הקלות לתנאים במחיר למשתכן - מה זה יעשה לשוק של הזכאים ושאר הדירות

[nitch]

האללו, תרגיע!

לא מספיק אתה עושה מליונים בלונדון, אתה עוד רוצה לשדוד לנו פה דירות של זוגות צעירים ולגזור קופון על חשבונם בשכ"ד מופקע?

 

חזיר בולשביקי שכמוך! :roflmao:

בגלל צרות העין שלך ושכמותך אני לא בארץ

[shugiflex]

מסתבר שמחירי הדיור בישראל לא עלו כל כך הרבה כמו שחושבים יחסית לתופעה העולמית של עליית מחירי הנדל"ן. משנות התשעים מחירי הדיור בחלק גדול ממדינות העולם נמצאים בעליה מתמדת מלבד משבר הסבפריים של 2008. בישראל עליית המחירים החלה באיחור והיא עדיין לא השיגה מדינות אחרות.

אם מודדים מחיר של דירה ממוצעת בשנת 1997 ומסמנים אותו ב-100 (בכל מדינה בנפרד) הרי שבארה"ב ובבריטניה, לדוגמא, העליות היו גדולות הרבה יותר מאשר בישראל:

מסתבר שבישראל עליות המחירים אינן חורגות מהעליות שנרשמו במדינות OECD אחרות.

 

מקור: כתבה בדה מארקר שפורסמה השבוע (לינק).

[Taimors]

אתה מבין שהגרף הזה הוא פיקציה ? כי לקחת מדינה ענקית כמו ארה״ב ולהשוות את הערך הממוצע של דירות שם (שאני לא יודע איך הוא נקבע) לערך הממוצע של דירות בארץ זה לא ריאלי. יותר מכך, צריך להכניס למשוואה הזו את חוזק הכסף ויותר מזה כמה משכורות ממוצעות עולה דירה ממוצעת, זה המדד היותר נכון לעשות ולא מחיר ממוצע מול מחיר ממוצע, כי הוא פשוט פופליזם תקשורתי זול.

 

לנושא העיקרי - התאבדות כלכלית, זה כל מה שיש לי להגיד לזוג שיחליט לקחת משכנתא של 90% מערך הדירה.

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2016 על ידי Taimors

[Night Driver]

זו לא התאבדות כלכלית. המקסימום שיכול להיות מזה זה שהם יפסידו כ 500 שקל לחודש מההכנסה שלהם ל 30 שנה הקרובות שזה לא נעים אבל לא נורא.

 

אם נניח שמחירי הדיור יתחילו לרדת עוד שנה וירדו בקצב של 5% לשנה (כ 50,000 שקל לשנה). בזמן הזה אתה תמשיך לחסוך ולשלם שכר דירה והם ישלמו את המשכנתא שהם לקחו. אתה תשלם על שכר הדירה כמעט כמו שהם ישלמו על המשכנתא (ואפילו יותר כי כשאנשים לא קונים דירות הם שוכרים אותן ומחירי השכירות עולים). כשאתה תיקח משכנתא אחרי כ 5 שנים אתה תיקח אותה ל 20-25 שנים ותשלם אותו הסכום כמו מי שלקח היום וקנה דירה באותו הסכום אבל ל 30 שנים אז גם בתסריט הכי אופטימי אתם תשלמו כמעט אותו הדבר (וגם זה בהנחה שהירידה במחירים לא תגרור עליית ריביות).

[Oshri]

עליית מחירי הדירות היא שילוב של הרבה גורמים. המרכזי ביניהם הוא הריבית הנמוכה. ככה זה בכל מקום

בעולם בו הריבית ירדה לרמות אפסיות, וככל שהריביות האלה נשארות נמוכות לאורך זמן, כך מטפסים המחירים.

תחשבו רגע איך זוג קונה דירה? הוא לוקח את ההון העצמי שלו(כולל שנור מההורים/דודים/סבא וסבתא),

מחשב כמה הוא יכול להחזיר בחודש, עם זה הוא הולך לבנק, ושומע כמה משכנתא הוא יכול לקחת.

