שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 5 דקות, - XM - כתב:

תודה.

היה חסר לי גרף של מחירי השכירות, בהתאמה.

אני מניח - לא מידיעה - שהם לא עלו באותו שיעור של עליית מחירי הרכישה, ובוודאי לא עלו במקביל לשכר.

לצערי אין נתונים מהימנים לגבי העליה במחירי השכירות בישראל, המדד שהלמ"ס מחשב לא מייצג את השכירות השולית, אלא את הממוצעת (כולל כל מי שנשאר בדירה ולא העלו לו). למשל, לפי נתוני הלמ"ס מדד השכירות עלה ב- 1.3% בין ינואר 2021 לינואר 2022...

[- XM -]

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

אני חושב שיותר בעיה לשכנע את ישראל ישראלי לחתום על פינוי בינוי.
עכשיו כשזה ברמת הבניין זה עוד אפשרי כי יש עוד יחסית מעט דיירים שצריך לשכנע, אבל אתה מדבר על משהו שידרוש תכנון שכונות מחדש ופנוי בינוי מסיבי במקביל...
לך תשכנע מקבץ של 20 בניינים לחתום על פינוי בינוי... עוד לא דיברתי על בעיות אחרות כמו איפה תשכן אותם וכו'...

 לגמרי, יש לי דירה במרכז פ”ת, מקום מסריח המון דירות מחולקות, עובדים זרים וכו’ כמעט דרום תל אביב..

צפויה להיבנות תחנת מטרו בצומת הרחובות הסתדרות - חיים עוזר, עם כניסה לתחנה מחניון העירייה. העירייה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החליטו, בהתאם לתמ”א 70 כי כל מה שברדיוס 300 מטר לתחנה יעבור פינוי בינוי בעוצמת בינוי גבוהה, (רבי קומות).

היה כנס של בעלי דירות שבוע שעבר והייתי בטוח שהחתמת בעלי הדירות תלך צ’יק צ’אק. אממה, אתה מדבר עם אנשים, ההוא רוצה שני דירות, זה רוצה ככה, ובכללי כל אחד חושב שהשמש זורחת לו...

ואני מדבר על אנשים שמשכירים את הדירה, לפני כאב ראש של דיירים שצריכים למצוא מקום חלופי וכו’

לפני 6 דקות, BarryG כתב:

לצערי אין נתונים מהימנים לגבי העליה במחירי השכירות בישראל, המדד שהלמ"ס מחשב לא מייצג את השכירות השולית, אלא את הממוצעת (כולל כל מי שנשאר בדירה ולא העלו לו). למשל, לפי נתוני הלמ"ס מדד השכירות עלה ב- 1.3% בין ינואר 2021 לינואר 2022...

 

אוקיי, אבל בטווח של שנים כולם מחדשים חוזה..

עריכה אחרונה ב-4 לפברואר, 2023 על ידי - XM -

[BarryG]

לפני 10 דקות, - XM - כתב:

 אוקיי, אבל בטווח של שנים כולם מחדשים חוזה..

אבל בכל שנה אתה תופס רק חלק קטן מהשינוי השולי, זה פער שלעולם לא נסגר בשיטת מדידה כזאת. השיטה שהם משתמשים בה אמורה לייצג את הממוצע, שכולל גם את הדירות בהן מומשה אופציה, ההסכם היה ליותר משנה באותו מחיר, המשכיר החליט לא להעלות או להעלות מעט למרות שיכל יותר וכו'. זה לא מודד את השינוי של שכר הדירה השולי של מה שקרה למי שכל שנה חותם על חוזה חדש התואם את מחיר השוק.

[Lior_Django]

בתאריך 3.2.2023 בשעה 20:33, redroze כתב:

https://bialik2.com/האם-באמת-יש-בועת-מחירי-נדלן-בישראל/

 

איך זה מסתדר עם הנתונים שהיום צריך יותר משכורות ממוצעות?

 

עריכה אחרונה ב-4 לפברואר, 2023 על ידי Lior_Django

[Transporter]

לפני 10 שעות, יבגניפ כתב:

אתה לא חייב להקצין בשביל ההקצנה.

זה אולי לא מעניין אותך, אבל, שוב, רוב האזרחים פה לא יכולים להרשות לעצמם לגור במגדל בן 30 קומות.

