול הזה לאורך ה-5 שנים.

[avargel]

בהחלט

[SlowRide]

לפני 46 דקות, farkash7 כתב:

מצד שני לשרת חוב משכנתא ולקנות בית למגורים עם הבנק זה הרבה יותר פשוט פסיכולוגית לרוב האנשים (או לפחות היה)

לא רק פסיכולוגית, נניח ואתה לא יודע מה זה שוק ההון. לא אופציה מבחינתך.

אז אם יש לך הון ראשוני, זה או שאתה משלם לבנק במשך x שנים ובסוף יש לך דירה ומפסיק לשלם, או שאתה שם את הכסף באיזו תכנית חיסכון מעפנה של הבנק, משלם לבעל בית על שירותי דיור, וזה נמשך ככה לכל החיים. מה יותר טוב?

[oryo]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

יש מעט מאוד אנשים שהם לא מולטי מיליונרים שיצליחו להשקיע במשך שנים סכומים כבדים בשוק ההון בהצלחה במקום לקנות בית.

לא צריך להיות מדען טילים בשביל לרכוש אינדקס פאנדס בצורה קונסיסטנטית, ובטח שלא צריך להיות מולטי מליונר.

אני מבין שבישראל גדלים על הפאתוס שמי שלא קונה בית הוא פראייר, אבל זה לא נכון עובדתית, ולגחך על זה או לכתוב את זה הרבה פעמים לא ישנה את זה. 

 

אני אומר את זה בתור מי שכבר שנים גר בבית בבעלותו ובכלליות מאוד מאמין ומושקע בנדל״ן, אז אין צורך לשכנע אותי שזה אחלה דבר - אבל חשוב לעשות את זה ממקום של ידע והבנה ולא ממקום של רגשות ובלבול, זה בדיוק איך אנשים לוקחים משכנתאות לא סבירות או רוכשים נכסים לא מתאימים רק כי לימדו אותם שכל דרך פעולה אחרת תוציא אותם ״פראיירים״.

 

שירותי דיור (=שכירות) כמו שירותי מימון (=ריבית משכנתא) הם אפיקים, עם יתרונות וחסרונות, ולאנשים שונים תתאים דרך אחרת. שווה לציין שגם כשפלוני הוא בעל נכס הוא משלם על שירותי דיור (פוטנציאל אובדן תשואה אלטרנטיבית על עצמו, כתלות בסיטואציה) ובכלליות חשוב להבין שאם מישהו לא הגיש לך חשבונית בסוף החודש זה לא אומר שאתה לא משלם על משהו, דרך אינפלציה דרך אובדן תשואה ודרך כל מיני דברים אחרים. ככל שיש יותר ידע והבנת עומק - כך ניתן לבחור בדרך פעולה נכונה יותר. 

[avargel]

לפני 13 דקות, SlowRide כתב:

לא רק פסיכולוגית, נניח ואתה לא יודע מה זה שוק ההון. לא אופציה מבחינתך.

 

לרכוש קרן מחקה S&P500 דרך כל פלטפורמה שהיא, הרבה (הרבה) יותר קל ופשוט מאשר לרכוש דירה

 

שלא לדבר על עלויות עסקה זניחות, בטח ביחס לעו"ד / שמאי / מתווך / יועץ משכנתאות / שיפוצניק

 

 

כמובן שהכוונה שלי היא ב"שגר ושכח", לא במסחר יומי ושורטים ולונגים וכל מיני פעלולים (שאגב בטווח הרחוק לא ממש מוכיחים את עצמם)

 

זרוק שם חצי מיליון ושכח מהכסף 25 שנה (תחשוב שהוא תקוע בקירות של הבית). עם אפקט ריבית דריבית שהוא הפלא השמיני בתבל, הכסף יעשה לפחות כמו הבית שרצית לקנות, כולל קיזוז שכירות מינוס ריבית משכנתא.

 

לנדל"ן יש את הפלוסים שלו, ואני אישית גם כן מושקע בעיקר שם ופחות בשוק ההון.

אבל - "אתה לא יודע מה זה שוק ההון ולכן זו לא אופציה מבחינתך" זה לא אחד מהפלוסים של נדל"ן.

 

לא מכיר יצור אחד בתבל שיכול להוציא אל הפועל עסקת נדל"ן אבל לקנות כמה ניירות זה כבר מעבר למנת המשכל שלו.

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי avargel

[farkash7]

בתאוריה לא צריך להיות מדען טילים נכון.

במציאות רוב האנשים שיעשו את זה ויראו את התיק שלהם נחתך ב-50% יברחו או יחטפו התקף לב מה שבא קודם.

 

זו דעתי לפחות.

 

מצד שני לשרת חוב משכנתא קל יותר פסיכולוגית.

ההוכחה היחידה שלי היא שכמות האנשים שמשרתים חוב משכנתא היא גדולה עשרות מונים מכמות האנשים ממעמד הביניים שלא מחזיקים דירה ושמים את הביצים בבורסה לאורך עשורים.

