הקלות לתנאים במחיר למשתכן - מה זה יעשה לשוק של הזכאים ושאר הדירות

[natco]

כי לא הכנסנו עלויות מימון (כ-4% על ההון לשנה כפול כשנתיים וחצי) ולא הכנסנו עלויות שיווק, יעוץ משפטי (2% ממחיר דירה סופי בערך) ועלות בדק לפי חוק מכר דירות (כ-10K לדירה) ועוד מליון ואחד דברים.

לא הכנסנו עלות בניית שטחים משותפים (חדרי אשפה, חדרי מדרגות,לוביים,שבילי גישה, גידור).

 

מצד שני לא הכנסתי רווח ממכירת מקומות חניה ומחסנים (מחושב בנפרד) שהרווח עליהם גבוה עד פי שניים ממכירת מ"ר דירה.

 

כמו שאמרתי, אני לא יכול לחשוף את הבאלאנסים המלאים שעשיתי לפרויקט הזה, מאחר וזהו חומר שמוגן בסודיות מסחרית של היזם.

 

לגבי עלויות:

שכחת לחשב את עלות הבניה. לקחת רק קרקע+פיתוח.

יזם שגם בונה בעצמו מתמחר את הבניה בפועל (עלות החומרים השחורים+פועלים+אלומיניום+ארונות מטבח+ניהול האתר) בכ-4500 ש' לסטנדרט בסיסי ביותר.

כלומר, על 12 דירות של 137 מ"ר עלות הבניה (שוב, רק של הדירות, בלי שטחים משותפים ופיתוח מגרש) עומדת על עוד 7.4 מליון.ליזם ששכור חברה קבלנית לביצוע, הסכום למ"ר גבוה בעוד כ-15-20%.סה"כ 11.6 מליון

[avargel]

התשובה לנתקו:

 

א. כשכתבתי "מחירים חזיריים" לא התכוונתי לרווחי הקבלן בנתונים הנ"ל, אלא למה שהפך פה לנורמה ב10 שנים האחרונות. אנחנו מדברים על רווח לא פרופורציונלי לכל יחידת דיור.

 

ב. אם שמת לב, גם אני הפנתי את החיצים למשרדי הממשלה השונים, שתוחבים את ידם עמוק לתוך הכיסים שלנו.

מחירי קרקע - נניח שזה בטיפול ובהנחה.

מחירי הפיתוח - זוועה!

 

וכמובן שאין קשר לקבלנים, אלא למשרד השיכון.

 

קח דוגמא: בדירה שלי שילמתי פיתוח כ170,000 ש"ח.

דירה דומה באותה שכונה ממש, שנמצאת כרגע במכרז, מחירי הפיתוח הם למעלה מ300,000 ש"ח ליחידה!

אז מצד אחד הורידו את עלות הקרקע, מצד שני העלו את עלות הפיתוח.

[BarryG]

אם תכניס עלות מימון רק תגדיל את התשואה על ההון כי ההון שהושקע יירד- תזכור שבמכרזים האלה אין בעיית ביקוש, כל הדירות נרכשות עוד לפני שהתחילה הבניה ולכן הקונים מממנים את עלות הבניה.

לא שכחתי לחשב את עלות הבניה, חישבתי תשואה על השקעה ולא שיעור רווח. כשרוצים לבדוק רווחיות של פרוייקט, לא משנה באיזה תחום, מסתכלים על התשואה ביחס להון שהשקעת ולא את שיעור הרווח ביחס להכנסות/עלויות.

[natco]

התגובה שלי נקטעה באמצע משום מה.

גם בעריכה לא חוזרת לעצמה.

לא נותן לגמור לדבר העמוס הזה.

 

לקנות בלוקים,ברזל,אלומיניום,מטבחים וכו' זה לא חלק מהעלות?

היזם משלם את הכסף הזה!

עלות הקרקע והפיתוח הן רק ההתחלה. אחרי זה צריך לבנות עליה משהו, כדי שיהיה מה למכור...

[ישה]

ברי

 

נגיד שהתשואה מטאורית

 

עדיין לא כולם הולכים להיות קבלנים

 

למה?

[BarryG]

סיכונים, ידע וכו'. תשואה של 40% בשלוש שנים (שזה כ- 12% בשנה) זה ממש לא פנטסטי, אבל זה נשמע בסדר וממש לא על סף פשיטת רגל.

[natco]

טוב. נסיון אחרון לעקוף את הצנזורה של עמוס:

לבנות בפועל עולה כסף. 7.4 מליון לפרויקט שבדוגמה. כסף שהיזם צריך להביא. זה חלק מהעלות. סה"כ עלות 11.6 מליון. מפה גוזרים את הרווח

[BarryG]

natco, היזם לא צריך להביא 7.4 מיליון מהמקורות שלו- רק את עלות רכישת הקרקע ודמי ההשבחה (האמת שלגבי זה אני לא מכיר את הפרטים- משלמים את דמי ההשבחה לפני תחילת הפרוייקט? אם לא אז גם את זה צריך לנכות מההשקעה). את שאר הכסף הוא מקבל מרוכשי הדירות.

