שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BarryG]

לפני 15 דקות, natco כתב:

 

 

בינתים, אני מצרף נתונים משלי (אמנם מחקר בן 7, אבל אני מתחייב שהוא עדיין תקף).

מי שרוצה לאמל"ק, יכול לעבור ישירות לטבלה בעמוד 32.  

הנתון שאני רוצה להפנות אליו את תשומת הלב, הוא האחוז הממוצע של רווח יזמי - עומד על כ-15% מערך הפרויקט.

כן. 15 אחוז.  על השקעה של בין כמה מליוני שקלים לכמה עשרות מיליוני שקלים, של  הון עצמי ש"נסגרת" לבערך שלוש שנים.

 

עבור האחוז ה"אסטרונומי" הזה, כל אחד מהמתלהמים מוזמן לקחת עליו את שלל הסיכונים (עיכובים עקב מלחמות/סגרים/מגפות/רשיות תכנון שמשנים משמעותית את התחשיב, התמודדות עם דיירים על תביעותיהם  ותיקוני הבדק שהם דורשים, לדאוג לעשרות העובדים התלויים בהם, לרוץ אחרי המימון הבנקאי, לריב עם שלל היועצים והמתכננים, קבלני משנה, רשויות תכנון...)

או בניסוח של טוקבקיסט טמקא טיפוסי "אם זה כל  כך טוב, למה אתה לא הולך להיות יזם???"

מה שבוחנים כדי להעריך את הכדאיות הוא התשואה, והאמת היא שבמצב רגיל (ללא עליית מחירים מטאורית באיזשהי שנה) היזמים מכפילים את ההון העצמי תוך כ- 3-4 שנים, ז"א, תשואה שנתית של כ- 20%. כמובן שכל התהליך לא פשוט (למצוא קרקע, לזכות במכרז, לתכנן, לקדם היתרים, לגייס מימון, לשווק...), אבל התשואה בהחלט טובה מאוד.

כמובן שכל מה שאמרת בהתחלה, שיזמים לא דוחים פרויקטים, נכון. הרוב המוחלט של היזמים רוצים להתחיל לבנות ולהתחיל למכור, בקצב שתואם את התקדמות הפרויקט.

[Gavrik]

תספר את זה לענבל אור ואלדד פרי.

[natco]

הסיבות להסתבכות של פרי נדל"ן וענבל אור הן שונות, הם בכלל לא יזמים קלאסיים.

 

מה שבארי אומר ברור לי.

ה-15 אחוז הם מעלות הפרויקט, לא ממהון העצמי, לא הרווח הגולמי, או כל מיני קללות של כלכלנים,  שאני בכלל לא מבין בהן.

 

אני טוען אך ורק מהבחינה של יכולת היזמים להשפיע על מחירי הדיור-

כשכל מרכיב הרווח של היזמים הוא 15 אחוז מהמחיר, והאחוז הזה יציב מבריאת העולם בערך,  זה קצת מוציא את האוויר מהטענה שהם הסיבה לעליות המחירים.

 

מי שבאמת רוצה לחקור ולמצוא היכן נמצא האחוז העיקרי מעלות דירה בישראל- מוזמן לחזור לטבלה.

 

[SlowRide]

לפני 17 שעות, איציק נ. כתב:

בונים בונים בונים אבל עם איזה כביש תגיע לבניין ואיך תצא בבוקר ?

לקחת רחובות ישנים\עתיקים של מסלול אחד לכל כיוון (במקרה הטוב, לפעמים זה חד סיטרי מסלול אחד בלבד שבקושי משאית עוברת שם), עם קיבולת מאוד ספציפית של מכוניות פר שעה (וחניות כמובן) ופתאום דחפת להם עוד עשרות יחידות דיור על אותו הקו, כאשר לכל יחידת דיור יש מינימום 1-2 כלי רכב, איך זה יעבוד בדיוק ?
כבר מזמן רואים שזה לא עובד. מספר המקומות שניתן להרחיב בהם את המסלולים שואף לאפס, מדובר במקומות סופר מאוכלסים.

מוסדות התכנון פועלים ביקום מקביל בו יש תחבורה ציבורית מתפקדת בכל המדינה.
 

[natco]

לפני שעתיים, m3x7r3m3 כתב:

למיטב ידיעתי ההתמודדות עם דיירים (בטח תיקוני בדק) זה אחריות של הקבלן המבצע לא של היזם.