 

אתה יכול להגיד ״חינוך לקוי״ או ״חוסר ידע״ או ״לא נכון עובדתית״ אבל במספרים כאלה גדולים העם אמר את דברו מה שנקרא. לא נכנס פה לתאוריות של חוכמת ההמונים, אבל בהסתמך עליהם כנראה שזה מה שעדיף לאדם הממוצע.

 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[יבגניפ]

לקנות ספי500 זה קל, עד שמגיעה הקורונה או הנפילות של השנה, ו90% מהאנשים שאתה מכיר מוכרים בהפסד ומגלים שניהול תיק השקעות "מקרוב" דורש קור רוח שאין לרובינו. כמובן, אפשר לפתוח תיק השקעות בבנק או בכל בית השקעות ובאמת לשכוח מזה, כמו שקורה עם פנסיה או קרן השתלמות, והנתונים היבשים מראים שעד היום בטווח הרחוק זה היה יותר משתלם. 

 

אבל בישראל יש בעיה תרבותית ביחס לשכירות. זה לא עניין של "פראיירים" אלא העדר כמעט מוחלט של רגולציה או עידוד של שכירות ארוכת טווח - משהו שגם oecd התייחסו אליו בדוחות שלהם על ישראל בעבר, והמליצו לשנות. וזה מייצר אי וודאות קיצונית בחיים של מי שגר בשכירות, לא במונחים כלכליים של כמה מרוויחים וכמה מפסידים בשנה, אלא ברמה שאנשים פה בסביבה עושים הכנות חודשים מראש כדי לוודא שהילד שלהם יהיה רשום לאיזה בית ספר שהם רוצים וכו'. וגרוע מזה, זה גם מאוד מחמיר עם הגיל. כי אם קל לך יחסית לעבור דירה כשאתה בן 30, זה כבר פחות קל כשאתה בן 50 והרבה פחות קל כשאתה בן 65.

 

ובכלליות, ההתייחסות לקניית דירה למגורים כאלטרנטיבה להשקעה, לדעתי, מפספסת לחלוטין את המניעים של  אנשים שקונים דירה. אני מאוד בספק שיותר מאחוז די מצומצם בכלל רואים בזה אלטרנטיבות. בדיוק מאותה הסיבה שרוב האנשים בעולם הם לא הסולידית ושות'. 

[oryo]

לפני 7 דקות, farkash7 כתב:

בתאוריה לא צריך להיות מדען טילים נכון.

[1]במציאות רוב האנשים שיעשו את זה ויראו את התיק שלהם נחתך ב-50% יברחו או יחטפו התקף לב מה שבא קודם.

...

[2]מצד שני לשרת חוב משכנתא קל יותר פסיכולוגית.

[3]ההוכחה היחידה שלי היא שכמות האנשים שמשרתים חוב משכנתא היא גדולה עשרות מונים מכמות האנשים ממעמד הביניים שלא מחזיקים דירה ושמים את הביצים בבורסה לאורך עשורים.

 

אתה יכול להגיד ״חינוך לקוי״ או ״חוסר ידע״ או ״לא נכון עובדתית״ אבל במספרים כאלה גדולים העם אמר את דברו מה שנקרא. לא נכנס פה לתאוריות של חוכמת ההמונים, אבל בהסתמך עליהם כנראה שזה מה שעדיף לאדם הממוצע.

1. כל הפואנטה היא לדבר על אנשים שמבצעים החלטה מושכלת מתוך פוזיציה של ידע, בנאדם שרואה ירידות ומשנה את כל האסטרטגיה ארוכת הטווח שלו אינו רלוונטי לנ״ל.

 

2. חד משמעית אחד היתרונות החזקים למשכנתא, מאלץ אוריינות פיננסית (מכריח אותך לחסוך כל חודש, ע״י צמצום הקרן). מי שמשקיע בתור דרך חיים עושה את אותו הדבר, משקיע כל חודש בתיק גם כשיש ירידות/עליות, כאילו מישהו מאלץ אותו (רק שבפועל אין אילוץ, זה הידע ש״מאלץ״ אותו לעשות את זה).

 

3. אבל... זו לא הוכחה. או יותר נכון, זה לא מוכיח את מה שאתה לכאורה טוען שזה מוכיח (אם הבנתי אותך נכון). זה כן מוכיח שזו דרך שרוב האנשים מעדיפים, וזה לא מוכיח שזו דרך נכונה יותר (או שאותם אנשים מבצעים בחירה מושכלת). בפסקה השניה שלך אתה מתייחס לזה.

