שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Pika007]

לפני 4 שעות, SlowRide כתב:

יש שיטות אחרות, למה דווקא מגדלים?

במקום 3 קומות עם 2 דירות בקומה בנית 8 קומות עם 4 דירות בקומה. 

 

כי ישראל מקובעת. באמת שאין סיבה לזה.

[redroze]

https://bialik2.com/האם-באמת-יש-בועת-מחירי-נדלן-בישראל/

[BarryG]

לפני 23 דקות, redroze כתב:

https://bialik2.com/האם-באמת-יש-בועת-מחירי-נדלן-בישראל/

הנתונים שהוא מציג נכונים, אבל, כשרוצים לבחון משהו יש אפשרות לרדת לעומקים שונים, או לנתח ברמות עומק שונות. אני מגדיר ניתוח סטטיסטי כמו שהוא עשה כרמה ראשונה- לוקחים מספרים, מציבים על גרף ומנתחים את הגרף עצמו- ממוצע, חציון, סטיות תקן וכו'. הוא מגיע ככה למסקנה שכיוון שהעליה ההיסטורית הייתה 4.2% הרי שמדובר בנתון נורמאלי, ושגם קדימה זה אמור להיות הקצב. רמת הניתוח השניה- לשאול "למה?", ואז לבדוק האם הסיבות ההיסטוריות מתקיימות כיום, כך שאנחנו יכולים להניח שמה שהיה הוא אכן מה שיהיה. רמת הניתוח הזאת חסרה אצלו, אבל כאן בא לעזרתנו המחקר של מכון אהרון שהבאתי לו לינק לפני כמה עמודים- הם טוענים, על בסיס מחקרים בחו"ל והרצת רגרסיות על הנתונים הרלוונטיים לישראל, שהשינוי במחיר בשנים הקרובות נובע מהיחס בין מלאי הדירות במשק לכמות משקי הבית, ולריבית על המשכנתאות. הם גם אומרים שללא המשתנים הללו הצמיחה היא בקצב ריאלי של 2%.  מלאי הדירות ביחס לכמות משקי הבית ירד בעשרים השנים האחרונות, וכנ"ל גם הריבית על המשכנתאות. ב- 2021 ו- 2022 התחלות הבניה גבוהות מעט מהגידול במשקי הבית, מה שאמור להוריד מעט את המחירים כשהבניה תסתיים, והריבית על המשכנתאות גם בעליה חדה ואמורה להשפיע באותו הכיוון. לפי מקדמי הרגרסיה שבמחקר שלהם ירידת המחירים לא צפויה להיות דרמטית, כ- 5% ביחס למחירי שיא. השינוי לאחר מכן תלוי בהיקפי הבניה בשנים הבאות- האם יבנו יותר או פחות מהצמיחה בכמות משקי הבית.

עריכה אחרונה ב-3 לפברואר, 2023 על ידי BarryG

[Transporter]

בתאריך 2.2.2023 בשעה 12:21, Pika007 כתב:

 

כי ישראל מקובעת. באמת שאין סיבה לזה.

 

לא

בסוף אין שטחים בלתי מוגבלים בגוש דן

אז למה לבנות רק 8 קומות אם אפשר לבנות 30 ?

האוכלוסיה רק תלך ותגדל, היא לא תקטן

 

מה ההגיון לבנות היום 8 ועוד 5 שנים לשאול למה לא בנינו פי 3?

[sperial]

ספר לנו כמה אתה משלם כל חודש תמורת התחזוקה. מן הסתם לא סכום שמתאים לגב׳ כהן מחדרה. ואיך נראה מגדל אחרי שנתיים ללא תחזוקה שוטפת ברמה הגבוהה ביותר.

 

בניין שאינו מתוחזק טיפ טופ  תחיל להתפורר מהר מאוד, ומגדל, עם כל המערכות המורכבות שהוא מכיל, סובל יותר. מצריך הרבה כסף, וגם זמן של אנשי הוועד.

[farkash7]

למי אכפת מגברת כהן מחדרה?
שתילך לגור בדימונה.

[Pika007]

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

 

לא

בסוף אין שטחים בלתי מוגבלים בגוש דן

אז למה לבנות רק 8 קומות אם אפשר לבנות 30 ?

האוכלוסיה רק תלך ותגדל, היא לא תקטן

 

מה ההגיון לבנות היום 8 ועוד 5 שנים לשאול למה לא בנינו פי 3?

 

כי רב קומות דורש תשתיות אחרות והמון ריווח מסביב.בשורה התחתונה אתה לא מקבל מספר יחידות דיור כזה גבוה לכל יחידת שטח.

תסתכל על הערים הצפופות בעולם, כמו פריז וטוקיו- מספר רבי הקומות שם אפסי.

 

הפתרון הוא בניה רוויה.

בנוסף. רבי קומות זה הדבר הכי מכוער שקיים, הם משנים את משטר הרוחות סביבם, אם יש כמה כאלו באיזור אחד- גורמים לכליאה של לחות וחום בקרקע שביניהם, ועוד כל מיני דרעקים שגורמים להם להיות מפגע סביבתי.