לפני 10 שנים, החזר של 5000 שקל בחודש היה מקנה לכם משכנתא של 500K שקל ל 20 שנה.

היום אותם 5000 שקל החזר מאפשרים לכם לקחת מליון שקל משכנתא ל 20 שנה. זה רוב הסיפור.

 

נכון, יש את עניין החוסר בקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש, וכל הגורמים רק תוקעים כל סיכוי לבניה משמעותית

באזורים האלה. כל וועדה או גורם עושה תחרות עם השני, מי יעכב יותר כל פרוייקט. זה הגורם השני בחשיבותו

לעליית המחירים.

 

בהמשך לעניין הריבית הנמוכה, התשואה האלטרנטיבית על נכסים היא נמוכה מאוד, ולכן עוד ועוד הון מופנה לנדל"ן,

שם עדיין התשואות גבוהות יותר. אם הייתה לאנשים תשואה של 4% צמודה למדד, לא כל אחד היה רץ לקנות דירה

ולהשכיר אותה, לטפל בעניין השוכרים, לתקן ליקויים, וכל מה שמתלווה לזה. אבל שהתשואה הזו היא סביב 1% צמוד,

הפער הזה, יחד עם עלות מימון נמוכה, ומינוף שמתאפשר, גורמים לנדל"ן להיות אטרקטיבי.

[Taimors]

נהג לילה, מה יקרה אם הריבית תעלה ? הרי ההחזר החודשי שלהם יעלה (כמובן בהתאם לחלוקת המשכנתא שלהם) והוא הוא יעלה הרבה יותר ממה שהם יכולים ? זו הבעיה במשכנתא כזו, כי האזור הבטוח שלך/הטווח הדינאמי שלך מאוד קטן.

 

מסכים שקנית דירה זה צעד כלכלי הרבה יותר נבון מאשר שכירות אבל הבעיה שבמשכנתא כזו הסיכון הוא דיי גדול.

[ישה]

אתה מבין שהגרף הזה הוא פיקציה ? כי לקחת מדינה ענקית כמו ארה״ב ולהשוות את הערך הממוצע של דירות שם (שאני לא יודע איך הוא נקבע) לערך הממוצע של דירות בארץ זה לא ריאלי. יותר מכך, צריך להכניס למשוואה הזו את חוזק הכסף ויותר מזה כמה משכורות ממוצעות עולה דירה ממוצעת, זה המדד היותר נכון לעשות ולא מחיר ממוצע מול מחיר ממוצע, כי הוא פשוט פופליזם תקשורתי זול.

 

לנושא העיקרי - התאבדות כלכלית, זה כל מה שיש לי להגיד לזוג שיחליט לקחת משכנתא של 90% מערך הדירה.

 

נהג לילה, מה יקרה אם הריבית תעלה ? הרי ההחזר החודשי שלהם יעלה (כמובן בהתאם לחלוקת המשכנתא שלהם) והוא הוא יעלה הרבה יותר ממה שהם יכולים ? זו הבעיה במשכנתא כזו, כי האזור הבטוח שלך/הטווח הדינאמי שלך מאוד קטן.

 

מסכים שקנית דירה זה צעד כלכלי הרבה יותר נבון מאשר שכירות אבל הבעיה שבמשכנתא כזו הסיכון הוא דיי גדול.

 

נניח שלזוג יש יכולת החזר של 4000 ש"ח לקח הכל בקבועה לא צמודה סה"כ משכנתא של 800אלף ש"ח.

 

מעניין לו את הטוסיק אם הריבית תרקיע לשחקים, הוא ממשיך לשלם 4000 ש"ח לחודש.

 

למה הסיכון שלו גדל אם המשכנתא מימנה דירה של 800 אלף ש"ח = 100% משכנתא או מימנה דירה של 1.6 מיליון ש"ח = 50% משכנתא.

