שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[sperial]

תמשיכו בספקולציות.

 

יש מספרים

[yuvalganim]

לפני שעה, farkash7 כתב:

 

 

 

אתה לא מבין איך עובד גידול אוכלוסיה אצלנו. רמז - הוא לא לינארי.
עריכה: יש לך גם מנהגים שקצת לא במיינסטרים בנושאי זוגיות. כאילו שכל אחד יעשה מה שהוא רוצה, אבל בדרך כלל זוג מגדיר משק בית.

 

תשמע אתה הזייה. באמת אבל, גם הסגנון אבל נשאיר אותו בצד (ספוילר: רדוד)

 

ממוצע למשק בית זה 3.2, ככה מחשבים צורך מה לעשות.

לגבי מתגרשים, אחלה - מה עם נפטרים? או שאף אחד בישראל לא מת אף פעם?

מה עם יורדים מהארץ? יש משהו?

וגם אם נלך איתך, המספר שאתה כתבת נמוך מ-56 אלף דירות בשנה.

[farkash7]

כן אני הזיה...
מה שיוצר משק בית חדש זה... זוג אנשים. הפתעה!. לאחר מכן משק הבית הזה מתרחב, אבל כשהוא נוצר הוא מונה 2 (בדרך כלל).

חוץ מזה גם אם אני טועה בענק ואתה צודק, אז נתעלם מהוויכוח הזה לרגע ונזרום איתך שיש 3.2 נפשות בממוצע במשק בית וזה המספר שצריך לחלק בו עדיין הראתי לך שאתה טועה, הגידול באוכלוסיה בישראל לפני 25 שנה היה 135K אנשים, משמע כל החישוב שלך מצוץ מהאצבע והוא קשקוש אחד גדול, אבל אתה בוחר להמציא מספרים כדי שזה התיישב לך עם התאוריה במקום להקשיב למספרים שמפרסמת המדינה שלעיתים אולי גם משרתים אג'נדה, אבל במקרה הזה נראה שהם די מדוייקים.

לגבי מה שכתבתי מצטער אם נפגעת. כנראה שחוש ההומור שלי הוא לא לטעמו של כל אחד.

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

שוב, להניח ש"זוג" אנשים יוצרים בית זה לא מדוייק בעליל.

מה עם דירות מחולקות? מה עם עיר כמו תל אביב שבבית אחד גרים 3-5 שותפים? (וגם בעוד הרבה ערים סטודנטיאליות כמו באר שבע, חיפה, ירושלים ועוד).

ההנחה של 2 וזהו היא לא מדוייקת.

ובכל מקרה, 75 אלף יחידות דיור בשנה שנבנות (זה הקצב בארבע חמש שנים האחרונות) זה מעבר לביקוש (כולל הספקולטיבי).

אבל מה אנחנו בכלל מתווכחים, כל השוק הזה מתפוצץ לנו מול העיניים, כל ה"ביקושים" פתאום נעלמים ואנחנו עוד נשמע הרבה על הבועה וגנבת הדעת שהייתה פה בשוק הנדל"ן.

לקחו זוגות צעירים, רימו אותם ועכשיו הם צריכים לשלם 30 שנה משכנתא מנופחת שבעוד שנה אנחנו נצחק שפעם מישהו שילם 2 מיליון שקל על 4 חדרים באשקלון.

[farkash7]

לפני 16 דקות, yuvalganim כתב:

זה מעבר לביקוש (כולל הספקולטיבי)

אתה יודע יש פער שצריך לסגור...
בוא נתחיל מזה שתכיר בעובדה שסתם רשמת שטויות, וזה הרבה יותר מ-30K, אלה באזור של הנתונים הרשמיים 50K+.
אחרי זה נתווכח על השאר.

[yuvalganim]

זורם איתך גם על 50 בשנה, זה לא משנה.

הנקודה היא שבונים יותר ממה שצריך.

כל סיפורי המעשיות של הקבלנים שפימפמו שצריך 100 אלף דירות בשנה הן פיקציה שנועדה לשרת אג'נדה.

תעשייה שלמה שכל תפקידה לרפד את הכיסים של בעלי האינטרס על חשבון הזוגות הצעירים.

[sperial]

על מה הויכוח?

זה מספר משקי הבית בישראל ב-20 השנים האחרונות (קישור בפוסט הקודם שלי). מספר משקי הבית גדל ב-30,000-65,000 בשנה.

 

[SlowRide]

לפני 3 שעות, yuvalganim כתב:

זורם איתך גם על 50 בשנה, זה לא משנה.

הנקודה היא שבונים יותר ממה שצריך.

כל סיפורי המעשיות של הקבלנים שפימפמו שצריך 100 אלף דירות בשנה הן פיקציה שנועדה לשרת אג'נדה.

