שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 7 דקות, yuvalganim כתב:

לכן המספר של 56 אלף יחידות שנמכרו הוא מנופח מלכתחילה, בשביל להבין מה הצורך צריך לנקות את הלכלוך ולהגיע למספר הנכון.

 

באופן כללי אני מציע שתהיה פחות נחרץ עם מחמאות/הערות לאחרים על כך שהם "טועים ומטעים" כי זה יכול לעבוד בשני הכיוונים.

תקרא שוב, 56 א' זה לא הדירות שנמכרו מדי שנה אלא תוספת משקי הבית בישראל.

כשאני מביא נתונים מבנק ישראל, הלמ"ס ומחקרים אקדמאיים אין לי בעיה לחלק הערות.

איך הגעת לנתון של 30 א' תוספת משקי בית בשנה?

לפני 4 דקות, BeBest כתב:

 

החישוב שלך לא רלבנטי. צריך לראות נתונים - עובדות.

אבל תודה על הגרף, בהחלט שימושי וחבל שאין מקור עדכני יותר.

החישוב שלי מתבסס על תוספת הדירות מאז שהורכב הגרף לפי גמר הבניה בכל שנה ונתון משקי הבית העדכני מהלמ"ס.

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי BarryG

[gadik6]

אם כ-65% ממשקי הבית מחזיקים דירה בבעלותם, ולכ-13% מכלל משקי הבית יש יותר מדירה אחת, זאת אומרת שכ-20% ממשקי הבית שבבעלותם דירה הם גם "משקיעים".

 

זניח זה בטוח לא.

 

גם אם מסתכלים על כמות הדירות, אז בהערכה גסה כ-17% מהדירות בשוק הן דירות של משקיעים. 

זה כמובן לא מכניס לחישוב אנשים שקנו דירה ולא גרים בה (אלא גרים בשכירות), ואז הם למעשה גם סוג של משקיעים (אחד האפקטים של מחיר למשתכן - יצירת משקיעים, בעל כורחם, בעידוד המדינה).

 

[farkash7]

לפני 46 דקות, yuvalganim כתב:

הנקודה שהועלתה הייתה שלא בונים מספיק - אז הראיתי שכן בונים מספיק. אני יכול לתת לך גם כמויות בניה של 4 השנים האחרונות ואתה תראה שגם אז בנו מספיק.

אחזור ואומר, הביקוש האמיתי של דירות בישראל עומד על סביב 30,000 דירות.

הממוצע של 56 אלף שאתה מדבר עליו כולל כמה דברים:

1) משפרי דיור שאמנם קונים נכס, אבל מפנים את הנכס הקודם.

2)משקיעים - שלא באמת משפיעים על הביקוש כי משקיע מכניס חסר דיור שיגור שם

3)רוכשי דירה חדשה

 

לכן המספר של 56 אלף יחידות שנמכרו הוא מנופח מלכתחילה, בשביל להבין מה הצורך צריך לנקות את הלכלוך ולהגיע למספר הנכון.

מאיפה אתה מביא את התאוריות הללו? נשמע כמו קבוצת פייסבוק של "מחירי הדיור אוטוטו נופלים כבר מ2008".

בוא תסביר לי איך מה שאתה אומר מתיישב עם המציאות:
אתה אומר שצריך רק 30K יחידות בשנה. הנתונים מראים שבישראל בנו 50K בשנה בשנים האחרונות.
כלומר יש לך פער של 20K יחידות בשנה של דירות שלדבריך עומדות סתם בלי שמישהו קנה אותן, מאוכלסות ע"י רוחות רפאים.
אולי זה משקיעים ולא רוחות רפאים? כמה משקי בית מחזיקים ביותר מדירה אחת? 13% (שזה שולי בניגוד למה שניסית לצייר קודם כשאמרת שזה "משמעותי").

אני מהמר שמשקיעים קונים 1000-1500 דירות בחודש לכל היותר בממוצע. אנסה לחפש נתון שתומך בכך.
אם אני לא טועה  8000-2000 דירות שמאוכלסות ע"י רוחות רפאים שמתווספות לשוק בכל שנה. כן כן הקבלנים בונים אותן, לא מוכרים ועדיין ממשיכים...

*תיקנתי טעות בחישוב שלי.

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

יש בישראל סביב 180 אלף דירות רפאים. (נשמע מטורף נכון?)

אבל זה המספר.

הנתון האחרון פורסם לפני 4 שנים (אשמח אם מישהו ימצא נתון נוסף)

ואפשר להעריך שהמספר רק גדל כי ב-4 השנים האחרונות בהכרח בנו יותר מאשר הצורך.

 

מישהו פה יכול להסביר מדוע הלמ"ס הפסיק לפרסם את הנתון הזה? (אזהרת אינטרס)

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי yuvalganim

[farkash7]

דירות רפאים אלו דירות שמישהו קנה.
לפי מה שאתה אומר יש דירות ריקות שאף אחד גם לא קנה.

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[yuvalganim]

דירה שקיבלה טופס 4 ולא נמכרה על ידי הקבלן לדעתי נחשבת לדירת רפאים (אבל אני לא בטוח על ההגדרה).

אבל אם נלך איתך, זה רק מחזק את הטענה כי על ה-180 אלף תוסיף את כל מה שיש בידי הקבלנים (באמת נראה לך שהם מכרו הכל?)

ובהכרח אם יש פה 180 אלף דירות ריקות זה אומר שהביקושים האמיתיים קטנים משמעותית

[SlowRide]

זה שיש 180000 דירות ריקות ובמקביל אנשים מתאבדים כדי לשלם את רוב המשכורת שלהם לשכירות בתל אביב גבעתיים רמת גן והסביבה, מוכיח שלא בונים דירות איפה שצריך.