 

או למה זו התאבדות כלכלית ?

 

כמו שכתב זיו המהנדס בצדק . האחוזים מבלבלים את הבן אדם או "מפחידים" את הבן אדם.

 

בוא ניקח תרחיש אחר שמחירי הדירות ירדו ב 25%.

 

במקרה הראשון יש לנו דירה בשווי של 600 אלף , אולי אפילו מתחת לסכום יתרת המשכנתא ( דאגה של הבנק ) במקרה השני המחיר ירד ל 1.2 מליון ש"ח הבנק רגוע.

 

מתי המקרה הראשון מפחיד, שמחיר הדירה ירד , והזוג לא מסוגל לפרוע את המשכנתא, אז הוא יישאר בלי דירה ועדיין עם יתרת חוב לבנק, בעוד שבמקרה השני תימכר הדירה ועדיין יישאר בידי הזוג יתרת כסף.

[Ave]

אפשר לומר בגסות שכול אחוז עלייה בריבית זה 500 שקל החזר חודשי, ככה שאחוז בודד לא יהרוג הרבה אנשים, לאומת זאת 4% שיהיו איזה 2000 שקל נוספים כן ישפיעו אבל עלייה כזאת לא ריאלית בטווח הקרוב, ובטווח הרחוק 10 שנים פלוס מינוס גם ההשפעה תרד בצורה דרסטית.

 

נהג לילה יש מצב תספר לנו איפה בישראל יש דירות 4 חדרים פחות ממיליון שבקרבת מקום יש גם עבודה? בכול עיר שטיפה יותר גדולה מדימונה המחירים כבר מיליון לדירת 4 חדרים.

 

בדיוק הבוקר היתה כתבה על חברת תעופה חדשה שתציאה כרטיס לברטיסלבה ב25יורו, בברטיסלבה אפשר לקנות דירה ב100-150 אלף יורו, בהפרש אפשר גם לטוס לעבודה בישראל במשך 10 שנים וזה עדיין יצא זול יותר מלקנות כאן דירה

[ישה]

דימה

 

אין ספק שיש לך מוח יצירתי רק שהוא לא מחובר למציאות.

 

איפוא ניתן לבנות ב 2500 ש"ח למ"ר ?

 

איפוא ניתן לקנות דונם אדמה לבניין ב 100 אלף ש"ח?

 

כמה זמן לדעתך ימכרו כרטיס ב 25 יורו? כמה זמן תשהה בדרך כל יום?

 

אתה מוזמן לבוא לרכוש בקציר בית דו משפחתי, אומנם רק 65 מ"ר אבל עם גינה של 250-500 מ"ר שעליה אתה יכול לבנות עד סה"כ 50% מהשטח הכללי.

 

המחיר מופרז סביב 1 מיליון ש"ח.

 

המיקום?

 

40 דקות מהמרכז , 20 דקות מאיזור התעשיה קיסריה או של יוקנעם, לחיפה גם משהו כמו 40 דקות.

[Taimors]

ישה הצגת הכל בתגובה שלך, אין לי כל כך מה להגיד חוץ מזה שאם אתה גר בקציר אז יש לך אפשרות להוציא אישור לרישיון נשק ו40 דק׳ מהמרכז זה אומר שהגעת לגבולות המרכז אבל אז יש לך עוד לפחות עוד חצי שעה של פקקי המרכז בבוקר..

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2016 על ידי Taimors

[bagira]

האללו, מה אתה משווק את קציר, המחירים יעלו

[Ave]

ב2500 שקל למטר אפשר לבנות זה הכול שאלה של רמת גימור ואיכות העבודה.

ב 100 אלף אפשר לקנות שטח חקלאי בלי צפי להפשרה בין חיפה לתל אביב, אקא זה מחיר הקרקע ללא חתיכת נייר שנקראת "אישור בנייה" שמעלה את המחיר למיליון ואף ליותר.

