כיצד קונים דירה נכון מיד2

[Igalz]

נניח שמצאתי דירה שאני אוהב, והסכמנו אני ובעל הדירה על מחיר, מה עכשיו?

מה התהליך הנכון לרכישת דירה יד2 ומה המוקשים האפשריים בדרך?

[Nakamichi]

התהליך הנכון לדעתי הוא לפנות לעורך דין מטעמך שיערוך חוזה מול עורך דין מטעמו.

 

מוקשים:

1. החוזה. לפעמים צצים דברים. בעיות ברישום. ויכוחים טפשיים על ניסוחים שמביאים לפיצוץ.

2. המשכנתא: זה לוקח זמן. מעצבן לפעמים. בנוסף, הבנק שלך שולח שמאי מטעמו ע"מ להעריך את שווי הנכס. לפעמים יש חוסר התאמה בין המחיר להערכת השמאי ואז הבנתק יכול להוריד את סכום המסכנתא שהוא מאשר/להעלות ריבית.  

 

לגבי בדק בית - מאוד דומה ללקחת רכב משומש לקומפיוטטס.  העלות כ-1000-2000 שקל. יימצא המווווווווווון דברים שלא מעניינים אף אחד, ופעם באף פעם יימצא בעיה מהותית שבעקבותיה לא כדאי לרכוש את הדירה.

עם זאת, בהחלט מוכן אם תבחר כן לקחת אחד. 

 

[Igalz]

האם עורך דין משותף לקונה ולמוכר זה יתרון או חיסרון?

[natco]

אתה צריך לערוך בדיקת נאותות של הנכס מהבחינה הרישומית, ומהבחינה התכנונית.

כלומר:

1. לוודא על ידי הוצאת נסח ותשריט רישום מאתר משרד המשפטים, שמה שהוצג לך למכירה אכן גם רשום בצורה מניחה את הדעת, על שם המוכר, כדירת מגורים ולא בקומבינה כזו או אחרת.

 

2. בארכיון הוועדה לתכנון, לעיין בתכניות ההיתר של הנכס, ולוודא שכל מה שבנוי, בנוי תחת היתר בניה.

 

את החוזה רצוי שיערוך עורך דין מטעמך, כזה שמנוסה בדיני חוזים.

החסכון הקטן שבעו"ד משותף, עלול להיות בעייתי. 

זה חוזה חשוב מידי, ועדיף שתעבור עליו עוד עין מקצועית

 

[sperial]

השלב שבו אתה והמוכר נפגשים ומסכמים את העסקה הוא שלב מאוחר מאוד.

 

1. הצטייד בסבלנות. הרבה סבלנות ונכונות לחיפושים, כי תהליך חיפוש הדירה יכול להיות ממושך. הסבלנות הזו צריכה לכלול גם את פתרון המגורים עד שתמצא דירה, תרכוש אותה, תמתין לפינוי, תשפץ אותה ותעבור אליה. 

 

2. הגדר את הצרכים - מה גדול הדירה הדרושה, באיזה אזורים\שכונות, איזה סוג בניה וכו'. בלי אלה לא תוכל לכוון את עצמך במודעות ואת המתווכים בהצגת דירות. כמוכן הגדר דרישות קשיחות ודרישות שבהן תוכל להתגמש.

 

3. בדוק את התקציב - מהמקורות הכספיים שקיימים בידך וזמינים, האם וכמה סיוע אתה צפוי לקבל מהמשפחה, ולבצע סבב ראשון בין הבנקים כדיל קבל מושגים על תנאי ההלוואה לרכישת דירה. התנאים עשויים להשתנות כך שאם תהליך החיפוש מתמשך אולי כדאי לבצע מפעם לפעם סבב ריענון כדי לדעת מה תקציבך. שים לב שהתקציב צריך לכלול גם "דמים" - דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, מיסים וכו'. בדירה מיד שניה בדרך כלל תרצה גם לשפץ, אז בשקלול מחיר הדירה הבא בחשבון לפחות סדר גודל של עלות השיפוץ. 

 

4. מצא עורך דין המבין בתחום המקרקעין. @natco הזכיר כמה פרטים, ועורך דין מנוסה בתחום יידע למצוא את המידע במהירות, יציג אותו בפניך ויזהיר אותך ממלכודות. עורך הדין שערך לי (וגם לאמי ולבנים שלי) חוזי קניה ומכירה לא חייב אותי על הבדיקות האלה אלא רק על החוזה שהתגבש בסופו של דבר לביצוע. עורך הדין חייב להיות מטעמך, אל תתפשר על עורך דין המייצג את שני הצדדים. החיסכון הוא של כמה אלפי ש"ח לכל היותר בעסקה של מילונים, אז אל תפקיר את האינטרסים שלך.

