הקלות לתנאים במחיר למשתכן - מה זה יעשה לשוק של הזכאים ושאר הדירות

[ARKODrama]

אינני בקיא במחיר למשתכן

 

אבל עם עולם הבנייה יש לי היכרות שטחית

וישנם קבלנים "קטנים"/עובדים ברמה עירונית/דו עירונית, שעובדים ברמה גבוהה מאוד.

הבתים שלהם מחזיקים יופי והתוצאה לא נופלת מאף דירה/בניין אלא לרוב עולה על המתחרים.

 

אצל קבלנים כאלה אפשר לקנות 'על הנייר' בראש שקט.

 

מסקנה - כל מקרה לגופו

[natco]

לי אישית יש 40%. יש לי בעיה לשים אותם על קרן הצבי. מומלץ להתמקד בפרויקטים של קבלנים גדולים כמו סלע/מליבו?

 

אתה יודע מה קורה אם מישהו מוותר על הזכות שלו? הזכיה עוברת למספר אחר?

 

כמו כן, בהשתתפות בהגרלה, זה על מגרש וקבלן ספציפי או על כלל המגרשים/הדירות/הקבלנים?

 

גם א. דורי פשטו רגל.

הם היו "קצת" יותר גדולים מהנ"ל.

גודל אינו ערובה לכלום.

תגגל ותחפש מי בנה לגינדי את המרפסות שקרסו בחדרה.

והאמת? עדיף שבשלב זה אני אחריש, ולא אמשיך לכתוב.

[ARKODrama]

עמוס לוזון השתלט על קבוצת דורי. זה עדיין נחשב שהם פשטו את הרגל ?

[Fitch]

דווקא כמבין דבר או שניים בתחום, חבל שתחריש.

 

בגדול, תאונות כמו המרפסות הללו לא אמורות לקרות - גם אצל הקבלן הקטן ביותר. אבל לשלם מראש 40% מדירה חדשה לקבלן עלום לעומת קבלן ידוע - זו כבר לא תאונה, זה סיכון יותר גדול ממרפסת קורסת.

[itamarg]

ועדיין, בתי המשפט מלאים באהבלים שבקומבינה רשמו את הדירה על שם מישהוא אחר ועכשיו מוציאים מאות אלפי שקלים בנסיון לקבל מהם בחזרה את הדירה.

 

מקרה ששמעתי עליו ממש לאחרונה מאחד השכנים בשכונה בה גדלתי:

לפני כמה שנים טובות היה מה שניקרא "חוק הנגב" - כל מי שהיה קונה בית חדש בנגב היה מקבל מענק של כ 100K ש"ח מהמדינה בתנאי שהוא לא מוכר את הדירה במשך כ 10-13 שנה, לא זוכר בדיוק את החוק אבל לענייננו- היה זוג שלא היה חסר לו כסף והחליט לנצל את החוק ולהרוויח (עוד) קצת כסף. מה הם עשו? יש להם ילדה אחת, הם החליטו לרשום על שמה את הדירה. מה הבעיה? אותה ילדה שלא נדע לא הכי בקו הבריאות אבל למרות זאת הם הצליחו לרשום את הדירה על שמה ולקבל את המענק מהמדינה.

עברו כבר שנים טובות והזוג החליט להתגרש, אין לי מושג מאיזו סיבה אבל הגבר עזב את הבית ועבר לגור בדירה שנקנתה עבור הילדה.

האישה בתגובה היגישה נגדו תביעה בשם הילדה (ששוב, לא בקו הבריאות כלל ולפי מה שהבנתי לא מודעת למעשים שלה) שעליו לצאת מהבית ולשלם לה פיצויים.

אותו גבר הסתבך, הוא סיפר לשכנים שלנו שהוא מסובך בחובות ואת כל הכסף שהרוויח במשך השנים משכירות של אותה דירה - הפסיד לגרושתו ונישאר בלי כלום.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2016 על ידי itamarg

[natco]

ארקודרמה, באמת שלא נוח לי.

אני עובד בשוטף עם רבים מהשמות שהוזכרו כאן (בעיקר ככקבלני ביצוע של יזמים אחרים).

לא יכול להשתתף בדיון מעבר למה שאמרתי.

'צטערת.

 

מה שאני כן יכול לייעץ:

תלמדו ממקרה ענבל אור.

קחו בחשבון שאם זה מגעגע כברווז ונראה כברווז...

אין שום פסול בהשקעות בסיכון גבוה. בד"כ כגודל הסיכון, כך גודל פוטנציאל הרווח.

א. אני לא בטוח שזה נכון בכל השקעה נדלנ"ית כזו.

ב. מי שמהמר על דירת המגורים שלו (להבדיל מכסף "פנוי"), שלא יבוא לבכות שנגזל, אם וכאשר (חו"ח)...

 

אם הבנק (שיש לו קצת יותר כסף פנוי מלישראלי הממוצע ) לא מוכן לקחת סיכון (גם לא תמורת ריבית שמנה), אני חושב שזה אמור להדליק נורת אזהרה XL.

 

עריכה: אני כן יכול לומר, שבבדיקת התכנות שעשיתי עבור יזם מסויים,במתחם מסויים של "מחיר למשתכן", עלה שבהחלט יש סיכון שגם במחיר המקסימום למ"ר, יש סיכון גבוה להתכנות הכלכלית.