שוב, אתה מחשב שיעור רווח ביחס להכנסות, אבל כך לא מודדים רווחיות של פרויקט כשמנסים להבין האם הרווח של היזם סביר. בדוגמה הפוכה, שיעור הרווח ביחס להכנסות של משכירי אסדות קידוח הוא גבוה מאוד (או לפחות היה עד שהנפט הגיע ל- 30 דולר), כ- 30-40% רווח היה סביר לחלוטין. האם זה אומר שהרווח שלהם מוגזם? לא, כי התשואה על ההון שהושקע הייתה סבירה עם כ- 9%.

[natco]

זה לא השבחה, זה פיתוח, ואין היתר בניה בלי תשלום. (גם של השבחה, וגם של פיתוח ).

 

בחשבון של כיתה ד':

הוא מוציא 11.6 מ' כדי לבנות את הבניינים. הוא מקבל מהרוכשים 15.5 מליון.

יש לו 3.9 מ' הפרש, שחצי מזה זה רווח נקי. (נגיד).

 

אני מבין את החשבון שלך. חבל שהבנקים לא מחשבים בדרך שלך...

[BarryG]

צודק, סליחה, פיתוח. אם כך, עלות הקרקע והפיתוח הם ההשקעה הראשונית שבאמת יוצאת מכיסו של היזם. העלויות שבאות אחר כך כבר לא מגיעות מהמקורות שלו.

 

אני מבין את החישוב של כיתה ד', כמו שאמרתי, זה שיעור הרווח ואיתו לא בודקים תשואה שהיא המדד הרלוונטי כאן.

 

הבנקים לא צריכים לחשב בדרך שלי כי המטרה שלהם היא לא לבדוק את התשואה אלא את הסיכון שבפרויקטים הללו, שהוא בעיקר סיכון של עלות הבניה- בכמה אחוזים עלות הבניה צריכה להשתנות כדי שהיזם יעבור להפסד. את זה הם משווים לחריגות היסטוריות אפשריות מעלות בניה מתכוננת, בונים טבלאות רגישות, מחשבים סיכויים ומחליטים איזה סיכוי להפסד הם מוכנים לקחת.

[Nemesis]

natco,

מצטער, לא מבין. הגעת לעלות דירה של 1.05 מיליון, כאשר מתוכם עלות הקרקע + פיתוח הם 350,000 ש"ח.

כיוון שלא נתת מיקום, קשה לחשב בדיוק, אבל נניח שעלות דירה שכזו לא במחיר למשתכן תהיה 1.3 מיליון, שזה בערך תואם את ההפרש שאני רואה באיזורים השונים.

אם נניח בממוצע שב-2007 מחיר דירה שכזו היה חצי מהיום, מדובר ב- 650,000 ש"ח. רק אם נחשב ערך קרקע ופיתוח 0 נגיע לאותם 650,000 ש"ח, וגם כך לטענתך אין כדאיות לפרוייקט מבחינת היזם. אם כך, כיצד מכרו לפני 2007 דירה דומה באותו מקום ב-650,000 ש"ח, הרי הקרקע לא חולקה בחינם גם אז, וגם אז היו עלויות פיתוח, אולי נמוכות יותר, אך בטח לא אפס?

[natco]

וואו. שאלת שאלה קשה.

 

עלות הבניה היא קשיחה בין אם זו פריפריה או איזור ביקוש (פחות או יותר, תלוי בסטנדרט).

מדד תשומות הבניה עלה במצטבר ב21.5%. אני חלש בחישובים הכלכליים הללו, אבל יודע שב-2007 יזמים חישבו בפחות מ3000 ש' למ"ר.

 

באיזורי ביקוש, הקרקע תמיד היתה יקרה. עלויות פיתוח האמירו בשנים האחרונות בצורה מטורפת (מישהו נתן פה דוגמה).

בפריפריה בקושי היו מגיעים למחירי מינימום. (והמינימום היה נמוך מאד).

 

המכרזים האחרונים יצאו במקומות שהיו מאופיינים פעם בעיקר בבניה צמודת קרקע בשיטת "בנה ביתך". יזמים רציניים כמעט לא התקרבו לשם. כן, זה לא היה כלכלי להם גם אז.

גם לא היו שיווקי קרקעות מאסיביים, ובטח שלא בנייה רוויה.

מה שכבר נבנה (למשל בקריות או באיזורי "פריפריה הרד-קור" אחרים) נבנה בסטנדרט נמוך מאד שכבר היום, אחרי רק 10 שנים, אתה יכול להבין מה היו החסרונות שלו.

שם גם הקרקע היתה זולה.

 

מעבר לזה, אין לי תשובה טובה למה ששאלת.

אם החשבון לא היה מסתדר, לא היו בונים. דווקא היום, הרבה יזמים שאני מכיר עברו לבנות בחו"ל. אומרים שאי אפשר להרוויח. (גם לא בפרויקטים "רגילים").

