מה זה אומר ״תב״ע מאושרת להוספת בנייה״ שאני קונה דירה יד 2?

[Nakamichi]

מסתכל קצת במודעות יד2 לדירות.

בחלקן מצויין שיש אישור/תב״ע להוספת ככה וככה מטרים.

 

 

מה זה אומר? שאני יכול לצאת החוצה מהבניין ולהוסיף עוד 30 מטר (לדוגמא). שאני יכול לסגור מרפסת?

 

איך אני בודק שזה באמת מאושר? והאם צריך אישורים נוספים (שכנים וכו׳) בשביל זה?

[sperial]

שכחת את התיוג החשוב ביותר - @natco.

 

אתה צריך לבדוק פרטנית במה מדובר, וגם באיזה מיסים מדובר - אם בתשלום לעיריה ואם בתשלום למוכר תמורת דירה עם פוטנציאל להשבחה.

[natco]

יש הבדל גדול בין "אישור" (=היתר בתוקף) לבין "אפשרות בתב"ע".

היתר בתוקף, אומר בעצם שאתה יכול מחר להתחיל לבנות את התוספת (כמובן בדיוק כמו שהיא תוכננה והוגשה בבקשה להיתר,בלי שום שינויים).

 

אפשרות בתב"ע, אומרת שישנן זכויות על החלקה שלא נוצלו. כלומר, אתה יכול להשתמש בחלקך היחסי בזכויות הללו (הן מתחלקות לכל בעלי הזכויות בנכס, לפי חלקם היחסי בנכס הקיים).

כדי להשתמש בזכויות, אתה צריך להגיש בקשה להיתר בניה על כל הכרוך בכך, כולל, כמובן הסכמת בעלי הזכות האחרים בנכס.

 

כדי לראות שזה "באמת מאושר" דרוש קצת ידע ונסיון, שבעסקה כ"כ גדולה כדאי להפקיד בידי בעל מקצוע.

אבל את הסינון הראשוני אתה בהחלט יכול לעשות לבד:

באתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה בולת"ב המקומית הרלוונטית, יש ארכיון עם כל המסמכים. מזינים גו"ח ומקבלים את הכל מסודר בטבלה.

אתה יכול לקרוא שם את תקנון התב"ע העדכנית ביותר (יש תאריכים על הכל)  שקובע כמה שטחים מותרים, אחר-כך אתה מסתכל על הבקשה האחרונה להיתר (שוב, לפי תאריכים), ורואה בדף הראשון בגרמושקה מה מתוך השטחים כבר נוצל, והאם יש הפרש לניצול.

כמו כן, כדאי לבדוק בהמשך הגרמושקה את קווי הבניין (או את ההנחיות למרחק ממעקה במקרה של תוספת על הגג או בסגירת מרפסת) כדי לוודא שיש מקום, פיזית, לתוספת.

בנוסף, כדאי לוודא שאין חריגות בניה, כולל אצל בעלי הזכות האחרים בנכס, כי זה דבר שבהחלט עלול לחסום קבלת היתר, עד ל"הלבנתן" של החריגות.

 

 

בכל מקרה, שים לב שה"מתנה" הזו שאתה מקבל עם הדירה עלולה לעלות לך הרבה כסף.

אם הזכויות העודפות נובעות מכך שהתב"ע שונתה לאחרונה (גם 15 שנה יכול להיות "לאחרונה") אז הנכס מחויב בהיטל השבחה, שבמקרים רבים נגבה בזמן החלפת בעלים, ללא קשר למימוש הזכויות בפועל.

כלומר, אם אתה יכול תיאורטית להוסיף 70 מ"ר,  יש לשלם היטל השבחה עבור אותם 70 מ"ר, גם אם לא ניצלת מהם אפילו סמ"ר אחד.

בדרך-כלל נהוג, שהמוכר הוא זה שנושא בעלויות ההשבחה, אבל מתווך חכמולוג יכול לטעון ש"אמרתי לך שזה נכס להשקעב ויש כאן אפשרות לתוספת, הית צריך לקחת בחשבון בהצעת המחיר שההשבחה עליך, כי אתה מרוויח מהשיפוץ". 