הפואנטה של הדיון כאן (מבחינתי) הוא לשתף ידע ולהעצים אחד את השני, ולכן ההדגשה שחשוב להבין את שתי הדרכים, את היתרונות והחסרונות, ואז לבחור במה שמתאים עבורך (עבורך== עבור הקורא, לאו דווקא פרקש). הנה אני ״מגן״ כאן על אסטרטגיית השכירות למרות שאני לא חייתי בשכירות למעלה מעשור, זה לא כי יש לי פוזיציה (אם כבר, יש לי פוזיציה הופכית) אלא כי אני מבין את היתרונות, והחלטתי שעבורי היתרונות של בעלות אישית על נכס עולים על היתרונות של ההשכרה. בעולם אידיאלי לכולם יש אוריינות פיננסית חזקה וכולם מקבלים החלטות בהתאם, והאדם הממוצע אליו התייחסת מגיע ממקום הרבה יותר חזק של ידע.

[farkash7]

לפני שעתיים, oryo כתב:

כל הפואנטה היא לדבר על אנשים שמבצעים החלטה מושכלת מתוך פוזיציה של ידע, בנאדם שרואה ירידות ומשנה את כל האסטרטגיה ארוכת הטווח שלו אינו רלוונטי לנ״ל.

1. בדיוק. חתך האנשים הזה הוא פצפון. הם לא הממוצע ורחוק מאוד מהממוצע. בנוסף לרוב האנשים שכן נכנסים לקבוצה שתיארת לא צריכים אותנו כדי לקבל החלטה כלכלית מושכלת...

3. זה מוכיח שזה מה שרוב האנשים עושים ומכאן שלאדם הממוצע זו כנראה האסטרטגיה הכי טובה והכי נכונה בדיוק כמו שלרוב האנשים לקנות טויוטה קורולה זו כנראה הבחירה הכי טובה והכי נכונה בלי שאני יודע איזה רכב הם מחפשים.
אני מבין לחלוטין את הרציונל מאחורי הפוסטים המאוד מחכימים שלך (ברצינות), אבל אני באופן אישי לא הייתי כותב דברים כמו "עדיף להשקיע בבורסה לטווח ארוך במקום לקנות דירה" או "תשקול לשים את ההון העצמי שלך בבורסה במקום לקנות דירה בחור תחת". לא שראיתי אותך כותב את זה ספציפית, אבל זה ניסוח שנתקלתי בו לא מעט כאן ובמקומות אחרים.

אני יודע שהדברים האלה יעבדו אצל אחוז קטן מאוד של אנשים ולהם כנראה הדברים האלה יהיו אחלה טיפ (למרות שכבר כתבתי שלדעתי רובם לא צריכים טיפים), ומצד שני רוב האנשים שיקחו עצות כאלה ו"יישמו" אולי בתאוריה, אבל בפועל יעשו את הדבר הלא נכון בפעם הראשונה שיראו את כל הכסף שלהם נחתך ב-50% בחודשיים, וחלקם גם יחטפו איזה התקף לב/התקף חרדה/דיכאון עמוק.

יוצא שעל כל בנאדם אחד שעצה כזו עבדה יהיו 100 שיאכלו אותה.

חשוב גם לזכור מהי הפוזיציה של הכותב.
אני הכי אוהב את אלה שנותנים עצות זהב, אבל שוכחים לספר שהבית שלהם כבר שלהם והם יושבים על עוד כמה נכסים ויש להם עוד כמה מאות אלפי שקלים בעו"ש וכן הם זרקו איזה חצי מליון בבורסה ושכחו מהם ואחרי 10 שנים זה עשה הרבה יותר מכל דירה שהם היו קונים.
או מי שהבית כבר שלו והחליט במקום לקנות עוד בית לקחת משכנתא ולהשקיע.
 

דין אנשים כאלה הוא לא דין ישראל ישראלי עם הון עצמי של 500K אחרי מענקים מאבא/אמא/סבא/סבתא שלו ושל אישתו שאותם הוא זורק בשוק ההון.
ישראלי כנראה ישמח מאוד לראות שהתיק שלו עלה ל800K, אבל הוא יראה שחור בעיניים כשהוא יחתך בחזרה ל400K ויברח בטיל, יש מצב שהוא גם יחטוף התמוטטות עצבים או גרוע מכך במיוחד אחרי שהוא יגלה שהדירות התייקרו.
 

עריכה אחרונה ב-5 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[HybridBoy]

מסכים.

רוב האנשים מחפשים מסלול (כמה שיותר) בטוח, ועד היום נדל"ן היה האופציה הכי טובה ביחס של רווח/סיכון.

עכשיו השוק טיפה מתערער, אבל עדיין דירה לא מאבדת 50% מהערך שלה ביום, בניגוד למה שיכול לקרות בבורסה.

 

 

[vxlan]

לפני 10 שעות, Nemesis כתב:

מי שלקח המון כסף בקלצ היום מלך העולם. לא חוטף עליית מחיר והמדד שוחק את החוב. 

 

מרגיש דביל שלקחתי קלצ לזמן כ"כ קצר. אמנם כמעט בלי חוב כבר, אבל גם מעט מאוד מזומן שניתן לנצל לקפיצה לדירת מגורים או השקעה אחרת. 

המדד שוחק את החוב רק אם הכסף שלך מוצמד למדד לא? לא מכיר מסלולים סולידיים שנותנים את זה, אשמח לשמוע אם אתה מכיר.