תעשייה שלמה שכל תפקידה לרפד את הכיסים של בעלי האינטרס על חשבון הזוגות הצעירים.

מה קשור הקבלנים? המדינה קובעת את מחיר הקרקע ומשם הכל נגזר. הסבירו את זה יפה פה כבר כמה וכמה פעמים.

 

 

 

[yuvalganim]

לפני 9 דקות, SlowRide כתב:

מה קשור הקבלנים? המדינה קובעת את מחיר הקרקע ומשם הכל נגזר. הסבירו את זה יפה פה כבר כמה וכמה פעמים.

 

 

 

לא מבין מה קפצת להגן על הקבלנים? אני בסך הכל אמרתי שבכל הפרסומים מטעם של הקבלנים הם אמרו שצריך 100 אלף דירות בשנה. איזה חלק בשקר שלהם לא נכון?

 

לגבי הקרקע-

המדינה קובעת את מחיר הקרקע במכרז, והקבלנים משלמים פי 4 ופי5 ממה שהמדינה מבקשת כי המציאות הייתה שאפשר לגלגל את זה על הצרכנים בסוף.

עכשיו מחירי המכרזים על הקרקעות יורדים.

האם למדינה יש חלק בדרעק הזה? ברור.

[BarryG]

לפני 5 שעות, yuvalganim כתב:

ובכל מקרה, 75 אלף יחידות דיור בשנה שנבנות (זה הקצב בארבע חמש שנים האחרונות) זה מעבר לביקוש (כולל הספקולטיבי).

אתה פשוט מדהים. אני מביא נתון מדויק מהלמ"ס, אתה אחרי שני עמודים זורק מספר אחר לגמרי, בלי לכתוב על מה אתה מסתמך בכלל. 

בשבילך, מצרף צילום מסך מהלמ"ס. תראה לי איפה נמצאת הכמות עליה אתה מדבר. הכי גבוה שאני רואה פה זה 65 א' בשנת 2021.

 

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי BarryG

[Transporter]

לפני 18 שעות, SlowRide כתב:

אזורי הביקוש במרכז מלאים בבתים עם 2-3 קומות שאנשים עומדים בתור ומוכנים לשלם סכומי עתק כדי לשכור בהם דירה, ולא מדובר על שכונות יוקרה. זה הביקוש שצריך לענות עליו בתוספת של דירות.

 

יש רצוי ויש מצוי

בדרום יש מספיק חולות לבנות בהם שכונות חדשות

במרכז לא ממש

כנראה להוריד בניינים של 5 קומות ולהפוך אותם ל 35 קומות זה לא כזה פשוט כמו לכתוב את זה

ד"א בדירה שבבעלותי מתנהל כבר מעל 10 שנים מו"מ על פינוי בינוי. הבעיה היא יותר מחלוקות מול היזם. לא עיריה ולא שום דבר.

[Pika007]

לפני 23 דקות, Transporter כתב:

 

כנראה להוריד בניינים של 5 קומות ולהפוך אותם ל 35 קומות זה לא כזה פשוט כמו לכתוב את זה

 

 

זה גם בכלל לא פותר את הבעיה (ויוצר טריליון בעיות אחרות)

מגדלים זו לא צורת ציפוף אוכלוסיה כל כך יעילה.

[SlowRide]

יש שיטות אחרות, למה דווקא מגדלים?

במקום 3 קומות עם 2 דירות בקומה בנית 8 קומות עם 4 דירות בקומה. 

[יובל .מ.]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

ד"א בדירה שבבעלותי מתנהל כבר מעל 10 שנים מו"מ על פינוי בינוי. הבעיה היא יותר מחלוקות מול היזם. לא עיריה ולא שום דבר.

זה בגלל שכל ישראלי עם דירת 3 חדרים שבורה חושב שהקבלן צריך לתת לו פנטאהוז + 3חניות +60 מ"ר מרפסת + מחסן 40 מ"ר.

[BarryG]

לפני 11 שעות, BarryG כתב:

אתה פשוט מדהים. אני מביא נתון מדויק מהלמ"ס, אתה אחרי שני עמודים זורק מספר אחר לגמרי, בלי לכתוב על מה אתה מסתמך בכלל. 

בשבילך, מצרף צילום מסך מהלמ"ס. תראה לי איפה נמצאת הכמות עליה אתה מדבר. הכי גבוה שאני רואה פה זה 65 א' בשנת 2021.

 

אגב, גם המספר של 65 א' התחלות בניה ב- 2021 מנופח, הדירות שנבנו לא למכירה כוללות את מי שבונה לעצמו וקבוצות רכישה, אבל גם את דירות פרויקטי הפינוי בינוי שהיזם בונה ומחזיר לבעלי הדירות המקוריים, כך שהן לא מעלות את מלאי הדירות בארץ.