[haranza]

חבר טוב שלי שמכיר מקרוב את האחים רייכמן סיפר לי שהוא שאל אחד מהם מאיפה להם כל הכסף להשקעה בפרוייקט שהיה להם בירושלים (אל תתפסו אותי במילה, נראה לי וולדורף אסטוריה או משהו שקשור שם לממילא), אז הוא צחק וענה לו שהם מכרו מספיק דירות מהפרוייקט ההוא ספציפית עוד לפני שהם התחילו לבנות. כך שאת החלק הארי של מימון הפרוייקט כבר היה להם מראש.

[Nemesis]

וואו. שאלת שאלה קשה.

 

עלות הבניה היא קשיחה בין אם זו פריפריה או איזור ביקוש (פחות או יותר, תלוי בסטנדרט).

מדד תשומות הבניה עלה במצטבר ב21.5%. אני חלש בחישובים הכלכליים הללו, אבל יודע שב-2007 יזמים חישבו בפחות מ3000 ש' למ"ר.

 

באיזורי ביקוש, הקרקע תמיד היתה יקרה. עלויות פיתוח האמירו בשנים האחרונות בצורה מטורפת (מישהו נתן פה דוגמה).

בפריפריה בקושי היו מגיעים למחירי מינימום. (והמינימום היה נמוך מאד).

 

המכרזים האחרונים יצאו במקומות שהיו מאופיינים פעם בעיקר בבניה צמודת קרקע בשיטת "בנה ביתך". יזמים רציניים כמעט לא התקרבו לשם. כן, זה לא היה כלכלי להם גם אז.

גם לא היו שיווקי קרקעות מאסיביים, ובטח שלא בנייה רוויה.

מה שכבר נבנה (למשל בקריות או באיזורי "פריפריה הרד-קור" אחרים) נבנה בסטנדרט נמוך מאד שכבר היום, אחרי רק 10 שנים, אתה יכול להבין מה היו החסרונות שלו.

שם גם הקרקע היתה זולה.

 

מעבר לזה, אין לי תשובה טובה למה ששאלת.

אם החשבון לא היה מסתדר, לא היו בונים. דווקא היום, הרבה יזמים שאני מכיר עברו לבנות בחו"ל. אומרים שאי אפשר להרוויח. (גם לא בפרויקטים "רגילים").

 

אני משוכנע לחלוטין שלממשלות בשנים האחרונות היה נוח לטפטף קרקעות במשורה בסביבת הריבית האפסית, ולהכניס סכומים אסטרונומיים לכיס תוך תשלום מס שפתיים בלבד למחירי הדיור המשתוללים. אולם לתחושתי, האשם הוא לא רק שם. אני גם לא מרגיש שסטנדרט הבנייה השתנה בצורה ששונה מהותית מהתקדמות "השוק".

לדוגמא, אם לפני 10 שנים ריצוף 60X60 היה נחשב פרימיום, הוא היה פרימיום גם בחנויות כאשר אתה קונה לבד. היום זה כבר די סטנדרטי.

 

לגבי התייקרות תשומות הבנייה, לצערי לא הצלחתי למצוא את הרכב המדד, ולפיכך אני לא מבין על שום מה ולמה ישנה התייקרות של 21.5%. אני גם לא מבין מדוע יש להצמיד את כל ערך הדירה למדד תשומות הבנייה ולא את ערך הבנייה בלבד, אך זו כבר שאלה אחרת.

[Fitch]

אתה אומר בעצם שמחיר למשתכן ייכשל ויושלך לפח האשפה של ההיסטוריה, כמו תוכניות קודמות?

"כן. במכרזים יש בעיות רבות. ראיתי הרבה מכרזים שבכלל לא ניגשו אליהם ומכרזים שצצו בהם בעיות לאחר הזכייה. מוכרים סוסים מתים ואומרים שהם ישנים. ירו ועכשיו מנסים לסמן את המטרה. אני אומר 'חבר'ה, תגמרו את העבודה. אתם רוצים להגיע ל־700 אלף שקל לדירת 100 מטר? 7,000 שקל למטר רבוע? בדקו את עצמכם עד הסוף'. בכל פעם שהממשלה נופלת והפוליטיקאים מתחלפים, בא אריה חדש ואומר 'אני אעשה'. היום זה התור של שר האוצר משה כחלון ושל ראש המטה אביגדור יצחקי".

אתה לא מצפה מהמדינה לשבת בחיבוק ידיים כשזוגות צעירים לא מצליחים לרכוש בית.

"צריך להבין שלהיות יזם בישראל זה לא קל. יש פה המון ביורוקרטיה. יזמים ישראלים עובדים בחו"ל, אבל אם הנדל"ן פה הוא כזה אחלה ביזנס, למה שנים לא הגיע לכאן יזם זר? בישראל צריך להיות הארי פוטר כדי לצלוח את כל הביורוקרטיה. גם איש עסקים מקומי סובל מהעובדה שבכל כמה שנים התוכניות משתנות".

 

"מכרזי מחיר למשתכן הם סוס מת. ירו ועכשיו מנסים לסמן מטרה"

עריכה אחרונה ב-9 למאי, 2016 על ידי Fitch