Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?


iceco
 שיתוף

פוסטים מומלצים

לפני 31 דקות, avargel כתב:

ממש לא.

הם תמחרו את הדירות בתחשיב מסויים, ומשנים להם את כללי המשחק תוך כדי.

 

אף אחד לא מתמחר עליית מדד של 10% בשנה על כל המחיר (כולל קרקע ורווח יזמי), היה פה כשל שוק שתוקן.

לפני 27 דקות, natco כתב:

1. בפרויקטי מחיר למשתכן, בהם אחוז הרווח הוא גבולי מלכתחילה, יזמים לקחו בחשבון את עליית מדד תשומות כחלק מהרווח שלהם. אי אפשר לשנות את הכללים אחרי המחצית הראשונה של המשחק.  אותם יזמים מחוייבים על דוחות אפס בהסכמי הליווי מול הבנקים. שינוי כזה ברווחיות יוצר להם בעיה של ממש בקווי האשראי לפרויקטים האחרים שלהם.

אם היו מחילים את זה על מכרזים חדשים בלבד - לא היה לאף אחד על מה להלין.

 2. הצמדה למדד תשומות היא "ביטוח ההתייקרויות" היחיד שיש ליזם בניה. הוא מתחייב למסור לך בעוד שנתיים-ארבע (בפרויקטי מחיר למשתכן) מוצר, שהוא עדיין לא יודע את עלותו הסופית. האלמנטים הכלולים במדד תשומות הם רק חלק ממה שעלול להשתנות בצורה דרמטית תן"כ הבניה.  

 

מאיפה הנחת המוצא שפרויקט מחיר למשתכן הוא עם אחוז רווח גבולי? כי זה ממש לא נכון.

אם זה לא היה רווחי אף קבלן לא היה ניגש, המחיר במחיר למשתכן נמוך אך ורק בגלל שהמדינה ויתרה על מרכיב הקרקע, מבחינת הקבלן זה ממש לא משנה.

אל תשכח שבמחיר למשתכן המפרט בדירה הוא עלוב אז לא רק שהקבלן לא מפסיד, הוא גם מרוויח לא רע מהפרויקטים האלה.

ודבר אחרון, במחיר למשתכן כל הדירות נמכרות מראש, כלומר אין לקבלן כאבי ראש אין לו עלויות שיווק, הוא רק צריך לבנות ולמסור.

 

לגבי סעיף 2 שרשמת - אכן ביטוח התייקרות היא נדרשת, אבל למה על מרכיב קרקע (שכאמור לא קיים במחיר למשתכן) ולמה על הרווח? אני לא נגד הצמדה, אבל על 100% מהמחיר? גזל שלא נראה כמוהו.

(Sold) Chevrolet Aveo LT 2006

Citroen C3 Shine 2017

C5 AirCross Feel 2020

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

  • תגובות 4.4 אלף
  • פורסם
  • תגובה אחרונה

המגיבים הפעילים ביותר בשרשור

המגיבים הפעילים ביותר בשרשור

תמונות שפורסמו בשרשור

לפני 22 דקות, yuvalganim כתב:

מאיפה הנחת המוצא שפרויקט מחיר למשתכן הוא עם אחוז רווח גבולי?

"הנחת המוצא" היא מכמה עשרות ניתוחי כדאיות שעשיתי בשנים האחרונות לפרויקטים כאלה.

מה לעשות - זו העבודה שלי. אני לא מדבר מתוך משאלת לב או "שמועות" על איך עובד השוק.

 

המפרט הנמוך והעדר הצורך בשיווק- מתומחרים כבר בתוך המחיר למטר.

אחרי כל הכיווצים האפשריים - כדי לקחת את המכרז, אתה צריך לתת עוד קווץ'. כי אחרת אחד המתאבדים האחרים יקדים אותך.

אז מחשבים גם את עליית מדד תשומות, ועוד כל מיני בתוך הרווח, כדי לבוא לבנק המלווה עם דוח אפס שיגרום להם לשחרר לך כסף.

 

  • אהבתי 6
  • רעיון טוב! 2

1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2.  MITSUBISHI  SPACE STAR 1.2 instyle 2018

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 23 דקות, natco כתב:

ועוד כל מיני בתוך הרווח

כמו מה עוד למשל? 

אני מכיר מצבים שהקבלן מקבל תוספות לזכויות בניה (גם אחרי שכבר כל החוזים חתומים) - ומוסיף דירות/קומות שימכרו בשוק החופשי במחיר מלא. תוספת נאה לרווח, ולפי מה שהבנתי זה לא חריג כל כך..

