שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[איציק נ.]

הבחירה שלך היא שלך והיא לגיטימית לגמרי. בהשקעות אין דבר כזה 100% הצלחה. אתה משקיע איפה שנראה לך הכי טוב עם מינימום סיכון שאתה מוכן לקחת. תלך עם ההרגשה שלך והאינטואיציה שלך ותהיה שלם עם התוצאה, זה הכי חשוב.

אין מישהו שיודע במדוייק מה יהיה עם הנדל"ן בארץ - ומה שאומרים היום, אמרו כבר ב 2014 ("המחירים הכפילו את עצמם ב-7 שנים האחרונות, מה הסיכוי שזה ימשיך לקרות ? אין סיכוי, זו בועת נדל"ן, זהו זהו, עכשיו היא תתפוצץ ! עכשיו השוק יתחיל להתקרר ! "). הנה, עברו *עוד* 7 שנים מאז וזה לא קרה...מאז הוא רק המשיך להתחמם.
באמת שאף אחד לא ממש יודע לנבא איך יראה שוק הנדל"ן בשנים הקרובות, אבל המפה הסטטיסטית והמצב הכללי והביקוש לדירות מראה שאין הצטננות דרמטית באופק הנראה לעין.

 

אני לא משקיע ואין לי דירה להשקעה, אני כמו כמעט כולם, קניתי דירה במהלך חיי בשביל לגור בה.
אני רק יכול להעיד על המקרה שלי:
 

קנינו דירה לראות סוף 2007 ב X שקלים.

מכרנו את אותה הדירה בתחילת 2014 ב 2X שקלים.

היום (4/2022) הדירה הזו שווה היום 3X שקלים.
מסקנה: ה X הכפיל את עצמו כבר פעמיים בתדירות של כל בערך  7-8 שנים.

לאחר מכירת הדירה ההיא, קנינו ב 2014 ב Y שקלים "על הנייר".
נכון למחירי 4/2022 היא שווה 2Y שקלים. 

אני רק אמרתי מה הייתי עושה במקומך: אם היה לי כסף לרכוש דירה בלי הון עצמי - והייתי יודע שאני הולך לרכוש בו דירה לעצמי, לגור בה, הייתי קונה ולא מחכה וגם לא משקיע את הכסף באפיקים אחרים שאין לי ממש מושג בהם (לא שיש לי או לאף אחד בכלל מושג בהשקעות בשוק הנדל"ן המשתולל, כי דבר כזה לא ממש היה כאן מאז ומעולם).

 

איציק

[shimta]

האטה בעליית מחירי הבתים בבריטניה.

המחירים עלו בחודש אפריל בקצב שנתי של 12.1%,

ירידה לעומת עליה של 14.3% בחודש מרץ.

המחירים עלו בחודש מרץ עצמו ב-0.3%, נמוך מהתחזיות של הכלכלנים.

מקור

הבריטים עלו את הריבית ל 0.75 במהלך החודשים האחרונים.

אני מסיק שככל שהריבית תעלה, עליית המחיר לכל הפחות תבלם.

 

 

 

 

[YoJ]

לפני 27 דקות, איציק נ. כתב:

קנינו דירה לראות סוף 2007 ב X שקלים.

מכרנו את אותה הדירה בתחילת 2014 ב 2X שקלים.

היום (4/2022) הדירה הזו שווה היום 3X שקלים.
מסקנה: ה X הכפיל את עצמו כבר פעמיים בתדירות של כל בערך  7-8 שנים.

לאחר מכירת הדירה ההיא, קנינו ב 2014 ב Y שקלים "על הנייר".
נכון למחירי 4/2022 היא שווה 2Y שקלים. 

אני לא מבין מה זה בא להוכיח, שום דבר. לא רק הדירה שלך עולה במחיר, אלא של כולם... בהינתן שאתה לא מוכר את הדירה הקיימת והולך לגור ברחוב, לעליית ערך הדירה, הכפלתה/שילושה/גם פי 10, אין שום משמעות, כי כמו שאמרת ״קניתי דירה במהלך חיי בשביל לגור בה.״

לכן לעליות המחירים הללו כמובן אין שום משמעות וכולם נפגעים פה. אני משער שב2014 הדירה שנקנתה הייתה Y=2X+Z נכון? מה שאומר שב2007 אותה דירה הייתה שווה פשוט X+Z. אני אשער גם בצורה גסה שב2007 סביר להניח שהתוספת של Z היתה הרבה יותר זניחה, יותר בכיוון של z/2.

זה לא מטיב עם אף אחד, אולי רק מקבלי ירושה שלא מעוניינים בדירה... מחוסרי נכס רק מורחקים מהיכולת לרכוש אחד בגלל ההון העצמי ההזוי שצריך לדירות מעפנות, ומשפרי דיור צריכים להוסיף פי 2 (אם נזרום על הדוגמא שלך) כדי לשפר דיור. אבל העיקר שזה נותן לבעלי דירות בארץ להרגיש שיש להם פין יותר גדול כי ״הערך של הדירה עלה״. קשקוש בלאבוש. 

