שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

לפני 10 שעות, om2 כתב:

לנדל"ן יש את הפלוסים שלו, ואני אישית גם כן מושקע בעיקר שם ופחות בשוק ההון.

אבל - "אתה לא יודע מה זה שוק ההון ולכן זו לא אופציה מבחינתך" זה לא אחד מהפלוסים של נדל"ן.

 

זאת היתה הפואנטה היחידה בפוסט שלי, לכן:

 

זה: 

לפני 10 שעות, om2 כתב:

2 דברים אתה שוכח בקשר לנדל שלא קיים כמעט בבורסה לאזרח הקטן,

 

לא רלוונטי כלל למה שכתבתי.

 

אדרבה, בדיוק מהסיבות שהזכרת אני בעצמי מושקע יותר בנדל"ן ופחות בשוק ההון [מושקע גם שם]

 

רק רציתי להעביר נקודה - ש"קלות ביצוע עסקה לליימנים" אינה רלוונטית לשוק ההון, בטח שלא ביחס לנדל"ן שזו אופרציה מורכבת יותר.

 

לצורך העניין, להגיע ממצב ש"אין לך את זה" למצב ש"יש לך את זה", בדירה זה בין כמה ימים לכמה שבועות או חודשים, ומערב אנשים נוספים שאמורים להגיע איתי לשיתוף אינטרסים כדי להוציא עסקה לפועל.

בשור ההון - 5 דקות דרך המקלדת. זהו.

 

האם עדיף בגלל זה להשקיע בשוק ההון ולא בנדל"ן? ממש לא טענתי זאת, לכן אין טעם לשכנע את המשוכנעים.

[yuvalganim]

מלא תגובות מפורטות וענייניות,

אי אפשר לרדד את השיח ולצעוק גוואלד.

הרגתם אותנו.

[garicho]

לפני שעה, vxlan כתב:

אוקיי אני מבין את הדוגמא, אבל היא נכונה רק בעולם בו המשכורות  צמודות מדד.

 אצלי המשכורת צמודת ביצועים אישיים וביצועי חברה, ואני מאמין שרוב הסקטור הפרטי כזה.

אצל מי מיושביי הםורום בסקטור הפרטי, המשכורת צפוייה לעלות בלפחות 5% עקב האינפלציה? 

לא חושב שיש אחד שיתחייב כבר מעכשיו שהוא יקבל עלייה בשכר בלפחות בשיעור הזה.

 

אצל רוב האנשים, האמת. וביותר מה-5% של עליית האינפלציה. זאת דינמיקה בשוק.

משכורת לא צריכה להיות צמודה למדד כדי לעלות בתקופה של אינפלציה.

[Gavrik]

לפני 11 שעות, om2 כתב:

2 דברים אתה שוכח בקשר לנדל שלא קיים כמעט בבורסה לאזרח הקטן,

זה יכולת למנף את עצמך בעזרת דירה

ותשלום מס שבדירה יחידה כמעט ולא קיים

 

אציג לך תרחיש הגיוני

יש לך 300K הון אפשרות השקעה ל25 שנים 

בשביל חישוב נוח, נצא מנקודת הנחה שהנתונים שהיו, כנראה שיהיו בערך.

 

השקעה בבורסה ל25 שנים (נגיד SP500, הלוואי שימשיך לעלות כך גם ב25 שנה הקרובות)

 

ב25 שנה האחרונות SP500 עלה בערך פי 4.22

(שער 6/1997 היה בערך 900 נק'

שער  היום 3800 נק בערך

משמע יש לך 300*4.22= 1.266 מיליון. הרבה לא?

אבל שאתה בא לממש, כמה יש לך על הרווחים יקחו לך 25% מס

משמע יש לך ביד פחות ממליון ש"ח נקי

 

 

 

נלך לדירה, עבור 300 אלף תוכל לקחת משכנתא של עוד 600 אלף (אפשר גם יותר)

הדירה עולה 900 אלף ש"ח

החזר חודשי קבוע (בשביל החישוב הנוח, כן?) 

