הקלות לתנאים במחיר למשתכן - מה זה יעשה לשוק של הזכאים ושאר הדירות

[Fitch]

מחיר למשתכן הביא להתייקרות הדירות

 

אין מלאי דירות למכירה למשפרי דיור, כי כמעט כל המכרזים שרשות המקרקעין מוציאה למכירה, הם במסגרת מחיר למשתכן.

[avargel]

מבלי קשר לעמדתי בנושא:

לאחרונה יש "בליץ" של כתבות "מחקריות" כביכול, שמנסות לגמד את ההשפעה של פעולות כחלון, ולטעון שבמקרה הטוב לא תחול ירידה, ובמקרה הגרוע תחול עליה נוספת במחירי הדירות.

 

יש לי תחושה חזקה מאוד שיש מישהו שעומד מאחורי כל הכתבות האלה. אולי הקבלנים / יזמים וכד'.

 

 

הייתי לוקח מאוד בהסתייגות את כל ה"מסקנות" שלהם על הצפי לעליית או ירידת מחירים.

[Fitch]

ברור. אבל זה שרוב שחרור הקרקע בתקופה הקרובה הוא בתכנית מחיר למשתכן זה נכון ואומר שאין היצע של קרקעות לפרויקטים רגילים.

 

כמו כן, נוצר עכשיו אפקט של מע"מ 0 בו כל הזכאים יושבים על הגדר ומחכים לתוצאות ההגרלות ובנתיים השוק של הדירות הרגילות קפוא.

[avargel]

אתה צודק וזה בעצם מה שטוענת הכתבה.

 

אבל, בל נשכח שאמנם ההיצע של הקרקעות לבניה "רגילה" ירד פלאים, אבל במקביל "יצאו מהמשחק" כל הזוגות הצעירים חסרי הדיור [כי הם רוצים לרכוש במסגרת מחיר למשתכן], מה שמותיר הרבה פחות שחקנים על כל הדירות הקיימות, ולכן המחסור בשווק קרקעות חדשות לא בהכרח יביא לעליית מחירים.

 

 

בשורה התחתונה, כן מחיר למשתכן או לא מחיר למשתכן, ברגע שההיצע יכסה את כל הביקוש + עודף, המחירים ירדו.

 

לא יהיה מספיק היצע - יעלו.

 

איך בדיוק מחלקים את העוגה זה כבר פחות קריטי.

[Fitch]

נכון, אבל כשכל מאוכזבי מחיר למשתכן יפנו לשוק הרגיל - יהיה חוסר בדירות רגילות לאנשים רגילים + להם = עליית מחירים.

 

הכי גרוע זה להיות מאוכזב מחיר למשתכן, במיוחד לאלו שיש יותר מ-100K ולא זקוקים ל"הטבה" של 90% מימון.

 

בקיצור, העודף רגולציה הזו עם כל התבשילים האלה רק יעלו את המחירים בLONG RUN - אלא אם לכל הדורשים תהיה דירה במחיר למשתכן (100% זוכים) ו/או שימשיכו להפשיר קרקעות רגילות ויתנו לשוק להתנהל בחופשיות מסוימת.

[avargel]

אני לא רואה למה להתאכזב ממחיר למשתכן.

 

סה"כ המפרט הוא סביר+.

 

ולא נשכח שאחת לכמה חודשים צצות תוכניות ותחקירים על זוגות בני 25 - 35 - 45 שאין להם דירות. אז אם הן מתפנקות גם כשמנסים להפנות את כל המשאבים לכוון שלהם, אין להם על מי להלין אלא על עצמם.

 

 

אני אישית רכשתי דירה במסגרת מחיר למשתכן, לפני 3.5 שנים, ולולי ההנחה הזו לא היה לי סיכוי להגיע לדירה.

 

הבעיה היתה שנרשמנו 700 משפחות על 98 דירות.