 

עריכה אחרונה על ידי iluxxxa
  • אהבתי 1
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני שעה, natco כתב:

יזמים לקחו בחשבון את עליית מדד תשומות כחלק מהרווח שלהם. אי אפשר לשנות את הכללים אחרי המחצית הראשונה של המשחק.

כשהם חתמו על ההסכמים האלה (מחיר למשתכן) העליה במדד הייתה שולית, ב2018 2% ב2019 1% ב2020 0.5%.
על זה הם בנו את הרווחים שלהם? נו באמת. אתה עובד בזה אז מה הרווח היזמי? ומה הרווח הקבלני? ומה הרווח כשהיזם הוא גם הקבלן? כדי שנקבל פרופורציות.
מה שהיה בשנתיים האחרונות הוא חריג בכל קנה מידה. מי שבנה על זה (שהמדד בעוד שלוש שנים פתאום יעלה ב12% בשנה במקום ב2% לכל היותר) יכל על אותו משקל ללוות כסף מהבנק ולשים בבורסה.

בוא נזרום איתך, נניח שהם בנו על זה כשהם חישבו את הרווח. אם כן הם בנו על תנאי השוק הנורמאלי, אז הם בנו על מדד שעולה ב2% על מחיר הקרקע+הבית לכל היותר.
היום המדד עולה ב12%+, גם אם יחתכו להם את מחיר הקרקע זה עדיין יותר כסף ממה שהם בנו עליו.
קח מקרה של דירה שעולה 1.5 מיליון. 
225 רווח לפי 15%
600 עלות בניה
675 מרכיב הקרקע.

תעשה 2% ממרכיב הקרקע+עלות בניה זה 25500
תעשה 12% מעלות הבניה בלבד זה 72000
מה יותר גבוה?

לגבי האנלוגיה למשחק כדורגל היא לא ממש טובה, אפשר לשנות את התנאים במחצית זה נקרא להוציא כרטיס אדום.
בנוסף בחלק מהפרוייקטים המדוברים בכלל לא התחילו או קרובים להתחיל. פתאום זה לא משתלם לכם ואתם לא מרווחים? אפשר לסגת מהעסקה.

עריכה אחרונה על ידי farkash7
  • רעיון טוב! 1

HU-Panasonic CQC5401W, Comp- Hertz enenrgy, Sub- IDQ, AMP- Kicker ZX700.5

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 55 דקות, natco כתב:

"הנחת המוצא" היא מכמה עשרות ניתוחי כדאיות שעשיתי בשנים האחרונות לפרויקטים כאלה.

מה לעשות - זו העבודה שלי. אני לא מדבר מתוך משאלת לב או "שמועות" על איך עובד השוק.

 

המפרט הנמוך והעדר הצורך בשיווק- מתומחרים כבר בתוך המחיר למטר.

אחרי כל הכיווצים האפשריים - כדי לקחת את המכרז, אתה צריך לתת עוד קווץ'. כי אחרת אחד המתאבדים האחרים יקדים אותך.

אז מחשבים גם את עליית מדד תשומות, ועוד כל מיני בתוך הרווח, כדי לבוא לבנק המלווה עם דוח אפס שיגרום להם לשחרר לך כסף.

 

 

אז בניתוח הכדאיות, הכניסו 1% עליה במדד בשנה? (זה מה שהיה עד 2020).

מזה הם מחליטים אם זה רווחי או לא? 1%? אלו שולי הרווח? וואלה?

לא מסתדר בכלל עם הדוחות הכספיים של חברות היזמים והקבלנות הכי גדולות בארץ.

פארקש ענה לך יפה.

פתאום המדד עולה בכמעט 10% שנתי, זה לא סביר, לא הגיוני, לא קרה מעולם ולא נכנס בשום מדד כדאיות של שום קבלן (גם אני מבין בזה).

מה שהם (הקבלנים) עשו, ראו שיש כשל שוק, גרפו את כל הכסף לכיס שלהם ועכשיו הם בוכים.

(Sold) Chevrolet Aveo LT 2006

Citroen C3 Shine 2017

C5 AirCross Feel 2020

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני שעה, iluxxxa כתב:

כמו מה עוד למשל? 

אני מכיר מצבים שהקבלן מקבל תוספות לזכויות בניה (גם אחרי שכבר כל החוזים חתומים) - ומוסיף דירות/קומות שימכרו בשוק החופשי במחיר מלא. תוספת נאה לרווח, ולפי מה שהבנתי זה לא חריג כל כך..