 

5. מצאת דירה והגעת להסכמות עם המוכר: מזל טוב. הסיכום יהיה בע"פ בלבד (בשום אופן לא לחתום זכרון דברים בלי ליווי משפטי, למרות שלפעמים המוכר או המתווך ילחצו). אתה תציג את הסיכום לעורך הדין שלך ותעביר את פרטי העו"ד למוכר, המוכר יעשה זאת מול עורך הדין שלו. עכשיו ממתחיל שלב הפינג-פונג - עורכי הדין מתחילים להעביר הלוך ושוב את טיוטת החוזה ובכל פעם יציגו אותה לעיון הצדדים. יש בחוזה חלקים סטנדרטיים ויש חלקים ייחודיים לכל עסקה. בכל סבב כזה הטיוטה תועבר לעיונך, קרא אותה היטב. שים לב ללוח התשלומים וליכולתך לעמוד בו, לתאריך המסירה, לכל מיני ניסוחים משפטיים שאם אינם ברורים לך תצטרך לבקש הסברים מעורך הדין.

 

6. השלב שבו העסקה הופכת בלתי הפיכה (או כמעט כזו) הוא השלב בו אתם מסכימים מתי והיכן לחתום על החוזה. בדרך כלל זה במשרדו של אחד מעורכי הדין, ומדובר בטקס שעשוי לארוך מספר שעות, תלוי מה כבר סוכם והאם נותרו עוד סעיפים פתוחים למו"מ. עליך להביא צ'ק בנקאי על סך התשלום הראשון שיופקד בנאמנות בידי אחד מעורכי הדין עד רישום הערת אזהרה לטובתך בטאבו (תהליך של יום עד כמה ימים) ואז יימסר למוכר. כמוכן תוחתם על ערימה שלמה של מסמכים משפטיים.

 

7. עכשיו אתה עם חוזה, מתחיל את הטיפול במשכנתא שכולל גם הוא לא מעט התרוצצויות וחתימה על מסמכים ברמה של הסכם קואליציוני.

 

8. אתה מתקרב לשלב קבלת המפתחות: פתח שרשור על מה שקורה אז.

 

שיהיה בהצלחה.

[לירון .ה.]

כל מה שרשמו מעלי תגזור ותשמור. ספיראל.

רק מחזק עורך דין מטעמך חובה, וכזה שזה תחום העיסוק שלו.

אצלי היה 8 חודשיים מרגע החתימה עד לכניסה, חשוב שבכל התקופה הזאת כל בעיה שתתגלה בנכס המוכר יתקן, שיופיע בחוזה. אצלי בדירה באחד השיטוטים לפני, ראיתי שדוד השמש דולף, הוא הוחלף על חשבון המוכר לפני הכניסה.

יש הרבה פינפונג בין העורכי די/מתווכים/מוכר, לפעמים יש פיצוץ, לי היו 2 בדרך, אבל לנשום.

 

להכין תיקים לכל הנייר שתהיה, למיין הכול, חכה למשכנתא, ניירת לא תיהיה חסרת.

יהיה לך זמן לא רב להשיג את כל המסמכים מרגע אישור המשכנתא. חייבים להיות מסודרים.

 

אם בעל הכנס עדיין משלם משכנתא, הוא צריך לסלק אותה לפני.

 

תבדוק באתר הממשלתי אם בסביבה יש התכנות של בנייה עתידית, יכול להיות שעוד כמה שנים תיהיה ליד אתר בנייה.

[snoop90]

קניתי בית לפני שנה.

ברגע שנסגרנו על מחיר ופינוי, הרמתי טלפון לעו"ד ומשם הוא לקח את המושכות.

 

בנוסף לכך, השתמשתי בשירותי יועצת משכנתאות.

ממליץ, לא רק בגלל הידע המקצועי, אלא גם בגלל הקשרים בבנקי המשכנתאות השונים.

היא הגישה בקשות בכל הבנקים ואז השוואתה בין כל התמהילים ולאחר מכן עשתה את המיקוח הסופי בין המובילים.  הייתי צריך רק לבוא לחתום בבנק המנצח. 

למרות שחשבתי שאני דיי מבין בתחום וגם זאת היתה משכנתא שלישית שלי,  היא עשתה תוך שבוע דברים שלי היה לוקח 3-4 חודשים.

[elad18]

בנוסף למה שנאמר, ממליץ לקחת שמאות מוקדמת (לפני שלב חתימת החוזה) במידה ואתה גבולי מבחינת אחוז המימון.