ויש אפשרויות אחרות, שצוינו כאן וקיימות בערים צפופות פי כמה מת"א (כמו פריז).

 

אף אחד לא קבע שמי שלא יכול להרשות לעצמו צריך לגור בת"א

גם אני הייתי שמח לקנות שטח ענק בהרצליה מול הים, לבנות 2-3 קומות ולהתפנק,

כנראה שזה יצטרך לחכות כמה שנים עד שאוכל לעמוד בזה, וגם אם לא אז לא.

 

מי שלא יכול לגור בת"א או רמת גן או גבעתיים לא חייב לגור שם

 

אפשר לבנות 8 קומות, בכיף. פשוט עוד כמה שנים נחזור לאותה שיחה וה 8 קומות האלה לא יספיקו אז לא עשינו בזה כלום

 

ד"א אני לא רואה את הדיירים שגרים במגדלים של פרשקובסקי בראשון בכל האיזור הזה של רחוב דודו דותן וכו' קורסים עם העלויות. מבטיח לך שלא גרים שם התושבים של פארק צמרת שמחנים G63 בחניה, אלא אנשים פשוטים שקנו דירה ומשלמים את העלויות הדרושות. יש שם שכונות שלמות של מגדלים כאלה.

בלי בריכה, בלי שומר בשער, פשוט מגדל שמאכלס מספיק אנשים כי מבינים שהאוכלוסיה כאן רק תלך ותגדל.

 

ושוב, מי שזה כבד לו יכול לגור באיזור אחר. אף אחד לא מבטיח שכל האזרחים במדינה יוכלו לגור בגוש דן

לפני שעתיים, - XM - כתב:

היה כנס של בעלי דירות שבוע שעבר והייתי בטוח שהחתמת בעלי הדירות תלך צ’יק צ’אק. אממה, אתה מדבר עם אנשים, ההוא רוצה שני דירות, זה רוצה ככה, ובכללי כל אחד חושב שהשמש זורחת לו...

 

בסדר גם אצלנו לפני 10 שניםכל אחד בא עם דרישות הזויות

היום האיזור כל כך חם שהחליטו שיתנו ליזמים לריב עלינו ולתת הצעות בשביל לקבל את השטח, ולא אנחנו נריב בשביל לקבל עוד 10 מ לדירה

יש לי חבר שסיפר שאבא של אישתו קיבל 2 דירות תמורת דירה שנתן לפינוי בינוי. נשמע לי הזוי לגמרי. אבל כשאתה שומע מאבא של אישתך סיפורים כאלה מן הסתם כשאתה תהיה במו"מ מול יזם אתה תנסה לקבל את זה

אני לא מכיר אישית מישהו שקיבל דבר כזה. באתי עם דרישות הגיוניות והסכמתי להוסיף כסף  בשביל לקבל את אחת הדירות הגדולות. 

אנשים לא מבינים שכל הקשקשת הזאת סתם עולה זמן וכסף ובינתים הם מחזיקים דירה בבניין ישן שצצות בה בעיות כל הזמן

[Pika007]

לפני 4 דקות, Transporter כתב:

שר לבנות 8 קומות, בכיף. פשוט עוד כמה שנים נחזור לאותה שיחה וה 8 קומות האלה לא יספיקו אז לא עשינו בזה כלום

 

 

כאילו המילים בדיון לא נכתבות.

מדהים.

[Transporter]

לפני 10 שעות, Pika007 כתב:

אתן דוגמה פשוטה, בשטח המינימלי הדרוש כדי לבנות מגדל אחד של 30 קומות אתה יכול לבנות לפחות 4 בנייני 8 קומות. (שאגב, גם יכולים להיות רחבים יותר ולאפשר יותר דירות בכל קומה)

 

אני לא יודע מאיפה הנתון הזה ובמה הוא מגובה

בבניין שאני מחזיק בו דירה כרגע , 5 קומות, ממש אי אפשר לבנות  4 בניינים של 8 קומות. בקושי בניין אחד יש בו

מתוכנן שם פרוייקט מגדלים שיכלול כמה בניינים ברחוב

[Pika007]

לפני 1 דקה, Transporter כתב:

 

אני לא יודע מאיפה הנתון הזה ובמה הוא מגובה

בבניין שאני מחזיק בו דירה כרגע , 5 קומות, ממש אי אפשר לבנות  4 בניינים של 8 קומות. בקושי בניין אחד יש בו

מתוכנן שם פרוייקט מגדלים שיכלול כמה בניינים ברחוב

 

אין לי מושג על איזה בניין אתה מדבר אז אין לי דרך להגיב לזה- אבל דגמה אחת לא אומרת כלום.