[BarryG]

לפני 2 דקות, yuvalganim כתב:

דירה שקיבלה טופס 4 ולא נמכרה על ידי הקבלן לדעתי נחשבת לדירת רפאים (אבל אני לא בטוח על ההגדרה).

אבל אם נלך איתך, זה רק מחזק את הטענה כי על ה-180 אלף תוסיף את כל מה שיש בידי הקבלנים (באמת נראה לך שהם מכרו הכל?)

ובהכרח אם יש פה 180 אלף דירות ריקות זה אומר שהביקושים האמיתיים קטנים משמעותית

אפשר סימוכין לנתון של 30 א' תוספת משקי בית בשנה בישראל?

[farkash7]

https://www.facebook.com/mechaat.dior

[yuvalganim]

לפני 15 דקות, BarryG כתב:

אפשר סימוכין לנתון של 30 א' תוספת משקי בית בשנה בישראל?

 

לוקח אותך שוב לנתוני הלמ"ס (תמונה למטה).

בגדול - נוספו 150,000 איש בישראל בשנת 2022 (אחרי מתים, יורדים וכו).

יש בישראל (בערך) 3 נפשות לכל דירה (זה גם מהלמס).

לכן הצורך עומד על סביב 50,000 דירות בשנה של ריבוי טבעי.

אממה? מי שנולד היום יצטרך דירה רק עוד (בערך 25 שנה), לכן כדי לדעת על הצורך האמיתי היום אתה צריך ללכת לנתון של הלמ"ס מלפני 25 שנה.

עכשיו מכיוון שאין לי אותו, בוא נניח שהנתון היה בערך 50% ממה שהוא היום (ישראל הייתה בערך חצי אז).

אתה מגיע לצורך אמיתי של בערך 25,000 דירות בשנה.

עכשיו מכיוון שזה חישוב די גס אני מגדיל את זה ל-30 אלף בשנה.

פייר אינוף?

[Gosser1860]

לפני 12 דקות, yuvalganim כתב:

אממה? מי שנולד היום יצטרך דירה רק עוד (בערך 25 שנה), לכן כדי לדעת על הצורך האמיתי היום אתה צריך ללכת לנתון של הלמ"ס מלפני 25 שנה.

מאיפה המספר 25? למה המספר הנוכחי זהה למספר בעבר?

[farkash7]

 

לפני 53 דקות, yuvalganim כתב:

בגדול - נוספו 150,000 איש בישראל בשנת 2022 (אחרי מתים, יורדים וכו).

יש בישראל (בערך) 3 נפשות לכל דירה (זה גם מהלמס).

 

לפני 53 דקות, yuvalganim כתב:

לכן כדי לדעת על הצורך האמיתי היום אתה צריך ללכת לנתון של הלמ"ס מלפני 25 שנה.

עכשיו מכיוון שאין לי אותו, בוא נניח שהנתון היה בערך 50% ממה שהוא היום (ישראל הייתה בערך חצי אז).

יאללה נילך עם התאוריה שלך ונעזור לך, כי כנראה יותר קל לרשום סתם דברים מאשר לעשות גוגל פשוט.

אוכלוסיית ישראל ב-1997 הייתה 5.836 מיליון.
אוכלוסיית ישראל ב-1998 הייתה 5.971 מיליון.

כלומר נוספו 135 אלף אנשים שצריכים היום בית לדבריך. "קצת" יותר מה 75 אלף שטענת...
כלומר צריך כ-42K דירות (אם נחלק ב-3.2...). מה עם מתגרשים? יש לך איזה 16K זוגות מתגרשים, כלומר צריך עוד 8K בשבילם והרי לך נתון של 50K דירות כפי שטוענים בכל מקום.
 

אתה לא מבין איך עובד גידול אוכלוסיה אצלנו. רמז - הוא לא לינארי.
עריכה: יש לך גם מנהגים שקצת לא במיינסטרים בנושאי זוגיות. כאילו שכל אחד יעשה מה שהוא רוצה, אבל בדרך כלל זוג מגדיר משק בית.

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2023 על ידי farkash7

[BarryG]

פשוט חישוב גאוני, אם יש בישראל 3 נפשות בדירה בממוצע אז בוא נחלק את התוספת השנתית הצפויה של אנשים שהופכים לבוגרים ב- 3 כדי להבין כמה משקי בית יתווספו. כאילו שאותם אנשים מתחברים בשלשות ויוצרים משק בית. החלוקה הנכונה היא כמובן ל- 2 ולא ל- 3. ואם כבר אתה הולך על נתוני הלמ"ס, למה לא פשוט להוציא את התוספת השנתית של משקי הבית כמו שאני עשיתי כדי להגיע ל- 56.9 א' בשנים 2014-2021 שכתבתי קודם?

[farkash7]

לפני 4 דקות, BarryG כתב:

כאילו שאותם אנשים מתחברים בשלשות ויוצרים משק בית. החלוקה הנכונה היא כמובן ל- 2 ולא ל- 3

תשמע אולי לפני 25 שנה הנורמה הייתה שלישיות?

[DareDevil]

לפני 17 דקות, BarryG כתב:

פשוט חישוב גאוני, אם יש בישראל 3 נפשות בדירה בממוצע אז בוא נחלק את התוספת השנתית הצפויה של אנשים שהופכים לבוגרים ב- 3 כדי להבין כמה משקי בית יתווספו. כאילו שאותם אנשים מתחברים בשלשות ויוצרים משק בית. החלוקה הנכונה היא כמובן ל- 2 ולא ל- 3. ואם כבר אתה הולך על נתוני הלמ"ס, למה לא פשוט להוציא את התוספת השנתית של משקי הבית כמו שאני עשיתי כדי להגיע ל- 56.9 א' בשנים 2014-2021 שכתבתי קודם?