לא שזה ריאלי, אבל זה המחיר של הקרקע בלי להתחשב בביקוש/הייצע , ההפרש בין קרקע חקלאית לקרקע למגורים רק מציג את הבועה מזווית צרה יותר.

 

לגבי קציר אפשר לסכם את זה בערך ככה, בוא תשלם מיליון עבור מחייה על הקו הירוק במרחק שעה נסיעה מתל אביב ו55 דקות מחיפה ברכב לחלופין שעתיים מתל אביב ושעתיים וחצי מחיפה בתחבורה ציבורית.

לבלות 4 שעות כול יום באוטובוס זה לא אלטרנטיבה באף קנה מידה ובטח שזה לא שווה משכנתא ל30 שנה בהחזר חודשי של 4000 שקל.

לא שיש לי בעייה לגור מחוץ לקו הירוק (אני כבר שם) הבעייה זה הפקקים בבוקר/בערב, אני גר במרחק 5ק"מ מירושלים, המרחק הקצר הזה עולי לי ב40-50 דקות פקק בכול בוקר ועוד איזה 30 דקות בערב שאני חוזר.

 

מן הסתם הרעיון של הטיסה לא הגיוני הם הולכים לטוס פעמיים בשבוע וגם זה רק מעובדה.

אגב זמן טיסה 3 שעות ו20 דקות הפרש של שעה פלוס מינוס במידה ותגור בקציר ותמצא עבודה רק בחיפה.

[gadik6]

גם בבאר שבע אפשר למצוא, עם קצת מאמץ, דירה טובה של כ-100 מ"ר בשכונה חדשה (רמות למשל) במחיר סביב המיליון, או דירה כמעט חדשה בשכונה טיפה פחות טובה (נווה זאב) בפחות מכך.

 

זה אומנם לא תל אביב, אבל העיר מתפתחת, התשתיות משתפרות, יש מקומות בילוי/מרכזי קניות/קולנוע/מסעדות ועוד, יש מעבר של חברות/צה"ל לאזור ואפילו רכבת של כשעה לתל אביב למי שמתעקש.

 

אם הייתי מוצא עבודה בתחום שלי באזור ב"ש, אין ספק שהייתי נשאר לגור שם (לפחות עד שהיו מציעים לי לעבור לניו יורק).

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2016 על ידי gadik6

[edan82]

יש הבדל ענקי בצורת המשכנתא בין ארה"ב לישראל.

בארה"ב המשכנתא היא הלוואה מסוג Non recourse

כלומר הנכס הוא משמש הבטחון להלוואה בלבד,

בכל עת , הלווה יכול לעזוב את הנכס ולהשאיר אותו לבנק.

 

זה אפילו חמור יותר,

 

מעבר לסוג המשכנא ה"בעייתית" כפי שתיארת היתה שם בעיה נוספת- ברמת העקרון יכולת לרכוש דירה עם מימון מלא ולא פעם ללא הוכחת הכנסה. זה היה אחד הגורמים לכך שאנשים לא רק שרכשו דירה ללא חשש (שכן יכלו בכל עת לנטוש את הדירה לטובת הבנק)- הם רכשו בצורה זו כמה דירות.

התוצאה היתה מעל 6 מליון אנשים שבלילה הלכו לישון תחת סטטוס של "אמידים" והתעוררו בסטטוס של הומלסים.

זה מאוד אפיין את שיטת המימון האמריקאית שהתנהלה בצורה די דומה גם בכרטיסי האשראי- כל אחד יכול להוציא ב-5 דקות כרטיס אשראי עם תקרת אשראי בגובה 20-30K דולר ללא הוכחת הכנסה.

לא עמדת בתשלומים לחברת האשראי? קיבלת חסימה וכניסה לרשימה שחורה שלהם.

5 דקות מאוחר יותר כבר היה לך כרטיס אשראי חדש אחר (שלא פעם נרשם על שם שונה).