והר"מ אינו תיאורטי, אלא תיאור מדויק שקרה ללקוח בנכס, שבעלות ההשבחה שנדרשה עבורו, אפשר לקנות עוד נכס קטן בשולי איזור הביקוש...

 

[ישה]

נתקו

 

בד"כ בהסכם נרשם שהיטל השבחה ישולם על ידי המוכר על כל תוכנית שאושרה על ידי הרשות עד למועד המכירה ועל הקונה על תוכנית שאושרה מעבר למועד ההסכם.

 

והעיריה לא תאשר לטאבו את ההעברה מבלי  שישולם היטל ההשבחה המגיע.

[natco]

כמו שכתבתי בראשית הפסקה האחרונה, אכן כך מקובל.

אך כשמגיעים לחתימת חוזה, אחרי שהושקעו בעסקה כספים רבים, וויתרו על עסקאות אחרות, זה בעייתי.

 

אישור לטאבו, אגב, הוא הרבה לאחר חתימת חוזה.

[ישה]

ברור שהאישור לטאבו הוא מאוחר לחתימת ההסכם ובמקרה בו יש לשלם היטל השבחה הוא יכול לקחת זמן רב , ולא פעם לאחר שנכנס באמצע שמאי מכריע שיכריע בין שמאות הוועדה לשמאות השמאי של המוכר .

[natco]

אני מכיר מקרה עכשוי בת"א, שהעירייה ערערה גם על ההכרעה של השמאי המכריע...

[save]

יש לדעתי גם איזה חלון זמן שבו חייבים להשלים את הבנייה (טופס 5) מרגע קבלת ההיתר . אחרי זה מקבלים קנסות. משהו כמו 3-5 שנים.

[natco]

אין קנסות. תוקף ההיתר פשוט פג ולא ניתן לבנות לפיו יותר...

תוקף היתר בניה הוא ל3 שנים וניתן להאריכו ל3 נוספות. עד אז צריך להגיע לטופס 4.

בין טופס 4 לטופס 5 ("תעודת גמר") יש בכל מקרה שנה אחת (גם אם מיום קבל ההיתר לא חלפו אפילו שנתיים), וכאן ממש לא כדאי לנסות להשיג הארכות, זו בירוקרטיה פשוט איומה.

[ישה]

לפני 8 שעות, natco כתב:

אני מכיר מקרה עכשוי בת"א, שהעירייה ערערה גם על ההכרעה של השמאי המכריע...

מעניין

 

מי הטריבונל הדן בכך? ועל בסיס מה?

[natco]

"ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטל השבחה". 

כן. יש טריבונל שכזה, מסתבר.

על בסיס מה?  אותו עיקרון לפיו מלקק הכלב את אשכיו.

 

יותר מזה - מסתבר שעירית ת"א ניגשת אליו כל פעם שהיא "מפסידה" אצל השמאי המכריע.

לטעמי, זה גובל בביריונות. לא פחות.

בשלב הזה, הלקוח כבר "מושקע" בסביבות 80 אש"ח בשכ"ט לשמאי שלו, לשמאי המכריע, עו"ד וכו'. 

ההליך בועדת הערר יעלה לפחות עוד 40 אש"ח. אני ניח שיסתיים פחות או יותר כמו אצל שני השמאים הראשונים. אין כאן "ניסים" שפתאום העולם מתהפך.

יתקן אותי @NirLevi אם אני טועה, והם מצליחים להוציא שם שומות הפוכות בסיטונות.

כשהכל יגמר, מישהו יזכה את הלקוח בהוצאות על הסיבוב המיותר הזה אליו לקחו אותו? כינמת. 120-150 אש"ח שהלכו לפח הזבל.

 

לעיריה יש ריטניירים, וגם לשמאים המכריעים היא משלמת שוטף+נצח. יש להם מחלקה משפטית שלמה עם שכירים משועממים. 

הם חזקים משמעותית מהצד השני. אילו היו מחייבים אותם בהוצאותיו,  אולי הם היו חושבים פעמיים לפני שהיו הולכים לקרבות כאלה, שנראים אבודים מראש.