 

בדיוק זה. וגם מכירת עוד הצמדות בנפרד מהחוזה של מחיר למשתכן ועוד כל מיני דברים על גבול החוק.

 

ברשותכם, אני אפרוש מהדיון בשלב זה.

פרקש ויובל צודקים. אני טעיתי כאן.

 

 

  • אהבתי 1

1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2.  MITSUBISHI  SPACE STAR 1.2 instyle 2018

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 6 שעות, natco כתב:

בדיוק זה. וגם מכירת עוד הצמדות בנפרד מהחוזה של מחיר למשתכן ועוד כל מיני דברים על גבול החוק.

 

ברשותכם, אני אפרוש מהדיון בשלב זה.

פרקש ויובל צודקים. אני טעיתי כאן.

 

 

לא טעית לחלוטין, כי החוק החדש אומר שרק 40% יהיו צמודים למדד בגלל ההנחה ש- 40% מעלויות הפרויקט הן עלויות הבניה. בפרויקטי מחיר למשתכן בפריפריה שיעור עלויות הבניה גבוה משמעותית- תראה את המכרזים בקרית שמונה, נתיבות, וכו', הקרקע נמכרה בפחות מ- 100,000 ש"ח ליח"ד. במקרה כזה עליה של 10% בעלויות הבניה לאורך חיי הפרויקט תשפיע על כ- 50% מהעלויות, שזה כבר מוריד את הרווח מ- 10% ל- 5%... ואם העלויות עולות יותר היזם בהחלט יכול להיות בבעיה.

  • אהבתי 1
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

מעניין מה שאתה אומר. זה בהחלט בעייתי, אבל לא בעייתי מהסיבות שציין natco אלה כי פשוט בפרוייקטים הללו רכיב הבניה הוא הרבה יותר גבוה מהתחשיב הרגיל שאליו גם התייחס המס.
פרוייקטים כאלה אכן מאבדים את הכדאיות הכלכלית.
האם יש/מתוכננים כאלו פרוייקטים גם בשוק החופשי? מאוד יכול להיות.
מניח שבאזור המרכז מרכיב הקרקע ביחס למחיר הבית כנראה גבוה מ-40%, אבל בפריפריה זה לא המצב לעיתים...

עכשיו השאלה שיש לי היא מאיפה הגיע התחשיב הזה של 40% עלויות בניה? האם זה מה שקורה בשטח?
למה בכלל היה צריך אותו? לא הייתה דרך אחרת לבצע את האכיפה הזו בלי אינסוף בירוקרטיה? אני יוצא מנקודת הנחה שאת מחיר הקרקע המדינה יודעת.

עריכה אחרונה על ידי farkash7

HU-Panasonic CQC5401W, Comp- Hertz enenrgy, Sub- IDQ, AMP- Kicker ZX700.5

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הרעיון המקורי היה לקבוע את אחוז ההצמדה באופן דיפרנציאלי, לפי אזורים שונים - בדיוק כפי שציינתם. ההחלטה על 40% אחידים נבעה מהרצון לזרז את ההליך, שכן עבודת המטה לצורך הצמדה דיפרנציאלית מורכבת וממושכת.

לפני 5 שעות, David32 כתב:

מה שאתה לא מבין זה שאתה מבזבז את הזמן שלך, את תעבורת האינטרנט שלך ואת אורך החיים של סוויצים במקלדת שלך.

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כשחושבים על זה, התוצאה תהיה ככל הנראה עליה (או ניסיון להעלות) במחירי דירות חדשות בפריפריה בשיעור הגבוה מזה שבמרכז, כי בפריפריה היזמים יצטרכו לקחת מרווח גבוה מהסטנדרטי כדי לפצות את עצמם על העליה הצפויה במחירי התשומות... 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הם כבר מעלים מחירים.

https://www.israelhayom.co.il/business/article/12096218

בעקבות תיקון חוק המכר: הקבלנים לא עוצרים ושוב מעלים את מחירי הדירות

התיקון לחוק המכר נועד לפתור סוגייה לפיה קבלנים הצמידו למדד תשומות הבנייה חלקים שלא מושפעים מהמדד, כמו מחיר הקרקע • בתגובה לתיקון, הם מעלים את המחירים ב-3%-10%.

אני אדם דסלקט ולכן יופיעו שגיאות כתיב וחסר סימני פיסוק    נקודות  מקווה שתקבלו זאת 

תודה🙂

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

 שיתוף


×
×
  • תוכן חדש...