שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[nev]

לא, כי זה יותר משתלם. קבלנים יושבים על קרקעות ומשחררים בצורה מבוקרת (=איטית) כדי לשמור על הביקוש הגבוה.

[Nemesis]

לפני שעה, rev-Match כתב:

לדעתי זה היה נותן הזדמנות לעוד משקיעים להיכנס, דירות כמו שרשם יובל זה האפיק הבטוח היחיד, אי אפשר להשוות בכלל את הביטחון והתשואות בנדלן לבורסה עד היום. 

 

בסוף השנה נראה מה תיהיה הריבית ואז אנשים יחשבו מסלול מחדש. 

 

בשנים האחרונות, בסביבה שלי מדברים רק על איך לקנות נדל"ן. 

 

לכן כל עוד הריבית בבנק אפסית תמיד יהיה מישהו שיקנה דירה ולכן לא באמת יכל להיות עודף דירות. 

איזה משקיע יכנס אם לא יהיה מספיק ביקוש לשכירות? 

[- XM -]

 

ריבית גבוהה תקשה על אנשים לקנות נכסים בגלל התייקרות המשכנתאות, ממילא הביקוש לשכירות יגבר, אחוזי התשואה מהשכרה נכס יעלו.

בדיוק הפוך ממה שקרה עד היום, ריבית נמוכה הביאה הרבה רוכשים, מחירי הדירות עלו אבל ממש לא במקביל למחירי השכירות, כרגע זה יהיה התיקון של השוק.

 

מה שאני לא מבין,  זה את הקולות של - איזה יופי יש אינפלציה, הריבית עולה, וכל בעלי הדירות יאכלו אותה, חוץ ממי שהיה לו שכל לחכות.

קודם כל מי שחיכה עד היום הפסיד, אבל מעבר לזה הקושי לקנות דירות ישאר בדיוק אותו הדבר, ומחירי השכירות יעלו, אז מה עשינו?

עריכה אחרונה ב-26 לאפריל, 2022 על ידי - XM -

[avargel]

למה זה או - או?

 

לא צריך להתווכח

 

המחירים התייקרו גם התרסקות הריבית בסביבות 2008 וגם בגלל מונופול הקרקעות

שילוב של שני הגורמים יחד

[איציק נ.]

לפני 3 שעות, DareDevil כתב:

כשיש באמצע עיר לווין באזור תל אביב, לולי תרנגולות. זה אומר דרשני.

כשיש בניינים עם ארבע קומות באמצע עיר באזור המרכז, זה אומר דרשני.

 

לא הפשרת קרקעות אלא הגדלת מספר הדירות בערים קיימות.

אין תשתיות לזה.
בונים בונים בונים אבל עם איזה כביש תגיע לבניין ואיך תצא בבוקר ?

לקחת רחובות ישנים\עתיקים של מסלול אחד לכל כיוון (במקרה הטוב, לפעמים זה חד סיטרי מסלול אחד בלבד שבקושי משאית עוברת שם), עם קיבולת מאוד ספציפית של מכוניות פר שעה (וחניות כמובן) ופתאום דחפת להם עוד עשרות יחידות דיור על אותו הקו, כאשר לכל יחידת דיור יש מינימום 1-2 כלי רכב, איך זה יעבוד בדיוק ?
כבר מזמן רואים שזה לא עובד. מספר המקומות שניתן להרחיב בהם את המסלולים שואף לאפס, מדובר במקומות סופר מאוכלסים.
 

תראה מה קורה בקרית אונו (מצפון למרכז המסחרי ברחוב לוי אשכול המרכזי, איפה שגילחו שם כמה בניינים עתיקים -> מרימים לא פחות ולא יותר מ 9 מגדלים של 20 קומות כל אחד [בממוצע 100 דירות בבניין] ) ומול המרכז המסחרי (איפה שבקושי היו פעם 2 בניינים גבוהים - רמסו לחלוטין כל חלקת חניה שהיתה שם) ובנו מאות יחידות דיור אחת-על-השניה.
זה מבלי להזכיר מה שקורה באיזור אור יהודה (אור יהודה החדשה, על השטח של בסיס תל השומר) ובאיזור הוותיק של תל השומר\רמת אפעל.
 