 

 

עריכה אחרונה ב-22 לאוקטובר, 2020 על ידי natco

[ישה]

למדתי משהו חדש היום

 

תודה נתקו

 

 

[ay115]

לפני 5 שעות, natco כתב:

"ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטל השבחה". 

כן. יש טריבונל שכזה, מסתבר.

על בסיס מה?  אותו עיקרון לפיו מלקק הכלב את אשכיו.

 

יותר מזה - מסתבר שעירית ת"א ניגשת אליו כל פעם שהיא "מפסידה" אצל השמאי המכריע.

לטעמי, זה גובל בביריונות. לא פחות.

בשלב הזה, הלקוח כבר "מושקע" בסביבות 80 אש"ח בשכ"ט לשמאי שלו, לשמאי המכריע, עו"ד וכו'. 

ההליך בועדת הערר יעלה לפחות עוד 40 אש"ח. אני ניח שיסתיים פחות או יותר כמו אצל שני השמאים הראשונים. אין כאן "ניסים" שפתאום העולם מתהפך.

יתקן אותי @NirLevi אם אני טועה, והם מצליחים להוציא שם שומות הפוכות בסיטונות.

כשהכל יגמר, מישהו יזכה את הלקוח בהוצאות על הסיבוב המיותר הזה אליו לקחו אותו? כינמת. 120-150 אש"ח שהלכו לפח הזבל.

 

לעיריה יש ריטניירים, וגם לשמאים המכריעים היא משלמת שוטף+נצח. יש להם מחלקה משפטית שלמה עם שכירים משועממים. 

הם חזקים משמעותית מהצד השני. אילו היו מחייבים אותם בהוצאותיו,  אולי הם היו חושבים פעמיים לפני שהיו הולכים לקרבות כאלה, שנראים אבודים מראש.

 

 

רק לדייק ולחדד כמה דברים,

המסגרת הנורמטיבית לעניין תשלום היטל השבחה זה חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, ובפרט סעיף 196א והוראות התוספת השלישית לחוק.

 

היטל השבחה משלמים בשל השבחה תכנונית (אישור תכנית/אישור הקלה/אישור שימוש חורג) ברגע שיש מימוש הזכויות - יש חבות בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% מהיקף ההשבחה הכולל.

 

היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין שמעריך את שווי המקרקעין לפני ואחרי המאורע המשביח בהתאם לנורמות שמאיות.

לאחר מכן נשלחת לבעל המקרקעין העתק השומה ודרישת תשלום, ואז עומדות בפניו 2 חלופות, האחת לשלם והאחרת להתווכח,

במידה והוא חולק על עצם החיוב, או שיש לו טענות לזכות פטור שלא ניתנה לו, הוא רשאי להגיש ערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, בהתאם למחוז הרלוונטי ולנהל הליך משפטי.

 

במידה והוא חולק על גובה החיוב, הוא רשאי להגיש שומה אחרת מטעמו וכן לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע - שהוא מכהן כעין שמאי-שופט ששומע את השמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ואת השמאי מטעם בעל המקרקעין והוא מעריך את ההשבחה במקרקעין בהתאם לניסיונו המקצועי (הוא לא כבול לשומות הצדדים אלא יכול להעריך סכום עצמאי לחלוטין), הצדדים נושאים בעלות השמאי המכריע בחלקים שווים, כאשר שכר טרחתו נקבע כאחוז מסויים מסכום היטל ההשבחה.

 

על החלטת השמאי המכריע, ניתן להגיש ערר לפני ועדת הערר הנ"ל, אבל היא תתערב לרוב רק בשאלות משפטיות או במקרים שנפלו טעויות מהותיות בשומה המכרעת.

צריך לציין שלועדת הערר יש סמכות למנות שמאי נוסף (שמאי מייעץ) מטעמה.

 

דרך אגב, בועדת הערר אין אגרה על פתיחת תיק או ניהולו, דבר שמעודד הגשת העררים על ידי בעלי המקרקעין, גם שאין להם באמת מה לטעון. 

וכמו שאתה מבין, הועדה המקומית לא מגישה עררים או פונה בבקשה למינוי שמאי מכריע, מאחר וזאת סכות ששמורה לנישום כנגד שומת הועדה, המקרים היחידים שועדה מקומית מגישה ערר זה על החלטת השמאי המכריע.