[SlowRide]

מה שהוא אומר זה שככל שממתינים, מחירי הדירות עולים וקשה יותר לרכוש דירה. ברור שזה לא מטיב עם מי שיש לו דירה למגורים. זה מטיב עם היורשים שלו אולי.

עריכה אחרונה ב-30 לאפריל, 2022 על ידי SlowRide

[איציק נ.]

לפני 5 שעות, YoJ כתב:

אני לא מבין מה זה בא להוכיח, שום דבר.

פיספסת את הפואנטה.

 

לפני 5 שעות, SlowRide כתב:

מה שהוא אומר זה שככל שממתינים, מחירי הדירות עולים וקשה יותר לרכוש דירה.

⬆️
מה שהוא כתב.
למי שיש דירה לגור בה, לא להשקעה, כל נושא עליית המחירים הוא לא דבר טוב. 

 

לפני 5 שעות, YoJ כתב:

אני משער שב2014 הדירה שנקנתה הייתה Y=2X+Z נכון? מה שאומר שב2007 אותה דירה הייתה שווה פשוט X+Z. אני אשער גם בצורה גסה שב2007 סביר להניח שהתוספת של Z היתה הרבה יותר זניחה, יותר בכיוון של z/2.

אתה צודק, רק צריך לדייק במה שאתה כותב ובשביל זה צריך לסכם ש-Z הוא מספר קשיח - ולא אחוז - אחרת מה שרשמת לא נכון.

אי לכך, בדיוק בגלל זה אני אומר - שמי שהוא בעל דירה, לא משקיע, כל נושא עליות המחירים הוא לא דבר טוב. הרי כמו שאמרת בעצמך, אם הפער בין דירת 4 חדרים (כדוגמא) ל-5 חדרים (כדוגמא) הוא Z, אז ה Z יכפיל את עצמו ככל שמחיר הדירה יכפיל עצמו.

 

דוגמא באחוזים: כאשר רכשתי את הדירה הראשונה, הפער בינה לבין דירה עם חדר אחד יותר, היה כ- 15% בהערכה גסה. המחירים הכפילו את עצמם פי-3, והיחס הזה נשמר. אם ה 15% היו - סתם כדוגמא- שווים אז 100K שח, היום הפער הוא 300K. נתון בדוק, אגב.

 

טוב למי שמשקיע - גרוע למי שהוא בעל דירה.

למי זה כן טוב (מבעלי דירות שהם אינם משקיעים) ?
למי שמשנמך.

אם היום אני הולך צעד אחד אחורה וקונה דירה עם חדר אחד פחות, ופעם הפער היה X, היום זה משאיר אותי עם 3X.

לא אשקר ואומר שאני חושב על זה הרבה בזמן האחרון.

 

איציק

[Gosser1860]

לפני 4 שעות, איציק נ. כתב:

אנשים שרצו לקנות ב 2007-2008 ואמרו לעצמם "אני יחסוך קצת ואז אקנה" לא הצליחו לקנות עד היום בדיוק מהסיבה שכל מה שהם חסכו (ואף יותר) לא פיצה על עליית מחירי הדיור בעשור וחצי האחרונים.

חלקם הבינו באמצע הדרך שהמחירים לא עוצרים - וקנו נכס (לא באיזור שרצו ובטח לא הדירה שרצו) רק בשביל להצמיד את מדד שיגעון הדיור לכסף שכבר בקושי היה להם (פלוס משכנתא כמובן).

אני לא חושב שאנשים מבינים מה שאתה מנסה להגיד, אז החלטתי להוסיף עזר ויזואלי:

הגרף האדום מייצג הון עצמי דרוש לדירה בשווי 2.3 בנקודת זמן 0 שערכה עולה כל שנה ב-10 אחוז. הגרף הכחול מדבר על סה"כ הון עצמי שגדל כל שנה ב-120 אלף (קרי 10 אלף ש"ח חיסכון חודשי). מה שמטריד הוא שגם אחרי 18 שנות חיסכון אין באמת סיכוי לדירה אם לא מביאים "כסף מהבית". 

כמובן שהגרפים מאוד מפושטים ומחירי הדיור לא עלו בדיוק ככה בכל האזורים בארץ, ומצד שני החיסכון גם הוא לא קבוע (בטח לא למשך 18 שנה), יש אפיקי חסכון נוספים שמתווספים במשך הזמן (קרנות השתלמות, בונוסים, מענקים, העלאות שכר וכו').

מצד שלישי, כמה אנשים אתם מכירים שיכולים לשים 10 אלף בצד כל חודש (בלי לגור אצל ההורים או באזור עם הנחה במס הכנסה)?

 

לפני 4 שעות, איציק נ. כתב:

אני במקומך לא הייתי מחכה וקונה כבר היום את הדירה שאני יכול ומשכיר אותה.

