עו"ד מקרקעין בקהל? שאלה לגביי מו"מ בתום לב

[itamarg]

שלום לכולם.

 

הסיפור הוא כזה: 

מתווך אחד שאני מכיר פנה אלי לפני כשבוע וחצי לגביי דירה שמצאה חן בעיני.

אני ורעייתי הלכנו לראות את הדירה, אמנם לא הכל היה מושלם אבל הרוב כן התאים. לפתע הופיע ה"שותף" של המתווך ואמר לו לאחר השיחה איתנו ש"הוא צריך לדייק איתו כמה דברים" (ככה"נ רצה לומר לו משהו שלא נשמע).

ניהלנו מו"מ על המחיר עם המתווך הראשון שפנה אלי וסגרנו בעל פה מחיר. עד כאן הכל טוב ויפה. המתווך סיפר שיש איזה קונה ברקע שמושך אותם כבר חודשיים.

מפה לשם, המתווך אמר לי שיש למוכר 2 תנאים: 1. שבמידה ורוצים להתקדם אז הוא רוצה 50K ש"ח בזכרון דברים וב' הוא רוצה 3 שבועות מחתימת החוזה 1.3 מ' ש"ח.

אמרתי למתווך שאין לי בעיה אבל אני צריך לבדוק מול הבנק שבאמת נותנים לי משכנתא ושהכל בסדר תוך הזמן שהוא מבקש כי אם אני נותן למישהו את המילה שלי או חותם חוזה אני רוצה לדעת שאני יכול לעמוד בה. 

תוך ימים ספורים הרצתי את הבקשה למספר בנקים והפעלתי עליהם לחץ שיאשרו כמה שיותר מהר כדי שלא אפספס את העסקה. 

המתווך הראשון גם עזר לי ודיבר עם מנהלים בכירים בבנקים שיריצו את הבקשה שלי. עד כאן הכל טוב ויפה. היגיע האישור העקרוני, ואני פניתי אליו ואמרתי לו יאאלה, בוא נחתום על זכרון דברים, קח טלפון של עו"ד שלי ותדבר איתו.

עו"ד שלי בדק, ואמר לו שאין לו בעיה שניתן את ה 50K ש"ח אבל שזה יהיה בנאמנות אצלו וכפוף לבדיקה משפטית שלו שאם יש בעיה משפטית בחוזה אנחנו לא משלמים את ה 50K ש"ח הללו. 

פתאום המוכר קיבל רגליים קרות, ואמר למתווך (ככה המתווך טוען) שהוא התייעץ עם עו"ד מטעמו והעו"ד אמר לו שההסכם הזה מחייב אותו, דהיינו, שאם הוא מפר אותו אזי הוא צריך לשלם לנו 50K ש"ח. 

הוא הציע לנו לנהל מו"מ משפטי ללא זכרון דברים ואנחנו לתומנו הסכמנו. עו"ד מטעמי התחיל כבר לדבר עם העו"ד של המוכר וגם אמר למתווך שהוא לא מוכן לנהל מו"מ כזה ללא זכרון דברים שיש קונה אחר ברקע. 
למחרת מתקשר אלי השותף, זה שאמר שהוא "צריך לדייק כמה דברים"

והתחיל לבלבל לי במוח שהמוכר קיבל הצעה טובה יותר מאותו קונה שמושך אותם כבר חודשיים, וביקש שאני אחכה עוד יומיים כדי לתת לאותו אחד זמן ולדבריו הוא אמר למוכר שזה עלול ליצור אי נעימות מולנו אבל הוא מבקש מאיתנו להתאזר בסבלנות.