אותו יזם, משך בעצתי את הצעתו מהמכרז הספציפי.

אני לא יודע לומר מה קורה במתחמים אחרים.

עריכה אחרונה ב-21 לאפריל, 2016 על ידי natco

[Fitch]

תודה רבה.

 

עולה כי הנימוק המרכזי לסירוב הוא היעדר ליווי בנקאי לשני הפרויקטים הראשונים שייבנו בעפולה, לצד אי־אמון של הבנקים בחוסנם הכלכלי של הפרויקטים ושל החברות המבצעות אותן - חברת דורם וחברת א.נ - שתיהן חברות בנייה קטנות ומקומיות מעפולה.

 

באם הבנק יסכים לתת משכנתא ו/או יחילו ליווי בנקאי על הפרויקט, האם עדיין זו השקעה בסיכון?

[natco]

ברגע שהקבלן מסוגל לתת ערבות חוק מכר לכל תשלום שהועבר אליו, הרי שהסיכון יורד משמעותית מאד.

ללא ליווי- יש להניח שלא תהיה ערבות.

ללא ערבות- אתה שם את כספך על קרן הצבי. במקרה של חדלות פרעון של היזם- אתה נושה לא מובטח. אי שם בתחתית שרשרת המזון.

 

זה שבהתחלת הרצת הפרויקט (מה שהיזמים אוהבים לכנות "פרהסייל") אין עדיין ליווי זה הגיוני ומקובל.

הרוכשים ב"פרהסייל" מקבלים בד"כ הנחה יפה מאד, מתחיל להכנס כסף לקופת הפרויקט, והבנק מתחיל להאמין שאולי זה באמת אפשרי...

בינתים, מתקבלים היתרים, ומתחילים לראות שהחשבונות באקסל מדוייקים.

אז היזם כבר נכנס לבנק בראש מורם.

 

צריך להבין שלבנק יש אינטרס ברור להשקיע בפרויקט. הוא מרוויח מזה יפה מאד (לפעמים אפילו יותר יפה מהיזם...).

כשהוא מסרב להסתכן, זה אומר דרשני.

[Nemesis]

למיטב ידיעתי גם אם אין ליווי בנקאי, התשלום הוא בהתאם להתקדמות הבנייה בנוסף להערת אזהרה על הקרקע, כלומר אין מצב שמשלמים 40% מראש.

[Fitch]

מישהו יודע מה קורה אם מישהו מוותר על הזכות שלו? הזכיה עוברת למספר אחר?

 

כמו כן, בהשתתפות בהגרלה, זה על מגרש וקבלן ספציפי או על כלל המגרשים/הדירות/הקבלנים? כי אני מעדיף שיכון ובינוי מאשר פיטרפןבינויובניו בע"מ.

 

עונה לעצמי לאחר בירור נוסף:

הזכות עוברת להבא בתור ! ההשתתפות על כלל המגרשים . זוכה ראשון בוחר ראשון וכו'...

[ישה]

למיטב ידיעתי גם אם אין ליווי בנקאי, התשלום הוא בהתאם להתקדמות הבנייה בנוסף להערת אזהרה על הקרקע, כלומר אין מצב שמשלמים 40% מראש.

 

לא קשור בכלל אם יש ליווי בנקאי או לא

 

הקבלן צריך לספק בטחונות כמו ערבות בנקאית/ פוליסת ביטוח לטובת הרוכש אם הוא רוצה לקבל תשלומים בקצב שונה מאשר נקוב בחוק , לכן אם סיפק את אחד משני אלה יכול לבקש גם 40% תשלום מראש.

[ישה]

והנה באתר בלוד

 

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3686646,00.html#:o4

 

טפחות אין לו בעיה לתת משכנתאות

[Fitch]

אחלה כתבה לנושא פתיחת השרשור:

http://mida.org.il/2016/04/19/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%AA%D7%9E%D7%A1%D7%9B%D7%9F/

[YaronNahum]

החלק הראשון של המאמר שלו מכיל מספר טעיות לדעתי .

אני לא בטוח שהבנק יתן משכנתא כאשר שיעור ההחזר הוא 70% מהשכר, ולכן הטיעון הזה נופל.

ובנוסף אין מקרה כמו בארה"ב שהדייר נותן את הדירה לבנק (שם את המפתחות ) והבנק מוכר את הדירה ולוקח / סופג את ההפרש.

[redroze]

והנה באתר בלוד

 

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3686646,00.html#:o4

 

טפחות אין לו בעיה לתת משכנתאות

ברור שיעניק, השאלה באיזה ריבית.

מכר רכש דירה בחריש דרך עמותה.

הבנק המלווה הוא מזרחי טפחות.

עד שהדירות לא מוכנות, למי שאין אפשרות להביא כסף מבחוץ, הריבית הממוצעת עומדת על יותר מ-6%, וזה עוד לאנשים עם יכולת החזר מכובדת.

 

ממש "דיור בר השגה". המדינה הורידה 30% מהמחיר של הדיאה ועכשיו יגיעו כולם וינסו לעשות סיבוב על הרוכשים (קבלנים, בנקים, עורכי דין וכו').