 

היום כשמדובר באלפי / עשרות אלפי דירות, אין סיבה שלא כולם יצליחו לזכות.

 

ככה תוציא אותם מהשוק "הרגיל", שבו יישארו להתחרות משפרי דיור ומשקיעים בלבד.

 

 

 

שוב, אני לא אומר שזו התוכנית הכי טובה שיש. מה שיהיה הכי טוב באמת זה 1.לפשט כמה שיותר את תהליכי התכנון והביורוקרטיה הבלתי נסבלת. 2. להפסיק לספסר בקרקעות המדינה ולתת אותם במחיר ריאלי.

 

אני לא נכנס כאן לגורמים אחרים שיש להם השפעה [גובה הריבית, מיסוי למשקיעים וכו'], כי תופעות הלוואי ממהלכים דרסטיים בנושאים האלה משפיעות על כל המשק ולא רק על תחום הדיור.

[Fitch]

כוונתי הייתה שמאוכזבי מחיר למשתכן = אנשים שלא עלו בהגרלה. לא אנשים שמאוכזבים מהמפרט

[avargel]

התייחסתי גם לנקודה זו.

 

פעם היו דירות בודדות על מאות נרשמים [ע"ע בית שמש, מודיעין, ראש העין].

 

היום [לפחות לפי ההתחייבות של כחלון] לא יפסיקו עד שכולם יזכו.

[natco]

אתן דוגמה (בטשטוש פרטים מזהים של המתחם, מתוך שמירת סודיות מול היזם שהתעניין) של מכרז מחיר למשתכן, באיזור שהופך לאיזור ביקוש. לא פריפריה.

מצ"ב טבלת ההקצאות מתוך חוברת המכרז. ניקח לדוגמה ברשותכם את מתחם א.

 

 

אם נסכם את עלות הקרקע ("המופחתת"...)+עלות הפיתוח הכוללת ונחלק במס' היחידות במתחם נקבל שעלות קרקע+פיתוח ליח"ד היא 353K ש"ח.

נוסיף על זה עלות בניה בלבד (ליזם!) לפי מפרט בסיסי בסך 4.5K למ"ר, ונכפיל בגודל דירה מקסימלי אפשרי (לא בטוח שבכל המגרשים התנאים הפיזיים יאפשרו ניצול מקסימלי כנ"ל) לפי תנאי המכרז (136.6 מ"ר) ונקבל עוד 616K ש"ח. קיבלנו 969K ש"ח לפני עלויות תכנון ורישוי. אז נעגל ברשותכם ל1.05 מיליון. (יש לי טבלאות איזון מפורטות שמוכיחות שזה אפילו יותר, אבל לא יכול לחשוף אותן...

 

ניקח 1.05 מיליון ונחלק חזרה ב137 מ"ר. קיבלנו עלות לקבלן של 7335 ש"ח למ"ר לפני הוצאות מימון, שיווק ו.. כן. גם קצת רווח קבלני. אף אחד לא לוקח סיכונים אדירים כאלה לשם שמים.

עכשיו נציץ בעמודה הלפני-אחרונה בטבלה. מחיר המקסימום למ"ר בו אפשר למכור במתחם הזה לפי תנאי המכרז- 9495 ש"ח למ"ר. (כדי לזכות במכרז צריך לתת מחיר מופחת מזה משמעותית).

דהיינו הפרש בין עלות למחיר מקסימום לדירה היא 295Kש'. נניח שרווח נקי של היזם הוא חצי מזה (הוא לא). אם הוא זוכה במחיר המקסימום (הוא לא ) הוא מרוויח 145K לדירה.

 

אין לפרויקטים האלו התכנות כלכלית.

יהיה לי ממש לא נעים להקפיץ את השרשור הזה כל פעם שאיזה קבלןמתאבדשיעי יקבל כותרת בטמקא אחרי שיקרוס, לצטט קישור ולהגיד "אמרתי לכם".

 

מקווה שאתבדה.