למשל, אם אתה זכאי ל-75% מימון מהבנק ויש לך רק 25% הון עצמי.

 

הסיבה היא שהבנק מחשב את אחוז המימון מהסכום של החוזה או מהסכום של הערכת השמאי, לפי הנמוך מבניהם.

אם למשל סיכמתם על מחיר של 2 מיליון אך השמאי של הבנק העריך את הדירה ב-1.8 מיליון, אתה תצטרך הון עצמי של 650 אלף במקום 500 אלף (כי הבנק יהיה מוכן להלוות רק 1.35 מ' במקום 1.5).

 

השמאות קצת יותר יקרה (כ-3000-3500 ש"ח לעומת כמה מאות שקלים בשמאות בהפניה מהבנק) אך יכול לחסוך המון כסף במידה ואכן נקלעים לסיטואציה כזו.

קנס ביטול חוזה הרכישה הוא בד"כ 10% ממחיר הדירה (200 אלף ש"ח במקרה הזה).

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2023 על ידי elad18

[פינדר]

בדרך כלל מסכמים את שלבי התשלום מראש, אז כדאי שתדע כמה אתה צריך לשלם בכל שלב ותהיה מוכן עם הון עצמי או משכנתא.

ברוב הפעמים זה שניים או שלושה שלבים.

1. 15-25 אחוז בחתימה. לרישום הערת אזהרה לטובתך. הכסף אמור להשאר בנאמנות של אחד מעורכי הדין, עד לרישום ההערה.

2. חלק גדול מהסכום, שנועד לסילוק המשכנתא של המוכר.

3. שאר הסכום במועד קבלת המפתח.

זה יכול להשתנות מעסקה לעסקה ולכן אני חוזר על מה שאמרו כבר. קח עורך דין, עם עדיפות לכזה שאנשים אמינים בעיניך ממליצים עליו. הוא אמור לשמור על האינטרסים שלך ולהנחות אותך בכל השלבים.

[Night Driver]

לפני 4 שעות, Igalz כתב:

האם עורך דין משותף לקונה ולמוכר זה יתרון או חיסרון?

שלא תעיז.

 

עורך הדין שלך צריך להגן ולדאוג לך ושלו לו. הוא לא יכול לדאוג לשניכם.

[Nakamichi]

טוב כבר טוחנים פה מים, אז אני רוצה להוסיף עוד דברים שלא קשורים למה ששאלת בכלל:

1. יועץ משכנתא - יש ויכוחים אם כדאי או לא. מה הוא נותן וכו'. את הדעה שלי אשמור לעצמי. אני כן אגיד לך שכל יועצי המשכנתא כמעט  נותנים פגישה ראשונה חינם - שבה רובם מדברים באוויר על כל מיני מצבים תיאורטים ואם תראה להם הצעה ממישהו אחר ותשאל אם הם יכולים לשפר יסבירו לך שזאת הצעה גרועה ולא נכונה. רובם לא יסבירו ממש למה. אל תתרגש. יועץ משכנתא זה סיפור יקר - 3000-8000 ש"ח בד"כ, שהרוב באיזור 6-7. תלוי בשירות. העניין הוא שזה שבסכומים האלה לא סביר שאם תיקח אחד ולא תהיה מרוצה תרגיש בנוח ללכת לעוד אחד, כי זאת כבר הוצאה משמעותית. אז ממש תבחר טוב את היועץ שלך. המלצות חברים זה לא מספיק. כדאי לעשות שיחה עם כמה. תבין מהר מאוד למי אתה מתחבר ומי לא. 

 

2. בהמשך לנ"ל - אני אגיד לך שאין ויכוח על דבר אחד - כדאי מאוד שתבין קצת בתחום. בין עם זה לקחת משכנתא עם יועץ או לא. ברגע שתבין את המושגים, הכללים והמשמעויות אז תהיה בנקודה אחרת לגמרי. 

זה יכול להיות השקעה מינימילית של זמן כמו לראות את ההרצאות של אוריאו מהפורום (150 משכורות) שנותנות בפרק זמן קצר הסבר בסיסי על התחום. שלא תהיה הדיוט מוחלט וזה יכול מחקר של אינספור שעות במשכנתאמן ודומיו שאתה נכנס לפרטי פרטים של כל דבר. 

 

3. לגבי עו"ד. אמרו לך עו"ד שמתמחה בנדל"ן - עכשיו - כולם לוקחים בערך את אותו סכום שזה אחוז מסויים מערך הדירה. עו"ד טוב עם ניסיון יודע לבדוק לך את כל מה שצריך לפני כולל בנייה עתידית זכויות וכו' וכו' וכן לעשות חוזה בצורה לא מתנגחת. כזאת שלא תצריך ממך שיחות למוכר ופיוסים כאלה ואחרים. אל תתבייש ללכת לעורך דין שהוא בטופ מתוך מחשבה שזה יקר יותר. בד"כ זה לא. 