האיזור לקראת פיצוץ אוכלוסין - ברגע שיסתיימו שם הפרוייקטים, אתה לא יכול לזוז שם.

כולם בונים על הרכבת אבל...עד שהיא תגיע - היא לא נכנסת לקרית אונו בכלל אלא מגיעה רק לקצוות. לאור יהודה (בחלקה) היא תעזור, לרמת אפעל - תעזור, אבל קרית אונו ? אללה יעזור לה...
וזו רק דוגמא קטנה. אם תסתכל על גבעתיים, תל אביב וכד' - המצב עוד יותר גרוע.

איציק

[DareDevil]

לפני 26 דקות, איציק נ. כתב:

אין תשתיות לזה.
בונים בונים בונים אבל עם איזה כביש תגיע לבניין ואיך תצא בבוקר ?

אז עדיף להתחיל לתכנן יישובים בדרום\צפון המדינה? 

 

עדיף עירוב שימושים, רשת תחבורתית נורמלית (אדון כץ חיסל אותה בעשור האחרון) ובנייה לגובה בהתאם.

 

לא טענתי שצריך עכשיו בניינים גבוהים עם 20 קומות ומעלה. בהתאם לנפח שניתן להכיל באותה שכונה.

אם יש בית שהוא קומה אחת אבל שאר הבניינים הינם 4 קומות, צריך לדרבן את בעל הנכס לבנות עוד 4 קומות.

 

[ezuf]

לפני 8 שעות, איציק נ. כתב:

אין תשתיות לזה.
בונים בונים בונים אבל עם איזה כביש תגיע לבניין ואיך תצא בבוקר ?

וזו רק דוגמא קטנה. אם תסתכל על גבעתיים, תל אביב וכד' - המצב עוד יותר גרוע.

 

בדיוק,לגמרי אין תשתיות

בואו לעפולה,איפה שלא תסעו תראו בניינים חדשים שנבנים,כאילו כל קבלן רץ לממש כל מטר שהצליח לגנוב מקבלן אחר.

כל הבניינים דבוקים אחד לשני (הרובע דוגמה מושלמת) ברמה של תפתח את הדלת בבוקר לצאת מהבית,תראה את השכן\שכנה מתארגנים.

חניה? בכלל בדיחה,אתה גר ברחוב אחד וחונה במקום אחר (כי כמעט לכל משפחה יש 2 רכבים [או יותר] ולכל דירה יש רק חניה אחת.

מיותר לציין שרק לצאת מהשכונה (אם אתה עובד בעיר) לכביש הראשי זה ענין של חצי שעה גם בהלוך וגם בחזור.

אבל העיקר לבנות ולבנות,מסכנים התושבים שיבואו.

[פינדר]

לפני 11 שעות, nev כתב:

לא, כי זה יותר משתלם. קבלנים יושבים על קרקעות ומשחררים בצורה מבוקרת (=איטית) כדי לשמור על הביקוש הגבוה.

אני לא מבין גדול, אבל כבר כתבו פה בעבר אנשי מקצוע, שזה פשוט לא נכון מה שכתבת.

קבלנים קונים קרקע במימון בנקאי ויש להם אינטרס חזק לבנות מהר ככל האפשר, כי הם משלמים על המימון הזה הרבה כסף.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי פינדר

[nev]

המציאות מוכיחה אחרת. ברוב השנה הראשונה של הקורונה מכירות הדירות החדשות כמעט נעצרו.

המחירים לא ירדו, מקסימום עמדו במקום. 

[rev-Match]

פה קודם בונים אחר כך מייצרים תשתיות, לא חסר דוגמאות.