[Nemesis]

מה ההבדל אם כך לעומת דירות שנבנו עד 2007? מדוע היה ניתן לבנות בכחצי מחיר?

 

Sent from my HTC One_M8 using Tapatalk

[avargel]

אני לא נכנס לכל החישובים שנתת.

 

בשורה התחתונה, באיזור מגורי נבנו כ350 דירות במסגרת מחיר למשתכן, בגרושים, [650,000 - 800,000], והקבלנים עדיין "הצליחו" להרוויח.

 

אין שום משמעות לסכומים שציינת בלי שנדע כמה באמת עולה דירה זהה באיזור, וכמה הקבלן היה משלם עבור הקרקע בלי התוכנית.

 

אגב, עלויות הדיווק אפסיות בכאלה פרוייקטים, כי הזוגות פשוט בודקים היכן יש מחכזים שפתוחים להרשמה לציבור, והולכים לבדוק.

 

במקרה שלי למשל לא ראיתי שום פרסום.

פשוט בדקתי מדי יום את האתר של משרד השיכון, ביום שנפתחה ההרשמתי הייצבתי שם, יחד עם עוד 2000 [!!!] איש!

 

אגב, רווח של 145,000 ש"ח ליחידה הוא אכן לא כזה גדול, אבל בל נשכח שחלק ממטרות התוכנית הן להפחית את הרווחים החזיריים של חלק מהקבלנים.

 

אני חושב שאם רוצים באמת לייעל את העניין ולהצליח להוזיל עלויות וסיכונים לקבלנים, כדאי לדאוג למימון ממשלתי חלקי של עלויות הפיתוח.

 

ברגע שיירד סכום של 100,000 ש"ח לדירה מעלויות הפיתוח המפלצתיות שהמדינה גובה, הכל יהיה וורוד יותר.

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2016 על ידי avargel

[BarryG]

natco, לפי החישוב שלך יוצא 40% תשואה על השקעה שאין לה סיכון ביקוש תוך כ- 3 שנים? אם היזם מתמנף ברכישת הקרקע התשואה על ההון העצמי עולה עוד יותר. לא כל כך גרוע או שאני מפספס משהו?

[natco]

התשובה לשניכם:

מחירי קרקע ומחירי פיתוח.

הרשויות הן החזירים הגדולים. כמו בכל תחום ביוקר המחייה, נוח למדינה לכוון את הזעם של הציבור ל"טייקונים החזירים" כדי שלא יעלו על הכנסת ויפילו אותם מכסאם.

 

אברג'ל, ממש לא משנה כרגע כמה עולה דירה מקבילה באיזור (אין כאלה כרגע באיזור מהדוגמה הספציפית, אבל זה לא מאד משנה. באיזורים אחרים מדובר על הפחתה של 15-20% ממחירי המכרז המקסימליים). לא זו הנקודה.

אתה חייב כן להכנס לחישובים, כי זו בדיוק הנקודה. מחירי המקסימום למכרז לא ריאליים. יזמים רציניים קולטים את זה ומתרחקים.

מי שיבנה את המכרזים האלה זה יזמים קטנים ומתאבדים.

ובדיוק כדי להוכיח שזו לא דמגוגיה אלא חשבון פשוט, הבאתי מכרז אמיתי לחלוטין שנסגר בימים אלו.

 

רווח של 145K ליח"ד חושב לפי מחיר המקסימום המותר במכרז אני לא יכול להדגיש זאת יותר מבלי לקבל התראת משתמש.

כדי לזכות היזם יצטרך לתת מחיר הנמוך מהמקסימום ב10% לפחות, והנה, הלך גם מעט הרווח הזה.

קח בחשבון שכדי לקבל ליווי בנקאי היזם צריך להציג טבלאות איזון שמוכיחות רווח של לפחות 13% על עלות הפרויקט הכוללת.

אחרת, אין לך ערבות בנקאית לפרויקט. היזם יתמוטט? הלך הכסף שלך.