וגם רוב העובדים (חוץ מה"מטה") הם של הקבלן המבצע

 

אתה מדבר על יזמים קטנים, שלוקחים חברת ביצוע גדולה.

לחברות האלה (מליבו,דניה,שיתופית וכו') יש אכן את כל האופרציה אין-האוס ואתה יכול לקבל שירות "עד המפתח", אבל אתה כיזם משלם עבור זה, בטח לא מחיר למטר שמופיע בטבלה שצירפתי  (4000-4500 ).

 

לחלק גדול מהיזמים יש (לכל הפחות) מהנדסי ביצוע ומנהלי פרויקטים משלהם, ואפילו בחלק מהמקרים קבוצות ביצוע לחלק מהדברים.

לחלקים אחרים, הם שוכרים קבלני משנה, ואז האחריות לבדק ותביעות היא עליהם.

(כמובן שהם יסבו את זה על הראש של קבלן המשנה האומלל, אבל הם בהחלט נתבעים).

 

לכל היזמים שאני מכיר יש קבוצה לתיקוני בדק, אלא אם מדובר בפאשלה קולוסאלית שמצדיקה להביא את האנשים של קבלן המשנה.

 

יזמים שאין להם אפילו איזו אדריכל/ית שינויי דיירים ב"מטה", או מחלקת שיווק ומכירות,  זה כנראה משהו ברמה של קבלן טנדר, לא של חברה יזמית אמיתי.

יצא לי לצערי לעבוד גם עם כמה כאלו.

כיף זה לא היה.

[m3x7r3m3]

נצבא נחשבת חברה קטנה?

 

חברת הביצוע בהחלט גדולה (אלקטרה).

 

אני מתכוון שבשלב מסוים החברה היזמית עשתה Phase out, ונעלמה אל האופק.

לא שזה רע, אלקטרה הם יותר מבסדר גמור.

[A_lex]

נתכו, קשה להבין משהו מהטבלה בלי להתעמק... אז קצת התעמקתי.

מניח שהרוב לא יטרחו לפענח טבלה אז אצרף שני גרפים שקל יותר לעכל. הגרפים הם עבור השורה של 9-15 קומות במרכז. זו השורה עם המחיר למטר הזול ביותר במרכז (9,804 ש"ח). (אהבתי שמחוז תל אביב נפרד מהמרכז בטבלה 😄).

סיווג מרכיבי העלות:

שימו לב שיש אחוזים נפרדים להוצאות הנהלה בנוסף לרווח היזמי. כך שלמיטב הבנתי אין ליזם הוצאות מתוך הרווח הזה.

יש גם מימון, כך שהרווח של ה-15% הוא אכן על כל משך הפרויקט, אבל גם על כל עלותו וממש לא על ההון העצמי! אין לי מושג כמה כסף מביא היזם מהבית וכמה הבנק נותן לו (או כמה הוא בונה לקבל מהלקוחות בשלבים שונים של הבניה). זה חצי-חצי? 10-90? או 90-10? זה מאוד משמעותי כדי לדעת אם הרווח "חזירי" או סביר.

 

ועכשיו איסוף לקבוצות לפי ראות עיניי:

רואים ש:

1. עלות הבניה בפועל היא פחות מחצי ואני אניח שלא ניתן לשנות אותה בלי לרדת משמעותית באיכות התוצר.

2. המיסים אכן מהווים אחוז גדול - 18% (היום אפילו קצת יותר, כי המע"מ מחושב כ-16% וכיום הוא כבר 17%)  ועל זה יש להוסיף את עלות הקרקע שגם זה סוג של הכנסה למדינה (בהנחה שזו לא קרקע פרטית). כך שהמדינה מקבלת 36% מעלות הדירה. אכן המון ואכן מרגיש שיש שם בשר להוזלת מחירי הדיור אם המדינה באמת היתה רוצה.

3. חוזר למה שכתבתי קודם. 15% ממחיר הדירה כרווח ליזם עדיין מרגיש לי הרבה. כפי שציינתי לא מדובר על רווח על ההון של היזם.

 

 

וסתם בשביל הקוריוז - אותו הגרף עבור הבניה הזולה ביותר בדרום (6,456 ש"ח למטר):

עלות הקרקע כמובן מהווה אחוז קטן יותר, אבל המיסים מהווים אחוז גדול יותר.