את כולם מעניין קודם כל הכסף מהעסקה, לדאוג לציבור ?

זה כבר אחר כך מכספי משלם המיסים ואחרי שנים של תכנון, אישור תקציבים וביצוע.

וגם הביצוע מתוכנן מראש ככה שעוד 5 שנים יהיה צורך לעשות הרחבה.

 

במדינות נורמאליות (פינלנד) שכונה צריכה לקבל "טופס 4" , אין תחבורה ציבורית עובדת? אין "טופס 4" קרי אישור אכלוס.

 

לא אומר שאנחנו צריכים להיות פינלנד ( המשיח יגיע קודם) אבל קצת מחשבה, קצת! ראבק.

 

אחר כך מספרים לנו שזאת מדינה צעירה ואי אפשר הכל ביחד אבל כל יום בונים משהו חדש עם 0 מחשבה.

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי rev-Match

[arik100]

האמת העיקרית היא שאנשים גם מאוד עצלנים.

משפחה לרוב המוחלט לא צריכה 2 רכבים.

המדינה לא עושה מספיק לעודד עבודה מהבית, עבודה היברידית. לא כל יום צריך להגיע למשרד.

לא חסרים פתרונות. 

אנשים תמיד יעדיפו לקחת את הרכב לנסיעות קצרות שאפשר גם לעשות ברגל או אופניים או תחבורה ציבורית.

וכן לדעתי לא צריך לחסום שחרור קרקעות או דירות על סמך תחבורה ציבורית או מחלף.

אנשים ילדים גדולים, הם אמורים לדעת מה המצב השכונה ותמיד ניתן לשקף את המצב ללקוחות שקונים דירה - בלי מריחות כמובן 

 

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי arik100

[m3x7r3m3]

לפני שעה, rev-Match כתב:

פה קודם בונים אחר כך מייצרים תשתיות, לא חסר דוגמאות.

את כולם מעניין קודם כל הכסף מהעסקה, לדאוג לציבור ?

זה כבר אחר כך מכספי משלם המיסים ואחרי שנים של תכנון, אישור תקציבים וביצוע.

וגם הביצוע מתוכנן מראש ככה שעוד 5 שנים יהיה צורך לעשות הרחבה.

 

לא תמיד, מול הדירה הקודמת בראש העין (שכונה C של פסגות אפק) - הרחובות כולם כבר קיימים, יש כבישים, יש אבני שפה, אין עדיין מדרכות.

אממה, בכל השכונה הזו, אין נכון להיום אפילו תחילת עבודה של בניין דירות אחד אפילו, לא יסודות, כלום, שום דבר.

אבל רחובות יש, נדמה לי שגם תשתיות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת כבר קיימים שם.

 

כמובן שזה לא הכל, אבל יש ויש.

[Gavrik]

לפני 58 דקות, arik100 כתב:

האמת העיקרית היא שאנשים גם מאוד עצלנים.

משפחה לרוב המוחלט לא צריכה 2 רכבים.

המדינה לא עושה מספיק לעודד עבודה מהבית, עבודה היברידית. לא כל יום צריך להגיע למשרד.

לא חסרים פתרונות. 

אנשים תמיד יעדיפו לקחת את הרכב לנסיעות קצרות שאפשר גם לעשות ברגל או אופניים או תחבורה ציבורית.

וכן לדעתי לא צריך לחסום שחרור קרקעות או דירות על סמך תחבורה ציבורית או מחלף.