כשהתפוצץ המשבר המון "ישראלים טובים" חגגו על ה-american way, הוציאו 5-6 כרטיסי אשראי, מילאו מכולה בגובה סך תקרת האשראי ושלחו לארץ ביחד עם הברזים שפירקו מהדירה שנטשו.

 

זו הסיבה שמשבר הסבפריים AKA משבר האשראי.

 

בזה אין ספק. ברור שכשדירה עולה כפול ממה שעלתה לפני 15 שנים מי שקונה היום צריך להתאמץ יותר.

 

כאמור מעבר למחיר הדירה שלכל הפחות הוכפל, אחוז המימון קטן משמעותית כך שבמקום לשים 100K שקלים הון עצמי ולרכוש דירה במליון שקלים היום עבור אותה דירה בדיוק תדרש להון עצמי באיזור 600-700K שקלים והיתר מימון שרק הקרן שלו לבדה גבוהה בעשרות אחוזים ממחיר אותה דירה לפני 15 שנה.

 

אכן, ילידי 80' וצפונה קיבלו את האלמנט חזק.

[natco]

דימה, רד מהסכום הזה של 2500 שקל. אין לו שום אחיזה במציאות.

יזמים שמחזיקים קבוצות שלהם (לא ריטיינרים. ממש במשכורת. יחסי עובד-מעביד מלאים) מחשבים עלות בנייה לפי 3800-4000 שקל למ"ר. על זה תוסיף הטלי פיתוח,מיסים ואגרות בניה, מע"מ, עלויות תכנון, שיווק, ביטוח, והכי חשוב- עלויות מימון. מעטים היזמים שבונים עם כסף "מהבית". והליווי הבנקאי לפרויקט עולה, ועולה הרבה.

יזמים שמצליחים להגיע היום ל-18-20% רווח מבסוטים עד הגג. הרבה מאד פרויקטים היום נבנים על גבול אישור הליווי הבנקאי (13%), ולפעמים אפילו קצת "מעגלים פינות" לשמאות, כדי שהליווי הבנקאי יאושר.

 

התיאוריה שלך לגבי ההפרש בין קרקע חקלאית לקרקע לבנייה גם היא- רק תיאוריה... מה לעשות, לקרקע לבנייה יש ביקוש אחר, והיצע אחר, והם אלו שקובעים את מחירה.

בלב איזורי הביקוש (מרכזי הערים בגוש דן), חלק ניכר מהקרקעות אינן בבעלות מדינה, כך שאין לך כ"כ את מי להאשים.

קח בחשבון גם שיחידת שטח בקרקע חקלאית, שאין עליה תכנית מתאר צפוייה לקטון ב-25-40% עקב הפקעות (לכבישים, מבני ציבור וכו'). זה "פרט קטן" שלא מספרים לרוכשים הפראיירים בחברות שעוסקות בשיווק קרקעות כאלה. לפעמים, תא השטח שנותר לך לא מאפשר לך בכלל בנייה. ולך תגיש התנגדויות. יעלה לך יותר מבית בחריש

 

לגבי הפסקה האחרונה שלך- ההתמודדות הנכונה, גם מבחינת תכנון אורבני, וגם מבחינת ראייה מערכתית, של שלטון אחראי, צריכה להיות פיתוח הפריפריה.

הויכוח הגדול הוא (וזה ממש לא רק בארץ) האם לפתח "ערי שינה" סביב המטרופולין, מה שאומר בעיקר השקעה בתחבורה ציבורית ובסלילת דרכים נוחות למטרופולין, או שאולי צריך לפזר את מרכזי התעסוקה כך שלא יהיה מטרופולין אחד, אלא לפתח מס' ערים כוללניות, בגודל בינוני, שמספקות כל אחת את מכלול השירותים של- מגורים, תעסוקה, מסחר ותרבות.

הגישה הראשונה היא המסורתית, ותוכל לראות אותה במטרופולינים הגדולים בעולם, והשניה היא מעט יותר "חדישה", ומתכנני ערים מנסים לשלב אותה בנוסף לראשונה.