אחוז הרווח היזמי נותר בעינו, שגם זה קצת מוזר, כי יש לי תחושה שהסיכון במרכז נמוך מהסיכון בדרום, אבל זה לא מתומחר בתשואה.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי A_lex

[nev]

אוקיי. למה בתמ"א המחירים לא נמוכים ב18% ?

[BarryG]

ניתוח יפה אלכס. בגלל עליית המחירים מאז שנעשה הסקר עלות הקרקע, ושיעורה מכלל העלויות, עלתה משמעותית. היזמים אכן מצפים לרווח של כ- 15% מסך העלויות בלי הבדל משמעותי בין פריפריה למרכז. לגבי הרווח ביחס להון, בדרך כלל היזם מכפיל את ההון- הוא משקיע הון בסך של 12%-20% מסך העלויות ומקבל רווח בסכום דומה. כמובן שיזם יכול גם לקחת חוב מזנין ולשפר את התשואה עוד יותר. 

 

לגבי תמ"א/פינוי בינוי, עלויות הבניה גדולות יותר על חשבון עלות הקרקע כיוון שהיזם גם בונה את דירות המפונים, משלם להם שכ"ד והובלות וכו'.

 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי BarryG

[nev]

מצד שני יש פחות מיסים. ומה בנוגע לתמא 38/1  שם הוא רק מרחיב.

[natco]

ניתוח יפה, אלכס.

 

כן. 15 אחוז זה רווח נקי, אחרי כל ההוצאות.

ושוב- זה האחוז ממחיר הדירה. כמה זה מההון העזמי, והאם זה חזירי או לא- אני לא נכנס לזה בכלל. ממילא כולם כאן בטוחים שאני מדבר מפוזיציה.

 

אני רק אומר שזה היה כך מאז ומעולם, ולא זו הסיבה לנסיקה במחירים.

בעצם אני מנסה לומר, שגם אם כל היזמים יחתכו את הרווח שלהם בחצי, זה יוזיל את המחירים ב-7 אחוז, שזה מה שעלו המחירים רק בכמה חודשים האחרונים...

מה יהיה בעוד חצי שנה, כשהמחירים ידביקו שוב את ה-7 אחוז האלה? נבוא שוב ליזמים?

 

הרכיב שהתייקר בצורה המשמעותית ביותר, הוא הקרקע (ואחריו עלויות בניה, אבל זה לפוסט אחר). משכך, הנתח של המדינה עלה פעמיים - פעם אחת הרוויחה על הקרקע, ופעם נוספת על המיסוי של רכיב הקרקע מתוך הסכום הכולל. מעין "מס על מס".

 

בדוגמה שלך, עוד לקחת שורה, בה רכיב הקרקע הוא יחסית נמוך (ככל שיש פחות יח"ד למ"ר קרקע אחוז הרכיב הזה עולה).

בצמודי קרקע זה בכלל מטורף, אבל זה סוג דיור מוקצה ממילא, אז רק אומר שבבנייה מרקמית (10-15 יח"ד לדונם) באיזורי הביקוש רכיב הקרקע לבדו יכול להגיע גם ל-30-35 אחוז.

 

[Gavrik]

בתוך סעיף הבניה והרווח נלקחו בחשבון הוצאות על מיסים? למשל מיסי יבוא על חומרי בניה או הוצאות מס על שכר עובדים או מס על שכרו של היזם?

נ.ב אני לא חושב שהרווח של היזם כזה גדול... בניה לוקחת כמה שנים טובות לכן אפשר לחלק את ה15% ל3 שזה יוצא 5% בשנה.
אותו יזם יכול להרוויח 5% בשנה בבורסה בזמן שהוא יושב בבריכה רגל על רגל. וממש לא מדובר על רווח אסטרונומי אלא רווח ממוצע כמעט מובטח.

 

לפני 44 דקות, nev כתב:

מצד שני יש פחות מיסים. ומה בנוגע לתמא 38/1  שם הוא רק מרחיב.

בתמ"א אתה בונה את כל הבניין ומוכר רק כמה דירות בודדות שהוספת למעלה. לכן עלות הבניה של כל הבניין מתגלגלת לדירות שהוספת.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי Gavrik

[yuvalganim]

בוודאי שהקרקע והמחיר שלה - זה הסיפור.

אין לי טענה לקבלנים - הם עסק שרוצה למקסם את הרווח שלו.

יש פה כשל שוק, אחזור על זה שוב - ריבית אפס.