 

על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים (בית משפט מחוזי).

 

מניסיוני, שמאים מכריעים וגם וועדות ערר לרוב יקשו יותר על הועדה המקומית/העירייה - ויקלו על בעל המקרקעין (בפרט אם הוא לא איזה ייזם נדלן), ויש לא מעט מקרים שתשתלום היטל ההשבחה מצטמצם משמעותית ביחס לשומה המקורית.

 

באשר לפיסקת הוצאות, ועדות הערר לרוב לא פוסקות הוצאות "ראליות" אלא מסתפקים בסכומים הנעים סביב ה3,000-20,000 ש"ח (כמובן שיש מקרים שנפסק הרבה יותר, רק לאחרונה פסקה ועדת הערר במחוז דרום כ-100,000 ש"ח), בטח ובטח שזה לטובת העירייה.

שדרך אגב, רובם לא מיוצגות על ידי המחלקות המשפטיות הפנימיות, אלא שוכרות משרד עו"ד חיצוני (בריטיינר או בחיוב לפי שעה).

 

 

** גילוי נאות, עו"ד המתמחה בתכנון ובניה,

ומייצג עיריות/וכדות מקומיות בפני שמאים מכריעים וועדות ערר, גם לענייני היטל השבחה.

 

[ישה]

תודה שחידדת והרחבת.

[NirLevi]

לפני 8 שעות, natco כתב:

"ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטל השבחה". 

כן. יש טריבונל שכזה, מסתבר.

על בסיס מה?  אותו עיקרון לפיו מלקק הכלב את אשכיו.

 

יותר מזה - מסתבר שעירית ת"א ניגשת אליו כל פעם שהיא "מפסידה" אצל השמאי המכריע.

לטעמי, זה גובל בביריונות. לא פחות.

בשלב הזה, הלקוח כבר "מושקע" בסביבות 80 אש"ח בשכ"ט לשמאי שלו, לשמאי המכריע, עו"ד וכו'. 

ההליך בועדת הערר יעלה לפחות עוד 40 אש"ח. אני ניח שיסתיים פחות או יותר כמו אצל שני השמאים הראשונים. אין כאן "ניסים" שפתאום העולם מתהפך.

יתקן אותי @NirLevi אם אני טועה, והם מצליחים להוציא שם שומות הפוכות בסיטונות.

כשהכל יגמר, מישהו יזכה את הלקוח בהוצאות על הסיבוב המיותר הזה אליו לקחו אותו? כינמת. 120-150 אש"ח שהלכו לפח הזבל.

 

לעיריה יש ריטניירים, וגם לשמאים המכריעים היא משלמת שוטף+נצח. יש להם מחלקה משפטית שלמה עם שכירים משועממים. 

הם חזקים משמעותית מהצד השני. אילו היו מחייבים אותם בהוצאותיו,  אולי הם היו חושבים פעמיים לפני שהיו הולכים לקרבות כאלה, שנראים אבודים מראש.

 

 

שלום,

 

כוונתך לתוכנית הרובעים 3 ו-4? התכנית הזו נולדה בחטא ומחייבת בהיטל השבחה לפי תמ"א 38. אין לי כלל ספק שמדובר בתכנית זדונית אשר מטרתה היא להעשיר את קופת העירייה ללא בסיס.

 

מרבית השמאים המכריעים והנגדיים ערים לעניין זה ותוקפים אותו ללא הרף, תוך שהם מאפסים (!) כמעט כל שומת ועדה, אך עיריית תל אביב מסרבת להרפות את ידיה.

 

התחשיבים בהם נוקטים שמאי הוועדה מופרכים, ואני משער בביטחון מלא שהם יודעים זאת, אך נאלצים להתיישר בהתאם להנחיות הוועדה. עיריית תל אביב אף מוסיפה חטא על פשע ומערערת בכל תיק על החלטת השמאי המכריע, תוך גרימת נזקים לנישומים.

 

פותח השרשור - @natco כתב יפה מאוד כמו תמיד,  וגם @ay115

 

אם יש לך שאלות נוספת, אסייע.