אנשים ילדים גדולים, הם אמורים לדעת מה המצב השכונה ותמיד ניתן לשקף את המצב ללקוחות שקונים דירה - בלי מריחות כמובן 

 

כן תלך ברגל ב40 מעלות חום בו נראה באיזה מצב תגיע למשרד אחרי 30-20 דקות הליכה, כנ"ל אופניים.
תח"צ בארץ זה צרה צרורה נסיעה מראשון להרצליה פיתוח לוקחת שעה + לפעמים שעתיים. או מראשון ליבנה הייתה לוקחת לי שעה +- והייתי מגיע בזיע לעבודה בגלל כמה מקטעים בצריך ללכת בחום בשמש בקיץ בזמן שברכב זה 15 דקות.
אופניים חשמליים קורקינט חשמלי גם לא פתרון, אין מסלול ייעודי אם תרכב על המדרכה תקבל קנס פעם בשבוע אם על הכביש זה סיכון חיים ממשי שכן יש כמה קטעי כביש בהם הכביש צר ואין שוליים ואנשים נוסעים בהם ב70-90 קמ"ש.

[natco]

לפני 5 שעות, פינדר כתב:

אני לא מבין גדול, אבל כבר כתבו פה בעבר אנשי מקצוע, שזה פשוט לא נכון מה שכתבת.

קבלנים קונים קרקע במימון בנקאי ויש להם אינטרס חזק לבנות מהר ככל האפשר, כי הם משלמים על המימון הזה הרבה כסף.

למה אתה מקלקל.

זו מנטרה כל-כך מוצלחת, ואם יחזרו עליה הרבה פעמים, היא תהפוך, כמו תמיד בדברים מהסוג הזה ל"אמת".

אתה בא ומפריע עם העובדות שלך, שנכונות במקרה של קרקע פרטית, ובמקרה של מכרזי מנהל, פשוט יש קנסות אימים למי שלא עומד בחוזי פיתוח.

 

הכי קל זה לפשט את העניין המורכב הזה, שהפך כאן לדיון של 5 שנים ו-224 עמודים, עם טיעונים מעמיקים (יותר או פחות), בעיה מורכבת שטובי הכלכלנים ושמאי הנדל"ן מתקשים לתת לה מחולל אחד,  ל"הקבלנים החזירים אשמים בהכל" (כנראה שהכוונה ליזמים ולא לקבלני הביצוע, אבל מה טוב מלפשט אפילו את המונחים לרמת הרחוב).

 

אני מאתגר שוב את המשתתפים להביא כאן נתונים של יזמים שיש להם קרקעות פנויות והם מעכבים בנייה עליהן.

 

בינתים, אני מצרף נתונים משלי (אמנם מחקר בן 7, אבל אני מתחייב שהוא עדיין תקף).

מי שרוצה לאמל"ק, יכול לעבור ישירות לטבלה בעמוד 32.  

הנתון שאני רוצה להפנות אליו את תשומת הלב, הוא האחוז הממוצע של רווח יזמי - עומד על כ-15% מערך הפרויקט.

כן. 15 אחוז.  על השקעה של בין כמה מליוני שקלים לכמה עשרות מיליוני שקלים, של  הון עצמי ש"נסגרת" לבערך שלוש שנים.

 

עבור האחוז ה"אסטרונומי" הזה, כל אחד מהמתלהמים מוזמן לקחת עליו את שלל הסיכונים (עיכובים עקב מלחמות/סגרים/מגפות/רשיות תכנון שמשנים משמעותית את התחשיב, התמודדות עם דיירים על תביעותיהם  ותיקוני הבדק שהם דורשים, לדאוג לעשרות העובדים התלויים בהם, לרוץ אחרי המימון הבנקאי, לריב עם שלל היועצים והמתכננים, קבלני משנה, רשויות תכנון...)

או בניסוח של טוקבקיסט טמקא טיפוסי "אם זה כל  כך טוב, למה אתה לא הולך להיות יזם???"

עריכה אחרונה ב-27 לאפריל, 2022 על ידי natco

[m3x7r3m3]

למיטב ידיעתי ההתמודדות עם דיירים (בטח תיקוני בדק) זה אחריות של הקבלן המבצע לא של היזם.

וגם רוב העובדים (חוץ מה"מטה") הם של הקבלן המבצע