ברגע שהריבית אפס תמיד יהיו קונים, חד וחלק. 

כי מי שיש לו כסף, מה יעשה איתו? שוק ההון מפחיד הרבה מאוד אנשים ואין כמו ארבע קירות חזקים וטובים להרגיע את הפחדים (עזבו ששוק הון עולה תמיד יותר מנדל"ן) זה בכלל לא חשוב.

אז הקבלנים נלחמים על קרקעות ומתמחרים גבוה במכרזים כי הם יודעים שאפשר לגלגל כל מחיר על הלקוח והוא יקנה! (ריבית נמוכה ומימון זול).

תוסיפו על זה, שעד לא מזמן מי שהיה לו דירה בבעלותו, היה יכול לקחת משכנתא שניה על הדירה ולקנות איתה דירה חדשה ואת יתרת המימון היה משלם השוכר המסכן.

ואז זה כמו גלגל, העשירים התעשרו יותר והצעירים? גורנישט.

 

אחזור על זה 200 פעם, ברגע שהריבית תעלה והמימון יהיה יקר, גם הקבלנים יפסיקו לשלם כל כך הרבה על קרקעות כי אנשים לא יוכלו לשלם יותר.

אפרופו ריבית- הצפי הוא ל-3% ריבית בישראל כבר שנה מהיום. במצב הנוכחי עם אינפלציה (שקרית) של 4%, הריבית ריאלית עדיין במינוס 3.7%

[- XM -]

לפני 41 דקות, Gavrik כתב:

נ.ב אני לא חושב שהרווח של היזם כזה גדול... בניה לוקחת כמה שנים טובות לכן אפשר לחלק את ה15% ל3 שזה יוצא 5% בשנה.
אותו יזם יכול להרוויח 5% בשנה בבורסה בזמן שהוא יושב בבריכה רגל על רגל. וממש לא מדובר על רווח אסטרונומי אלא רווח ממוצע.

זה רווח מסך הפרויקט אחרי מימון של הבנק.

מההון העצמי הרווח הוא סביב 80%‐70 לפרויקט, אין לך שום דבר שבטוח יחסית כמו לבנות בארץ, שמתקרב לתשואה הזו בשוק ההון.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי - XM -

[A_lex]

לפני 54 דקות, natco כתב:

...ממילא כולם כאן בטוחים שאני מדבר מפוזיציה.

...

בעצם אני מנסה לומר, שגם אם כל היזמים יחתכו את הרווח שלהם בחצי, זה יוזיל את המחירים ב-7 אחוז, שזה מה שעלו המחירים רק בכמה חודשים האחרונים...

מה יהיה בעוד חצי שנה, כשהמחירים ידביקו שוב את ה-7 אחוז האלה? נבוא שוב ליזמים?

 

הרכיב שהתייקר בצורה המשמעותית ביותר, הוא הקרקע (ואחריו עלויות בניה, אבל זה לפוסט אחר)...

מקווה שאף אחד לא באמת חושב שאתה בא מפוזיציה. אם היית יזם, עוד הייתי מבין... אבל אתה רק חלק מאחוז הבודד שמהוות עלויות התכנון.

לגבי זה שצמצום הרווח היזמי לא ישפיע על מחירי הדירות לטווח הארוך... לצערי אתה צודק.

אשמח לקרוא למה התייקרה הבניה. אם תמצא זמן לכתוב את הפוסט, כולנו כאן נשכיל.

 

לפני 48 דקות, Gavrik כתב:

נ.ב אני לא חושב שהרווח של היזם כזה גדול... בניה לוקחת כמה שנים טובות לכן אפשר לחלק את ה15% ל3 שזה יוצא 5% בשנה.
אותו יזם יכול להרוויח 5% בשנה בבורסה בזמן שהוא יושב בבריכה רגל על רגל. וממש לא מדובר על רווח אסטרונומי אלא רווח ממוצע כמעט 

אבל לא מדובר על רווח על ההון של היזם אלא על עלות הפרויקט. אפשר לחשוב על זה כסוג של השקעה עם מינוף עצום כשהסיכון הוא רק על ההון העצמי.

אם להאמין לBerry (ואני מאמין) היזם מרוויח 100% על ההון העצמי על פני משך הפרויקט. כלומר כ-20% בשנה. זה לא רווח שמשיגים בבורסה בממוצע.

עריכה:

XM הקדים אותי.

 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי A_lex