בכסף של השכירות + כסף שאחסוך, משדרג בעתיד את הנכס (מחליף באחד גדול יותר).

עם עלות המשכנתא, לא קל לחסוך. בנוסף ההפרש בין הדירות באחוזים אולי נשאר דומה, אבל הבנק רוצה את את ההפרש בשקלים, וכאן הפער גדל.

 

לפני כשעה, SlowRide כתב:

מה שהוא אומר זה שככל שממתינים, מחירי הדירות עולים וקשה יותר לרכוש דירה. ברור שזה לא מטיב עם מי שיש לו דירה למגורים. זה מטיב עם היורשים שלו אולי.

זה לא מטיב עם אף אחד. זה מגדיל פערים בין מעמדות ברגע שעבור רכישת דירה נדרש כסף בין דורי משמעותי. 

 

 

בנימה אישית, אחרי שראיתי בזמן הקורונה מה המדינה מוכנה לעשות לבעלי המשנתאות החלטנו גם אנחנו להיכנס ולהשתתף ב"חגיגה". למרות שאני מעדיף שכירות לטווח ארוך (אבל אמיתית), כי אין לי באמת איזה צורך להפוך למשקיע נדל"ן, ואיפה שאני רוצה לגור עולה יקר מאוד (גם עבור זוג הייטקיסטים). לפחות בנתיים ננסה את מזלנו במחיר למשתכן, כי אם כבר אני משתתף בכספים שהמדינה מחלקת, אולי קצת יגיע לכיוון שלנו (למרות שב-long run זה יעלה לנו יותר).

[redroze]

מכל המגילות שרשמתם הדבר היחיד שיש לו רק יתרונות זה להיות משקיע.

[yor2]

בפרדס חנה. גם השכירות עולה. למשל דירת 4 חדרים אחשב מושכרת ב3700 שקל.  בעלת הדירה דורשת אחשב 4400 שקל.

לא רחוק משם דירת 4 חדרים מבקשים 4700 שקל. ואין דירות להשכרה. בשכונה הזאת. וזה לא כרכור.

 

והדובדבן שבקצפת אוהל להשכרה בתל אביב. על גג בניין.

https://www.ice.co.il/consumerism/news/article/853340

[SlowRide]

לפני כשעה, Gosser1860 כתב:

זה לא מטיב עם אף אחד. זה מגדיל פערים בין מעמדות ברגע שעבור רכישת דירה נדרש כסף בין דורי משמעותי

זה כי אתה אוטומטית לוקח את זה לכיוון של קניית דירה. קיבלת בירושה חלק בדירה שהערך שלה טס לשמיים במהלך השנים, לא עדיף לקבל כמה שיותר?

עריכה אחרונה ב-30 לאפריל, 2022 על ידי SlowRide

[לירון .ה.]

אני קניתי בחלומות כרכור לפני שנתיים וחצי. דירה 4 ח'. בזמנו קניתי ב 1.6. היום אין דירה 4 ח' למכירה בחלומות. 2 דירות 5 ח', שיש למכירה מבקשים כבר 2.5 מיליון!.

אני חושב שאם אדרוש 2 מיליון, זה לא מופרח.

אבל קניתי דירה לגור ולא להשקעה 

קניתי דקה לפני הסגר הראשון שהיה.

בזמנו בדקתי בחלומות פרדס חנה, שזה 3 קמ מחלומות כרכור. שם רצו כ 200 אלף פחות מכרכור על אותו גודל דירה

[BarryG]

לפני 3 שעות, shimta כתב:

האטה בעליית מחירי הבתים בבריטניה.

המחירים עלו בחודש אפריל בקצב שנתי של 12.1%,

ירידה לעומת עליה של 14.3% בחודש מרץ.

המחירים עלו בחודש מרץ עצמו ב-0.3%, נמוך מהתחזיות של הכלכלנים.

מקור

הבריטים עלו את הריבית ל 0.75 במהלך החודשים האחרונים.

אני מסיק שככל שהריבית תעלה, עליית המחיר לכל הפחות תבלם.

ניסיון להסיק על פי התנהגות של חודשיים של מדד מחירי הדירות לא יכול להביא לשום מסקנה שאפשר להסתמך עליה 

[farkash7]

לא סתם מדד מחירי הדירות אלה המדד באנגליה...


 

[פינדר]

למי שמקווה לירידה משמעותית וחדה במחירי הדירות, קחו בחשבון שמצב כזה יגיע, אם יגיע, כנראה עם מיתון כזה חריף, שקניית דירה תהיה הבעיה הקטנה שלכם.

[Gavrik]

יש קורלציה בין השניים אבל היא לא תמיד מקבילה.
היו פו כבר זמנים שהמשק עלה ומחירי הדירות ירדו.

[Gosser1860]

לפני שעתיים, פינדר כתב:

שקניית דירה תהיה הבעיה הקטנה שלכם.