שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

פייי אני צריך למלא לוטו כנראה...
בטח אם תבדוק לכמה מהם יש יותר משתי דירות בכלל מדובר באחוז שולי.

[SlowRide]

ממשקי הבית שבבעלותם דירה או כל משקי הבית?

[Nemesis]

ממשקי הבית. 

[SlowRide]

שולי אחושרמוטה 

[redroze]

לפני 57 דקות, SlowRide כתב:

שולי אחושרמוטה 

העיקר כל השנים האשימו את המשקיעים בעליית המחיר.

[יובל .מ.]

עוד העלאת ריבית בארה"ב שתשפיע גם על ישראל? התחזיות לקראת החלטת הפד (ynet.co.il)

הגברת הלחץ על קבלנים/נוטלי משכנתאות ב2/3 פריים.

[yuvalganim]

הוא ענה בשבילי.

13% זה מספר מטורף, בכל קנה מידה

[Transporter]

בתאריך 30.1.2023 בשעה 13:16, BeBest כתב:

ההנחה של גינדי בפועל היא בסביבות ה5% (אם מסתכלים על זה לפי מחיר למ"ר)

 

 

יש שם פרוייקטים שמוכרים במאות אלפים יותר מגינדי

אבל שוב

זה לא חוכמה לקחת מחיר הזוי ולהוריד אותו למחיר קצת פחות הזוי ולהגיד "שברנו את השוק"

לא שברתם את השוק

אתם אולי קצת פחות חזירים כי אין לכם ברירה

 

לפני 11 שעות, SlowRide כתב:

לא בונים מספיק במרכז, בונים יותר מדי בפריפריה במקום זה, ומצפים שזה יוריד את המחירים במרכז.

יש מצב שכל זה מכוון, כדי לשמור על המרכז יקר ובמקביל להציג לציבור נתונים של התחלות בניה.

 

 

אתה מדבר כאילו המרכז מלא בחולות שאף אחד לא מאשר לבנות בהם

 

[SlowRide]

אזורי הביקוש במרכז מלאים בבתים עם 2-3 קומות שאנשים עומדים בתור ומוכנים לשלם סכומי עתק כדי לשכור בהם דירה, ולא מדובר על שכונות יוקרה. זה הביקוש שצריך לענות עליו בתוספת של דירות.

[יבגניפ]

לפני 6 שעות, Transporter כתב:

אתה מדבר כאילו המרכז מלא בחולות שאף אחד לא מאשר לבנות בהם

 

לוקח בישראל 7-8 שנים, לפעמים יותר, להוציא לפועל פינוי בינוי של בניין בודד. וכמובן זה שראשי הערים בת"א, רמת גן וגבעתיים מתנגדים לפינוי בינוי לא עוזר.

יש פרויקטים מתחמיים גדולים יותר שאמורים לצאת לפועל מתישהו, כמו שדה דב, אבל זה גם לוקח שנים.

 

לפני 20 שעות, יובל .מ. כתב:

בסופו של דבר למדינה יש כלים שהיא יכולה להשתמש כדי להגיע למטרה שלה.

 

המדינה יכולה לתת הקלות מס (זה כבר קורה לדעתי) ולגרום לחברות חזקות לפתוח סניפים בפריפריה או באופן כללי מחוץ לגוש דן. יש מייקרוסופט בחיפה ובנצרת עלית. יש סטארטאפים שיושבים ביקנעם. ועדיין הרוב מתנכז למרכז. כמו שסלואורייד כתב, לא חושב גם שלמישהו יש מתכון פלא כדי לשנות את זה. אני מניח שחלק מהבעיה זה מרכזים עירוניים דפוקים או לא קיימים, שהם כנראה בכל זאת תנאי סף כלשהו לזה. וההגירה השלילית מחיפה היא דוגמא לזה - עקרונית לחיפה יש את כל הפוטנציאל שבעולם לתת פייט לתל אביב והסביבה המיידית שלה. יש אוניבריסטאות מחקר. יש תעשיה מסורתית. יש הייטק. ובכל זאת, אנשים עוזבים אותה.