תתחיל לחפש איך הערים הצפופות ביותר שנחשבות למתוכננות בצורה הטובה ביותר נראות. (או אפילו לא כאלו שמתוכננות להפליא- תעיף מבט על מנילה בפילפינים, מהערים הצפופות בעולם- ומבין הנמוכות בעולם.)

למעט שכונה או 2 של דיור בצפיפות נמוכה- מגדלים לא תראה שם (לא כולל במרכז העסקי של העיר, שם תמצא גורדי שחקים, אבל גם לא תמיד)

 

מוזמן גם לקרוא כאן:

chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://alrov.tau.ac.il/wp-content/uploads/2018/11/%D7%9E%D7%A1%D7%9E%D7%9A-%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%94-%D7%9C%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94.pdf

 

וכאן:

https://www.ynet.co.il/architecture/article/hjmwfilwo

https://ecowiki.org.il/wiki/בנייה_מרקמית

 

יש עוד אם צריך, ההסכמה לגבי זה שמגדלים לא מגדילים צפיפות עירונית בצורה משמעותית היא די גורפת.

לגבי מה קורה שבניין גבוה עומד לסיים את חייו- אני ממליץ להעיף מבט לכיוון סין והקטסטרופה שהם אוכלים כרגע, הם חשבו שמגדלים זה הפתרון.

אז חשבו.

[Transporter]

לא מענין אותי חו"ל אני יודע איפה אני חי

יש לנו בניין של 5 קומות

אין שום דרך לעשות במקומות 5 בניינים של 2 קומות

אז מגדל של 30 קומות יהיה פתרון מצוין

 

אם זאת תהיה המגמה, יהיה מקום לאכלס יותר אנשים

אתה חושב שלא, סבבה מותר לך

[DareDevil]

לפני 2 דקות, Pika007 כתב:

לגבי מה קורה שבניין גבוה עומד לסיים את חייו- אני ממליץ להעיף מבט לכיוון סין והקטסטרופה שהם אוכלים כרגע, הם חשבו שמגדלים זה הפתרון.

אז חשבו.

אתה לא יכול להשוות את איכות הבנייה שיש בסין לעומת איכות הבנייה שיש בישראל.

רוב הבניינים שם בנויים בצורה חאפרית יותר מזעזעת מאשר מה שיש בישראל. כאילו יש שם מפעלים של לבנים מזויפות וכדומה. אין שם באמת סטנדרט אחיד כלשהוא.

 

מה אני מעדיף שיקרה בישראל? קודם כל להתחיל לחזק את המרכז. בייחוד את המרכז הכלכלי של ישראל (תל אביב). העיר עצמה (ערים שכנות יחכו לעתיד) צריך לעבור מהפך בכל הנוגע לבניינים נמוכים.

להתחיל לאשר בנייה רוויה נמוכה. הכוונה היא בעצם לאפשר להפוך 2-3 בניינים נמוכים (עד 4 קומות) לבניינים של 8 קומות בסגנון של מה שמופיע בלינק של ברצלונה.

 

בנייני מגדלים, זה רעה חולה שלא צריכה להתקיים בישראל. לא כי זו שיטה גרועה אלא פשוט זה לא מתאים לעיר כמו תל אביב. המטרה היא בסוף לאפשר להמשיך קיום אורבניות מקיימת שיש בתל אביב ולמה נמשכים אליה מכל קצוות ישראל וכמובן אני חושב שצריך לשנות את רוע הגזירה ולאשר חניה אחת לכל דירה. 

 

נגיד כל דרום תל אביב - שכונת התקווה עוברת עכשיו פרצלציה ומתחילים לשייך שטחים לאנשים. אז אפשר להתחיל לאשר שם בניינים של 8 קומות בסגנון שהזכרתי מקודם.

