מישהו שמע על המושג "דירה מושע"?

[farkash7]

התגלגלה אליי אפשרות לקניה של דירה באזור המרכז. הדירה לקראת חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם (יקח בטח 10 שנים עד שיצא מזה משהו).
הדירה היא בבניין שלא בוצעה בו חלוקה בין הדיירים, לכל דייר יש חלק בבעלות על הבניין וכל מה שבתחום שלו, מה שנקרא מושע.
על פניו המחיר אטרקטיבי כ-12-15% פחות ביחס לעסקה שבוצעה השבוע בבניין הצמוד על דירה אחרת באותו הסטטוס בדיוק וכ-13% פחות ביחס לדירה בבניין קרוב מאוד בסטטוס רגיל.

למישהו יש נסיון עם דירות בסטטוס הזה?
בהנחה שהבנק כן יאשר משכנתא לדירה הזו (לא תמיד זה אפשרי) האם מדובר בעסקה מסוכנת?

באופן כללי אני גם מתלבט האם להחנות את הכסף בשוק ההון ל-10 שנים זו השקעה עדיפה, אבל זו כבר שאלה אחרת.

[yahaga]

בספק אם הבנק יאשר משכנתא לדירה במעמד זה.

במקרה כזה חשוב לבדוק איזה הסכמים קיימים בין הדיירים לגבי הרכוש המשותף ובכלל.

 

[farkash7]

במקרה הזה לא ארכוש את הדירה כמובן.
כפי שאמרתי בבניין צמוד שנבנה בזמנו ע"י אותו קבלן כן אישרו משכנתא השבוע, אני יודע את זה ממקור ראשון.
השאלה היא יותר כללית, במקרה שכן אישרו משכנתא האם זה נותן סוג של "גושנפקא" לדירה?

כמובן כל התהליכים ילוו ע"י מתווך/עורך דין. לא נחתום על שום דבר שיעלה דגלים אדומים.

עריכה אחרונה ב-26 לספטמבר, 2024 על ידי farkash7

[yahaga]

שוב. מניסיוני לא כל בנק יאשר וזה תלוי בהסכמי השיתוף שיש בבניין הספציפי.

יש סיבה לכך שהמחיר מופחת. לכן, ממליץ לבדוק בשבע עיניים עם עו''ד שמתמצא בנושא ויש לו ניסיון בנושא הספציפי.

[farkash7]

בגדול ממה שהבנתי הצעד הראשון דווקא הוא להביא שמאי ועם זה ללכת לבנקים.
לא בטוח שהבנקים יאשרו, פה אפשר לחדול או להתחיל בדיקות מעמיקות עם עורך דין.

[yahaga]

שוב מניסיון העבר, הייתי נותן את הפרטים של הבניין והדירה לעו''ד שיבדוק מה מצבה המשפטי ורק אחר כך מתקדם. 

 

[zaf]

הסיבה שהמחיר נמוך ממחיר דירה במעמד דומה כבר מחשידה.

יתכן שיש סיכסוך בין יורשים למשל או בעיה משפטית סביב הבעלות הנוכחית של הדירה עצמה ולא דווקא מעמדה ברישום המשותף.

 

[farkash7]

הסיבה גם יכולה להיות טעות של המוכר/מתווך.
למשל אם חושבים שלא ניתן לקחת משכנתא על הדירה ומתארים אותה כעסקת מזומן, אבל בפועל כן ניתן...
אין פה יורשים, הבעלים מוכר את הדירה.

עריכה אחרונה ב-26 לספטמבר, 2024 על ידי farkash7

[DareDevil]

לפני 10 שעות, farkash7 כתב:

בהנחה שהבנק כן יאשר משכנתא לדירה הזו (לא תמיד זה אפשרי) 

הבנקים כמעט ולא מאשרים משכנתא למושע. לפחות לא שמעתי על כזו אופציה.

לפני 10 שעות, farkash7 כתב:

האם מדובר בעסקה מסוכנת?

כל עוד מתבצע רישום כראוי {פחות מבין בזה} לא רואה סיבה למה לא לבצע כזו עיסקה.

לפני 8 שעות, yahaga כתב:

ממליץ לבדוק בשבע עיניים עם עו''ד שמתמצא בנושא ויש לו ניסיון בנושא הספציפי.

הרחיק לכת ואומר שאתה צריך עו"ד מהשכונה שעשה עיסקה אחת או שתיים עם דירות מסוג זה. הפרמיה אולי תהיה גדולה אבל זה יחסוך לך לעתיד - כאמור לבחון בשבע עיניים את העו"ד לפני שאתה מתחיל תהליך איתו.

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

הסיבה גם יכולה להיות טעות של המוכר/מתווך.
למשל אם חושבים שלא ניתן לקחת משכנתא על הדירה ומתארים אותה כעסקת מזומן, אבל בפועל כן ניתן...
אין פה יורשים, הבעלים מוכר את הדירה.

אם אני לא טועה, זכור לי שאין לך כל כך בעייה עם הרגליים, אז כתת רגלייך לוועדת תכנון ובנייה של העיר הזו, בקש לדעת בנוגע לתוכניות שיש באזור, תבקש לברר בנוגע האם אפשר לבצע פרצלציה אישית, האם בוצעו באזור פרצלציות והאם העירייה מתכננת לבצע זאת בעצמה.

