שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[yuvalganim]

לפני 31 דקות, avargel כתב:

ממש לא.

הם תמחרו את הדירות בתחשיב מסויים, ומשנים להם את כללי המשחק תוך כדי.

 

אף אחד לא מתמחר עליית מדד של 10% בשנה על כל המחיר (כולל קרקע ורווח יזמי), היה פה כשל שוק שתוקן.

לפני 27 דקות, natco כתב:

1. בפרויקטי מחיר למשתכן, בהם אחוז הרווח הוא גבולי מלכתחילה, יזמים לקחו בחשבון את עליית מדד תשומות כחלק מהרווח שלהם. אי אפשר לשנות את הכללים אחרי המחצית הראשונה של המשחק.  אותם יזמים מחוייבים על דוחות אפס בהסכמי הליווי מול הבנקים. שינוי כזה ברווחיות יוצר להם בעיה של ממש בקווי האשראי לפרויקטים האחרים שלהם.

אם היו מחילים את זה על מכרזים חדשים בלבד - לא היה לאף אחד על מה להלין.

 2. הצמדה למדד תשומות היא "ביטוח ההתייקרויות" היחיד שיש ליזם בניה. הוא מתחייב למסור לך בעוד שנתיים-ארבע (בפרויקטי מחיר למשתכן) מוצר, שהוא עדיין לא יודע את עלותו הסופית. האלמנטים הכלולים במדד תשומות הם רק חלק ממה שעלול להשתנות בצורה דרמטית תן"כ הבניה.  

 

מאיפה הנחת המוצא שפרויקט מחיר למשתכן הוא עם אחוז רווח גבולי? כי זה ממש לא נכון.

אם זה לא היה רווחי אף קבלן לא היה ניגש, המחיר במחיר למשתכן נמוך אך ורק בגלל שהמדינה ויתרה על מרכיב הקרקע, מבחינת הקבלן זה ממש לא משנה.

אל תשכח שבמחיר למשתכן המפרט בדירה הוא עלוב אז לא רק שהקבלן לא מפסיד, הוא גם מרוויח לא רע מהפרויקטים האלה.

ודבר אחרון, במחיר למשתכן כל הדירות נמכרות מראש, כלומר אין לקבלן כאבי ראש אין לו עלויות שיווק, הוא רק צריך לבנות ולמסור.

 

לגבי סעיף 2 שרשמת - אכן ביטוח התייקרות היא נדרשת, אבל למה על מרכיב קרקע (שכאמור לא קיים במחיר למשתכן) ולמה על הרווח? אני לא נגד הצמדה, אבל על 100% מהמחיר? גזל שלא נראה כמוהו.

[natco]

לפני 22 דקות, yuvalganim כתב:

מאיפה הנחת המוצא שפרויקט מחיר למשתכן הוא עם אחוז רווח גבולי?

"הנחת המוצא" היא מכמה עשרות ניתוחי כדאיות שעשיתי בשנים האחרונות לפרויקטים כאלה.

מה לעשות - זו העבודה שלי. אני לא מדבר מתוך משאלת לב או "שמועות" על איך עובד השוק.

 

המפרט הנמוך והעדר הצורך בשיווק- מתומחרים כבר בתוך המחיר למטר.

אחרי כל הכיווצים האפשריים - כדי לקחת את המכרז, אתה צריך לתת עוד קווץ'. כי אחרת אחד המתאבדים האחרים יקדים אותך.

אז מחשבים גם את עליית מדד תשומות, ועוד כל מיני בתוך הרווח, כדי לבוא לבנק המלווה עם דוח אפס שיגרום להם לשחרר לך כסף.

 

[iluxxxa]

לפני 23 דקות, natco כתב:

ועוד כל מיני בתוך הרווח

כמו מה עוד למשל? 

אני מכיר מצבים שהקבלן מקבל תוספות לזכויות בניה (גם אחרי שכבר כל החוזים חתומים) - ומוסיף דירות/קומות שימכרו בשוק החופשי במחיר מלא. תוספת נאה לרווח, ולפי מה שהבנתי זה לא חריג כל כך..

 

עריכה אחרונה ב-7 ליולי, 2022 על ידי iluxxxa

[shimta]

@iluxxxa נראה לי שזה נקרא הקלות שבס. 