 

אגב, אתמול בחדשות אמרו שבממשלה שוקלים לעצור התחלות בניה בחיפה לחלוטין (או לפחות זה מה ששמעתי בחצי אוזן) בגלל המפעלים המזהמים שם. מצב די נוראי. מפתיע שלא עשו את זה בדרום ת"א, עם התחנה המרכזית החדשה.

[BarryG]

לפני 17 שעות, yuvalganim כתב:

 

הנה נתון מהלמ"ס. ממש עכשיו טרי טרי

אגב, המספר הכולל של 70,000 דירות בשנה הוא הרבה יותר מהביקושים שעומדים על סביב 30 אלף בשנה.

שלא יעבדו עליכם שלא בונים מספיק, בונים ועוד איך בונים.

פשוט כשהריבית היא אפס וכל אחד הופך למשקיע נדלן, הכל נחטף.

אתה מראה חוסר היכרות/בקיאות עם הנתונים ומטעה את כולם. 

אין חולק על כך שהשינוי במחירי הדירות מושפע בעיקר מכמות הדירות ביחס לאוכלוסיה (יחס מלאי דירות למשקי בית) ומשינוי בריבית המשכנתאות. מה שקרה ליחס מלאי הדירות למשק בית הוא שבגלל היקפי בניה נמוכים בתחילת שנות האלפיים, היחס ירד מתחת ל- 1 ב- 2007, והתחיל זינוק במחירי הדירות שהושפע גם מהמשך הרעה ביחס הזה וגם מירידת הריבית.

הנתון של 72.5 א' היתרים שניתנו ב- 2021 הוא מאוד קיצוני לטובה, הממוצע בחמש השנים שלפניו הוא 53 א' דירות בשנה עם סטיית תקן נמוכה יחסית. במקביל, תוספת משקי הבית השנתית בשנים 2014-2021 היא כ- 56.9 א' בשנה, וממש לא 30 א' שאתה כתבת. אז נכון, כרגע אנחנו במצב מעולה, התחלות הבניה ב- 2021 וכנראה 2022 גבוהות מתוספת משקי הבית השנתית מה שאמור להוריד את המחירים (יחד עם העליה בריבית על המשכנתאות), אבל המצב הזה הוא חדש יחסית וממש אי אפשר להגיד שבונים פה מספיק, קודם בוא נגיע ליחס דירות למשקי בית של 1. אם אני זוכר נכון היה גם מחקר של בנק ישראל שהגיע למסקנה שהריבית הייתה אחראית לכשליש מעליית המחירים בעשור האחרון. ממליץ לך לקרוא את המחקר של מכון אהרון אודות השינוי במחירי דירות וממה הוא מושפע (עזוב את המודל עצמו, תתחיל מעמוד 9):

https://www.runi.ac.il/media/jnzjcju0/price-bubble.pdf

 

 

[BeBest]

@BarryG יש לך את הגרף הזה מעודכן יותר?

 

[BarryG]

לפני 5 דקות, BeBest כתב:

@BarryG יש לך את הגרף הזה מעודכן יותר?

 

לצערי לא, אבל מבחינת הנתונים, לפי החישוב שלי ב- 2021 יחס הדירות למשקי בית עמד על 0.94.

[yuvalganim]

לפני כשעה, BarryG כתב:

אתה מראה חוסר היכרות/בקיאות עם הנתונים ומטעה את כולם. 

אין חולק על כך שהשינוי במחירי הדירות מושפע בעיקר מכמות הדירות ביחס לאוכלוסיה (יחס מלאי דירות למשקי בית) ומשינוי בריבית המשכנתאות. מה שקרה ליחס מלאי הדירות למשק בית הוא שבגלל היקפי בניה נמוכים בתחילת שנות האלפיים, היחס ירד מתחת ל- 1 ב- 2007, והתחיל זינוק במחירי הדירות שהושפע גם מהמשך הרעה ביחס הזה וגם מירידת הריבית.