לקחתי ריבית קבועה על הכל של 4% זה לא מעט, אבל זה מפשט את החישוב

החזר חודשי בערך 3150

דירה כזאת אתה משכיר 3500 בערך 

כך שהשכירות משלמת את המשכנתא, ובעודף שנוצר אתה מגשר על איזה חודש פעם בפעם שנים שאין לך שוכר או איזה תיקון קטן שיש 

 

ההחזר של המשכנתא קבוע,

אבל שכ"ד הדירה עולה ועולה, סביר להניח שיגיע עוד 25 שנים לסביב 6000 אלף

אבל בשביל החישוב הפשוט נניח שהוא מתאפס עם הוצאות הבית וכו' בטווח הרחוק (שיפוץ גדול שהיה צריך לעשות או משהו)

 

 

 

על ההכנסות מהדירה אתה לא משלם מיסים (זה פחות מ5000)

והם לא נכנסים כרגע לחיסכון, כי כמו שאמרו הם פלוס מינוס מתקזזים עם ההוצאות

 

מחירי הדירות עלו בערך פי 3  (תכלס קצת יותר) ב25 שנה האחרונות (ונניח שימשיכו לעלות כך)

כך שהדירה שקנית ב900 אלף

תהיה שווה  2.7 מיליון

ובגלל שזאת מכירה של דירה יחידה, אתה תהיה פטור ממס שבח על הדירה הזאת

 

 

אז נכון שעל הנייר מדד S&P500 עלה 422%

לעומת 300% במחירי הדירות

אבל שיורדים לשטח, רואים שעדיין משתלם להשקיע בדירות, בפער גדול.

 

 

אז מי אמר שמשתלם להשקיע בשוק ההון?

וזה לא משנה אם מדברים על דירה להשקעה יחידה או דירה למגורים 

כי זה תכלס אותו דבר כי אם אני לא אגור בדירה שלי, אצטרך לשכור אחרת.

אתה מניח שתשכיר את הדירה ב3500 ואתה מניח ששכר הדירה יעלה ואתה מניח ששווי הדירה יעלה.
באותה נימה אפשר להניח ששווי S&P 500 יעלה X10.

אני אספר לך קצת על המציאות, בעל הדירה של אמא שלי מכר את הדירה שלו למשקיע ב900K, מדובר דירת שתי חדרים באשקלון שמושכרת ב2200 ש"ח, עכשיו נניח ששוק הדיור יהיה בבלימה בעקבות עליות הריביט. כמה כסף הבחור צפוי להרוויח עם החזר משכנתא של 3K הוצאות החזקה ועליות ריביט?

עריכה אחרונה ב-6 ליולי, 2022 על ידי Gavrik

[SlowRide]

אתה שוכח שמדובר בשוק ריכוזי מתוכנן, ברגע שתהיה בלימה בעסקאות, המדינה תעצור בניה כדי לשמור על ביקושים גבוהים.

לפני 5 שעות, oryo כתב:

נכון, להדיוט חסר יכולת/רצון ללמוד אמליץ כברירת מחדל לרכוש דירה, אבל אנחנו דנים אחד עם השני ולא עם הדיוט דמיוני. לסלואורייד/פרקש/(כל אחד אחר שאני מכבד) תמיד אמליץ להבין לעומק את שני האפיקים ולבחור מה שיותר מתאים למקרה שלהם

אין ספק שהעצה הכי טובה זה ללמוד ולהבין את האפשרויות לפני שמחליטים. העניין שלא תמיד מדובר באנשים שמעוניינים ללמוד, ההשוואה של פרקש לרוכשי טויוטה היא בול במקום. יש אנשים שרוצים ללכת על הבטוח והמוכר למרות שיכול להיות שיש אופציות טובות יותר בהרבה עבורם. זה מה שנקרא אפשר להביא את הסוס לשוקת אבל לא להכריח אותו לשתות.

 

[BloodFist]

לפני 35 דקות, Gavrik כתב:

אתה מניח שתשכיר את הדירה ב3500 ואתה מניח ששכר הדירה יעלה ואתה מניח ששווי הדירה יעלה.
באותה נימה אפשר להניח ששווי S&P 500 יעלה X10.

אני אספר לך קצת על המציאות, בעל הדירה של אמא שלי מכר את הדירה שלו למשקיע ב900K, מדובר דירת שתי חדרים באשקלון שמושכרת ב2200 ש"ח, עכשיו נניח ששוק הדיור יהיה בבלימה בעקבות עליות הריביט. כמה כסף הבחור צפוי להרוויח עם החזר משכנתא של 3K הוצאות החזקה ועליות ריביט?

 

הוא גם מניח שההחזר החודשי יכוסה על ידי המשכנתא תמיד? לרוב זה לא קורה...

[sperial]

לפני 4 שעות, vxlan כתב:

 

ואכן, אין לי מושג מה זה תוספת יוקר.

אתה רואה את חברות הטק מוסיפות את ה הנל בכדי לצמצם פערי אינפלציה? נשמע לי מוזר.