לפני 6 דקות, Transporter כתב:

יש לנו בניין של 5 קומות

אין שום דרך לעשות במקומות 5 בניינים של 2 קומות

מה יעזור להפוך בניין של 5 קומות לכמה בניינים יותר נמוכים? הפואנטה היא להוריד בניין עם מספר קומות נמוך ולהפוך ליותר קומות. 

 

משהו בסגנון הזה בהחלט ירים את העיר הזו מעיר של מגדלים

וכמובן חניה לכל דירה 

[Pika007]

לפני 19 דקות, Transporter כתב:

לא מענין אותי חו"ל אני יודע איפה אני חי

יש לנו בניין של 5 קומות

אין שום דרך לעשות במקומות 5 בניינים של 2 קומות

אז מגדל של 30 קומות יהיה פתרון מצוין

 

אם זאת תהיה המגמה, יהיה מקום לאכלס יותר אנשים

אתה חושב שלא, סבבה מותר לך

 

חשבתי שיש לך 5 קומות בבניין של הרבה יותר.

אין שום היגיון בלפצל בנייני 5 קומות לנמוכים יותר. זה לא תורם כלום. הפואנטה היא במקום לבנות בנייני 20+ קומות שיש להם דרישות מיוחדות מבחינת שטח, לבנות בנייני עד 10 קומות שהדרישות שלהם נמוכות.

הרגע שפכתי עליך הר של מסמכים שכמובן לא תקרא.

ואם אתה חושב שמגדלים מתאימים באיזושהי צורה דווקא לתל אביב וסביבתה- לא, אתה בכלל לא יודע איפה אתה חי.

בכלל.

 

 

דרדוויל- כל ההבדל בין סין למקומות אחרים הוא שסוף החיים של המגדלים שם הגיע מאוד מהר, אבל זה לא משנה- הפואנטה הייתה להסתכל על מה קורה שמגדל מגיע לסוף חייחודש. בין אם מחר או בעוד 50 שנה.

הבעיה בשורה התחתונה זהה, ואנחנו צריכים להסיק כל מסקנה מהמצב הזה שבאמת יש לנו את הפריווילגיה לחזות בו. זה מידע יקר מפז.

עריכה אחרונה ב-4 לפברואר, 2023 על ידי Pika007

[Transporter]

לפני 55 דקות, Pika007 כתב:

ואם אתה חושב שמגדלים מתאימים באיזושהי צורה דווקא לתל אביב וסביבתה- לא, אתה בכלל לא יודע איפה אתה חי.

 

אני גר כבר כמה שנים בשכונה של מגדלים בדיוק בתל אביב

וזה עובד יפה גם ברמת גן וגם בראשון

אף אחד לא קבע שכולם צריכים או יכולים או חייבים לגור בתל אביב

זה בסדר שיש ערים שלא כל אחד יכול לגור בהן

 

[Potato]

ואני גר בבית בעין ורד.

זה לא אומר שזו בניה שאפשר או נכון ליישם בתל אביב.

הטעות נעשתה,בלי קשר לכמה כסף זה עולה.

[יבגניפ]

לפני 7 שעות, Transporter כתב:

אף אחד לא קבע שמי שלא יכול להרשות לעצמו צריך לגור בת"א

 

כנראה פספסת את הפוסט הראשון שבו כתבתי במפורש "זה לא רק ת"א והסביבה אלא גם פריפריה". 

אנשים ממוצעים לא יכולים להרשות לעצמם לתחזק מגדל לאורך זמן. יש לזה כל מיני הסברים. אתה יכול לקרוא בהסברים של פיקה.

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

אף אחד לא קבע שכולם צריכים או יכולים או חייבים לגור בתל אביב

 

לא הבנת את מה שהוא אמר. הטענה היא לא שמגדלים מתאימים רק לת"א. הטענה היא שהם לא מתאימים גם לתל אביב. 

 

זכותך כמובן להאמין בזה שמדובר בפתרון פלא ולהתבסס כרגיל על אינטואיציה ("לא מעניין אותי מה שקורה בחו"ל" וכו').

[BarryG]

לפני 10 שעות, Lior_Django כתב:

 

איך זה מסתדר עם הנתונים שהיום צריך יותר משכורות ממוצעות?

 

העליה במחירי הדירות בעשור האחרון מהירה יותר, בין השאר בהשפעת הירידה בריבית. הוא בדק מ- 1973.