הנתון של 72.5 א' היתרים שניתנו ב- 2021 הוא מאוד קיצוני לטובה, הממוצע בחמש השנים שלפניו הוא 53 א' דירות בשנה עם סטיית תקן נמוכה יחסית. במקביל, תוספת משקי הבית השנתית בשנים 2014-2021 היא כ- 56.9 א' בשנה, וממש לא 30 א' שאתה כתבת. אז נכון, כרגע אנחנו במצב מעולה, התחלות הבניה ב- 2021 וכנראה 2022 גבוהות מתוספת משקי הבית השנתית מה שאמור להוריד את המחירים (יחד עם העליה בריבית על המשכנתאות), אבל המצב הזה הוא חדש יחסית וממש אי אפשר להגיד שבונים פה מספיק, קודם בוא נגיע ליחס דירות למשקי בית של 1. אם אני זוכר נכון היה גם מחקר של בנק ישראל שהגיע למסקנה שהריבית הייתה אחראית לכשליש מעליית המחירים בעשור האחרון. ממליץ לך לקרוא את המחקר של מכון אהרון אודות השינוי במחירי דירות וממה הוא מושפע (עזוב את המודל עצמו, תתחיל מעמוד 9):

https://www.runi.ac.il/media/jnzjcju0/price-bubble.pdf

 

 

 

הנקודה שהועלתה הייתה שלא בונים מספיק - אז הראיתי שכן בונים מספיק. אני יכול לתת לך גם כמויות בניה של 4 השנים האחרונות ואתה תראה שגם אז בנו מספיק.

אחזור ואומר, הביקוש האמיתי של דירות בישראל עומד על סביב 30,000 דירות.

הממוצע של 56 אלף שאתה מדבר עליו כולל כמה דברים:

1) משפרי דיור שאמנם קונים נכס, אבל מפנים את הנכס הקודם.

2)משקיעים - שלא באמת משפיעים על הביקוש כי משקיע מכניס חסר דיור שיגור שם

3)רוכשי דירה חדשה

 

לכן המספר של 56 אלף יחידות שנמכרו הוא מנופח מלכתחילה, בשביל להבין מה הצורך צריך לנקות את הלכלוך ולהגיע למספר הנכון.

לגבי בנק ישראל - אתה באמת חושב שבנק ישראל יודה אי פעם שמדיניות ריבית אפס היא הגורם הכי משמעותי בעליית מחירי הדיור? נו באמת.

הרי אנחנו רואים מה קורה עכשיו כשהריבית עולה - הביקושים קורסים, אז איך הם לעזאזל מרשים לעצמם בכלל לדבר בנושא?

בנק ישראל רק לפני שנה (!) אישר לקחת משכנתאות של עד שני שליש ריבית פריים (!) וזה רגע לפני עליות הריבית בעולם.

בנק ישראל במו ידיו הכניס עשרות אלפי זוגות צעירים לבור כלכלי שספק אם יצאו ממנו, אז באמת נראה לך שהוא יאשים את עצמו?

זה גם רק מראה עד כמה האנליסטים בבנק ישראל טעו, טועים וימשיכו לטעות בהערכות שלהם (ודנתי על זה פה המון) הם פשוט לא ראו/העריכו ש-4 חודשים (!) אחרי ההחלטה שלהם הריבית תתחיל לעלות. בדיחה.

 

באופן כללי אני מציע שתהיה פחות נחרץ עם מחמאות/הערות לאחרים על כך שהם "טועים ומטעים" כי זה יכול לעבוד בשני הכיוונים.

[BeBest]

לפני 6 דקות, BarryG כתב:

לצערי לא, אבל מבחינת הנתונים, לפי החישוב שלי ב- 2021 יחס הדירות למשקי בית עמד על 0.94.

 

החישוב שלך לא רלבנטי. צריך לראות נתונים - עובדות.

אבל תודה על הגרף, בהחלט שימושי וחבל שאין מקור עדכני יותר.