אני רתחתי מעצבים ואמרתי לו שאני לא מוכן לתרגיל הזה!!! אמרתי לו בפשטות, העו"ד שלי השקיע זמן, מי ישלם לו את הכסף הזה??? לא הגענו להסכמה כמובן וניתקתי את השיחה, הוא פשוט רק ניסה לערבב אותי ולבלבל לי במוח שאם הקונה היה מקבל ממני 50K בנאמנות הוא היה צריך לדווח למס הכנסה ואמרתי לו שאני לא ילד ושיספר את הסיפורים שלו למישהו אחר. כמובן מיד התקשרתי לעו"ד לסיפרתי לו על השיחה. 
העו"ד שלי שוחח עם המתווך הראשון. המתווך הראשון אמר לו שאם אני אחתום על הדירה במיידית הדירה תהיה שלי אם לא אז ביום ראשון אמור להגיע אותו קונה ובמילים אחרות ניסה להפעיל את זה על השותף שלו שמנסה למשוך לכיוון שלו. 

העו"ד שלי אמר לו שזה לא מקובל, לא עובדים ככה, צריך לקרוא טוב טוב את החוזה ולהעיר הערות, והוא לא מוכן לנהל מו"מ שיש קונה אחר ברקע. זה חוזה משפטי וזה לא צחוק.

 

עכשיו אני שואל, האם זה דבר מקובל בעולם התיווך? תקין מבחינה משפטית?

כי לי מרגיש שעשו לי תרגיל מסריח, כדי ללחוץ אותי לחתום מהר מהר על עסקה מבלי לבדוק דברים. 

מרגיש לי שניהלו איתי מו"מ שלא בתום לב. 

עריכה אחרונה ב-24 ליולי, 2022 על ידי itamarg

[sperial]

תגיד יפה שלום, תוותר על הדירה. הסיפור הזה מסריח שיש שם בעיות שיתגלו בהמשך הבדיקה.

 

לא עושים שום מהלך מחייב עד שעורך הדין שלך נותן אישור סופי. "זכרון  דברים" הוא חוזה מחייב וברגע שהוא חתום אתה לא יכול לסגת .

 

את המו"מ אתה מנהל מול בעל הדירה, לא מול המתווך. או שעורכי הדין מעבירים זה לזה הצעות חוזה ותיקונים, ולפי כל שלב מעבירים לעיון ולאישור הצדדים. המפגש הבא עם המתווך הוא כאשר נותנים לו את הצ'ק של דמי התיווך.

 

[Moshe c]

אין סיבה סבירה לדרוש 50,000 ש"ח בחתימה על זכרון דברים ולמעשה עדיף לחתום רק על הסכם מכר ולוותר על השלב של זכרון דברים. מדובר בדירה קיימת, בדיקה באתר ההנדסי של העירייה, הוצאת נסח טאבו ואם שני הצדדים זריזים ניתן להגיע לנוסח מוסכם ביום עבודה ולחתום על הסכם מחייב. 

 

[avargel]

לא חותמים על זכרון דברים. נקודה.

[itamarg]

אז אם לא חותמים על זכרון דברים, איך בעצם אני "משריינים" את הדירה כדי שמישהו אחר לא ינהל מו"מ במקביל ואז הקונה יצטרך לשלם לעו"ד שלו סתם סתם והעו"ד עובד לחינם?. 

שואל באמת כדי לדעת. 

[sperial]

הניסיון שלי עם עורך דין הוא שהוא גובה רק על עסקה שבוצעה בפועל. כאשר  חיפשתי דירה לפני עשור הוא ביצע עבורי בדיקות לגבי שתי דירות - שנפסלו בגלל מה שמצא. שילמתי רק תמורת החוזה של הדירה שרכשתי בסופו של דבר (ושל הדירה שמכרתי, ובשנה האחרונה חזרנו אליו, הפעם כשהבן רכש דירה וכשאמי מכרה דירה ועכשיו הבן השני קיבל ייעוץ ראשוני לגבי עסקה אפשרית).

 

בדוק עם עורך הדין שעובד עבורך, אני מצפה שגישתו תהיה דומה, אבל גם אם הוא יקח ממך משהו הרי שהוא כנראה מחלץ אותך מצרה הרבה יותר גדולה.