לאחר מכן גש לעירייה לאגף התכנון ובקש לדעת האם יש בעיות כלשהן בדירה הזו/בבניין הזה או בבניין לידו (לברר מה מצב הדירות בבניין השכן שכתבת עליו שנבנה/חוזק/שופץ לאחרונה).

 

שאלה אלייך

האם מדובר בתל אביב? , כי הם ביצעו/מבצעים פרצלציה באזור דרום העיר (שכונת הארגזים).

[sperial]

בשביל זה משלמים לעורך דין. ראה מה שנכתב בשרשור המקביל

[פינדר]

לפני 54 דקות, DareDevil כתב:

הבנקים כמעט ולא מאשרים משכנתא למושע. לפחות לא שמעתי על כזו אופציה.

אני לא איש מקצוע אבל אני חושב שאתה טועה.

מבנים במושע באיזורים של בנייה ישנה זה לא משהו נדיר. יש הסכמי שיתוף. צריך לבדוק כל דירה בפני עצמה.

בשביל זה יש אנשי מקצוע.

[DareDevil]

לפני 1 דקה, פינדר כתב:

אני לא איש מקצוע אבל אני חושב שאתה טועה.

מבנים במושע באיזורים של בנייה ישנה זה לא משהו נדיר. יש הסכמי שיתוף. צריך לבדוק כל דירה בפני עצמה.

בשביל זה יש אנשי מקצוע.

לכן רשמתי "לפחות לא שמעתי על כזו אופציה", מה שאומר שיש מצב שאפשר לקחת משכנתא.

אין בשרשור הזה מספיק מידע על הנכס המיועד. אם היה ניתן יותר מדי, כנראה שאפשר היה לקחת ולברר בעניין (אני לפחות לא ממליץ לפות"ש לשתף אלא ללכת לאנשי מקצוע ולבדוק). כאמור ממליץ לבדוק לעומק על מנת לא לפספס את הנכס הזה.

 

 

וגם חשוב להבין, אני מכיר את אזור דרום תל אביב, יכול להיות שבעיר השכנה בכלל נותנים משכנתא למושע. 

קצת חשוב אבל אין כזה דבר -> "דירה מושע" אלא יש לך דירה שנמצאת במושע.

מושע זה מתקופת העותמאנית ששלטה פה ונותרנו עם מה שאני יכול לסווג בתור רשות מקרקעי ישראל של השלטון העותמאני כששלטו.

 

השלטון העותמני לקח שטח גדול מאוד, לצורך הדוגמא שכונת הארגזים, ופתח רשימה של בעלי הבתים ובה רשמו את שמות הבעלים,  האחוזים של הבעלים מתוך סך השטח, בלי לסווג את מיקום השטח אלא רק רשימה של בעלי הדירות. עשו מדידה, רשמו אותה ואז חלקו את השטח בשטח הדירה וכך קיבלת את האחוז מהשטח. לגבי בניין מניח שזה אותה צורה פשוט לחלק לשטח הבניין (למרות שלא נראה לי שהיו בניינים בשכונת הארגזים).

 

וזה על קצה המזלג. כמובן, שלא הכניס אותך לצרות של השכונות הערביות והצ'יף האינדיאני של השכונה שמקבל סמכות של המדינה לקבוע ולבצע רישומים של הנכסים (בזמנו ניסתה איילת שקד לעשות סדר בבלאגן של ירושלים, לא בטוח שזה צלח כמו שצריך).

כאמור נושא השטח הישראלי לעומת ערבי לעומת פלסטיני - מאוד אבל מאוד מסובך..

והרעה החולה הנוספת שהעותמאנים השאירו לנו זו אגודה עותמאנית, רק נזק עשו לנו העותמאנים.

 

בהתפרקות ההסתדרות ננוחם..

[farkash7]

ביצעתי עם עורך דין כמה בדיקות בסיסיות. מסתבר שבבניין הזה יש דירות עם משכנתא רשומה שנלקחה בשנים האחרונות... 
כנראה שאין שם בעיה לקחת משכנתא, אולי לא כל הבנקים יאשרו אבל יש כאלה שכן.
 

[Night Driver]

לפני 27 דקות, DareDevil כתב:

הרעה החולה הנוספת שהעותמאנים השאירו לנו זו אגודה עותמאנית, רק נזק עשו לנו העותמאנים

וזה עוד לפני המגאן 2 ששלחו לפה.

[DareDevil]

לפני 15 דקות, farkash7 כתב:

ביצעתי עם עורך דין כמה בדיקות בסיסיות. מסתבר שבבניין הזה יש דירות עם משכנתא רשומה שנלקחה בשנים האחרונות... 
כנראה שאין שם בעיה לקחת משכנתא, אולי לא כל הבנקים יאשרו אבל יש כאלה שכן.
 

הדירה עברה פרצלציה?

למרות שלא הייתי פוסל לקחת הלוואת גישור, לקנות את הדירה ולאחר מכן לעשות פרצלציה. (במחשבה שנייה אולי זו הסיבה שהדירה במחיר נמוך)

לפני 3 דקות, Night Driver כתב:

וזה עוד לפני המגאן 2 ששלחו לפה.

אין סליחה ומחילה על כזה דבר..

 

במיטוט ההסתדרות ננוחם..