עכשיו כדי למנוע כל מיני בעיות - אתה חייב לפעמים לשאול שאלות שנראות מובנות מאליו. כמו מה נשאר בבית? כי יש הרבה אי הבנות. פתאום המוכר יפרק לך דברים שאתה הנחת שהם לא משהו שנהוג לפרק (כיריים? תנור? מקלחון? מזגן?) לפעמים זה נראה/נשמע מגוחך. מתי הפינוי? ואם לא תמצא דירה מה נעשה? יש תכנון לשיפוץ הבניין? מי ישלם? אם משהו יתקלקל עד הפינוי מה ייקרה? כמה הועד בית? 

אם לדירה יש חנייה/מחסן וכו' - תשאל מראש עם הכל בטאבו או שזאת הסכמה כזאת בין שכנים. אם יש דיירים כעת. תסכם עם בעל הבית מה קורה איתם.

 

4. אני מאוד ממליץ לך לבקר בנכס בשעות שונות. גם אם לא תיכנס לדירה. בשעות הבוקר. אחה"צ. ערב. לילה/ערב מאוחר מאוד. לפעמים אתה תגלה דברים...

 

אני אגיד לך את האמת - קניית דירה יכולה להיות פשוטה מאוד או סיוט בלתי נגמר. 

זה תלוי מאוד במי אתה ומי עומד מולך. אם שניכם אנשים הוגנים והגיוניים אז זה יהיה תהליך נעים וזריז וכל מהמורה בד"כ תוחלק מהר.

אם צריך להתמודד מול בן אדם קשה ועקשן זה יכול למרר את החיים מאוד. 

 

[פינדר]

לפני 4 שעות, elad18 כתב:

השמאות קצת יותר יקרה (כ-3000-3500 ש"ח לעומת כמה מאות שקלים בשמאות בהפניה מהבנק) אך יכול לחסוך המון כסף במידה ואכן נקלעים לסיטואציה כזו.

אפשר לקחת מראש שמאי שנמצא ברשימה של הבנקים. מקבלים ממנו שמאות פרטית ואחר כך אם ממשיכים בעסקה, פונים אליו מטעם הבנק. גם יש סיכוי שיעשה הנחה על השמאות השנייה וגם בטחון שלא תהיה הפתעה לעומת ההערכה הראשונית.

[elad18]

לא חושב שהבנתי איפה פה החיסכון.

על שמאות מוקדמת (=ללא הפניה מהבנק) בכל מקרה תשלם מחיר יקר, גם אם השמאי עובד עם הבנקים וגם אם לא.

ואם לקחת שמאי שכן עובד עם הבנקים, אז השמאות הראשונה מספיקה ולא צריך לבצע עוד אחת לאחר מכן.

[DareDevil]

אם יש כיתוב בכל מקום על דייר או דיירת בבניין, הייתי עושה מאמץ לגלות את הבעיה הזו לפני ולא אחרי הקנייה.. יכול להיות עוד מנוף להורדת המחיר.

אצלי יש אחת מטורללת שמאשימה דייר אחר שדחף את אמא שלה במדרגות (ממה שהבנתי זה לא באמת קרה). העירייה/מח' רווחה כבר מודעת לבעיה הזו. יש גם תביעה בעניין.

חרא בכל מקום, שתן, ביצים סרוחות, צבע ועוד. למרות שלאחרונה זה די נרגע..

שיחה עם וועד בית גם דבר חשוב..

[SurfHigh]

בתאריך 5.5.2023 בשעה 18:25, elad18 כתב:

בנוסף למה שנאמר, ממליץ לקחת שמאות מוקדמת

ממליץ בחום.

זה לא רק עניין של להעריך את שווי הנכס. 

עד כמה שאני יודע, שמאי הוא הבנאדם שיכול לאשר ב 100% שמה שאתה קונה זה אכן מה שרשום בניירת (או לא). 

סגירות לא חוקיות, שטחים משותפים ש"הולאמו" לטובת הדירה ועוד עוד.

חפש בפייסבוק פוסטים של השמאי assaf gastfreund, יש שם כמה סיפורים על עסקאות שנפלו וקונים ומוכרים שהכניסו את עצמם לצרות כי חשבו ששמאות של הבנק אחרי שחתמו על חוזה מספיקה.

 

 

עריכה אחרונה ב-7 למאי, 2023 על ידי SurfHigh