 

רווחים חזיריים? זו סתם התלהמות שמתאימה לטוקבקיסטים בטמקא, ולא לאדם רהוט ואינטלגנטי כמוך.הסיכונים אדירים. כשיזם כזה קורס (לשמחתו של אותו מובטל שיושב בנעלי בית מול הכתבה) אף אחד לא מפצה אותו על הפסד של כמה מליונים טובים.

כשהוא מרוויח כמה מליונים, אחרי שסיכן כמה עשרות, כולם קוראים לו חזיר.

שיתכבדו וילכו לבנק, ישיגו מימון ראשוני, ויתחילו גם הם להרוויח מליונים, אם זה כל כך קל.היזם שהשקיע כ-15 מליון שקל (על הפרויקט שבדוגמה, נניח), ראוי שישארו לו כרווח 3 מליון שקל (20%). אחרת הוא ישים את הכסף בפק"ם, והזוגות הצעירים והמתלהמים יגורו באוהל עם דפני.

 

בארי, לא הבנתי איך עשית את החישוב. אם יש כאן 40% רווח, אז יש יזם אחד שהולך לתבוע אותי...

 

עריכה: למי ששאל איך זה עבד עד עכשיו-

היו לוקחים עלות קרקע+פיתוח+תכנון+ביצוע+עלות מימון+עלות שיווק+ רווח (סביר יותר או פחות) ומזה גוזרים את מחיר הדירה.

יצא יקר? לא נורא. אז נתחיל הפוך- ממחיר דירה, ומזה כבר נגזור את שאר העלויות. (והמדינה לא מכניסה יד לכיס). נראה לך הגיוני שזה אפשרי?

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2016 על ידי natco

[BarryG]

למה אתה כותב שהרווח ליזם ליח"ד לפי מחיר מקסימום הוא 145 אם ההפרש בין העלות (עם עיגול ל- 1.05 מיליון) למחיר מקסימום הוא 295? נשמע ש- 145 זה דווקא הרווח הסביר לזוכה...

 

40% תשואה על השקעה חושבה באופן פשוט, הרווח לפי 145 לדירה הוא 1.7 מיליון וההשקעה היא 4.2 מיליון

[natco]

כי לא הכנסנו עלויות מימון (כ-4% על ההון לשנה כפול כשנתיים וחצי) ולא הכנסנו עלויות שיווק, יעוץ משפטי (2% ממחיר דירה סופי בערך) ועלות בדק לפי חוק מכר דירות (כ-10K לדירה) ועוד מליון ואחד דברים.

לא הכנסנו עלות בניית שטחים משותפים (חדרי אשפה, חדרי מדרגות,לוביים,שבילי גישה, גידור).

 

מצד שני לא הכנסתי רווח ממכירת מקומות חניה ומחסנים (מחושב בנפרד) שהרווח עליהם גבוה עד פי שניים ממכירת מ"ר דירה.

 

כמו שאמרתי, אני לא יכול לחשוף את הבאלאנסים המלאים שעשיתי לפרויקט הזה, מאחר וזהו חומר שמוגן בסודיות מסחרית של היזם.

 

לגבי עלויות:

שכחת לחשב את עלות הבניה. לקחת רק קרקע+פיתוח.

יזם שגם בונה בעצמו מתמחר את הבניה בפועל (עלות החומרים השחורים+פועלים+אלומיניום+ארונות מטבח+ניהול האתר) בכ-4500 ש' לסטנדרט בסיסי ביותר.

כלומר, על 12 דירות של 137 מ"ר עלות הבניה (שוב, רק של הדירות, בלי שטחים משותפים ופיתוח מגרש) עומדת על עוד 7.4 מליון.ליזם ששכור חברה קבלנית לביצוע, הסכום למ"ר גבוה בעוד כ-15-20%.סה"כ 11.6 מליון

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2016 על ידי natco