 

[יבגניפ]

לפני 5 שעות, Transporter כתב:

אז למה לבנות רק 8 קומות אם אפשר לבנות 30 ?

 

כי לאף אחד מאיתנו בערך חוץ ממך כנראה אין כסף לגור במגדל של 30 קומות. ולא, לא רק בשכונה הספציפית שלך. מגורים במגדל לא יהיו יותר זולים בפריפריה.

 

יש דברים אחרים שאפשר וצריך לדאוג להם, כמו צפיפות, מרווחים בין בניינים, שכונות של וילות בתוך האזורים הכי מבוקשים במרכז. ויש קשיים גם עם זה, כי בממוצע ישראלי רוצה דירה עם שלושה כיווני אוויר ואפס שכנים מכל כיוון. וזה גם מייצר קושי בניצול טוב יותר של השטח. ומה הקצת שאני מכיר רק בת"א ורמת גן באמת בונים גם דירות עם כיוון אוויר אחד, כמו שיש בכל עיר באירופה בערך.

עריכה אחרונה ב-4 לפברואר, 2023 על ידי יבגניפ

[Pika007]

זה לא קשור לכסף, גם אם היית מחלק דירות ברב קומות בחינם- זו פשוט לא דרך ממש יעילה לצופף דיור. 

כל הבעיות הנלוות האחרות זה רק אקסטרא.

[יבגניפ]

למה בעצם (אין לי מושג, אני באמת שואל)?

זו לא שאלה של התשתיות שמוסיפים למגדל, כמו חניה וכו'? וכמה הוא מחובר לרחוב?

[sperial]

@יבגניפ באירופה אכן מקובלים בנייני רכבת בני 5-8 קומות, בעצם אלה לא רכבות אלא בניינים שבנויים לאורך בלוק שלם. מצד השני הוא שהרחובות בדרך כלל הרבה יותר רחבים משלנו ויש גם מרווחים טובים בין הבניינים, מה שנותן מרחב טוב כאשר אתה מסתכל מהחלון, בניגוד ל-6 מ' בת"א או 8 מ' בחיפה, שמאפשרים לך לראות פחות או יותר את ההדפס על חלוקי הרחצה של השכנים.

[יבגניפ]

@sperialלא בטוח שאתה צודק. חלק מהחלונות בכלל פונים לחצרות פנימיות, הרחובות צרים באזורים העתיקים יותר, ואין מרווחים בכלל בין הבניינים בכל בלוק כזה.

הנה סתם דוגמא שרירותית לרחוב צידי בפריז. וזה לא נראה מאוד שונה בחלקים נרחבים מערים אחרות שיצא לי לבקר בהן

[sperial]

וזה גם לא 8 קומות אלא 4-5. ואני לא רואה שם אף מכונית רועשת ומזהמת. עוד יתרון של עיר שהחלה לבנות מערכת הסעת המונים לפני 150 שנה.

 

כמובן תלוי מתי נבנה - ערים עתיקות הן הרים עתיקות. יש גם המפלצות מימי הקומוניסטים במזרח אירופה. בכל מקרה, מה שמאוד בולט לי בכל עיר, או, לפחות, בניה מהעשורים האחרונים, הוא רחובות רחבים בהשוואה לרחובות בישראל.

 

אפשר גם לראות את שכונות המגדלים בסין עם מגדלי ענק אבל מרווחים יחסית גדולים ביניהם.

 

בכל מקרה, יהיה מעניין לראות סטטיסטיקה בנושא וניתוחים של מומחי תכנון עירוני.

[יבגניפ]

לפני 5 דקות, sperial כתב:

בכל מקרה, מה שמאוד בולט לי בכל עיר, או, לפחות, בניה מהעשורים האחרונים, הוא רחובות רחבים בהשוואה לרחובות בישראל.

כמעט כל מה שנבנה כמעט בכל העולם בעשורים האחרונים הוא פרברים, כך שזה די שונה. בכל מקרה, ברור שיש יתרונות ויש חסרונות גם לבניה מהסוג שרואים במרכז פריז או כל מקום אחר באירופה.

 

שמעת, אגב, שהממשלה רוצה לעצור את כל התחלות הבניה בחיפה? מעניין מה זה יעשה למחירים בעיר

[Potato]

לפני 4 שעות, sperial כתב:

ספר לנו כמה אתה משלם כל חודש תמורת התחזוקה. מן הסתם לא סכום שמתאים לגב׳ כהן מחדרה. ואיך נראה מגדל אחרי שנתיים ללא תחזוקה שוטפת ברמה הגבוהה ביותר.

דמי ניהול המגדלים חדשים יחסית הם באיזור ה1500-2000 שקל לחודש.

 

הבעיה היא שהם כרגע חדשים ועדיין יש לא מעט בעיות,מה יהיה בעוד 25 שנה ומי יסכים לשלם על חידוש או שיפוץ זו שאלה מעניינת שרק הזמן יודע לתת את התשובה.

 

וכבר עכשו החדשים לא מותאמים ל2023,בעיקר מבחינת תשתית טעינה.