מנגנון תוספת היוקר הוא מנגנון ותיק מאוד, הצעירים לא מכירים אותו כי אנחנו בסופו של עשור כמעט נטול אינפלציה.

 

המנגנון עבר כמה איטרציות, באחרונה שבהן היה סף לתשלום התוספת - אאל"ט עלית מדד המחירים לצרכן בשיעור 5% (במצטבר מאז תוספת היוקר הקודמת), והתוספת בשיעור פחות מהמדד, משהו כמו 80% ממנו.

 

התוספת הזו מקבלת גיבוי של "צו הרחבה" שנחתם על ידי שר העבודה, ועל כן מחייבת את כל המעסיקים במשק.

[waterman]

 

הטרלה קלה:

 

הבה נניח עולם נטול אינפלציה שבו מחירי הדירות נשארים קבועים למשך שנים.

דירה שמחירה 2.1 מיליון ₪, 1/3 מזה הון עצמי.

 

משכנתא 1.4 מיליון ל-25 שנים בריבית שנתית 2.8% = החזר כולל 2.1 מיליון או 7,000₪ לחודש.

 

בתשואה של 3% בשנה, מדובר על 75% ל-25 שנים, קרי תקבולי דמי שכירות כוללים ע״ס 1,575 אש״ח(5,250 ₪ בחודש) ששימשו להחזר חלקי של המשכנתא.

עדיין חסרים לנו 525 אש״ח לתשלום כל המשכנתא.

 

מנגד, באותם תנאי ריבית - ה-700 אש״ח הון עצמי, יכפילו עצמם ב-25 שנים עד 1,400 אש״ח - מכאן פער של1,925 אש״ח.

 

נוריד מהפער את דמי השכירות ע״ס 1,575 אש״ח ונותרנו עם דירה שאנחנו עדיין ׳חייבים׳ עליה כ-350 אש״ח.

 

מטרת התרגיל להראות שתקבולי השכירות במקרה זה נמוכים מתשלומי המשכנתא, בניגוד לתפיסה הרווחת לפיה ׳תקבולי השכירות יכסו את המשכנתא ונשאר עם עודף׳ - אינה עובדה כהווייתה אלא הערכה שחלקה מבוסס (נסיון עבר, חישובים, וכו׳) וחלקה פחות (תחושות בטן, לחץ סביבתי וכו׳).

 

כמובן שבתמהילים, איזורים גאוגרפיים, סוג דירה וכו׳ שונים - התוצאה תהייה שונה.

זאת ועוד, ׳העולם התאורטי׳ אינו קיים כמובן.

 

טל״ח ומחילה בבקשה…

 

 

[pl7410]

ההטרלה הראשית היא צבע הטקסט משום מה

[yor2]

מתוך כלכליסט.

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/sy4qpv7s5

הקבלנים מממשים את האיומים: חברת בנייה ראשונה מקפיאה חתימות של רוכשים

חברת הבנייה גיא ודורון לוי מקפיאה את הליך החתימה על חוזים לרכישות דירות בפרויקט מחיר למשתכן במורדות ארנונה בירושלים. מה שגרם להקפאה הוא האיום של התאחדות הקבלנים כי תפנה לבג"צ כדי שיבטל את מגבלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה שתיכנס לתוקף מחר. "אי הבהירות חושפת את החברה לסיכון כלכלי גדול", נמסר מהחברה.

[yuvalganim]

הגיוני. הקבלנים רק רוצים למקסם רווחים כמה שיותר וכמה שניתן.

רק מוכיח שכל הדיבורים שלהם בתקשורת על מחירי הדיור הוא אינטרס כלכלי גרידא.

 

[avargel]

ממש לא.

הם תמחרו את הדירות בתחשיב מסויים, ומשנים להם את כללי המשחק תוך כדי.

 

שלא תהיה אי הבנה, אני בעד תיקון ההצמדה שאושר בחוק. אין הגיון להצמיד רכיב הקרקע.

 

אבל - זה הוגן רק כלפי פרוייקטים חדשים, לא מכרזים שנסגרו לפי החוק הקודם.

[natco]

[ציניות] אכן סנסציה!  "קבלנים" רוצים להרוויח ולא עובדים לשם שמיים!

וואלה, איך זה לא בעמוד הראשי של כל האתרים אין לי מושג.[/ציניות]

 

רוצה גם הסבר אמיתי מה הבעיה?

נכון. זה לא הוגן להצמיד את כל מחיר הדירה למדד תשומות. יש להפחית את עלות הקרקע וחלק מהעלויות הנלוות.