זה בוטל לפני מספר ימים 

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/r12vw211ic

[SlowRide]

החליטו לבטל, זה יבוטל רק ב2027. 

לדעתי, מהלך נכון.

 

[farkash7]

לפני שעה, natco כתב:

יזמים לקחו בחשבון את עליית מדד תשומות כחלק מהרווח שלהם. אי אפשר לשנות את הכללים אחרי המחצית הראשונה של המשחק.

כשהם חתמו על ההסכמים האלה (מחיר למשתכן) העליה במדד הייתה שולית, ב2018 2% ב2019 1% ב2020 0.5%.
על זה הם בנו את הרווחים שלהם? נו באמת. אתה עובד בזה אז מה הרווח היזמי? ומה הרווח הקבלני? ומה הרווח כשהיזם הוא גם הקבלן? כדי שנקבל פרופורציות.
מה שהיה בשנתיים האחרונות הוא חריג בכל קנה מידה. מי שבנה על זה (שהמדד בעוד שלוש שנים פתאום יעלה ב12% בשנה במקום ב2% לכל היותר) יכל על אותו משקל ללוות כסף מהבנק ולשים בבורסה.

בוא נזרום איתך, נניח שהם בנו על זה כשהם חישבו את הרווח. אם כן הם בנו על תנאי השוק הנורמאלי, אז הם בנו על מדד שעולה ב2% על מחיר הקרקע+הבית לכל היותר.
היום המדד עולה ב12%+, גם אם יחתכו להם את מחיר הקרקע זה עדיין יותר כסף ממה שהם בנו עליו.
קח מקרה של דירה שעולה 1.5 מיליון. 
225 רווח לפי 15%
600 עלות בניה
675 מרכיב הקרקע.

תעשה 2% ממרכיב הקרקע+עלות בניה זה 25500
תעשה 12% מעלות הבניה בלבד זה 72000
מה יותר גבוה?

לגבי האנלוגיה למשחק כדורגל היא לא ממש טובה, אפשר לשנות את התנאים במחצית זה נקרא להוציא כרטיס אדום.
בנוסף בחלק מהפרוייקטים המדוברים בכלל לא התחילו או קרובים להתחיל. פתאום זה לא משתלם לכם ואתם לא מרווחים? אפשר לסגת מהעסקה.

עריכה אחרונה ב-7 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[yuvalganim]

לפני 55 דקות, natco כתב:

"הנחת המוצא" היא מכמה עשרות ניתוחי כדאיות שעשיתי בשנים האחרונות לפרויקטים כאלה.

מה לעשות - זו העבודה שלי. אני לא מדבר מתוך משאלת לב או "שמועות" על איך עובד השוק.

 

המפרט הנמוך והעדר הצורך בשיווק- מתומחרים כבר בתוך המחיר למטר.

אחרי כל הכיווצים האפשריים - כדי לקחת את המכרז, אתה צריך לתת עוד קווץ'. כי אחרת אחד המתאבדים האחרים יקדים אותך.

אז מחשבים גם את עליית מדד תשומות, ועוד כל מיני בתוך הרווח, כדי לבוא לבנק המלווה עם דוח אפס שיגרום להם לשחרר לך כסף.

 

 

אז בניתוח הכדאיות, הכניסו 1% עליה במדד בשנה? (זה מה שהיה עד 2020).

מזה הם מחליטים אם זה רווחי או לא? 1%? אלו שולי הרווח? וואלה?

לא מסתדר בכלל עם הדוחות הכספיים של חברות היזמים והקבלנות הכי גדולות בארץ.

פארקש ענה לך יפה.

פתאום המדד עולה בכמעט 10% שנתי, זה לא סביר, לא הגיוני, לא קרה מעולם ולא נכנס בשום מדד כדאיות של שום קבלן (גם אני מבין בזה).

מה שהם (הקבלנים) עשו, ראו שיש כשל שוק, גרפו את כל הכסף לכיס שלהם ועכשיו הם בוכים.

[natco]

לפני שעה, iluxxxa כתב:

כמו מה עוד למשל? 