 

וכפי שכבר כתבתי קודם, ונאמר בצורה המפורשת ביותר על ידיי אברג'ל - לא חותמים על זכרון דברים. בעסקה כזו אין ברירה, צריך לסמוך על היושר והיושרה של הצד השני. 

[natco]

כי אם דיברת על "תום לב" - אז כשאדם "תמים לב" מתקדם לטיוטות חוזים עם מישהו, הוא מפסיק (או לכל הפחות משהה) כל מו"מ אחר שהוא מנהל במקביל.
לא צריך שום זכרון דברים. 

 

ואגב- אל תדאג כל-כך לעו"ד. 

כמו שספיראל כתב- מקובל שעו"ד "תמים לב" לא יחייב אותך בתשלום אם חוזה "התפוצץ" באשמת הצד השני, או בשל כך שהעו"ד עצמו גילה פגם מהותי בעסקה. זה קורה לא פעם, והוא מסתפק בכך שאתה משלם לו לבסוף על העסקה שכן תחתם, עם מישהו אחר.

 

[Moshe c]

אין צורך לשריין דבר. לא מדובר על רכב מסוכנות או על דירה חדשה מקבלן שמחוייב להסכם חוקי וסביר שברור לקונה שלא אמורה להיות בעיה משפטית. 

ברגע ששני צדדים לוחצים יד, זה מספיק בכדי להתקדם להסכם סביר ובזמן סביר. אם המוכר מנהל מו"מ במקביל שלא באשמת התנהגות הקונה, זה ממילא לא גורם שצריך לקנות ממנו דבר. 

 

[Shay_u]

העברה של טיוטת חוזה נחשבת מחייבת לא פחות מאשר זכרון דברים, ובשלב הזה כבר יש לך את העו"ד שלך לצידך שיסייע לך למזער טעויות. גם אני הייתי נמנע מזכרון דברים - מבקשים לשלוח טיוטת חוזה על המחיר המסוכם וזהו.

עריכה אחרונה ב-24 ליולי, 2022 על ידי Shay_u

[avargel]

לפני 14 דקות, Shay_u כתב:

העברה של טיוטת חוזה נחשבת מחייבת לא פחות מאשר זכרון דברים, ובשלב הזה כבר יש לך את העו"ד שלך לצידך שיסייע לך למזער טעויות

 

עו"ד מנוסה יבהיר בכל שלב (כולל בחילופי הטיוטות) שאך ורק חוזה חתום יחייב את מרשו

[pasat04]

לפני 3 שעות, itamarg כתב:

אם לא חותמים על זכרון דברים, איך בעצם אני "משריינים" את הדירה כדי שמישהו אחר לא ינהל מו"מ במקביל

מוכר ישר לא מנהל משא ומתן עם קונה פוטנציאלי נוסף אחרי שמישהו מראה רצינות.

לפני כחודשיים פרסמתי את הדירה שלנו למכירה. מאותו רגע שקונה פוטנציאלי אמר לי שהוא מעוניין בדירה ושאעביר לו את פרטי עורך הדין שלי, כל מי שהתקשר מאותו רגע, קיבל את פרטי הדירה, בתוספת הערה שכרגע מתנהל משא ומתן עם מישהו, ואם לא תתבצע מכירה, אחזור אליו. היו 21 מתעניינים שקיבלו את התשובה הזו.

הדירה נמכרה לאותו אחד שהראה רצינות ראשון.

[Night Driver]

לא חותמים על זכרון דברים כי מצד אחד הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין ומהצד השני הוא מלא חורים כך שאין בעיה לא להגיע להסכמות ולפוצץ את העסקה.

 

יש אנשים שבשביל עוד 10K אין להם בעיה להתלכלך ואתה לא יכול לעשות כלום בנדון. כל זמן שאין חתימה אף אחד לא חייב לאף אחד כלום בלי קשר כמה טיוטות הועברו (בגלל זה הן טיוטות. כי אין הסכמה).

 

אתה קונה רק את הדירה והמוכר לא נשאר בה אז מה אכפת לך איזה טיפוס הוא (כמובן שלא מדבר על מקרי קיצון של עבריינים ודברים בסגנון)?