אבל:

1. בפרויקטי מחיר למשתכן, בהם אחוז הרווח הוא גבולי מלכתחילה, יזמים לקחו בחשבון את עליית מדד תשומות כחלק מהרווח שלהם. אי אפשר לשנות את הכללים אחרי המחצית הראשונה של המשחק.  אותם יזמים מחוייבים על דוחות אפס בהסכמי הליווי מול הבנקים. שינוי כזה ברווחיות יוצר להם בעיה של ממש בקווי האשראי לפרויקטים האחרים שלהם.

אם היו מחילים את זה על מכרזים חדשים בלבד - לא היה לאף אחד על מה להלין.

 2. הצמדה למדד תשומות היא "ביטוח ההתייקרויות" היחיד שיש ליזם בניה. הוא מתחייב למסור לך בעוד שנתיים-ארבע (בפרויקטי מחיר למשתכן) מוצר, שהוא עדיין לא יודע את עלותו הסופית. האלמנטים הכלולים במדד תשומות הם רק חלק ממה שעלול להשתנות בצורה דרמטית תן"כ הבניה.  

 

הסיכון הזה הוא יחודי לענף, שכן בענפים אחרים, יכולת התיקון של בעל העסק לתמחיר היא מיידית.  כאן המחוייבות החוזית, ובעיקר זו של חוזי "מחיר למשתכן" יכולה למוטט יזמים קטנים ולא זהירים (כמו חלק לא מבוטל מאלה שמשתתפים במכרזי מחיר למשתכן).

אני יודע שבקבוצות  "לא קונים במחירי בועה" זה מאד אופנתי לשנוא יזמים ולייחל לנפילתם המהירה. 

אני סבור ששוכני השרשור הזה הם אינטליגנטיים יותר מהאספסוף ההוא, ומבינים שקריסה של חברות בניה זה דבר שלא טוב לאף אחד.

גם לא לחסרי הדירה.

 

[YoJ]

לפני 22 שעות, SlowRide כתב:

אתה שוכח שמדובר בשוק ריכוזי מתוכנן, ברגע שתהיה בלימה בעסקאות, המדינה תעצור בניה כדי לשמור על ביקושים גבוהים.

אין ספק שהעצה הכי טובה זה ללמוד ולהבין את האפשרויות לפני שמחליטים. העניין שלא תמיד מדובר באנשים שמעוניינים ללמוד, ההשוואה של פרקש לרוכשי טויוטה היא בול במקום. יש אנשים שרוצים ללכת על הבטוח והמוכר למרות שיכול להיות שיש אופציות טובות יותר בהרבה עבורם. זה מה שנקרא אפשר להביא את הסוס לשוקת אבל לא להכריח אותו לשתות.

 

אבל מה זה ״בטוח ומוכר״ באיזה פלנאטה פתאום נדל״ן הפך להשקעה בטוחה שלעולם לא חשופה לסיכון? זה הכשל שוק הרציני פה. למה השתרשה מחשבה בעולם, אבל בעיקר פה בארץ המעפנה הזו, שהשקעה בנדל״ן לעולם לא מפסידה? לקחו מוצר/שירות בסיסי לבניאדם ועושים לו ניצול ציני של המצב בעידוד המדינה, אתה מבין כמה עקום זה? 
אם אני מפסיד את התחתונים בבורסה אף אחד לא משתין לכיווני, אבל קצת אי וודאות כמו שהיה פה בתחילת הקורונה וכולם מתחילים לבכות למדינה שתציל להם את הדיור. ואז פתאום דיור זה כן מצרך בסיסי ועוזרים לאהבלים שbite off more than they can chew ושופכים את הכסף של כולנו בלי הכרה ודוחים החזרים בפעולות שגובלות בפלילי בעיניי, כי מה המשמעות בכלל של התחייבות וחתימה על חוזה הלוואה/משכנתא פה? קדחת. אבל חוזרים קצת לשגרה ופתאום ״אה, מה אתה רוצים נדל״ן שוק חופשי (שאנחנו שולטים עליו ביד רמה) היצע וביקוש , נמשיך לתת למחירים לעוף לשמיים כי אנחנו אוהבים כסף״.
מרחק נגיעה מפיאודליזם.

[SlowRide]

תראה, אני לא אומר שזה טוב או נכון, אבל זה מה שקורה בפועל. 

לדעתי אתה צודק ואם שוק הנדל"ן באמת היה חופשי, המצב היה אחרת לגמרי. אנשים לא היו מתאבדים על דירות.

עריכה אחרונה ב-7 ליולי, 2022 על ידי SlowRide