אני מכיר מצבים שהקבלן מקבל תוספות לזכויות בניה (גם אחרי שכבר כל החוזים חתומים) - ומוסיף דירות/קומות שימכרו בשוק החופשי במחיר מלא. תוספת נאה לרווח, ולפי מה שהבנתי זה לא חריג כל כך..

 

בדיוק זה. וגם מכירת עוד הצמדות בנפרד מהחוזה של מחיר למשתכן ועוד כל מיני דברים על גבול החוק.

 

ברשותכם, אני אפרוש מהדיון בשלב זה.

פרקש ויובל צודקים. אני טעיתי כאן.

 

 

[BarryG]

לפני 6 שעות, natco כתב:

בדיוק זה. וגם מכירת עוד הצמדות בנפרד מהחוזה של מחיר למשתכן ועוד כל מיני דברים על גבול החוק.

 

ברשותכם, אני אפרוש מהדיון בשלב זה.

פרקש ויובל צודקים. אני טעיתי כאן.

 

 

לא טעית לחלוטין, כי החוק החדש אומר שרק 40% יהיו צמודים למדד בגלל ההנחה ש- 40% מעלויות הפרויקט הן עלויות הבניה. בפרויקטי מחיר למשתכן בפריפריה שיעור עלויות הבניה גבוה משמעותית- תראה את המכרזים בקרית שמונה, נתיבות, וכו', הקרקע נמכרה בפחות מ- 100,000 ש"ח ליח"ד. במקרה כזה עליה של 10% בעלויות הבניה לאורך חיי הפרויקט תשפיע על כ- 50% מהעלויות, שזה כבר מוריד את הרווח מ- 10% ל- 5%... ואם העלויות עולות יותר היזם בהחלט יכול להיות בבעיה.

[farkash7]

מעניין מה שאתה אומר. זה בהחלט בעייתי, אבל לא בעייתי מהסיבות שציין natco אלה כי פשוט בפרוייקטים הללו רכיב הבניה הוא הרבה יותר גבוה מהתחשיב הרגיל שאליו גם התייחס המס.
פרוייקטים כאלה אכן מאבדים את הכדאיות הכלכלית.
האם יש/מתוכננים כאלו פרוייקטים גם בשוק החופשי? מאוד יכול להיות.
מניח שבאזור המרכז מרכיב הקרקע ביחס למחיר הבית כנראה גבוה מ-40%, אבל בפריפריה זה לא המצב לעיתים...

עכשיו השאלה שיש לי היא מאיפה הגיע התחשיב הזה של 40% עלויות בניה? האם זה מה שקורה בשטח?
למה בכלל היה צריך אותו? לא הייתה דרך אחרת לבצע את האכיפה הזו בלי אינסוף בירוקרטיה? אני יוצא מנקודת הנחה שאת מחיר הקרקע המדינה יודעת.

עריכה אחרונה ב-7 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[sperial]

הרעיון המקורי היה לקבוע את אחוז ההצמדה באופן דיפרנציאלי, לפי אזורים שונים - בדיוק כפי שציינתם. ההחלטה על 40% אחידים נבעה מהרצון לזרז את ההליך, שכן עבודת המטה לצורך הצמדה דיפרנציאלית מורכבת וממושכת.

[BarryG]

כשחושבים על זה, התוצאה תהיה ככל הנראה עליה (או ניסיון להעלות) במחירי דירות חדשות בפריפריה בשיעור הגבוה מזה שבמרכז, כי בפריפריה היזמים יצטרכו לקחת מרווח גבוה מהסטנדרטי כדי לפצות את עצמם על העליה הצפויה במחירי התשומות... 

[yor2]

הם כבר מעלים מחירים.

https://www.israelhayom.co.il/business/article/12096218

בעקבות תיקון חוק המכר: הקבלנים לא עוצרים ושוב מעלים את מחירי הדירות

התיקון לחוק המכר נועד לפתור סוגייה לפיה קבלנים הצמידו למדד תשומות הבנייה חלקים שלא מושפעים מהמדד, כמו מחיר הקרקע • בתגובה לתיקון, הם מעלים את המחירים ב-3%-10%.

[shimta]

ומה עצר אותם טרם תיקון החוק? 

זה לדעתי היום ריק,

אחרת הם כבר היו מעלים את המחיר בלי קשר לתיקון החוק. 

[adi89]

לא היה תירוץ טוב, עכשיו יש