אם הוא ישחק עם המחיר ועדיין יהיה שווה ומתאים לך שים את האגו בצד ותסגור. לא פשוט למצוא דירה שמתאימה לך בול.

עריכה אחרונה ב-25 ליולי, 2022 על ידי Night Driver

[ישה]

מה שהוא אמר  ^^^

עריכה אחרונה ב-25 ליולי, 2022 על ידי ישה

[Shay_u]

אז רגע, תנו לי להבין - כשמדובר ביונדאי ב30 אלף שקל מסוחר בנתניה צריך להתרחק כמו מאש אבל כשמדובר בעסקה הכי גדולה בחיים שלך אתה צריך להתעקש על הדירה גם אם הבעלים הוא קן צרעות מהלך?

עסקת רכישה דירה היא אירוע מסובך ביותר, ובצד השני אתה חייב (!!!) מישהו שאפשר לסמוך עליו ברמה כזו או אחרת. אתה לא חייב שהמוכר יהיה חבר טוב שלך, אבל אתה תצטרך אותו לא מעט בתהליך הרכישה. החל מביורוקרטיה בהליך החוזי, דרך מסמכים שאתה חייב את הנכונות שלו לחתום לך בעבור המשכנתא שלך וכיו"ב.

לך תדע אם המוכר מסתיר ממך פרט מהותי בנוגע לדירה, או שהוא מתכנן להפר חוזה בצורה כזו או אחרת? מה יקרה אם הוא יחליט לעשות נזק לדירה (או שקיים נזק חבוי שלא גילית)? בן אדם שמילה שלו שווה כקליפת השום - אין מה לסמוך על חתימה שלו על חוזה. כמו שהוא יודע לסבן אותך במילים, אנשים לא ממש נרתעים להפר חוזים.

 

 

לגבי טיוטה כהסכם מחייב:

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5872472,00.html

https://www.psakdin.co.il/Document/מחליפים-טיוטות-לקראת-קניית-דירה-זה-עשוי-לחייב-אתכם#.Yt4g-dJBxhE

https://www.midrag.co.il/Expanel/Question/1446

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3771752,00.html

https://www.gkh-law.com/he/מבזק-ליטיגציה-נובמבר-2020/

 

אמ;לק - אם בהחלפת הטיוטות יש הסכמה בין הצדדים על הפרטים המהותיים (שמות הצדדים בעסקה, תמורות, תאריכים וכו') - גם אם הפרטים לא נסגרו סופית, בית המשפט עשוי למצוא טויטת חוזה מחייבת אם אחד הצדדים נהג שלא בתום לב (נניח במקרה של בעל דירה שעושה עליך סיבוב כי הוא מנסה למקסם את מחיר הדירה) לצרכי פיצויים.

עריכה אחרונה ב-25 ליולי, 2022 על ידי Shay_u

[Night Driver]

יש כמה הבדלים "שוליים" בין עסקת מקרקעין לרכישת יונדאי.

 

קודם כל יש עורכי דין שבודקים את המצב המשפטי של הנכס ויודעים להצביע על דברים בעייתיים טרם חתימת החוזה. אחר כך יש להם יפוי כוח לחתום בשם המוכר/קונה על מסמכים נחוצים ולגבי ליקויים בגלל זה יש סעיפים בחוזה שמגנים עליך וסכום סופי שממנו מורידים בגין אותם ליקויים.

 

ולגבי זכרון הדברים יש שתי נקודות עיקריות שציינת. הראשונה זה אם מופיעיל כל הפרטים (וכששני אנשים "רגילים" חותמים על חתיכת נייר בדרך כלל חסרים פרטים כמו תנאי התשלום למשל שהם די מהותיים במיוחד בסביבת ריבית ואינפלציה כמו שקורה היום) ואחר כך צריך להוכיח חוסר תום לב. שתי נקודות די בעייתיות והן בעייתיות לא רק למוכר אלא גם לקונה.